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« En matière de foncier, il ne faut pas céder au désir »
A la tête de plus de 200 salariés, Marx Pietri, PDG du groupe Constructa, veut renforcer sa présence en Rhône-Alpes et dans le secteur hôtelier. - © PHOTOS : STÉPHANIE TETU / LE MONITEUR

Interview

« En matière de foncier, il ne faut pas céder au désir »

Propos recueillis par Christiane Wanaverbecq |  le 24/09/2018  |  ImmobilierAlpes-MaritimesBouches-du-RhôneHauts-de-SeineVal-de-Marne

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Marc Pietri, P-DG du groupe Constructa. Le groupe, qui vient de livrer la tour La Marseillaise, se présente comme une plate-forme de services immobiliers.

M - Vous inaugurez le 25 octobre l'immeuble La Marseillaise. Un projet au long cours…

En effet, nous avons acheté le terrain en 2002, déposé le permis de construire en 2007 et Vinci a débuté la construction en 2014. Finalement, c'est un temps nécessaire pour un projet de cette ampleur : 135 m de haut, 31 étages et 220 M€ d'investissement.

M - Qui en sont les locataires ?

La majorité des occupants avec lesquels nous avons signé des baux sur une durée moyenne supérieure à dix ans sont des entreprises (1). Mais la métropole Aix-Marseille Provence occupe 12 des 31 étages. En 2013, la décision de la communauté urbaine de Marseille Provence Méditerranée [dirigée par le socialiste Eugène Caselli, NDLR] d'occuper 16 000 des 35 000 m2 avait permis de lancer l'opération. A l'époque, le pool des investisseurs [la Caisse des dépôts, Swiss Life et la Caisse d'épargne Provence-Alpes-Corse (Cepac) détenaient chacun 30 % du capital, NDLR] avait posé comme condition une précommercialisation à hauteur de 70 %.

M - Est-ce raisonnable de bâtir une si grande tour en région ?

Il y a des sites et des situations. Lyon mérite d'avoir des tours compte tenu de sa situation géographique et de son développement économique. Marseille est légitime aussi.

D'abord, il y a déjà celle de la CMA-CGM. Ensuite, il manque dans cette ville un centre d'affaires qui soit la démonstration du dynamisme économique de notre région. La qualité architecturale de La Marseillaise dessinée par Jean Nouvel, les prestations proposées (restaurant, crèche, conciergerie… ) et ses performances environnementales élevées [elle répond aux critères de la RT 2012 - 20 %, de la HQE Excellent et de Leed Gold, NDLR], de même que son raccordement à la boucle de géothermie marine Thassalia, en font une vitrine. Elle est la deuxième pièce des quais d'Arenc : un programme de reconversion d'une friche portuaire de 94 000 m2 imaginé par l'opération d'intérêt national (OIN) Euroméditerranée et la Ville de Marseille, que nous avons lancé au début des années 2000 et espérons achever en 2023 [deux autres immeubles de logements suivront dont un IGH de 99 m, NDLR]. Nous investirons 450 M€ au total. Le site est à la confluence de deux autoroutes, au cœur de l'OIN. Il est proche du métro, du tramway. S'il y avait un endroit pour construire une tour, c'était bien là.

M - Quel est son modèle économique ?

Constructa a financé l'achat du terrain et les études avec 40 % de fonds propres et 60 % de prêts. La société de projets qu'ont créée la Caisse des dépôts, Swisslife et la Cepac a porté l'investissement et va percevoir les loyers. Le crédit d'acquisition a été accordé par le Crédit foncier associé à la Banque postale et à la BPI.

M - Que retirez-vous de votre expérience aux Etats-Unis, où vous avez vécu vingt ans ?

J'y ai appris à construire des tours, ainsi que l'asset management [gestion des actifs, NDLR]. Revenu définitivement en 2003, j'ai importé ce nouveau métier à l'époque inconnu en France.

Parmi nos clients figurent Morgan Stanley, la Deutsche Bank, Primonial, Amundi, Colony Capital, JP Morgan… En tant qu' asset managers , nous gérons par exemple 8 % des tours de La Défense. Au total, nous comptons 104 actifs, d'une valeur totale 8 Mds €.

M - Qu'est-ce qui caractérise Constructa ?

Nous sommes un groupe indépendant et familial de plus de 200 salariés qui réalise un chiffre d'affaires de près de 300 M€.

La société holding qui le détient appartient à mes trois enfants.

Mon fils Jean-Baptiste en est le président. Mon épouse et moi en avons l'usufruit. Ensuite, le groupe est organisé comme une plate-forme de services immobiliers avec des filiales exerçant des métiers complémentaires : la commercialisation de logements, la promotion, l'asset management, le montage et développement de grands projets, la création de services sur mesure pour le compte d'investisseurs privés fortunés, et la gestion de fonds professionnels type OPCI/FPCI à travers notre dernière filiale Victoires Haussmann SGP. Nous construisons essentiellement des logements. En conception, commercialisation et réalisation, nous en comptons près de 60 000 à notre actif depuis la création de la société en 1964 à Marseille. Cela ne nous empêche pas d'intervenir sur des opérations de bureaux et de commerces, en tant qu'assistants à maîtrise d'ouvrage ou maîtres d'ouvrage délégués. C'est le cas pour le centre de R & D d'EDF livré à Paris Saclay ou la réhabilitation-extension de l'hôtel Carlton à Cannes, propriété du fonds Katara Hospitality.

« Nous produisons peu. Cela nous permet de travailler au plus près avec les entreprises pour arriver au juste prix. »

M - A combien s'élèvent les résultats du groupe, et comment sont-ils répartis ?

Nos revenus oscillent entre 11 et 15 M€ par an. Dans Euroméditerranée, par exemple, nous sommes soit porteurs, soit « diligenteurs » de 1,6 Md € d'investissements. En 2019, en matière de prestations de services, la promotion devrait rattraper la gestion avec l'équivalent de 1,6 Md € de projets, soit 4 800 logements en cours, en projet et en mise en œuvre. Nous avons toujours voulu que la société de promotion immobilière soit adossée à l' asset management, ce qui crée un flux permanent. Aujourd'hui, nous tirons nos bénéfices de la promotion immobilière.

M - Quelle est votre ligne de conduite ?

De manière générale, nous mettons entre 10 et 15 % de fonds propres dans nos opérations de promotion. Le reste est financé

via des émissions obligataires et des lignes de crédit de développement. En matière de foncier, le credo est de ne pas céder au désir. Cependant, le lien avec l'eau nous motive.

L'opération des quais d'Arenc à Marseille l'illustre, tout comme les projets en cours d'aménagement à Huningue (Haut-Rhin) au bord du Rhin, à Aix-les-Bains (Savoie) avec le lac de Bourget, à Alfortville (Val-de-Marne) sur la Seine. Nous produisons peu, entre 800 et 1 200 logements par an. Cela nous permet de travailler au plus près avec les entreprises pour arriver au juste prix et à une prestation conforme à nos exigences : des parties communes traitées comme de l'hôtellerie, des matériaux de qualité, des garde-corps soignés, des espaces verts…

Mon fils Jean-Baptiste, qui est aussi architecte, y veille.

M - Constructa a signé au début de l'année un partenariat avec LegaLife pour la digitalisation du processus de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) de ses programmes. Est-ce un passage obligé ?

Oui. Nous avons d'ailleurs créé en début d'année la société de services digitaux Domtel. Pour le Brickline 52, dont le chantier a commencé à Nanterre (Hauts-de-Seine), l'acheteur peut, grâce à un identifiant, suivre l'évolution du projet et communiquer avec nous via une interface. Mais nous ne voulons pas tomber dans la sophistication à l'extrême. Notre pivot, c'est l'usager.

M - Quelles sont les perspectives pour 2019 ?

Nous avons 4 800 logements en montage et développement.

Tout en continuant de nous renforcer dans la région parisienne, nous voulons monter en puissance en Rhône-Alpes et autour du lac Léman avec un objectif d'au moins 400 à 500 logements par an. Nous n'avons pas vocation à investir à l'étranger.

En revanche, nos équipes restent mobiles pour intervenir en fonction des demandes des clients. L'autre axe de travail est l'hôtellerie avec plus de 1 000 chambres en exploitation aujourd'hui. Nous portons plusieurs projets en partenariat avec le groupe hôtelier suédois Wyndham et l'exploitant suisse Sophos. Nous renouons des liens avec Pierre et Vacances. C'est une vraie demande des investisseurs institutionnels et privés.

(1) Les autres occupants sont Orange, Sodexo, Haribo, Steir, le World Trade Center de la chambre de commerce et d'industrie, Cepac, Swiss Life mais aussi 80 des plus de 200 salariés du groupe Constructa.

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