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Fixation du loyer et des redevances maximums des conventions (application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation)

Pour le ministre et le secrétaire d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme,Le Directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages, Etienne CREPONLa directrice, adjointe au secrétariat général, P |  le 08/01/2010  |  Logement

Circulaire du 30 décembre 2009 - Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat - secrétériat d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme - NOR: DEVU9030337C

Le Ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat et le secrétaire d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme à Mesdames et Messieurs les Préfets de Région, Directions régionales de l’équipement, Directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement, Mesdames et Messieurs les Préfets de Département, Directions départementales de l’équipement, Directions départementale de l’équipement et de la nature, Direction de l’urbanisme du logement et de l’équipement.

La présente circulaire se substitue à la circulaire du 27 juillet 2009 (onventions Etat) et àcelle du 26 décembre 2008 (conventions ANAH)relatives à la fixation du loyer maximal des conventions. Elle concerne les valeurs des loyer et des redevances maximaux de zone des logements et des foyers nouvellement conventionnés applicables aux conventions conclues entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2010.

Par ailleurs, en application de l’article 65 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, les loyers et redevances maximums des conventions en cours sont désormais révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre de l’année précédente. Cette modification permet d’harmoniser les dates de révision des montants de l’aide personnalisée au logement (APL) avec celles des conventions APL.

Dans ces conditions, cette circulaire a pour objet, pour la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010:

– de fixer les loyers et redevances maximums des nouvelles conventions;

– de rappeler les modalités à appliquer pour la révision des loyers et redevances des conventions en cours,

J’insiste sur le fait que les valeurs fixées dans cette circulaire constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique. En effet, des valeurs plafonds inférieures à ces valeurs de la circulaire peuvent tout à fait être inscrites dans les nouvelles conventions conclues concernant des logements ordinaires ou des logements foyers.

Du fait, d’une part des changements intervenus dans le cadre de la loi précitée (baisse des plafonds de ressources) et, d’autre part de l’application du supplément de loyer de solidarité dans le cadre du décret n°2008-825 du 21 août 2008 relatif au SLS, et enfin compte tenu des modifications importantes concernant les logements financés en PLS dans le cadre du plan de relance, les services de l’Etat, en charge du conventionnement, doivent être particulièrement attentifs à la fixation des loyers plafonds.

Ainsi, ces loyers maximaux doivent faire l’objet d’un examen très poussé de vos services qui doivent se préocuper, d’une part, du nécessaire équilibre de gestion des organismes et, d’autre part, de la dépense globale de loyer (loyer charges consommation liées au logement) au regard des ressources des locataires ou des résidents et du service rendu. Vous porterez une attention particulière à la solvabilité de ces derniers lors de la fixation des loyers maximaux.

Pour garantir le caractère social des logements, il convient de maintenir un écart d’environ 20% entre les loyers du parc privé et les loyers plafonds des logements conventionnés.

La pésente circulaire sera publiée au Bulletin officiel du ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat.

La présente circulaire comporte 12 annexes :

Annexe 1 : Valeurs des loyers maximaux et des redevances maximales des opérations conventionnées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010 (conventions Etat).

A noter que la partie concernant la redevance des logements financés par un prêt social de location-accession (PSLA) ne figure plus dans cette circulaire, ces valeurs faisant l’objet d’une revalorisation au mois de juillet de chaque année.

Annexe 1 bis : Valeurs des loyers maximaux des opérations conventionnées Anah entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010.

Annexe 2 : Loyers maximaux et redevances maximales des conventions en cours.

Annexe 3 : Champ d’application du régime de la surface utile et de la surface corrigée.

Annexe 4 : Marges sur les loyers calculés sur la base de la surface utile.

Annexe 5 : Cas particuliers et dérogations.

Annexe 6 : Modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile.

Annexe 7 : Calcul du coefficient de structure.

Annexe 8 : Recommandations nationales pour les marges départementales liées aux critères techniques.

Annexe 9 : Limitation du loyer au m2 pour les opérations financées avec du PLUS et du PLA-I dans le cas d’annexes importantes.

Annexe 10 : Règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers et des résidences sociales.

Annexe 11 : Liste des communes constituant la zone 1 bis.

Annexe 1

Valeurs des loyers maximaux et des redevances maximales des opérations conventionnées par l’Etat entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010

Pour rappel, une décision de financement doit donner lieu à la passation d’une seule convention APL (pas de conventionnement mixte).

Par ailleurs, en cas de délais importants entre la décision de financement et la signature de la convention, un nouveau prix pourra être fixé dans la limite des plafonds de la circulaire en vigueur au moment de la signature de la convention, mais cela n’est pas obligatoire car le prix indiqué dans la décision initiale de financement ne donne pas droit, juridiquement, à une réactualisation en tant que telle.

A - Valeurs du loyer maximal de zone (LMzone) des logements conventionnés en surface utile pour la période entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010

Le loyer maximal de base mensuel est le produit du loyer maximal de zone (LMzone) tel qu’indiqué dans le tableau A ci-après et du coefficient de structure de l’opération (CS) tel que calculé en annexe 7. L’annexe 6 rappelle les modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile. Pour les nouvelles conventions, les valeurs ci-dessous ont été réévaluées sur la base d’une variation sur 6 mois de l’IRL (de janvier à juin 2009), soit 0,04 %.

Tableau A (Loyer mensuel en E par m2 de surface utile)(valeurs inchangées par rapport à la circulaire de juillet 2009 en raison de la faible hausse de l’IRL)

Dispositions relatives au PLS :

Cette circulaire modifie les loyers plafonds des nouvelles conventions signées à compter du 1er janvier 2010 des logements dits « ordinaires » financés au moyen de PLS. Pour les zones B2 et C, les loyers plafonds correspondent aux plafonds préalablement applicables aux zones II et III, réévalués sur la base de l’IRL.

Les loyers plafonds sont fixés dans la limite des valeurs suivantes (loyer mensuel en E par m2 de surface utile) TABLEAU

Ces valeurs inchangées par rapport à la circulaire du 27 juillet 2009, en raison de la faible hausse de l’IRL, constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique. Elles doivent être fixées en tenant compte de la solvabilité des locataires et du marché locatif environnant.

A toutes fins utiles, je vous précise que ces modifications des loyers plafonds ne modifient en rien les conventions en cours dont les loyers s’actualisent dans les conditions de droit commun (voir annexe 2).

Je rappelle que les dispositions spécifiques de cette circulaire, en ce qui concerne les logements ordinaires, se substituent à la disposition de la circulaire UHC/DH 2/3 n° 2001-14 du 6 mars 2001 relative à la fixation du loyer maximum des conventions des logements financés à l’aide de prêts locatifs sociaux (PLS) fixant les plafonds de loyer PLS égaux à 150 % des plafonds de loyer PLUS.

B - Valeurs du loyer maximal des logements conventionnés en surface corrigée pour la période entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010

Le tableau B ci-après donne la valeur des loyers annuels maximaux de l’ensemble des logements conventionnés sous le régime de la surface corrigée, par type de logements et par zone. Les valeurs ci-dessous on été réévaluées sur la base d’une variation de 6 mois de l’IRL (de janvier à juin 2009), soit 0,04 %.

Tableau B (Loyer annuel en E par m2 de surface corrigée)

C - Valeur des redevances maximales des logements-foyers et des résidences sociales conventionnés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010

Le conventionnement implique le respect des caractéristiques techniques notamment lors des opérations de construction, d’amélioration, ou d’acquisition - amélioration d’immeubles en vue d’y aménager des logements-foyers à usage locatif.

Les valeurs maximales des redevances à ne pas dépasser indiquées dans le tableau qui suit (tableau C), applicables aux logements-foyers et aux logements-foyers dénommés résidences sociales ont été actualisées sur la base d’une variation sur 6 mois de l’IRL (de janvier à juin 2009), soit 0,04 %.

Les valeurs maximales, fixées au niveau national, représentent la part maximale de la redevance assimilable à l’équivalent loyer plus l’équivalent charges (cf. articles R. 353-158, R. 353-159 du CCH pour les logements-foyers personnes âgées et handicapées et R. 353-165-4 du CCH pour les résidences sociales).

Le financement en prêt locatif social (PLS) n’étant pas adapté aux caractéristiques des résidences sociales qui est de répondre à la demande de nombreuses personnes défavorisées ayant difficilement accès aux circuits traditionnels du logement, il ne peut donc être mobilisé pour financer de tels établissements.

Pour plus d’informations, il convient de vous reporter à :

– l’annexe 2 : «loyers maximaux et redevances maximales des conventions en cours»;

– l’annexe 10 : «règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers et des résidences sociales».

TABLEAU C La part maximale de la redevance assimilable aux équivalents loyer plus charges entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010 est fixée comme suit sur la base d’une variation sur 6 mois de l’IRL (de janvier à juin 2009), soit 0,04% :

(En euros par mois, par type de logement et par zone)

Annexe 1 bis

Valeurs des loyers maximaux des opérations conventionnées par l’ANAH entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010

La présente annexe a pour objet de vous donner les valeurs des loyers maximaux des logements conventionnés en application de l’article L.321-8 du code de la construction et de l’habitation à partir du 1er janvier 2010.

J’attire votre attention sur le fait que ces valeurs, qui se substituent à celles édictées par la circulaire du 26 décembre 2008 constituent des limites supérieures qui ont vocation à être adaptées localement, notamment en fonction de la situation des marchés locatifs.

Dans tous les cas, le loyer maximal retenu devra être significativement inférieur à celui pratiqué localement pour des logements comparables.

A ce sujet, des règles d’adaptation ont été définies par une instruction de l’ANAH n° 2007-04 du 31 décembre 2007, parue au bulletin officiel Equipement du 25 février 2008 relative à l’adaptation des loyers conventionnés.

Ces règles d’adaptation sont complétées par le dispositif relatif aux loyers applicables aux conventions avec travaux signées en application des articles L. 321-8 inscrit dans le programme d’action qui, en application du 1° du I et du II de l’article R. 321-10, du 1° dc l’article R. 321-10-1 et du 5° du II de l’article R. 321-11 du CCH, est établi, suivant le cas, par le délégué de l’agence dans le département ou par le délégataire, et soumis pour avis à la commission locale d’amélioration de l’habitat (CLAH) du territoire de compétence concerné.

Le programme d’action qui fonde l’attribution des subventions de l’ANAH détermine les loyers plafonds, notamment par secteur géographique et par catégorie ou taille de logement, dans le respect des loyers plafonds fixés dans la présente circulaire.

Pour le conventionnement sans travaux, le programme d’action mentionne les dispositions qui ont été adoptées, dans les conditions fixées par le conseil d’administration de l’agence, sur son territoire de compétence.

Les plafonds de loyers mensuels définis dans les tableaux ci-après sont exprimés en euro par mètre carré de surface habitable dite « fiscale » (surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 mètres carrés par logement).

Les annexes prises en compte pour le calcul de la surface habitable dite « fiscale » sont celles définies par l’arrêté modifié du 9 mai 1995 du ministre du logement pris en application de l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Il s’agit des surfaces annexes réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Les annexes tels que emplacements réservés au stationnement des véhicules, terrasses, cours et jardins faisant l’objet d’une jouissance exclusive peuvent donner lieu à perception d’un loyer accessoire. Le prix de ces annexes est fixé en accord avec les services de l’ANAH et en fonction des pratiques locales. En cas d’abus de la part des bailleurs, les locataires peuvent engager une procédure judiciaire au motif que les loyers de ces annexes sont plus élevés que ceux habituellement pratiqués dans le voisinage.

TABLEAU Plafonds de loyers mensuels en euros par m2 de surface habitable dite « fiscale »

Dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu, il pourra être dérogé aux valeurs du tableau ci-dessus, dans la limite du loyer maximal dérogatoire figurant dans le tableau suivant. Cette possibilité vise en particulier les logements de moins de 65 mètres carrés afin de tenir compte de la cherté au mètre carré des petits logements par rapport aux grands, ainsi que ceux dont la superficie des annexes non prise en compte dans le calcul de la surface de référence est très élevée.

TABLEAU Plafonds de loyers mensuels dérogatoires en euros par m2 de surface habitable dite « fiscale »

L’instruction de l’ANAH précitée fixe, dans les limites ci-dessus, les conditions relatives à l’application du loyer dérogatoire en fonction du niveau des loyers de marché.

Annexe 2

Loyers maximaux et redevances maximales des conventions en cours

I. Loyers maximaux des conventions en cours

Pour les conventions déjà signées, il est rappelé que le loyer maximal évolue, en application de la loi du 25 mars 2009, le 1er janvier en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Historique :

Avant le 1er janvier 1995, le loyer maximal était révisé en fonction des variations de l’indice du coût de la construction (ICC), entre l’indice du quatrième trimestre précédant l’année de révision et l’indice du quatrième trimestre de l’année antérieure à l’année précédant la première date de révision.

Du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2005, la révision annuelle du loyer maximal des conventions en cours s’opérait selon la variation de la moyenne sur quatre trimestres (moyenne associée) (5) de l’ICC.

Depuis le 1er janvier 2006, les conventions en cours sont réactualisées sur la base de la variation de l’IRL (6), soit pour le 1er juillet 2009 2,83 % (4e trimestre 2008).

A compter de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, l’IRL(6) correspond désormais à la moyenne sur les 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

En application de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, créant l’article L 353-9-2 du CCH, les loyers et redevances sont révisés au 1er janvier 2010 sur la base d’une variation sur 6 mois de l’IRL (de janvier à juin 2009) soit 0,04%.

Actualisation au 1er janvier 2010 des montants des loyers au m2 des conventions déjà signées

(*) Pour la révision de ces conventions il convient de rajouter la dernière étape de la révision :

IRL2 2e trimestre 2009 / IRL2 4e trimestre 2008, soit 117,59 / 117,54

Formules pour : (voir pdf)

Conventions signées avant le 1er juillet 1994 (*)

Conventions signées entre le 1er juillet 1994 et le 30 juin 2005 (*)

Conventions signées entre le 1er juillet 2005 et le 30 juin 2007 (*)

Conventions signées entre le 1er juillet 2007 et le 30 juin 2008 (*)

Conventions signées entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin 2009 (*)

Conventions signées entre le 1er juillet 2009 et le 31 décembre 2009

II. Redevances maximales des conventions en cours

Evolution en pourcentage de la part de la redevance maximale pour les conventions signées avant le 1er janvier 2010

• Le pourcentage d’évolution applicable à compter du 1er janvier 2010 à la redevance maximale est de 0,04 % pour l’ensemble des logements foyers et résidences.

La notion de lit est supprimée pour les opérations de constructions neuves. Elle ne subsiste plus que pour les opérations de réhabilitation et uniquement pour les logements de type T3 et suivants. En dessous du type 3, la redevance prévue au tableau C doit être divisée par le nombre d’occupants du logement lorsque ceux-ci sont sans lien de parenté.

Les valeurs maximales « lit » sont (base d’une variation sur 6 mois de l’IRL de janvier à juin 2009, soit 0,04 %) :

• en zone 1 : 280,59 E ;

• en zone 1 bis : 294,79 E ;

• en zone 2 : 256,66 E ;

• en zone 3 : 237,42 E.

Annexe 3

I. Champ d’application de la surface utile

Les nouveaux logements entrant dans le champ d’application de la surface utile sont ceux :

1) – appartenant à un organisme d’HLM ou appartenant à une collectivité locale et gérés par un organisme d’HLM ou appartenant à une SEM ayant demandé à bénéficier de l’article L. 353-18 du CCH,

– et faisant l’objet d’une convention signée à partir du 1er janvier 2010, pour leur construction, leur acquisition ou leur acquisition - amélioration (financements PLUS, PLAI, PLS, PCL, fonds propres).

Textes : art R. 353-16 (1° et 2°) du CCH pour les HLM, art R. 353-70 pour les SEM.

2) – appartenant à un bailleur autre que ceux mentionnés au 1) et faisant l’objet d’une première ou d’une nouvelle convention à partir du 1er janvier 2010, excepté les logements déjà conventionnés avant le 1er juillet 1996 qui restent en surface corrigée (tous financements).

Textes : art R. 353-134 du CCH pour les PCL, art R. 353-208 pour les PAP locatifs, art 8 de l’annexe à l’article R.353-90 pour les autres financements.

II. Champ d’application de la surface corrigée

Les nouveaux logements entrant dans le champ d’application de la surface corrigée sont ceux :

1) – appartenant à un organisme d’HLM ou appartenant à une collectivité locale et gérés par un organisme d’HLM ou appartenant à une SEM ayant demandé à bénéficier de l’article L. 353-18 du CCH,

– et conventionnés sans travaux pendant le cours de leur exploitation, ou après réhabilitation (conventions sans travaux, PALULOS).

Textes : art R. 353-16 (3°) du CCH pour les HLM, art R. 353-70 pour les SEM.

2) – appartenant à un bailleur autre que ceux cités au 1), conventionnés avant le 1er juillet 1996, dont le loyer maximal est fixé au m2 de surface corrigée (conventions sans travaux ou après réhabilitation) et faisant l’objet d’avenants ou de nouvelles conventions (notamment à l’occasion du rachat des logements avec un autre financement, ou par un bailleur de statut différent).

Textes : art R. 353-134 du CCH pour les PCL, art R. 353-208 pour les PAP locatifs, art 8 de l’annexe à l’article R. 353-90 pour les autres financements.

Précision : si les logements sont conventionnés vides de tout locataire, il est préférable de se baser sur la surface utile. La surface corrigée est maintenue dans les cas où les locaux sont occupés et lorsque les baux en cours sont basés sur de la surface corrigé.

III. Tableau de synthèse

Les logements occupés lors du conventionnement restent en surface corrigée si les loyers étaient déjà calculés en surface corrigée.

Annexe 4

Marges sur les loyers calculés sur la base de la surface utile

Il est fortement recommandé d’inscrire dans la convention un loyer maximal inférieur au loyer plafond tel qu’indiqué dans les tableaux de l’annexe 1 quand celui-ci ne permet pas de remplir la vocation sociale du ou des logement(s) en question dans leur contexte local.

I. Marges départementales pour les opérations financées avec du PLUS ou du PLA d’intégration

Pour tenir compte de la diversité du marché locatif et de la qualité des opérations, vous bénéficiez d’une marge départementale pour accorder des dépassements au loyer indiqué au tableau A de l’annexe 1, pouvant aller jusqu’à 12 % dans le cas d’opérations réalisées sans ascenseur et 18 % dans le cas d’opérations avec ascenseur. Ces pourcentages constituent des maxima qui ne peuvent en aucun cas être dépassés.

Conformément à la circulaire du 8 décembre 1995, l’utilisation de cette marge doit répondre à des critères objectifs fixés préalablement et si possible pluriannuels, permettant aux organismes de préparer leurs projets en toute connaissance de cause ; la fixation ou la modification de ces critères doit être précédée d’une concertation approfondie avec les organismes.

L’ensemble des critères pris en compte et les marges de majoration correspondantes sont présentées dans le cadre d’un barème local qui doit être largement diffusé dans le département.

A l’intérieur de ces marges, il convient de distinguer les marges liées à des critères techniques pour lesquelles il est souhaitable que vous suiviez les recommandations nationales, indiquées en annexe 8, des marges liées à la localisation des immeubles et au contexte local pour lesquelles vous définirez librement, en fonction de vos choix de politique locale, un barème à l’échelon géographique le plus approprié aux spécificités locales (bassin d’habitat, département). Ces marges ne peuvent pas être utilisées pour tenir compte de la présence d’éléments mobiliers dans le logement.

Le loyer obtenu en multipliant les valeurs des maxima de la zone par le coefficient de structure et après mobilisation des marges départementales est le loyer maximal qu’il est possible d’inscrire dans la convention.

L’objectif de mixité sociale, qui fait partie de ce rôle, implique en particulier que les dépenses de logement soient accessibles à des locataires dont les ressources se situent dans une large gamme au-dessous du plafond. Ce cas doit donner lieu, dans la mesure du possible, à des règles claires et générales sur les loyers admissibles dans certains contextes locaux et en cohérence avec les loyers plafonds des aides personnelles. Elles doivent être affichées très en amont et non pas quand les projets sont très engagés.

Marges départementales dans le cas d’annexes importantes :

En toutes hypothèses, le loyer maximal au m2 de surface utile qui est fixé dans la convention APL après majoration, doit être tel que le produit locatif maximum (égal au produit de la surface utile totale par le loyer maximal au m2 conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % le niveau qui aurait été le sien en l’absence de toute surface annexe et de toute majoration. Pour les immeubles avec ascenseur (ou sinon très exceptionnellement) le dépassement maximal autorisé est porté à 25 %.

La vérification du respect de cette règle ne sera nécessaire que lorsque les surfaces annexes ou les majorations prévues par le barème sont importantes ; deux exemples, développés à l’annexe 9, explicitent les modalités de ce contrôle éventuel.

II. Majorations des loyers pour d’autres opérations

1) - Logements financés avec du PLS pour les opérations neuves ou d’acquisition suivie le cas échéant d’amélioration :

Aucune marge à la hausse n’est autorisée. Le loyer maximal de la convention est égal au loyer maximal de base (LMzone x CS).

Dans le cas d’annexes importantes, le loyer maximal au m2 de surface utile qui est fixé dans la convention APL, doit être tel que le produit locatif maximal (égal au produit de la surface utile totale par le loyer maximal au m2 conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % le niveau qui aurait été le sien en l’absence de toute surface annexe.

2) - « PALULOS communales » :

Pour les opérations dites « PALULOS communales », le barème des loyers maximaux de zone est le même que pour les logements financés avec du PLUS, mais il n’y a pas de marge de dépassement sur cette base.

Vous veillerez à n’accorder ce barème que dans le cas où l’équilibre financier de l’opération le nécessite et en concertation avec la collectivité locale.

Les règles de plafonnement en cas d’annexes importantes sont identiques à celles fixées au 3) ci-dessous.

3) - Logements (autres que ceux mentionnés au 2) ci-dessus financés avec de la PALULOS ou conventionnés sans travaux, appartenant aux bailleurs autres que les organismes d’HLM :

Aucune marge à la hausse n’est autorisée. Le loyer maximal de la convention est égal au loyer maximal de base (LMzone x CS).

Dans le cas d’annexes importantes, le loyer maximal au m2 de surface utile qui est fixé dans la convention APL, doit être tel que le produit locatif maximal (égal au produit de la surface utile totale par le loyer maximal au m2 conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % le niveau qui aurait été le sien en l’absence de toute surface annexe.

4) - Logements bénéficiant d’un financement prêt conventionné locatif (PCL) :

Pour les opérations financées à l’aide de PCL, vous pouvez appliquer le barème local prévu pour les opérations PLUS sans tenir compte des critères liés au coût important du foncier ou de l’immobilier.

Vous pouvez également définir une majoration des valeurs fixées au IV. a) du tableau A de l’annexe 1 (LMzone) pondérées par le coefficient de structure prévu à l’annexe 7, dans la limite de 50 %, proportionnelle au niveau de la charge foncière (dans le neuf) ou immobilière (en acquisition - amélioration) réelle par rapport à la valeur foncière de référence.

Le total des majorations (barème PLUS et foncier) des valeurs fixées aux IV. a) du tableau A de l’annexe 1 pondérées par le CS, ne devra jamais excéder 50 %.

Annexe 5

Cas particuliers et dérogations

I. Cas particuliers selon les différents types de financements ou de bailleurs

1) - Le loyer des opérations financées en PLUS comportant moins de 10 logements et regroupées dans une même convention :

Pour fixer le loyer maximal figurant dans la convention, on calcule d’abord séparément le loyer maximal de chaque opération en tenant compte de sa surface utile, de son coefficient de structure et de ses marges spécifiques. Le loyer maximal de la convention est la somme des loyers maximaux de chaque opération, pondérés par le rapport de la surface utile correspondante à la surface utile de l’ensemble des opérations regroupées dans la convention.

Pour le calcul du loyer maximal applicable aux logements conventionnés, compte tenu de l’hétérogénéité possible des opérations regroupées dans une même convention, le coefficient propre au logement devra systématiquement prendre en compte le coefficient propre à l’opération (loyer maximal de l’opération par m2 de surface utile/ loyer maximal de la convention par m2 de surface utile), modulé éventuellement pour tenir compte de la taille, de la situation et de la qualité du logement par rapport à l’opération à laquelle il appartient.

2) - Le loyer des opérations financées en PLA d’intégration :

Le loyer est calculé à partir des valeurs de base (LMzone) fixées au I. du tableau A de l’annexe 1 pondérées par le coefficient de structure de l’opération et les éventuelles marges de manœuvre départementales.

Pour ces logements, il convient d’être particulièrement attentif à ce que l’ensemble des dépenses liées au logement soient compatibles avec les ressources des occupants. Les loyers annexes lorsqu’ils ne peuvent être évités, doivent être les plus faibles possibles et le mode de chauffage doit être d’un coût de fonctionnement économique.

3) - Logements faisant l’objet d’une convention en cours de validité et améliorés à l’aide d’une subvention PALULOS ou d’un prêt PAM :

Dans le cas particulier où les logements font l’objet d’une convention ancienne dans laquelle le loyer plafond inscrit correspond au loyer pratiqué de l’époque, très inférieur à celui qui aurait pu être retenu en vertu de la circulaire relative à la fixation des loyers maximaux, il est possible de modifier par avenant le loyer maximal de la convention pour le porter au niveau prévu pour les logements réhabilités à l’aide de PALULOS par la présente circulaire, selon les logements et les bailleurs concernés, sous réserve que :

– la réhabilitation soit effectivement réalisée et que la hausse de loyer soit justifiée par l’équilibre financier de l’opération,

– une concertation avec les locataires soit organisée dans les conditions prévues par l’article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986,

– le bailleur s’engage par écrit à ne pratiquer aucune hausse lors des renouvellements de baux soumis à l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.

– lorsque les travaux sont réalisés seulement dans les logements vacants, le bailleur s’engage par écrit à pratiquer les loyers dans la limite des nouveaux loyers plafonds uniquement aux relocations.

Dans l’hypothèse où le dispositif du gel des loyers était applicable mais n’a pas été mis en œuvre, le loyer maximal demeure celui de la convention d’origine.

4) - Logements appartenant à l’association foncière logement :

Il convient d’utiliser la convention-type « autres bailleurs » (annexe I et II à l’article R. 353-90 du CCH) et d’établir des conventions d’une durée minimale de 20 ans, renouvelables par périodes triennales.

Lors de l’attribution des logements, le principe de mixité sociale tel que défini ci-dessous (« règle des trois tiers ») devra être respecté :

• un tiers des ménages ne dépassant pas 60 % du plafond de ressources des logements sociaux ;

• un tiers des ménages entre 60 % et 100 % du plafond des logements sociaux ;

• un tiers des ménages au-delà des plafonds de logements sociaux, dans la limite de 130 % de ce plafond.

Deux plafonds de loyer sont prévus :

• le loyer plafond de référence est aligné sur celui du PLS ;

• afin d’assurer la compatibilité entre le loyer demandé et les revenus des locataires dont les revenus ne dépassent pas 60 % des plafonds de ressources, la convention prévoit aussi l’inscription d’un loyer correspondant au loyer plafond du PLUS.

Dans la convention Etat-Union d’économie sociale pour le logement (UESL) du 11 décembre 2001 portant sur l’intervention du 1 % logement en faveur du renouvellement urbain, il est précisé que l’association foncière doit pratiquer, dans la limite de ces plafonds, des loyers adaptés aux ressources des occupants.

5) - Logements ayant bénéficié d’anciens prêts du CFF (avant le 3 janvier 1977) ou financés sans aide de l’Etat :

En ce qui concerne les logements définis, dans l’annexe 1, aux II. b) et IV. b) du tableau A et IV du tableau B et ayant bénéficié des anciens prêts du CFF, ou financés sans aide de l’Etat, vous pourrez déroger, en fonction des loyers pratiqués, aux valeurs indiquées dans ces tableaux dans la limite des loyers applicables aux logements financés en PLS.

6) - Opération PLUS - démolition (PLUS - CD) :

En cas de PLUS - CD assorti d’une subvention 1 % logement, le loyer maximum d’au moins 50 % des logements du programme ne doit pas dépasser 90 % du loyer maximum PLUS de référence sans majoration appliqué à l’ensemble des logements. La rédaction des conventions ne prévoit que l’inscription d’un loyer maximum. Toutefois, afin de faciliter la lecture des conventions passées pour ce type d’opération, on accepte exceptionnellement que le loyer égal à 90 % du PLUS soit également inscrit dans l’article 9 de la convention. Ces deux plafonds de loyers restent applicables pendant toute la durée de la convention.

En outre, afin de veiller à une certaine diversité dans l’attribution des logements, il est recommandé d’identifier de manière détaillée des logements issus de l’application de ces deux maximaux dans ce même descriptif.

Les règles de mixité sociale s’appliquent à l’opération dans son ensemble et restent valables pendant toute la durée de la convention. Toutefois, les 10 % de logements pouvant être loués à des ménages dépassant les plafonds de ressources dans la limite de 120 % des plafonds de base ne peuvent pas faire partie des 50 % de logements à loyers minorés.

II. Acquisition de logements déjà occupés

Afin d’encourager les bailleurs sociaux à acquérir des logements ne nécessitant pas à court terme la réalisation de travaux d’amélioration, le décret n° 2001-336 du 18 avril 2001 a rendu facultative la réalisation de travaux lors de l’acquisition de logements sociaux avec une aide financière de l’Etat.

Pour tenir compte de ces nouvelles conditions d’acquisition et afin d’éviter un effet d’aubaine pour les locataires en place dont les ressources dépassent les plafonds applicables lors de l’attribution d’un logement social, un dispositif a été mis en place (décrets n° 2002-840, n° 2002-844, n° 2002-845 et n° 2002-846 du 3 mai 2002) qui permet de maintenir le loyer de ces locataires au niveau de celui qu’ils acquittaient avant achat et conventionnement à l’APL de leur logement, voire de le majorer dans la limite de 10 %, même si ce loyer était supérieur au loyer maximal prévu par la convention.

Les conventions type ayant été modifiées à cet effet par les décrets précités, les conventions doivent dorénavant prévoir un loyer maximal au m2 spécifique, pour l’ensemble des logements des locataires en place dépassant les plafonds de ressources (ou n’ayant pas fourni d’information sur le niveau de leurs ressources), ceci par dérogation et à titre transitoire tant que le logement est occupé par ces locataires.

Le loyer maximal au m2, qui est le prix au m2 prévu au b) de l’article R. 353-16 du CCH, permet de calculer le loyer maximal applicable par dérogation à chacun de ces logements. Celui-ci ne pourra cependant, selon les termes des nouvelles conventions-type, avoir pour effet d’autoriser, au moment de l’entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté antérieurement par les locataires en place, lorsque ce loyer est supérieur au loyer maximal fixé par la convention pour les locataires respectant les plafonds de ressources : les loyers pratiqués seront donc soumis à cette deuxième limite.

Pour déterminer le loyer maximal au m2 dérogatoire à inscrire dans la convention, vous veillerez à ce qu’il n’oblige en aucun cas à baisser le loyer des locataires en place dépassant le plafond de ressources.

Selon que le bailleur a choisi d’appliquer les coefficients propres au logement (disposition prévue au c- de l’article R.353-16) tous égaux à 1 ou différenciés, les méthodes de calcul pour fixer le loyer maximal au m2 à inscrire dans la convention sont les suivantes :

Dans cet exemple, pour que la convention n’oblige pas le bailleur à baisser le loyer du logement 1, vous fixerez au minimum 16 € /m2 (loyer acquitté le plus élevé au mètre carré) comme loyer maximal dérogatoire, soit pour le logment 1, 560 € , pour le logement 2, 960 € , et pour le logement 3, 1 280 € .

TABLEAU : Exemple 1: Cœfficients propres aux logements tous égaux à 1

Vu la règle de plafonnement des loyers à 10 % au plus au-delà du loyer pratiqué antérieurement, les loyers des logements 2 et 3 ne pourront cependant être fixés au moment de l’entrée en vigueur de la convention, au-delà respectivement de 792 € et 1 100 € .

Dans cet exemple, le bailleur a choisi de différencier les coefficients propres au logement, qui permettent de prendre en compte notamment la taille du logement (les loyers au m2 des petits logements sont généralement plus élevés) et sa situation plus ou moins privilégiée dans l’immeuble.

Le loyer maximal d’un logement donné étant le produit de la surface utile, du prix au m2 inscrit dans la convention et du cœfficient propre au logement, il est nécessaire de tenir compte de ce cœfficient pour vérifier que le prix au m2 inscrit dans la convention n’entraînera pas de baisse de loyer.

Au vu de l’effet des coefficients propres au logement, pour éviter dans cet exemple une baisse de loyer du logement 3, vous fixerez 13,89 € /m2.

Annexe 6

Modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile

Modalités de calcul des loyers :

Le loyer maximal de chaque logement est le produit de trois éléments :

• la surface utile du logement ;

• le prix du loyer maximal de l’opération par m2 de surface utile ;

• le coefficient propre au logement.

Le coefficient propre au logement permet une modulation des loyers pour prendre en compte la spécificité de chaque logement à raison de sa taille, sa situation et sa qualité.

Cette modulation des loyers au niveau du logement, de la responsabilité du bailleur, permet d’atténuer les rigidités d’un système qui s’appliquerait uniquement à la surface utile de chaque logement sans correctif d’aucune sorte. Vous rappellerez, le cas échéant, aux bailleurs que la modulation selon la taille peut s’effectuer à partir des coefficients de structure relatifs à chaque logement (7) et qu’elle est indispensable lorsque l’opération comporte des logements de diverses tailles, pour que les loyers soient compatibles avec les loyers plafonds APL.

Vous veillerez à ce que la modulation pratiquée n’entraîne aucun dépassement du produit locatif total au niveau de l’opération.

Le loyer maximal des opérations est exprimé en euros par mois et par m2 de surface utile.

Il se définit ainsi : Loyer maximal des opérations = (Loyer maximal de zone) x (Coefficient de structure) x (1 marge départementale exprimée en pourcentage).

Lorsque le bailleur ne possède qu’une partie de l’immeuble ou que la convention ne porte que sur une partie des logements de l’immeuble, le terme « immeuble » de l’article R.353-16 du code de la Construction et de l’Habitation doit s’entendre comme l’ensemble des logements appartenant au même bailleur ou faisant l’objet de la même convention.

Les loyers accessoires :

Les annexes qui n’entrent pas dans le calcul de la surface utile, à savoir les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins, faisant l’objet d’une jouissance exclusive peuvent donner lieu à perception d’un loyer accessoire.

Aucun loyer accessoire ne saurait être perçu si le loyer maximal de l’annexe n’apparaît pas dans la convention. Son montant est déterminé d’après les loyers constatés dans le voisinage dans le respect du caractère social du logement. En effet, le loyer accessoire ne doit pas avoir pour effet de compenser le plafonnement du loyer principal.Il est conseillé de ne pas inscrire de loyer maximal dans la convention lorsqu’il n’est pas dans les usages locaux d’en percevoir pour la jouissance de ces annexes. Les éléments mobiliers ne rentrent pas dans la catégorie des annexes.

Annexe 7

Calcul du coefficient de structure (CS)

1) Cas général :

Il a pour fonction de tenir compte de la taille moyenne des logements de l’opération. Il compense les écarts de prix de revient au m2 entre les petits et les grands logements.

Le coefficient de structure est égal à : formule

Après achèvement de chaque opération, il conviendra de vérifier que les caractéristiques de l’immeuble correspondent à celles prévues au moment de la signature de la convention.

Dans le cas contraire, il conviendra par avenant de réviser le loyer maximal en tenant compte des caractéristiques de l’opération achevée et des éléments de la circulaire de fixation des loyers maximaux des conventions en vigueur lors de la signature de la convention initiale ; si le délai entre la signature de la convention et l’achèvement de l’opération est important, il conviendra de faire figurer dans l’avenant la valeur actualisée du loyer maximal correspondant à la taille réelle des logements.

2) Le coefficient de structure dans les opérations de construction neuve financées avec un prêt pour la location sociale (PLS) en vue de la vente au taux réduit de TVA pour les bailleurs autres que les HLM ou les SEM :

Chaque logement est regardé comme une opération à part entière : formule

Annexe 8

Recommandations nationales pour les marges départementales liées aux critères techniques

1. Niveau des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire incombant au locataire :

Une majoration de loyer est possible pour tenir compte des choix énergétiques et des équipements favorisant la maîtrise de la facture énergétique à la charge du locataire. Cette majoration est destinée à favoriser des investissements permettant une réduction des charges sans remettre en cause l’équilibre de l’opération. On veillera toutefois à ce que cette majoration soit inférieure à l’économie de charges attendue pour le locataire.

Les dépenses d’énergie et les frais d’entretien des matériels supportés par le locataire sont fonction de la nature de l’énergie utilisée pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, de la tarification - coût du kWh et de l’abonnement - des différentes énergies utilisées (chauffage, ECS et électricité spécifique), de la qualité thermique du bâtiment (performance de l’enveloppe et des équipements) et de la situation thermique.

Les barèmes locaux de majoration tiendront compte des conditions climatiques locales. Ils peuvent être différenciés en fonction de la qualité thermique du bâtiment et du type d’énergie utilisée pour le chauffage et l’ECS.

Les labels de performance énergétique sont des leviers intéressants pour accompagner l’innovation et aider la maîtrise d’ouvrage à se maintenir dans des démarches de progrès. Ils dégagent des gains en matière de charges locatives. Il convient donc de les encourager.

De nouveaux labels : label haute performance énergétique énergies renouvelables [HPE EnR 2005], label très haute performance énergétique énergies renouvelables et pompes à chaleur [THPE EnR 2005] et label bâtiment basse consommation [BBC 2005] ont été crées en mai 2007 pour tenir compte des énergies renouvelables.

Les majorations de loyer recommandées pour les opérations bénéficiant des deux derniers labels précités qui figurent dans le tableau suivant tiennent compte de leurs performances énergétiques et des objectifs des futures réglementations.

Dans tous les cas, compte tenu de la nécessité de maîtriser la quittance globale (loyer charges) pour le locataire et des incertitudes sur l’évolution à moyen terme du coût et de la structure tarifaire des différentes énergies, les majorations ne devraient pas dépasser les valeurs suivantes :

Majorations maximales recommandées pour le loyer au m2 :

Cas des opérations soumises à la RT 2005 (permis de construire déposé à partir du 1er septembre 2006) : TABLEAU

2. Présence d’ascenseur :

La majoration minimale de loyer au m2 à retenir en cas d’ascenseur est de 4 %. La majoration moyenne recommandée est celle utilisée dans la majoration MQ de subvention (5 % ou 6 %).

Dans le cas d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles qui n’est que partiellement doté d’ascenseurs, la majoration prévue par le barème départemental doit être réduite, par exemple en fonction du pourcentage de logements appartenant à des cages d’escalier non dotées d’ascenseur.

3. Présence de locaux collectifs résidentiels :

La majoration recommandée de loyer au m2 est égale à la majoration réglementaire de subvention soit : (0,77 x SLCR) / (CS x SU)

SLCR est « la surface des locaux collectifs résidentiels ou de service qui sont réservés à l’usage exclusif des locataires, étant précisé que la surface des locaux techniques ou des espaces de circulation n’est pas prise en compte »,

SU est la surface utile totale et CS est le coefficient de structure.

Annexe 9

Limitation du loyer au m2 pour les opérations financées avec du PLUS et du PLA d’intégration dans le cas d’annexes importantes

Rappel de la règle : le loyer maximal au m2 qui est fixé dans la convention doit être tel que : après application des majorations résultant du barème local, le produit locatif maximal (égal au produit la surface utile totale par le loyer conventionné) ne dépasse pas de plus de 18 % (25 % dans le cas des immeubles avec ascenseur) le niveau qui aurait été le sien en l’absence de toute surface annexe et de toute marge appliquée au loyer maximal de base mensuel (CS x LMzone).

Exemple d’application n° 1 : (8)

Soit une opération PLUS en zone 2 portant sur la construction de 20 logements ayant en moyenne 60 m2 de surface habitable et 12 m2 de surfaces annexes chacun. Dans ce cas, le LMzone s’élève à 5,24 E/ m2 au 1er janvier 2010.

Les surfaces annexes sont décomptées à 50 % (soit 6 m2 par logement, donc 120 m2 pour les 20 logements de l’opération) et représentent ainsi 10 % de la surface habitable de l’opération (1 200 m2). La surface utile d’un logement est donc de 66 m2 et la surface utile totale de l’opération atteint 1 320 m2.

a) Calcul du loyer maximal au m2 pouvant être fixé dans la convention :

surface utile totale : 1 320 m2 (66 m2/ logement x 20) ; CS = 1,0033

loyer maximal de base mensuel (CS x LMzone) par m2 de surface utile

= 5,26 € (5,24 d x 1,0033)

Supposons que le barème local donne une majoration de 5 % (au regard des caractéristiques techniques et de la localisation de l’opération) alors on pourra fixer dans la convention APL un loyer maximal au m2 de surface utile égal à 5,26  € x1,05 soit 5,52 € / m2. (*)

(*) Note de la rédaction du Moniteur : le produit de 5,26 par 1,05 est égal à 5,52 € , et non à 5,55 € . Nous avons procédé à la rectification des calculs en accord avec le Ministère et invitons nos lecteurs à en tenir compte dans la suite de l’exemple.

b) Vérification de la règle de limitation du loyer conventionné au m2:

Le produit locatif maximal s’élève donc à 7 286 € / mois (5,52 € / m2 x 1 320 m2) ; il ne doit pas dépasser de plus de 18 % le niveau qui serait le sien en l’absence de toute majoration et de toute surface annexe :

surface utile totale sans annexes : 1 200 m2 (60 m2 / logement) ; CS = 1,0267

loyer maximal de base mensuel (CS x LMzone) par m2 de surface utile = 5,38 € (5,24 x 1,0267)

produit locatif maximal sans marge ni surfaces annexes :

6 456 € / mois (5,38 € / m2 x 1 200 m2)

On vérifie ainsi que le produit locatif maximal possible dans le cadre de la convention (7 286 € / mois) ne dépasse que de 12,86 % le niveau qui serait le sien en l’absence de toute majoration et de toute surface annexe (6 456 € / mois).

La condition réglementaire est donc satisfaite (limitation à 18 %) et l’on peut donc fixer dans la convention un loyer maximal au m2 dans la limite de 5,52 € / m2 de surface utile.

En pratique, cette condition sera quasi - automatiquement satisfaite chaque fois que le pourcentage de majoration prévue en application du barème augmenté du poids des surfaces annexes (comptées à 50 %) relativement à la surface habitable, ne dépassera pas la limite réglementaire de 18 % (ou 25 % si ascenseur). Dans l’exemple présenté, les surfaces annexes et la majoration locale pèsent ensemble 15 % (10 % pour les annexes et 5 % pour la majoration) soit moins de 18 % et l’on aurait donc pu s’épargner de mener la vérification.

Exemple d’application n° 2 (8) :

On suppose maintenant que dans l’exemple précédant la majoration locale s’élève à 11,5 % et qu’il y a 15 m2 d’annexes par logement. Les surfaces annexes, décomptées à 50 % (soit 7,5 m2 par logement et 150 m2 pour les 20 logements de l’opération), représentent donc alors 12,5 % de la surface habitable (1 200 m2 pour les 20 logements). Les surfaces annexes et la majoration découlant du barème local pèsent donc ensemble 24 % (11,5 % 12,5 %), soit plus de 18 % : il faudra donc vérifier l’application de la règle.

a) Calcul du loyer maximal au m2 qui pourrait être fixé dans la convention :

surface utile totale : 1 350 m2 (67,5 m2/ logement x 20) ; CS = 0,9981

loyer maximal de base mensuel (CS x LMzone) par m2 de surface utile

= 5,23 € (5,24 x 0,9981)

Compte tenu de la majoration de 11,5 % résultant du barème local, alors on pourrait fixer dans la convention APL un loyer maximal au m2 égal à 1,115 x 5,23 soit 5,83 € / m2.

b) Vérification de la règle de limitation du loyer conventionné au m2 :

Selon l’hypothèse ci-dessus, le produit locatif maximal s’élèverait à 7 871 € / mois (5,83 € /m2 x 1 350 m2). Il dépasserait de près de 22 % le niveau qui serait le sien en l’absence de toute majoration et de toute surface annexe, soit 6 288 € / mois (9)(5,24 € / m2 x 1 200 m2).

Il faut donc dans cet exemple limiter le loyer conventionné de façon à ne pas dépasser 118 % (opération supposée sans ascenseur) de ce que serait le produit locatif maximal sans marge, ni surfaces annexes, soit 7 420 € / mois (1,18 fois 6 288 € / mois). Le loyer maximal au m2 qui peut être inscrit dans la convention est donc ramené à 5,50 € par m2 de surface utile (7 420 € pour 1 350 m2 de surface utile).

En pratique, les opérations pour lesquelles le pourcentage de majoration prévue en application du barème (11,5 % dans l’exemple présenté) augmenté du poids des surfaces annexes relativement à la surface habitable (12,5 % dans l’exemple présenté) dépasse la limite réglementaire de 18 % (ou 25 % si ascenseur) ne représentent que 5 % à 10 % des cas en construction neuve (et pour des dépassements en général très limités).

En conclusion, la vérification détaillée présentée ci-dessus ne concerne en fait pour l’essentiel que les opérations d’acquisition - amélioration en habitat individuel, pour lesquelles le contrôle sera plus fréquemment nécessaire.

NB : le plafonnement ne remet pas en cause le calcul de la surface utile mais le loyer au m2 de surface utile qui est fixé à partir de là dans la convention ; la règle énoncée fait qu’au-delà d’une certaine limite de surface annexe, le loyer au m2 de surface utile diminue de façon à neutraliser l’augmentation des surfaces.

Annexe 10

Règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers et des résidences sociales

Rappel préalable : le principe général veut qu’une seule convention soit passée par opération et par type de financement. En cas d’extension de la structure initiale, seule la partie financée est conventionnée à l’APL.

I. Travaux dans des foyers ou des résidences sociales déjà conventionnés

La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges est inchangée.

La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges est augmentée en fonction de l’amélioration des conditions d’hébergement et de vie des résidents.

Elle est soumise aux règles cumulatives suivantes :

– son montant est inférieur à celui de la redevance maximale de la convention,

– son montant est inférieur à 106 % des valeurs du PLUS du tableau C de l’annexe 1.

II. Transformation en résidences sociales de logements-foyers existants

Les montants de l’ancienne convention sont inscrits dans la nouvelle convention résidences sociales.

En cas de création d’un nouveau type de logement qui n’existait pas dans la convention d’origine, faire la moyenne des deux montants les plus proches. Par exemple, en cas de création de T1’, faire la moyenne des valeurs T1 et T1bis en vigueur l’année de signature de la convention d’origine.

1) Rappel

Depuis le 1er janvier 1995, le conventionnement des foyers de travailleurs migrants ou des foyers de jeunes travailleurs ne peut se faire qu’en résidence sociale.

Toutefois, les foyers de travailleurs migrants et de jeunes travailleurs existants, conventionnés à l’APL avant le 1er janvier 1995, conservent leur statut pendant toute la durée des conventions en cours.

Ces logements-foyers se voient appliquer la réglementation relative aux résidences sociales dans les cas suivants :

1-1) En cours de convention

* En cas de demande du propriétaire

* En cas de travaux financés avec des aides de l’Etat. Dans ce cas, la convention APL en cours est résiliée et une convention résidence sociale est signée.

1-2) A l’expiration de la convention APL

2) Conventionnement en résidences sociales de logements-foyers construits non conventionnés

Le conventionnement en résidences sociales de logements-foyers construits non conventionnés est subordonné :

– au respect des normes minimales prévues par les textes pour les résidences sociales (arrêté du 10 juin 1996 et réglementation relative à la sécurité et à la salubrité) ;

– à l’élaboration d’un projet social;

– à l’obtention de l’agrément préfectoral.

2-1) Conventionnement avec travaux

Les conditions financières du conventionnement avec travaux sont prévues au 2° de l’article R.351-56 du CCH.

La réalisation de travaux importants devra être précédée d’une concertation menée par le gestionnaire avec les résidents.

La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention est fonction de la qualité, de l’importance des travaux et de leur impact sur l’amélioration des conditions d’hébergement et de vie des résidents. En tout état de cause, elle ne doit pas excéder les valeurs PLA-I du tableau C de l’annexe 1.

La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges après conventionnement est égale à celle appliquée avant conventionnement sauf en cas d’amélioration sensible du service rendu. Lorsqu’elle est envisagée, la hausse de la redevance pratiquée ne peut intervenir qu’à l’achèvement des travaux. Au préalable, il est primordial de vérifier l’adéquation entre l’augmentation de la redevance pratiquée envisagée et l’importance et la qualité effective des travaux : l’augmentation de la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges doit être fonction de l’amélioration apportée aux conditions d’hébergement et de vie des résidents.

2-2) Conventionnement sans travaux

Les conditions financières du conventionnement sans travaux sont prévues dans l’article R. 351-56-1° du CCH.

La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention est soumise aux conditions cumulatives suivantes :

– ne pas dépasser de plus de 25 % la redevance pratiquée avant conventionnement ;

– ne pas dépasser les valeurs PLA-I du tableau C de l’annexe 1.

Le conventionnement sans travaux ne constituant qu’une étape, il est souhaitable de négocier avec le gestionnaire la réalisation ultérieure de travaux.

La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges après conventionnement est égale à celle appliquée avant conventionnement sauf en cas d’amélioration sensible du service rendu.

3) Conventionnement en résidences sociales de logements-foyers déjà conventionnés

Pour les logements-foyers déjà conventionnés mais ne répondant pas aux normes des résidences sociales, la transformation en résidence sociale ne pourra être effectuée qu’après travaux de mise aux normes des surfaces et des équipements, et à la condition de l’élaboration d’un projet social.

3-1) Conventionnement avec travaux

Les conditions financières du conventionnement avec travaux sont prévues dans l’article R. 351-56-2° du CCH.

• Pour les foyers de jeunes travailleurs :

La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention résidence sociale doit demeurer identique à la redevance maximale inscrite dans la précédente convention APL.

La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges est augmentée en fonction de l’amélioration apportée aux conditions d’hébergement et de vie des résidents.

• Pour les foyers de travailleurs migrants :

La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention résidence sociale doit demeurer identique à la redevance maximale inscrite dans la précédente convention APL ; elle pourra, toutefois, être majorée, dans la limite de 10 % maximum, pour tenir compte de l’obligation d’intégrer dans la part de la redevance assimilable au loyer et aux charges le montant des fluides (10) jusque là imputé sur le poste « prestations ».

Outre la majoration liée au transfert du montant des fluides du poste « prestations » vers le poste « charges », la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges peut être augmentée en fonction de l’amélioration apportée aux conditions d’hébergement et de vie des résidents.

3-2) Conventionnement sans travaux

• Pour les foyers de jeunes travailleurs :

La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention résidence sociale doit demeurer identique à la part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges fixée dans l’ancienne convention APL.

Il n’y a pas lieu d’augmenter la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges s’il n’y a pas d’amélioration sensible du service rendu aux occupants.

• Pour les foyers de travailleurs migrants :

La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention résidence sociale doit demeurer identique à la redevance maximale inscrite dans la précédente convention APL ; elle pourra, toutefois, être majorée, dans la limite de 10 % maximum, pour tenir compte de l’obligation d’intégrer dans la part de la redevance assimilable au loyer et aux charges le montant des fluides jusque là imputé sur le poste « prestations ».

A l’exception d’une majoration liée au transfert des fluides du poste « prestations » vers le poste « charges », il n’y a pas lieu d’augmenter la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges s’il n’y a pas d’amélioration sensible du service rendu aux occupants.

III. Conventionnement avec ou sans travaux de logements-foyers de personnes âgées ou de personnes handicapées existants non conventionnés

Les conditions financières du conventionnement sont prévues à l’article R.351-56 du CCH.

Le paragraphe 1° correspond aux opérations de conventionnement sans travaux.

Les conditions énumérées à cet article sont les suivantes:

L.313-1 : financement par le 1 % logement

L.411-1 : financement dans le cadre de la législation HLM.

R.311-1 : primes et prêts à la construction

R.431-49 : bonifications de prêts HLM

Subventions à hauteur d’au moins 20 % du coût de la construction versées par le ministère de la santé.

Les paragraphes 2° et 3° font référence aux PLUS, PLAI, PLS ou à un financement PALULOS.

La réalisation de travaux importants devra être précédée d’une concertation menée par le gestionnaire avec les résidents.

La part de la redevance maximale assimilable au loyer et aux charges inscrite dans la convention est fonction de la qualité, de l’importance des travaux et de leur impact sur l’amélioration des conditions d’hébergement et de vie des résidents. En tout état de cause, elle ne peut excéder 106 % des valeurs maximales du PLUS du tableau C de l’annexe 1. Cette possibilité ne doit être ouverte qu’à titre exceptionnel, uniquement dans le cas de travaux équivalant à une remise à neuf.

La part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges après conventionnement est égale à celle appliquée avant conventionnement sauf en cas d’amélioration sensible du service rendu. Lorsqu’elle est envisagée, la hausse de la redevance pratiquée ne peut intervenir qu’à l’achèvement des travaux. Au préalable, il est primordial de vérifier l’adéquation entre l’augmentation de la redevance pratiquée envisagée et l’importance et la qualité effective des travaux : l’augmentation de la part de la redevance pratiquée assimilable au loyer et aux charges doit être fonction de l’amélioration apportée aux conditions d’hébergement et de vie des résidents.

IV. Financement des centres d’hébergement en application du décret n°2009-1293 du 26 octobre 2009

Dans ce cadre, une convention résidence sociale est obligatoirement signée qui ne s’appliquera pas tant que la structure fonctionnera comme un centre d’hébergement (incompatibilité des systèmes d’aides et d’accueil).

En revanche si cette structure devient une résidence sociale, la convention en question s’appliquera pleinement ) nouveau.

Annexe 11

Liste des communes constituant la zone 1 bis

* Paris

* Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.

Texte de référence : arrêté du 17 mars 1978 modifié.

COMMENTAIRE

Comme le prévoit l’article 65 de la Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, les loyers et redevances maximums des conventions sont désormais révisés chaque année, au 1er janvier. Cette circulaire annuelle vient ainsi fixer, pour la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010, les loyers et redevances maximums des nouvelles conventions et rappeler les modalités à appliquer pour la révision des loyers et redevances des conventions en cours. Par ailleurs, cette circulaire précise que les valeurs plafonds correspondent bien à des maximaux à ne pas dépasser, en indiquant même, pour garantir le caractère social des logements, de maintenir un écart de loyer d’environ 20% avec ceux du parc privé.

RÉFÉRENCES

Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement : Cahier détaché n° 2 du 3 avril 2009

décret n° 2008-825 du 21 août 2008 relatif au supplément de loyer de solidarité : textes officiels du 29 août 2008 p. 7

circulaire 27 juillet 2009 relative à la fixation du loyer maximal des conventions : textes officiels du 21 août 2009 p. 6

circulaire du 26 décembre 2008 relative aux Loyers des conventions de l’ANAH:textes officiels du 20 février 2009 p. 16

Circulaire du 30 JANVIER 2009 de PROGRAMMATION DES AIDES POUR LE LOGEMENT : textes officiels du 6 MARS 2009 p. 9

Arrêté DU 10 août 2006 de classement des communes par zones : textes officiels du 18 août 2006 p. 11

circulaire DU 6 MARS 2001 : textes officiels du 16 MARS 2001 p. 477

Circulaire n° 2007-04 du 31 décembre 2007 : textes officiels du 15 février 2007 p. 20

Arrêté du 9 mai 1995 : textes officiels du 19 mai 1995 p. 320, modifié par l’arrêté du 24 juillet 1997 : textes officiels du 8 août 1997 p. 253

Circulaire du 8 décembre 1995 sur l’utilisation de la marge départementale : textes officiels du 15 décembre 1995 p. 263

décret n° 2001-336 du 18 avril 2001 : textes officiels du 27 avril 2001 p. 447

décrets n°s 2002-840, 845, 846 du 3 mai 2002 : textes officiels du 24 mai 2002 p. 358

décret n° 2002-844 du 3 mai 2002 : textes officiels du 17 mai 2002 p. 374

(5) La moyenne associée est la moyenne des ICC du trimestre de référence et des trois trimestres qui le précédent. Pour les logements conventionnés, le trimestre de référence est toujours le 4e trimestre, donc la moyenne se fait toujours sur les 4 trimestres de l’année civile.(6) Pour les opérations ci-après, l’IRL entré en vigueur en 2006 est dénommé IRL1, celui introduit en 2008 et dénommé IRL2 , (7) Cf. le guide de la surface utile, chapitre coefficients de modulation propres aux logements, (8) Exemple avec des valeurs du 1er janvier 2010., (9) Rappel du calcul du produit locatif maximal sans marge locale et ni surface annexe :surface utile sans annexe pour les 20 logements : 60 m2 x 20 = 1200 m2 - le CS = 1,0267 5,24 E/m2 x 1,0267 = 5,38 E/m2 le produit est égal à 5,38m2 x 1200m2 = 6 5456 E/mois., (10) Eau, gaz, électricité correspondant à des charges personnelles.

Commentaires

Fixation du loyer et des redevances maximums des conventions (application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation)

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