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Division par appartements : le permis de construire pourra valoir autorisation préalable aux travaux
Code de l'urbanisme - © © SDA

Division par appartements : le permis de construire pourra valoir autorisation préalable aux travaux

Caroline Reinhart |  le 06/10/2017  |  LogementArchitectureTechniqueBâtiment

En matière d'urbanisme, simplifier par (toutes) petites touches est devenu un art à part entière. La preuve avec un nouveau décret publié au "Journal officiel" de ce 5 octobre, visant à mieux articuler autorisations d'urbanisme et de travaux, lorsqu'il s'agit de créer plusieurs logements dans un immeuble existant.

Tout juste paru au « JO » du 5 octobre, un décret tend à faciliter l'articulation entre permis de construire et autorisation préalable aux travaux visant à créer plusieurs logements dans un immeuble existant.

Issue de la loi Alur du 24 mars 2014 et codifiée aux articles L. 111-6-1-1 à L. 111-6-1-3 du CCH, cette procédure de division a été remaniée à plusieurs reprises, la dernière résultant de la loi Egalité et citoyenneté du 27 janvier dernier (art. 147). Elle peut être instaurée par l’organe délibérant de l’intercommunalité – ou à défaut par le conseil municipal – dans deux cas de figure : dans les zones à risques en termes d’habitat dégradé ; et lorsqu'il existe dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale  (art. L. 151-14 du Code de l'urbanisme). La délibération devra tenir compte du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées et du programme local de l'habitat.

L’autorité compétente pour délivrer cette autorisation pour chaque projet concerné est le président de l’EPCI ou le maire. Ces derniers sont tenus de refuser l'autorisation lorsqu'elle contrevient aux règles de division de l'article L. 111-6-1 du CCH. Ils disposent en revanche d'un pouvoir d'appréciation en cas d'atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique (article L. 111-6-1-1 du CCH), pour refuser l'autorisation ou imposer des prescriptions au porteur de projet. Autre raison potentielle de refus : lorsque les locaux à usage d'habitation créés ne respectent pas les proportions et taille minimales fixées par le plan local d'urbanisme (article L. 111-6-1-2 du CCH).

Dans ce cadre, le décret du 3 octobre insère deux nouveaux articles dans le Code de l’urbanisme, permettant de considérer que le permis de construire ou la déclaration préalable tient lieu d'autorisation préalable aux travaux, dès lors que l'autorité compétente pour statuer sur celle-ci a donné son accord ; ou, en cas de silence, à l'expiration d'un délai de 15 jours.

Division sans autorisation préalable = amende jusqu'à 25 000 euros

Le nouvel article R. 423-70-1 du Code de l'urbanisme précise en effet que « lorsque la demande de permis de construire ou la déclaration préalable porte sur des travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant (…), l'accord de l'autorité compétente pour délivrer l’autorisation préalable est réputé donné à l'issue d'un délai de 15 jours ».

De son côté, l’article R. 425-15-2 du même code indique, toujours dans le cadre d’un projet avec travaux devant conduire à la création de plusieurs logements dans un immeuble existant, que le permis de construire ou la décision prise sur la déclaration préalable « tient lieu de cette même autorisation préalable dès lors que la décision a fait l'objet de l'accord de l'autorité compétente pour délivrer cette même autorisation préalable ».

Pour mémoire, lorsque de telles opérations de division sont réalisées en l'absence de cette fameuse autorisation préalable, le préfet peut, « après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 15 000 € », et, en cas de récidive dans les trois ans, à 25 000 € (art. L. 111-6-1-3 du CCH). A noter que la loi Alur a prévu que le produit de ces amendes soit intégralement versé à l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 relatif à l'articulation des procédures d'autorisation d'urbanisme avec la procédure d'autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant

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