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Du bureau au logement, il faut plus qu'un Elan

Stéphanie Lacaze-Haertelmeyer |  le 25/05/2018  |  ConjonctureTechniqueBâtimentEtatLoi Elan

Malgré les objectifs ambitieux fixés par le gouvernement, tout n'est pas encore réglé.

« Pour la première fois, un gouvernement crée une véritable dynamique pour transformer des bureaux en logements », se réjouit Christophe Canu. Le président de l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France (Orie) fait référence à la charte signée le 28 mars dernier par 10 opérateurs (1) et Julien Denormandie, secrétaire d'Etat à la Cohésion des territoires. Son but : identifier 500 000 m² de bureaux franciliens à transformer en logements d'ici à 2022.

Trouver ces actifs ne devrait pas être trop difficile, puisque selon l'Orie, 1 million de mètres carrés sont frappés de « vacance structurelle », c'est-à-dire qu'ils sont vides depuis plus de quatre ans. Cette transformation immobilière s'est invitée au programme de la loi Evolution du logement et aménagement numérique (Elan) débattue à l'Assemblée nationale. Mais si ce texte est déjà annonciateur d'avancées, des obstacles restent à lever.

Un équilibre financier à trouver. « Pourquoi déposer un permis de construire pour des locaux déjà bâtis, dont on change juste la destination, au risque d'essuyer le refus d'un maire peu enclin à développer des équipements pour accompagner l'arrivée de nouveaux habitants ? », s'interroge Xavier Lépine, président du directoire de La Française. Autre levier politique à affiner : « l'exemption des clauses de servitudes HLM dans des zones non carencées. Plutôt que discrétionnaire et à long terme, il vaut mieux qu'elle soit automatique et limitée dans le temps, à titre expérimental, pour créer un effet d'aubaine, estime Tristan Lucchetti, directeur de Rehagreen chez Bouygues Immobilier. Si cet avantage reste à la discrétion d'un maire, d'un préfet ou de l'Etat, il sera perdu. » De quoi plomber l'équilibre financier de ces opérations, d'autant que, de l'avis des experts, la transformation de bureaux en logements ampute en moyenne 15 % de surface rentable. « Sur les 85 % restants, il faudrait encore destiner 25 % au social ? Le bilan économique serait catastrophique », appuie Xavier Lépine.

Pourtant, le projet de loi Elan considère l'impérieux objectif de rentabilité de ces opérations, en prévoyant - sous certaines conditions - un bonus de constructibilité de 30 % par rapport à l'existant (un amendement adopté par les députés l'a augmenté, il était de 10 % dans le texte initial). Une question reste en tout cas en suspens, « celle du financement de ces opérations », soulève Joachim Azan, président de Novaxia, qui propose de mobiliser l'épargne des particuliers vers la transformation urbaine « en créant un plan épargne urbain (PEU) à l'image du plan épargne en actions (PEA) déjà conçu par l'Etat ».

Verrous réglementaires. Autre frein de taille : le fait que « chaque opération relève du cas par cas, d'où la difficulté d'industrialiser ce métier », souligne le président de Novaxia. Enfin, les acteurs espèrent voir sauter certains verrous réglementaires, à l'instar de celui relatif à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite. De même pour la réglementation incendie qu'il serait préférable d'aligner entre logements et bureaux, pour les immeubles de moins de 50 mètres, « afin de favoriser la mixité, et la réversibilité souhaitable à terme dans le cadre du développement durable », remarque Tristan Lucchetti. Pour l'Orie, il convient aussi de ne pas transformer seulement des immeubles, mais des zones entières d'activités en obsolescence structurelle.

Rien n'est encore figé, car les 10 signataires de la charte poursuivent encore leur lobbying auprès du gouvernement. Un suivi opérationnel des 500 000 m² franciliens de bureaux permettra de lister les points de blocage. « Cela marque une volonté d'aller plus loin », estime le président de l'Orie. Mais jusqu'où ? Si les efforts sont là, la liste des conditions à remplir pour inciter les opérateurs à passer à l'action reste longue.

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(1) Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Compagnie de Phalsbourg, La Française, Icade, Emerige, Gecina, Spie Batignolles Immobilier, Novaxia et Kaufman & Broad

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