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Evaluer un terrain à bâtir

le 01/12/2000  |  Droit de l'urbanismeTravailUrbanismeRéglementation

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Qu'est-ce qu'un terrain à bâtir ?

Selon le Code de l'urbanisme : une parcelle constitue un terrain à bâtir lorsqu'elle peut bénéficier d'un certificat d'urbanisme positif (article L.410-1 du Code de l'urbanisme).

Selon le Code général des impôts : selon la loi du 30 juillet 1990, relative à la révision des valeurs locatives foncières (opération non réalisée), ne doivent plus exister que la catégorie des « terrains à bâtir » et celle des « terrains constructibles » regroupant les terrains non bâtis « qui, ne faisant pas l'objet d'une interdiction de construire, sont situés dans les zones urbaines délimitées par un POS approuvé et qui ne peuvent être classés dans le sous-groupe des terrains à bâtir ».

Selon le Code de l'expropriation : aux termes de la loi du 18 juillet 1985, ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir que ceux qui, quelle que soit leur utilisation, sont tout à la fois :

- effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à leur capacité de construction ;

- situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols (POS) rendu public ou approuvé; ou dans une « partie actuellement urbanisée d'une commune », ou dans une partie de commune désignée comme constructible par le conseil municipal et le préfet (art. L. 111-1-3 du Code de l'urbanisme).

Comment évaluer un terrain à bâtir ?

En tenant compte de ses possibilités de construction et des servitudes et des restrictions administratives affectant le bien, sauf intention dolosive de la part de l'expropriant.

Qui constate l'intention dolosive ?

Le juge de l'expropriation. L'intention dolosive ne se présume pas, elle doit être démontrée par l'exproprié (Cass., 3e civ., 3 février 1999, « Blum et autres c./commune de Strasbourg et autres »). Elle se caractérise par un classement du bien exproprié, procédant de préoccupations relevant non de considérations d'intérêt, mais, au contraire, d'une volonté de léser le propriétaire du bien exproprié. Est retenue l'intention dolosive de l'expropriant si le POS a été modifié ou révisé peu de temps avant que ne soit engagée la procédure d'expropriation, afin de dévaluer le bien et d'en obtenir la cession à moindre prix (Cass., 3e civ., 10 novembre 1998, « Mme Quignon c./commune de Saint-Arnould »).

Le juge dispose-t-il d'un pouvoir d'appréciation ?

Les règles sur la qualification des terrains à bâtir sont d'ordre public et s'imposent au juge dès que les conditions légales sont remplies, même si les parties sont d'accord pour reconnaître à la parcelle expropriée la qualité de terrain à bâtir (Cass., 3e civ., 1er mars 1977, « commune d'Orange c./Cts Ballester »). En revanche, le juge exerce un pouvoir souverain pour apprécier l'existence et la capacité des voies et réseaux divers. La desserte de voirie doit être suffisante (Cass., 3e civ., 24 janvier 1990, « Cts Roche c./ministre de l'Equipement »), et la desserte en eau suppose la possibilité d'installer une dérivation et un branchement (CA Besançon, 14 décembre 1988, « Berrod c./commune de Lavans-lès-Saint-Claude »).

A quelle date s'apprécient la qualification de terrain à bâtir et les possibilités de construction ?

Seule compte la date de référence. La règle de l'usage effectif est écartée (Cass., 3e civ., 15 juin 1977, « Jourdan c./ville de Cannes »).

Pour les terrains qui font l'objet d'une expropriation, la date de référence se situe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ou, pour les opérations qui en sont dispensées, un an avant la déclaration d'utilité publique.

Pour les terrains préemptés ou délaissés, la date de référence est, en général, « celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

Plusieurs méthodes d'évaluation

Que le bien soit exproprié ou préempté, le juge est libre de choisir la méthode d'évaluation des terrains à bâtir qu'il entend appliquer. Sont principalement utilisées :

- L'évaluation au lot : une valeur globale est fixée pour un lot en fonction de la valeur vénale de lots comparables.

- L'évaluation par comparaison au prix moyen du mètre carré : elle consiste à déterminer le prix moyen au mètre carré qui résulte des mutations à titre onéreux portant sur des terrains comparables par leur situation ou leur équipement au bien qui doit être estimé et à l'appliquer à la superficie de la parcelle.

- La méthode de l'estimation par la charge foncière corrige la précédente par la prise en considération des possibilités de construction dont bénéficient la parcelle expropriée et les mutations de référence.

- L'évaluation par zones consiste à découper la parcelle en zones, dans le sens de la profondeur, à partir des façades sur voie, et à attribuer à chaque zone une valeur dégressive.

EN SAVOIR PLUS :

TEXTES DE REFERENCES : Article L.13-15 et L.11-3 du code de l'expropriation ; articles L.410-1, L.123-9, L.142-5 et L.213-4 du code de l'urbanisme. OUVRAGES : "Evaluation des biens", de Jacques Ferbos et Antoine Bernard, juin 2000, 10 édition, aux Editions Le Moniteur ; "Mémento de l'expropriation", par Antoine Bernard, Editions Le Moniteur.

Quoi ? Il existe plusieurs définitions du terrain à bâtir, selon le Code de l'expropriation, le Code de l'urbanisme ou le Code général des impôts. Qui ? Le juge contrôle si les conditions légales sont remplies, et il peut soulever d'ofice le moyen de défaut d'équipement. Comment ? Le Code de l'expropriation se fonde à la fois sur des critères techniques de desserte et sur des critères juridiques de constructibilité.

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