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Elan au secours des copropriétés dégradées
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Elan au secours des copropriétés dégradées

Par Bénédicte Bernard, avocate, et José Ibanez, avocat associé, LVI avocats associés |  le 14/12/2018  |  ImmobilierExpropriationDroit de l'urbanisme

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La loi pose les bases d'une réforme pour faciliter les travaux. Et rend l'expropriation plus aisée.

 

Alors que le nombre de copropriétés dégradées reste élevé en France, l'actualité relative à l'effondrement de deux immeubles à Marseille, le 5 novembre, en donne encore une triste illustration. A cet égard, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « Elan », modifie substantiellement le droit applicable tant pour prévenir que pour traiter les copropriétés dégradées (articles 202 à 216).

Les mesures de prévention

Refonte substantielle. Le législateur ne prévoit pas de mesures particulières de prévention des copropriétés dégradées à travers la loi Elan proprement dite. Mais il renvoie au gouvernement le soin de légiférer par ordonnances pour refondre de manière substantielle le droit de la copropriété. Un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis sera ainsi adopté d'ici à 2020 afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles applicables. Une seconde ordonnance visant à clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété concernant la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations de ces derniers, de leur syndicat, du conseil syndical et du syndic, sera également adoptée, courant 2019, cette fois.

Cet assouplissement des règles de gestion permettra de traiter plus rapidement les copropriétés dégradées et de décider plus aisément les travaux nécessaires à leur rénovation.

Etude d'impact. A noter qu'un certain nombre de mesures ont d'ores et déjà été évoquées dans l'étude d'impact de la loi Elan, en fonction de la taille des copropriétés. Elles pourraient voir le jour à l'occasion de la codification, prévue pour 2020.

Concernant les petites copropriétés, la réflexion porte sur les aspects suivants : la dispense de syndic, de conseil syndical ; l'assouplissement des règles de convocation et de tenue des assemblées générales ; la facilitation des actions en paiement de la quote-part des parties communes contre un copropriétaire ; l'application de certaines règles de l'indivision ou encore le recours simplifié au syndic coopératif.

Pour les grandes copropriétés sont étudiées la possibilité de recourir à des délégations de pouvoir (générales ou spéciales) à un conseil syndical renforcé, sous le contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires, et l'intervention d'organes externes pour vérifier les comptes. Il s'agit ici d'alléger le formalisme des assemblées générales.

Un processus de prise de décision modernisé. En réalité, c'est le système de gouvernance mis en place par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, fondé sur le modèle de démocratie représentative, qui est remanié. L'idée étant de contrer l'inertie attachée aux modalités de prises de décision par l'assemblée générale qui peuvent être un frein pour la copropriété, même en présence de travaux urgents à réaliser. Cela pourrait se traduire par un abaissement progressif des seuils de majorité requis afin de faciliter la prise de décision en matière de travaux et de prévenir ainsi la dégradation des copropriétés.

Il est également envisagé d'élargir la catégorie des travaux décidés en assemblée générale, même à l'intérieur des parties privatives, auxquels les copropriétaires ne pourraient pas s'opposer.

Le traitement des copropriétés dégradées

Faciliter le relogement. Tout d'abord, la loi Elan prévoit de faciliter le relogement des occupants en leur attribuant plus rapidement un logement social. L'article L. 441-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) est modifié de manière à inclure dans la liste des personnes pouvant bénéficier d'une attribution prioritaire d'un logement social les personnes relogées dans le cadre « d'une opération de requalification des copropriétés dégradées définies aux articles L. 741-1 et L. 741-2 » (du CCH), c'est-à-dire les Orcod et les Orcod déclarées d'intérêt national (Orcod-IN). Dans ce contexte, le maire et le président de l'établissement public de coopération inter communale (EPCI) peuvent désormais désigner les personnes à reloger à un organisme bailleur et, en cas de refus de celui-ci, procéder à l'attribution d'un logement. Ces attributions viendront s'imputer sur les droits à réservation dont ils disposent sur le territoire de la commune.


Un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis sera adopté d'ici à 2020 afin de regrouper et organiser les règles applicables.

Prise de possession anticipée. S'agissant de la procédure d'expropriation, alors que le délai moyen pour prendre possession d'un bien immobilier est de dix-huit mois minimum entre l'obtention de l'arrêté déclarant l'utilité publique et l'arrêté de cessibilité, la loi Elan réduit ce délai lorsque la copropriété dégradée se situe dans le périmètre d'une Orcod-IN (art. L. 741-2 du CCH). Dans ce cas, une prise de possession anticipée d'un ou plusieurs immeubles dégradés est prévue, dès la déclaration d'utilité publique, lorsque l'acquisition est prévue pour la réalisation d'une opération d'aménagement déclarée d'utilité publique et qu'il existe des risques sérieux pour la sécurité des occupants, à condition toutefois qu'un projet de plan de relogement ait été établi (art. L. 522-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique).

En outre, pour que l'Etat puisse déclarer une Orcod d'intérêt national, il n'est plus nécessaire que le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d'un plan de sauvegarde. Cette condition a été supprimée, ce qui devrait faciliter leur mise en place et rendre plus aisées les procédures d'expropriation des copropriétés dégradées et, en cas de risque élevé pour la sécurité, de procéder à des prises de possession anticipées.

Procédure de carence sécurisée. Par ailleurs, l'article L. 615-6 du CCH relatif à la procédure de carence est également modifié par la loi Elan. Cette procédure prévoit que le maire de la commune ou le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, peut saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) aux fins de désignation d'un expert lorsque la copropriété se trouve dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, en raison de graves difficultés financières ou de gestion, et de l'importance des travaux à mettre en œuvre.

Dans un délai qui ne peut pas excéder trois mois, renouvelable une fois, l'expert est chargé de constater l'importance du déséquilibre financier, la répartition des dettes par copropriétaires ainsi que la nature et l'état des parties communes. Il précise également la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé des occupants.

Le résultat de cette expertise doit être notifié aux personnes visées à l'article L. 615-6 du CCH (syndicat des copropriétaires, préfet, maire, etc. ), seules parties à la procédure de carence.

Au vu de ces conclusions, le président du TGI peut déclarer l'état de carence, les parties ayant été dûment entendues ou appelées. Auparavant, les copropriétaires n'étaient pas parties à cette procédure de carence, qui pourtant les concerne. Seule la voie de la tierce opposition leur était ouverte pour contester la décision, et ce dans un délai de trente ans, ce qui ne manquait pas de rendre la procédure incertaine.

La loi Elan sécurise donc sur ce point la procédure de carence. Désormais, les conclusions d'expertise judiciaire et la décision qui l'ordonne devront leur être notifiées, ce qui vaudra « intervention forcée à l'instance ». De cette manière, la tierce opposition est neutralisée, ce qui permet d'éviter tout blocage et de procéder rapidement aux expulsions et relogements, sans laisser perdurer des situations obérées. De plus, le TGI devra statuer uniquement « comme en matière de référé », ce qui a le mérite de simplifier la procédure.

Enfin, l'immatriculation obligatoire de toutes les copropriétés au registre des copropriétés, à compter du 1er janvier 2019, devrait permettre de diagnostiquer et d'intervenir plus rapidement auprès des copropriétés en difficulté. Pour rappel, ce nouvel instrument a été mis en place par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Ce qu'il faut retenir

 

La loi Elan permet au gouvernement de légiférer par ordonnances pour, d'une part, adopter un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété et, d'autre part, moderniser et adapter les règles d'organisation et de gouvernance des copropriétés.

La loi facilite le relogement des occupants dans les logements sociaux dans le cadre des opérations de requalification de copropriétés dégradées d'intérêt national.

Les copropriétaires sont dorénavant pleinement intégrés à la procédure de carence : les conclusions d'expertise judiciaire et la décision qui l'ordonne devront leur être dorénavant notifiées, ce qui vaudra intervention forcée à l'instance.

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