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FINANCEMENT DES TRAVAUX : ASPECTS JURIDIQUES ET CONSÉQUENCES FISCALES

le 24/10/2017  |  Immobilier

Le preneur n'assume pas toujours seul le coût de ses travaux. Les parties peuvent s'entendre pour que le bailleur en supporte une quote-part suivant différents modes de financement convenus au bail qui ne sont pas sans conséquences juridiques et fiscales.

1 Aspects juridiques

Les travaux à réaliser par le preneur ont un coût qui s'ajoute au prix de l'immobilisation des lieux durant le chantier.

Cela justifie que le locataire négocie avec le bailleur les conditions financières d'une prise en charge au moins partielle de ses travaux. La participation du bailleur aux travaux d'aménagement du preneur permet à ce dernier, notamment en période de crise du marché locatif, de maintenir un niveau de loyer facial supérieur à la valeur économique des lieux.

Cette participation peut prendre plusieurs formes.

A - Modalités contractuelles de participation du bailleur aux travaux

La participation du bailleur aux travaux d'aménagement du preneur se traduit le plus souvent par une franchise de loyer, qui est une période pendant laquelle le preneur est dispensé de régler tout ou partie du loyer pourtant contractuellement exigible. Lorsqu'elle est partielle, la franchise correspond à une réduction de loyer.

Cette participation du bailleur peut aussi prendre la forme d'un loyer à paliers. Il s'agit d'un mécanisme d'évolution conventionnelle et forfaitaire du loyer initial par niveaux progressifs.

Les parties peuvent enfin opter pour le versement d'une indemnité par le bailleur au preneur, réglée sur communication des justificatifs des dépenses réalisées dans la limite d'un plafond préalablement fixé, ou déterminée à l'avance de manière forfaitaire. Cette indemnité présente l'avantage de ne pas affecter le loyer contractuel.

Attention, le choix entre ces différentes formes de financement des travaux du preneur par le bailleur n'est pas neutre.

B- Conséquences juridiques

Sur le plan juridique, la franchise n'a pas d'incidence sur l'indexation du loyer qui s'applique sur le loyer hors franchise, ni sur le calcul du loyer plafonné (révision ou renouvellement).

À l'inverse, et même si elle peut aboutir au même résultat économique qu'une franchise partielle de loyer, la stipulation de paliers de loyer complique le mécanisme de la révision et du renouvellement, qui repose sur la fixation d'un loyer de référence. Le loyer plafonné peut alors être calculé en appliquant la variation de l'indice (l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires, suivant la nature de l'activité du preneur) à un loyer minoré par rapport aux paliers de loyer postérieurs 1.

Le loyer à paliers peut aussi compliquer la mise en œuvre de la clause d'indexation 2 , voire en fragiliser l'efficacité en créant un effet de distorsion sanctionné par l'ordre public du Code monétaire et financier, lorsque le bail prévoit notamment d'indexer chaque palier de loyer dès sa date exigibilité ou moins d'un an après, ou encore de prendre en compte un indice de base publié plus d'un avant.

Le mécanisme de la franchise et de la réduction de loyer paraissent donc plus favorables au bailleur, qui devrait le privilégier par rapport à celui du loyer à paliers.

Quelle que soit la forme juridique retenue, la participation du bailleur aux travaux du preneur peut constituer un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, pour autant que le loyer de renouvellement soit soumis au plafonnement, ce qui n'est pas toujours le cas (ex : bureaux, locaux monovalents …).

Le bailleur a donc intérêt à préciser clairement dans le bail que les avantages financiers consentis au preneur sont constitutifs de sa participation aux travaux de ce dernier, pour pouvoir s'en prévaloir, lors du renouvellement, comme motif de déplafonnement du loyer.

2 Les conséquences fiscales

A - Traitement IS de la franchise au niveau du preneur

Le traitement fiscal de la franchise suppose au préalable d'en examiner le traitement comptable.

1) Comment comptabiliser une franchise ou une réduction de loyer ?

Le traitement comptable des avantages consentis par le bailleur n'est pas directement visé par la réglementation comptable. Seule la Commission de droit comptable s'est penchée sur le traitement des charges de loyer acquittées par le preneur 3 : - si la variation des loyers peut être justifiée par des raisons techniques ou économiques, les loyers n'ont pas à être étalés : les loyers sont donc constatés conformément aux échéances contractuelles de sorte qu'aucune charge ne sera constatée pendant la période de franchise ; - dans le cas contraire (absence de justification), les charges de loyers doivent être réparties de manière à refléter au mieux les avantages économiques procurés par le bien loué : en pratique, cela revient souvent à comptabiliser un loyer constant sur toute la durée du bail, on parle alors « d'étalement » de la franchise. Dans cette hypothèse, le preneur constate une charge de loyer y compris pendant la période de franchise.

Cette position suit la logique IFRS4 (IAS 17 « Contrats de location » et SIC 15 « Avantages dans les contrats de location simple »).

Elle semble partagée par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC). En effet, si la CNCC a publié deux avis selon lesquels des redevances de crédit-bail inégales dans le temps peuvent :

- soit ne pas être étalées pour refléter les termes juridiques du contrat ;

- soit [...]

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