Immobilier

Fonds de travaux, « permis de louer », copropriétés dégradées… : premier bilan de la loi Alur

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion immobilière

Les outils de la loi Alur pour le logement sont là, mais le temps de mise en place et les retards de décret peuvent contrarier les premiers effets. C’est, en substance, le message du rapport des députés Jean-Marie Tétart et Daniel Goldberg, consacré aux titres III et IV de la loi, qui vient d’être présenté.

Les députés Jean-Marie Tétart (LR) et Daniel Goldberg (PS) ont présenté, mercredi 25 janvier, devant la commission des Affaires économiques de l’Assemblée nationale, leur rapport d’information sur la mise en application des titres Ier et II de la loi Alur (après un premier rapport consacré aux titres III et IV remis en octobre dernier), qui abordent la question des rapports locatifs, du fonctionnement des copropriétés, la prévention des expulsions locatives, la professionnalisation des métiers de l’immobilier, ou encore la lutte contre l’habitat indigne. En voici les principales conclusions.

 

1. Dans les copropriétés, les fonds de travaux sont mis en place, mais le livret A bloque

 

«Toutes les dispositions visant à faciliter la réalisation des travaux sont opérationnelles », juge Jean-Marie Tétart. Les fonds de travaux, qui correspondent à 5% des investissements annuels de la copropriété et doivent permettre de réaliser de gros travaux, sont rendus obligatoires dans toutes les copropriétés depuis le 1er janvier dernier. «Ils sont mis en oeuvre partout, même si les syndicats de copropriété ont peiné à mettre en œuvre le dispositif ». Les copropriétés ont aussi la possibilité de mettre en place un plan pluriannuel de travaux, afin de planifier les rénovations à venir, «mais les copropriétés n’ont pas forcément encore toutes fait le choix d’en mettre en place ». Par ailleurs,  le plafond applicable au livret A détenu par les syndicats de copropriétaires devait être modulé en fonction du nombre de lots de la copropriété par un décret, décret qui n’est toujours pas paru, alors qu’il devait l’être au 1er janvier 2016. Rappelons que les cotisations pour le fonds de travaux peuvent être « versées sur un livret A afin qu’elles produisent des intérêts défiscalisés ». Or,  « que votre copropriété compte 10 ou 500 lots, le plafond réglementaire du livret A reste de 76 500 euros, ce qui peut se révéler insuffisant pour les copropriétés »,  pointe Jean-Marie Tétart.

 

2. Une application tardive du décret sur le « permis de louer», qui n’empêche pas l’intérêt des élus locaux

 

Les articles 92 et 93 de la loi Alur permettent aux communes et EPCI qui le souhaitent de soumettre, dans des zones définies, la mise en location de logement à une déclaration ou une autorisation de louer, dispositions plus connues sous le nom de permis de louer. Alors que le gouvernement avait initialement prévu de publier les décrets en septembre 2015, « ces textes n’ont été publiés qu’en décembre 2016, soit plus de deux ans et demi après la promulgation de la loi Alur », explique Daniel Goldberg. Les rapporteurs disent « regretter ce retard », « d’autant plus inexplicable que les éléments à définir par décret ou par arrêté étaient assez succincts et concernaient principalement la liste des informations que chaque bailleur doit transmettre ». Après auditions des acteurs de lutte contre l’habitat indigne et d’élus locaux, ils estiment que le permis de louer devrait être rapidement mis en place en 2017, notamment dans des communes comme Villiers-le-Bel ou Sarcelles (Ile-de-France), qui leur ont fait part de leur intérêt.

 

3. Des opérations de requalification des copropriétés dégradées jugées prometteuses

 

Pour traiter les copropriétés dégradées, la loi Alur a donné la possibilité de mettre en place des opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod). Le rapport pose la question de l’articulation de ces Orcod avec l’ANRU : en effet, « toutes les Orcod d’intérêt national sont, en effet, situés dans des quartiers visés par le NPNRU », écrivent les rapporteurs, posant la question de la répartition du financement des différentes opérations de démolition et de reconstruction. Les rapporteurs se félicitent néanmoins de deux opérations lancées en Ile-de-France : l’une dans le quartier dit du « Bas-Clichy » à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), où un logement sur huit est insalubre ; l’autre à Grigny (Essonne). « D’autres projets sont en préfiguration au Val Fourré, à Argenteuil, à Marseille et à Nîmes », précise Jean-Marie Tétart.

 

4. L’encadrement des loyers n’a pas eu d’impact sur la construction

 

« Certains acteurs de l’immobilier et groupes de pression, qui étaient dès l’origine opposés à l’encadrement des loyers, ont accusé cette mesure de décourager l’investissement », rappellent les deux rapporteurs dans leur évaluation de la loi. « Mais cela n’a pas empêché de bon chiffres de la construction en 2016 », a fait remarquer Audrey Linkenheld pendant la présentation du rapport. D’autant que « l’encadrement des loyers est encore limité. Il est effectif à Paris depuis le 1er août 2015. A Lille, il le sera à partir du 1er février 2017 », a tenu à rappeler Daniel Goldberg.

 

5. Grâce à son cadre légal, l’habitat participatif peut se développer

 

« La loi Alur a souhaité donner un nouvel élan à l’habitat participatif en le dotant d’un statut, d’une reconnaissance officielle et d’un cadre légal », écrivent les rapporteurs. Aujourd’hui, l’habitat participatif peut exister sous deux formes : une coopérative d’habitants ou celle d’une société d’autopromotion et d’attribution. Les décrets du 21 décembre 2015 et celui du 24 octobre 2016 encadrent la possibilité de déroger à l’obligation de résidence principale et fixent la nature et les modalités de la garantie d’achèvement de la construction. Toutefois, un décret manque encore à l’appel. Il doit préciser comment les habitants peuvent acquérir des parts sociales de la société pour participer à la construction. Le ministère du Logement explique son absence par des « problèmes juridiques ». « Il n’a cependant pas empêché cette nouvelle forme d’accès au logement de se développer dans les territoires, grâce notamment au soutien de plus en plus actif de collectivités territoriales et de bailleurs sociaux», nuancent les deux rapporteurs.

 

6. Des outils opérationnels de lutte contre l’habitat indigne

 

Pour lutter contre les marchands de sommeil, l’article 77 de la loi Alur interdit aux personnes reconnues coupables d’hébergement contraire à la dignité humaine l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation à d’autres fins que son occupation à titre personnel pendant cinq ans. Les notaires doivent désormais vérifier si l’acquéreur d’un bien n’est pas sous le coup de cette interdiction. Par ailleurs, les rapporteurs se félicitent de la possibilité donnée aux autorités administratives compétentes de « soumettre les propriétaires responsables au paiement d’astreintes administratives en cas de retard dans la réalisation des travaux prescrits, face à la hausse du nombre d’arrêtés d’insalubrité ».

Ils pointent néanmoins la lenteur de la mise en place des polices de l’habitat au niveau des EPCI, jusque-là dévolues aux mairies et préfets de département. Seul un quart des EPCI ont bénéficié du transfert de compétence, et aucune délégation de police préfectorale n’a eu lieu, « alors que 90 EPCI peuvent y prétendre ». Les rapporteurs expliquent la situation par « la question de la réorganisation des services locaux chargés de lutter contre l’habitat indigne et des moyens financiers qui y sont associés ». Les représentants des communes les plus impliquées craignent qu’en cas de transfert de compétence, « l’exercice des polices de l’habitat à l’échelle intercommunale se traduise par un nivellement par le bas, si ce transfert s’effectue à moyens constants ».

 

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