Évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail

Publics concernés : propriétaires et locataires de locaux situés dans certaines agglomérations.

Objet : évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er août 2013 ; il s’applique pendant une durée d’un an.

Notice : la loi du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs permet, dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail.

Au vu du niveau et de l’évolution des loyers dans certaines agglomérations,

le décret fait usage de cette faculté. Il fixe ainsi un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé dans les communes mentionnées dans son annexe. Le décret prévoit des dérogations à ce dispositif d’encadrement : en cas de réalisation

de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations et en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail. Dans ces cas, une augmentation, dont le niveau est lui-même encadré par le décret, peut être appliquée.

Le décret prévoit enfin la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation en cas de différend.

Le Premier ministre,

Sur le rapport de la ministre de l’égalité des territoires et du ­logement,

Vu la loi n°86 1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, notamment son article 42 ;

Vu la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86 1290 du 23 décembre 1986, notamment ses articles 17 et 18 ;

Vu l’avis de la commission nationale de concertation en date du 20 juin 2013 ;

Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :

Section 1

Logements vacants

Article 1

Lorsqu’un logement vacant tel que défini au b de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée fait l’objet d’une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du présent décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues au d du même article 17.

Article 2

Par dérogation aux dispositions de l’article 1er, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

a) Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

b) Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités prévues à l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Le coût des travaux d’amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte pour l’application du a et du b est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Section 2

Renouvellement de bail

Article 3

Lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du présent décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d’une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l’indice de référence des loyers.

Article 4

Par dérogation aux dispositions de l’article 3, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse de loyer excède la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au d du même article 17 ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût des travaux d’amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Section 3

Dispositions communes

Article 5

Les dispositions du présent décret ne font pas obstacle à l’application des clauses contractuelles mentionnées au e de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou des accords collectifs locaux conclus en application de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.

Article 6

Le présent décret est applicable dans les communes dont la liste figure en annexe au présent décret.

Article 7

La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée est compétente pour connaître des différends relatifs à l’application du présent décret. Elle peut être saisie et se prononce selon les modalités définies au même article 20.

Article 8

Le présent décret entre en vigueur le 1er août 2013. Le décret n° 2012 894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers pris en application de l’article 18 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 est abrogé à compter de cette même date.

Article 9

Chargés de l’exécution…

Fait le 30 juillet 2013.

ANNEXE.

Liste des communes des départements métropolitains dans lesquelles s'applique le présent décret

Liste des communes des départements d'outre-mer dans lesquelles s'applique le présent décret