Empiétement de construction : un appel à la tolérance ?

Rappelons les données du problème. En France, le droit de propriété est une institution cardinale, protégée et encadrée par les dispositions du Code civil (article 545). Dès lors, celui qui, par édification, fondation ou autre emprise, déborde sur le terrain d'autrui, s'expose à la démolition de sa construction irrégulière. Et il importe peu que l'empiètement soit minime (la Cour de cassation a sanctionné en 2002 un empiétement de 0,5 centimètre d'une partie de clôture litigieuse), qu'il ne déprécie pas la valeur du terrain empiété ou que le constructeur soit de bonne foi. L'empiètement concerne autant le sol que le sous-sol. De plus, l'action contre un empiètement est imprescriptible. Il en ressort que cette jurisprudence constante, stricte et ancienne questionne jusqu'au sommet de l'ordre judiciaire. Cette interrogation est d'autant plus légitime que la densification des villes amène dans son sillage des contentieux de voisinage de plus en plus fréquents.

Une jurisprudence en cours de réexamen

Franck Terrier, président de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, regrette qu'en matière d'empiètement le juge ne puisse faire une balance des intérêts en cause, apprécier les comportements, ni même évaluer le préjudice de la victime de l'empiètement, ce qui relève pourtant de l'essence même de sa fonction. Il poursuit en indiquant que les décisions rendues sont parfois contraires au bon sens et à l'équité, allant jusqu'à créer un effet d'aubaine de la part des propriétaires de fonds empiétés. Dans ces conditions, il est difficilement envisageable que cette jurisprudence se perpétue d'autant qu'elle est isolée en Europe, critiquée par la doctrine et peu admise par les juridictions du fond. Un assouplissement se profilerait donc à l'initiative du juge, sans attendre une intervention du législateur, déjà fort préoccupé par la réforme du droit des contrats.

Quels aménagements au droit de propriété adopter ?

La cause n'est pas simple s'agissant de restreindre le droit de propriété. Faut-il, à l'instar des préconisation du groupe de travail sur l'avant-projet de réforme du droit des biens, enfermer l'action en démolition dans un délai très court, en l'occurrence deux ans à partir de la connaissance de l'empiètement et au plus tard, dix ans après l'achèvement des travaux, lorsque l'empiètement est minime et involontaire ? Passé ce délai, l'un ou l'autre des voisins pourrait demander au juge de prononcer le transfert de propriété moyennant indemnité. Ou est-il préférable de s'inspirer du modèle allemand, qui met en place une obligation de tolérance ? Le propriétaire du sol victime de l'empiètement devant ainsi, sous certaines conditions, tolérer l'empiètement et recevoir une rente en compensation. Les débats ne font que commencer.

Retrouvez dans le numéro d'avril 2015 de la revue Opérations Immobilières, un dossier complet sur les problèmes de voisinage liés à la construction en milieu urbain

*Sorbonne études et recherche en droit de l'environnement, de l'aménagement, de l'urbanisme et du tourisme