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En Méditerranée, le marché des bureaux retrouve des couleurs
Euromed Center - © H4 GROUP

En Méditerranée, le marché des bureaux retrouve des couleurs

Rémy Mario (Bureau de Marseille du Moniteur) |  le 06/02/2015  |  Bouches-du-RhôneAlpes-MaritimesHérault

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Après une année 2013 décevante, les trois principaux marchés de bureaux en Méditerranée (Aix-Marseille, Nice-Sophia Antipolis, Montpellier) ont nettement retrouvé du tonus l’an passé et les niveaux de demande enregistrés laissent entrevoir une année 2015 encore soutenue, selon l’analyse annuelle du marché livrée par BNP Paribas Real Estate.

Quatrième marché des régions, Aix-Marseille a progressé de 19% avec 126 000 m² placés et cette progression a été particulièrement sensible dans le neuf (+43%). « Malgré une situation économique difficile, le marché a retrouvé le niveau moyen des transactions enregistrées sur la décennie. Mais le constat est quand même différent selon qu’il s’agisse de Marseille ou d’Aix-en-Provence» note Pascal Schori, directeur régional de BNP Paribas Real Estate. C’est en effet grâce au dynamisme du marché marseillais et à quelques importantes transactions dans le public et le parapublic dans la cité phocéenne que ce bon score a été réalisé: 18 000 m² loués dans La Marseillaise de Jean Nouvel et Constructa par la communauté urbaine MPM, la CCI 13 et le WTC, 11 000 m² achetés par la ville de Marseille dans l’îlot A du futur «112e village» (l’îlot Allar d’Eiffage), près de 5000 m² loués par EDF dans les quartiers sud, 2700 m² par BPI France, etc. A Aix-en-Provence, plus axé sur le marché des utilisateurs privés, les transactions n’ont pas dépassé 32 000 m², en retrait par rapport à la moyenne décennale. Autre tendance: la demande est principalement endogène et les transferts des utilisateurs vers le neuf gonfle le niveau des stocks et tout particulièrement la seconde main. Ces stocks s’élèvent actuellement à plus de 290 000 m² de bureaux vides (+13% sur un an) dont 210 000 m² de bureaux de seconde main dans les Bouches-du-Rhône et c’est à Marseille que se concentre l’essentiel des stocks de seconde main. «Souffrant souvent d’absence de mises aux normes énergétiques, ce type de locaux est devenu difficile à écouler et des opérateurs commence à monter des projets de reconversion de bureaux en logements» note Pascal Schori. C’est le cas notamment secteur Bonneveine à Marseille, où 6000 m² de bureaux de seconde main vont être transformés en habitation.

Si en 2015, peu d’offre neuve nouvelle va venir augmenter l’offre disponible sur Aix-Marseille, des projets sont déjà en chantier (comme Euromed Center, 48 000 m²), en préparation où à l’étude pour 2016. Au total, cette offre nouvelle représente 155 000 m² sur trois ans avec à Marseille des projets comme La Marseillaise de Constructa (34 000 m²), Station 7 de BNP Paribas (14 000 m² dans le 2ème arrondissement), les îlots 3C Nord (8000 m²) et 3C Sud (7400 m²) de BNP Paribas et Vinci dans le 3e arrondissement, le Virage (12 000 m²) de Cirmad au Stade Vélodrome, l’îlot Allar (27 000 m²), le projet Renault Michelet de Cogedim (11 000 m²), etc.

Pour les prix, les valeurs sont à la hausse: 185 euros à Marseille dans le neuf et un loyer prime pouvant atteindre 265 euros, 150 euros à Aix (170 euros pour les loyers top).

Nice et Montpellier également en hausse

Dans les Alpes-Maritimes (Nice et Sophia Antipolis), les bureaux ont aussi enregistré un rebond spectaculaire avec 65 000 m² commercialisés contre moins de 42 000 m² en 2013. «Ce sont trois grandes opérations exceptionnelles pour près de 30 000 m² qui ont nourri ce dynamisme mais hors de celles-ci, le marché est resté atone avec moins de transactions» tempère Renaud Savignard, directeur associé de BNP Paribas Real Estate. L’an passé, Amadeus a ainsi repris le site de Texas Instruments pour 23 000 m², IBM a quitté La Gaude pour s’installer sur 4500 m² dans The Crown dans la plaine du Var et HP, Orange et EDF ont loué des surfaces de 1700 à 2700 m². Conséquence: les stocks de bureaux se réduisent (110 000 m²),  tout particulièrement dans le neuf où l’offre ne représente plus que 14 000 m². Quelques livraisons sont prévues en 2015 à Sophia Antipolis, des immeubles qui avaient été lancés en blanc. Au-delà, il faudra attendre au moins deux ans pour voir de nouveaux projets de bureaux se lancer dans l’Eco-Vallée de la plaine du Var et notamment dans la ZAC du Grand Arénas (îlot 3.3, terrain de Nissarenas avec une promesse de vente passée avec Sogeprom). Seule cette année une opération de 3500 m² portée par Cogedim dans le projet mixte Sky Valley va être engagée et un autre projet (Neo porté par GFC, 9000 m²) pourrait s’engager. Les valeurs locatives dans le neuf: moins de 200 euros hors parking à Nice, 200 euros parkings inclus à Sophia pour le «top», entre 160 et 145 euros pour la seconde main.

A Montpellier, les transactions sont passées de 64 000 m² à plus de 71 000 m² et les stocks sont en légère baisse, de 110 000 m² à 99 000 m².

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