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Europe La réforme des politiques du logement social en marche

JOCELYNE AUBERT |  le 05/12/1997  |  ImmobilierLogementCollectivités localesFrance entièreEurope

-A l'occasion de son cinquantième anniversaire, le Cil Marne Coplorr a réfléchi sur le processus quasiment généralisé, à l'exception de la France, de réforme des politiques de logement social. L'exemple allemand.

Sous la houlette de Laurent Ghekiere, directeur de l'Observatoire européen du logement social du Cecodhas (Comité européen de coordination de l'habitat social), le débat a mis en exergue le vaste décapage des pratiques du passé.

De l'Allemagne aux Pays-Bas, la Suède, voire l'Italie, de nouvelles orientations et de nouveaux moyens d'intervention se font jour. Exit la politique nationale du logement : la plupart des Etats membres privilégient des politiques décentralisées, définies au niveau de territoires homogènes. Des moyens sont octroyés aux collectivités locales pour constituer des observatoires locaux, permettant une identification des besoins.

Le projet de réforme de la grande loi de construction, présenté par le ministre fédéral du logement, Klaus Töpfer, a suscité un débat très controversé en Allemagne.

« Le système de financement du logement social, avec un loyer basé sur le coût historique de l'immeuble, est un moyen très onéreux créant une distorsion du marché du logement. Se pose, aujourd'hui, le problème de l'occupation indue par des locataires qui, à l'origine, ne dépassaient pas le plafond de revenus», a justifié Klaus Töpfer. L'Allemagne, en supprimant le plafond de ressources, tend à l'aide au logement en fonction du revenu réel des ménages ; elle introduit un système d'aide conventionné souple en prenant compte des problèmes locaux et régionaux.

Chacun des seize länder définit sa propre politique, dans un cadre très général, le gouvernement fédéral ayant uniquement la possibilité d'influer par l'affectation des fonds. A l'analyse, le ministre du logement du Land de Berlin affirme : « Nous n'avons pas l'intention de construire des logements sociaux de type classique. En 1998, nous favoriserons le logement non locatif, pour remédier à la disproportion entre le privatif (9 % du parc) et le locatif (91 %) ».

Forte implication des collectivités locales

Renforçant le rôle des communes, estimées plus aptes à gérer les aides versées par l'Etat fédéral, l'Allemagne veut promouvoir des programmes de logements sociaux définis sur la base des données locales et régionales. Pour Klaus Töpfer « la première priorité ne revient plus à la construction neuve. Il faut assurer des quartiers équilibrés dans leur mixité sociale, nous consacrer au parc existant d'habitation sociale, assurer un bon équilibre social et économique pour éviter les ghettos ».

Pour la promotion de formes sociales de logement (et non plus de développement du logement social) on assiste à une contractualisation du conventionnement entre un opérateur (1) - quel que soit son statut : social ou privé - et la collectivité locale chargée de mettre en oeuvre la politique de logement. Cette convention permet à l'investisseur d'obtenir des aides pour construire et à la commune de contrôler le loyer et les conditions d'attribution du logement.

La réforme allemande apparaît en convergence avec les réformes observées aux Pays-Bas et en Angleterre, où la même problématique a été mis en avant : identification locale des besoins, développement de stratégies locales du logement avec une très grande flexibilité des mécanismes, des moyens et des aides à mettre en oeuvre au niveau local.

Alors qu'en France « on conçoit un nouveau produit qui s'applique partout », poursuit-il « en Allemagne, à partir d'une approche différente basée sur le fédéralisme et la décentralisation, on évite la segmentation entre un logement social pour les pauvres et un logement privé libre pour les autres.

Si on ne peut parler d'harmonisation européenne, le logement ne relevant pas de la Commission européenne, on voit, par contre, « se développer la problématique des droits fondamentaux des citoyens européens, et notamment celle de l'intégration du droit au logement laissant aux Etats membres le soin de définir leur propre mécanisme », a mis en exergue Brian Crowley, parlementaire irlandais européen.

(1) En 1989, l'Allemagne a réformé le statut des opérateurs enfermés jusqu'alors dans un rôle de mono produit, celui du logement social stricto sensu. Depuis, les sociétés ont perdu leur statut HLM, elles ont été fiscalisées et ont gagné en terme de compétences, de capacités d'interventions sur un ensemble de marchés.

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