Dix acteurs de l’immobilier s’engagent à transformer 500.000 m2 de bureaux vides en logements d’ici 2022

Transformer 500 000 mètres carrés de bureaux vides en logements d’ici 2022 en Île-de-France : tel est l’objectif de la charte d’engagement signée entre dix acteurs de l’immobilier et le ministère de la Cohésion des territoires, mercredi 28 mars 2018. Cette charte marque l’engagement des signataires à accompagner la "dynamique" du projet de loi Élan, qui doit être présenté la semaine prochaine en Conseil des ministres et comporte des dispositions "soutenant" les opérations de transformation de bureaux en logements.

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Dix acteurs de l’immobilier s’engagent à transformer 500.000 m2 de bureaux vides en logements d’ici 2022
Un immeuble rénové par Novaxia, avenue de Reille dans le XIVe arrondissement de Paris

Julien Denormandie, secrétaire d’État à la Cohésion des territoires et dix acteurs de l’immobilier (Bouygues immobilier, Vinci immobilier, la Compagnie de Phalsbourg, la Française, Icade, Emerige, Gecina, Spie Batignolles, Novaxia et Kaufman & Broad) ont signé mercredi 28 mars 2018 une charte d’engagement pour la transformation de bureaux en logements en Île-de-France, à l’occasion du 5e forum Grand Paris.

Les professionnels se mobilisent "pour intégrer systématiquement la transformation de bureaux en logements dans leur stratégie respective de gestion patrimoniale pour relever le défi de transformer 500 000 mètres carrés de bureaux vides en logements d’ici 2022 en Île-de-France". Au travers de cette charte, les acteurs assureront "un suivi opérationnel" de cette mobilisation, avec un "état des lieux documenté sur les actions menées, les difficultés rencontrées, les points de blocage et la mobilisation des acteurs".

Bonus de constructibilité de 10 %

Selon l’Orie, jusqu’en 2030, ce sont entre 140 000 et 240 000 mètres carrés de bureaux qui pourraient chaque année devenir définitivement inadaptés à la demande. Mais selon le président de Novaxia, Joachim Azan, sur les 50 000 mètres carrés de bureaux transformés en Île-de-France chaque année, moins de 20 % deviennent au final du logement. "Le marché s’oriente plus vers de la transformation en hôtel, plus rentable", précise-t-il. Les professionnels mettent en avant dans le document plusieurs "freins et difficultés qui mis bout à bout découragent les actions en ce sens" telle que la contrainte de constructions de logements sociaux ou la perte de surface commercialisable, la surface rentable atteignant 95 % du total d’un immeuble pour une occupation tertiaire, contre 82 % pour une habitation.

Autant de problématiques auxquelles Julien Denormandie entend répondre au travers du projet de loi Élan qui sera présenté en conseil des ministres le 4 avril prochain. Sont notamment prévus l’alignement normatif entre bâtiments de bureaux et bâtiments de logements pour des immeubles de moyenne hauteur ; l’exonération de clauses de servitudes de logements sociaux lors d’opérations dans des communes non carencées ; ou la création d’un bonus de constructibilité de 10 % par rapport au gabarit de la construction existante en cas de transformation de bureaux en logements (lire sur AEF). Sur ce dernier point, Julien Denormandie explique que "dans le bilan des assureurs ou des foncières, un bureau vaut plus qu’un logement. L’idée est d’amener les acteurs à comparer une valeur 100 à une valeur 110 pour que le logement soit valorisé". "Est-ce que les 10 % sont suffisants ? Les débats parlementaires le diront", estime le secrétaire d’État.

Julien Denormandie envisage aussi "d’étudier la prise en compte de mesures complémentaires" proposées par ces acteurs pour compléter le projet de loi Élan. Ceux-ci suggèrent par exemple que la transformation de bureaux en logements relève "d’une déclaration préalable de travaux avec la possibilité d’un droit de veto de la commune" et non plus d’un permis de construire comme actuellement afin de simplifier la procédure administrative, ou de permettre au propriétaire de donner congé à son locataire occupant le bureau "à l’échéance triennale des baux en cours" et non à l’échéance finale du bail.

Sans le projet de loi Élan, Novaxia ne se lancerait plus dans des opérations de transformation de bureaux en logements

En amont de son intervention au forum Grand Paris, Julien Denormandie a visité une opération de réhabilitation de bureaux en logements menée par Novaxia, avenue de Reille dans le XIVe. D’une surface de 3 500 mètres carrés, l’immeuble acquis en 2013 a nécessité deux ans de travaux qui ont coûté 7 millions d’euros. Il abrite désormais 89 logements du T1 au T5, "vendus 8 000 à 9 000 euros du mètre carré", et une crèche de 40 berceaux, livrés en 2016. Joachim Azan, président de Novaxia, se félicite des mesures figurant dans le projet de loi Élan, et notamment du bonus de constructibilité : "sans cette incitation, clairement, nous ne nous lancerions pas dans une opération comme celle-ci. En 2013, la conjoncture bureau n’était pas aussi favorable qu’aujourd’hui. "

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