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Efficacité énergétique : « La valeur verte de l’immeuble n’émergera que sous la contrainte »
Inès Reinmann, associée chez Acxior Corporate Finance © Acxior / Olivier Ortega, avocat associé au cabinet Lefèvre Pelletier et associés © LPA - © ©

Efficacité énergétique : « La valeur verte de l’immeuble n’émergera que sous la contrainte »

Propos recueillis par Sophie d’Auzon |  le 14/11/2012  |  ImmobilierPerformance énergétiqueRéglementation thermiqueTechnique

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Le groupe de travail « Financements innovants de l’efficacité énergétique » constitué au sein du plan Bâtiment Durable s’est réuni en plénière le 13 novembre pour un bilan à mi-parcours de ses travaux. Point d’étape avec les pilotes du groupe, Inès Reinmann (en charge de l’immobilier d’Acxior Corporate Finance) et Olivier Ortega (avocat associé de Lefèvre Pelletier & Associés, Avocats).

Les travaux suivent-ils la cadence annoncée ?


Olivier Ortega : Oui ! Chacun des quatre sous-groupes constitués a produit ses premières propositions. Aujourd’hui ce groupe rassemble au total pas moins de 130 participants, au-delà de nos espérances. Nous devrions remettre notre rapport en février - mars prochain comme prévu. Toutes les idées émises à ce stade devront être validées ou retravaillées d’ici là.


Quelles sont les grandes idées qui ont émergé de vos travaux ?


Olivier Ortega : Assez unanimement, nous avons formulé l’idée que pour faire émerger la valeur verte de l’immeuble, il faudra passer par une contrainte réglementaire. Le jeu du marché économique ne suffit manifestement pas. Le sous-groupe 1 « diminution des dépenses de l’immeuble » propose donc de donner une définition juridique à l’immeuble vert, définition qui pourrait être assise sur le DPE (diagnostic de performance énergétique). Sans aller jusqu’aux règles très sévères du « green deal » britannique qui prévoient une interdiction de vendre ou de louer des immeubles qui n’auraient pas été mis à niveau dans un certain délai, le groupe explore l’idée d’attacher des conséquences positives (incitations) aux immeubles verts et négatives aux immeubles non performants.
Inès Reinmann : Nos travaux ont confirmé l’idée que le tiers financement est une solution possible pour financer la rénovation énergétique. En diminuant le montant de l’investissement et en augmentant le pourcentage de rétrocession sur les économies d’énergie au tiers investisseur, ce mécanisme peut fonctionner sur une durée de vingt ans et avec un taux de rentabilité interne (TRI) correct. Plus globalement, nous estimons qu’avec des financements intermédiaires, à chercher notamment du côté des fonds européens, et une meilleure affectation des ressources publiques, les objectifs du Grenelle sont tenables.


Quelles sont les autres pistes avancées, pour chaque sous-groupe ?


Olivier Ortega : Le sous-groupe 1 « diminution des dépenses de l’immeuble » préconise une étude scientifique sur le comportement des utilisateurs par type de bâtiment et par type d’usage. Comment informer et sensibiliser, en effet, sans pouvoir appréhender précisément les comportements ?

Inès Reinmann : Le sous-groupe 2 « techniques financières » s’est notamment attaché à définir le rôle du tiers investisseur : concentrateur de financement, guichet unique avec offre de service et participant aux investissements. Notre proposition est que ce tiers porte 100 % du financement (0% de fonds propres du propriétaire). Des modifications législatives semblent par ailleurs nécessaires, notamment sur la TVA à taux réduit et la mobilisation de l’éco-PTZ.

Olivier Ortega : Concernant le sous-groupe 3 « recettes innovantes », les freins en matière de densification liée à la réalisation de travaux de performance énergétique ont été bien identifiés. Reste à trouver des solutions, par exemple en étudiant la possibilité de prévoir des normes accessibilité et sécurité incendie particulières pour la surélévation, ou en aménageant le droit de veto du copropriétaire du dernier étage – sans le spolier bien sûr. Sur la question des ENR : il parait difficile de lier le financement de l’efficacité énergétique au développement des énergies renouvelables, les projets ENR ayant déjà du mal à s’autofinancer. En revanche il semble intéressant de conditionner les ENR ou de moduler le tarif de rachat à la qualification d’immeuble vert (voir plus haut), par exemple en interdisant les ENR sur des passoires énergétiques.

Inès Reinmann : Enfin, le sous-groupe 4 « soutien aux entreprises pour la création d’emplois » propose la création d’un guichet unique pour aider les entreprises à accéder aux dispositifs publics de soutien. Il préconise aussi une aide à la formation professionnelle sous la forme d’une avance remboursable, permettant de pré-financer la formation des salariés (50% du coût étant couvert dans le cas d’une création d’emploi). Une dernière idée : créer un chèque emploi efficacité énergétique (C3E) à destination des particuliers souhaitant rénover leurs logements.



A lire sur le même sujet : « Plan Bâtiment Grenelle recherche financements innovants pour l’efficacité énergétique »


Les quatre sous-groupes du groupe de travail « Financements innovants de l’efficacité énergétique »

- Sous-groupe 1 : la diminution des dépenses de l’immeuble
- Sous-groupe 2 : les techniques financières
- Sous-groupe 3 : recettes innovantes
- Sous-groupe 4 : soutien aux entreprises pour la création d’emplois

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