En direct

Dispositions sur le logement contenues dans la loi du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions

LOUIS BESSON |  le 20/11/1998

Ma newsletter personnalisée

Ajouter ce(s) thème(s) à ma newsletter personnalisée

Valider

CIRCULAIRE E UHC/DH22 N° 98-92 DU 13 OCTOBRE 1998 (EQUIPEMENT) NOR : EQUU9810162C

Textes sources : loi no 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions (art. 30 à 66 et 114 à 126) (a).

Le secrétaire d'Etat au logement à Mesdames et Messieurs les préfets de département (pour attribution) ; les préfets de région (pour attribution).

La loi no 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions comprend un très important volet logement qui apporte des améliorations très significatives aux différents dispositifs et outils existants et introduit de nombreuses mesures nouvelles. Elle a été soumise préalablement à sa promulgation à l'examen du Conseil constitutionnel qui, dans sa décision 98-403 DC du 29 juillet 1998, a confirmé que «la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle». Sa mise en oeuvre nécessitera, sous votre autorité, une forte implication de l'ensemble des services de l'Etat ayant à traiter dans leurs différentes dimensions des questions relatives au logement des ménages et des personnes défavorisées.

La présente circulaire a pour objet de commenter dans l'ordre des articles les différentes dispositions de la loi. Elle précise notamment les points qui sont d'application immédiate et ceux dont la mise en oeuvre est subordonnée à la parution de décrets.

Le volet logement de la loi est réparti sur deux chapitres :

- l'accès au logement (art. 30 à 66) chapitre II du titre I «de l'accès aux droits» ;

- les mesures relatives au maintien dans le logement (art. 114 à 126) chapitre III du titre II «de la prévention des exclusions».

I / L'ACCES AU LOGEMENT

Le chapitre relatif à l'accès au logement - chapitre II du titre I, se décompose en quatre sections :

- section 1. - Mise en oeuvre du droit au logement, articles 30 à 45 ;

- section 2. - Accroissement de l'offre de logement, articles 46 à 53 ;

- section 3. - Régime des attributions de logements locatifs sociaux, articles 54 à 65 (cette section comprend également des dispositions relatives aux rapports locatifs dans le parc social et des modifications à la loi d'orientation pour la ville) ;

- section 4. - Dispositions relatives aux départements d'outre-mer, article 66.

1/ LA MISE EN OEUVRE DU DROIT AU LOGEMENT

Article 30. - Actualisation rédactionnelle de l'article 2, loi du 31 mai 1990.

Article 31. - Consultation des associations de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement.

Articles 32 à 35. - Plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Articles 36 à 39. - Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Article 40. - Aides aux associations et organismes concourant au logement des personnes défavorisées.

Article 41. - Extension de la compétence des HLM à l'acquisition d'hôtels meublés.

Article 42. - Exonérations de taxe d'habitation.

Article 43. - Exonérations de droit au bail.

Articles 44 et 45. - Modification des règles de versement de l'aide personnalisée au logement (l'APL) aux personnes précédemment hébergées à titre temporaire.

La section I «mise en oeuvre du droit au logement» du chapitre II «accès au logement» du titre I «de l'accès aux droits» actualise la loi no 90-449 du 31 mai 1990 (b) visant à la mise en oeuvre du droit au logement ; elle comporte différentes mesures financières ou fiscales destinées à favoriser l'intervention des associations et organismes à but non lucratif au bénéfice de l'insertion par le logement des populations en difficulté.

Les articles 30 à 39, qui actualisent la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visent à renforcer le droit au logement au travers de quatre objectifs principaux :

- redynamiser le partenariat, notamment avec les collectivités locales et les associations ;

- réaffirmer la priorité aux situations sociales les plus difficiles ;

- permettre une meilleure équité territoriale dans la mise en oeuvre des dispositifs, notamment des fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;

- améliorer la gestion des FSL.

L'article 30 est une mise à jour de l'article 2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 supprimant la référence au délai de 12 mois applicable à partir du 31 mai 1990.

L'article 31 prévoit la consultation, au plan national, départemental et local, des associations de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement sur les mesures visant à la mise en oeuvre du droit au logement. Un décret en déterminera les modalités d'application.

L'article 32 est relatif aux plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées. Il modifie l'article 3 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990, en fixant une durée minimale de trois ans pour lesdits plans, et en prévoyant, lorsque le préfet et le président du conseil général ne sont pas parvenus à un accord dans un délai de six mois après l'expiration du plan précédent, un pouvoir de substitution des ministres chargés des collectivités locales, du logement et des affaires sociales pour arrêter le plan départemental.

Vous veillerez donc, au terme de la durée de validité du plan de votre département en assurer le renouvellement dans le délai prescrit par la loi.

Si le plan de votre département n'a pas été renouvelé alors que la durée pour laquelle il a été établi est expirée, il vous appartient de prendre sans tarder l'initiative de l'élaboration d'un nouveau plan avec le Conseil général et les partenaires concernés. Le délai de six mois visé ci-dessus doit être considéré comme pouvant s'appliquer à compter du 29 juillet 1998.

Par ailleurs, cet article prévoit également, pour l'Ile-de-France, d'organiser la coordination des plans départementaux par la mise en place d'une section de la conférence régionale du logement, cette dernière étant créée à l'article 56 de la loi.

Les modalités de la mise en place de la conférence régionale doivent être précisées par décret. Toutefois, la composition de la section chargée de la coordination des plans départementaux étant fixée par la loi, rien ne s'oppose à ce que ses membres soient réunis sans attendre.

L'article 33, également relatif au plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, est une réécriture complète de l'article 4 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990. Il précise le contenu et le mode d'élaboration du plan départemental, ses modalités d'organisation territoriale, la nature des publics prioritaires.

Les deux modifications majeures apportées au texte antérieur portent sur les publics prioritaires et la désignation d'instances locales. En effet, la loi précise que le plan est établi à partir d'une évaluation quantitative et qualitative des besoins qui distingue la situation des personnes ou des familles dont la difficulté d'accès ou de maintien dans un logement provient de difficultés financières, de celle des personnes confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d'insertion sociale.

Ces familles qui subissent un cumul de difficultés et qu'il convient de bien identifier sont, au même titre que les personnes sans logement, menacées d'expulsion, logées dans des habitations insalubres précaires ou de fortune, le public prioritaire des plans.

Il vous appartient, sans attendre le renouvellement du plan départemental, de mettre en oeuvre cette priorité au bénéfice des familles les plus en difficulté ainsi que, comme par le passé, des familles dont la situation au regard du logement se révèle la plus difficile. A cet effet, vous examinerez avec le président du conseil général et les autres partenaires du plan départemental les orientations à mettre en oeuvre au travers des actions opérationnelles, qu'elles relèvent de la mobilisation d'une offre de logement ou d'une aide financière du fonds de solidarité pour le logement (FSL), pour assurer le traitement prioritaire de la situation des familles confrontées à un cumul de difficultés.

La seconde modification importante, qui vise à renforcer le partenariat local, est relative à l'obligation de désignation d'instances locales en charge de la connaissance des besoins et facultativement, de la mise en oeuvre des actions du plan. La connaissance des besoins à une échelle infradépartementale étant un préalable indispensable à l'élaboration du plan, ces instances locales devront être créées préalablement au renouvellement du plan. Vous apprécierez, en conséquence, l'urgence de leur désignation au regard de la durée de validité du plan actuel. En effet, la loi prévoit par ailleurs que ces instances peuvent être les conférences intercommunales prévues à l'article 56 qui doivent être créées dans un délai d'un an à compter de la publication de la loi. Dans tous les cas, vous veillerez, comme la loi y incite, à la nécessaire cohérence avec les structures existantes.

Par ailleurs, l'article 33 fixe le contenu des plans. Il précise que l'accroissement de l'offre de logements au bénéfice des populations en difficulté peut provenir de la création d'une offre nouvelle ou de la mobilisation d'une offre existante et que les mesures d'accompagnement social doivent viser les difficultés d'insertion sociale. De plus, le plan doit intégrer en tant que de besoin les dispositions du plan départemental d'hébergement d'urgence. Vous devrez, en conséquence, dès à présent, renforcer la coordination entre les deux plans, notamment en ce qui concerne l'accès aux logements d'urgence ou aux logements temporaires, ainsi que l'accès à un logement ordinaire en sortie des structures d'hébergement ou à des logements dont la durée d'occupation est limitée dans le temps.

Enfin, les modalités de publicité des plans ne sont pas modifiées ; en revanche, la loi instaure un comité responsable du plan, coprésidé par le préfet et le président du conseil général. Cette disposition reprend une disposition analogue prévue antérieurement dans le décret 90-794 du 7 septembre 1990 (c) portant application de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement et ne devrait donc pas rencontrer de difficultés d'application.

Néanmoins, l'instauration par la loi de ce comité traduit la volonté du législateur de renforcer son rôle d'animateur et de garant de la mise en oeuvre des actions du plan. Vous veillerez, s'il en est besoin, à ce que le comité responsable du plan dans votre département joue pleinement le rôle qui lui est confié.

L'article 34 complète l'article 31 relatif à la consultation des associations. Il modifie l'article 3 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990, en ajoutant aux partenaires associés à l'élaboration et à la mise en oeuvre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, les associations de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement.

Les modalités de mise en oeuvre de cette mesure seront précisées dans le décret d'application de l'article 31.

L'article 35 est un article de précision relatif à la conclusion de conventions spécifiques entre les participants aux instances locales, prévues à l'article 33.

L'article 36, relatif au fonds de solidarité pour le logement (FSL), modifie et complète l'article 6 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990.

Les modifications apportées par le législateur relèvent pour partie de réécritures de précision et pour partie d'un encadrement renforcé du FSL visant à répondre aux critiques formulées sur la diversité de leurs règlements et de leurs pratiques.

A cet égard, la loi a pour objet :

- de permettre à l'ensemble des personnes ou familles relevant de l'article 1er de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 de saisir le FSL en supprimant les discriminations telles que l'exclusion des sous-locataires, l'obligation de résidence préalable dans le département, mais aussi l'exclusion des jeunes de moins de 25 ans, par exemple, ou des locataires du parc privé ;

- d'assurer la priorité aux ménages définis à l'article 4 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 : familles confrontées à un cumul de difficultés et familles dont la situation au regard du logement est particulièrement inacceptable (sans logement, expulsées, logement insalubre ou de fortune) ;

- d'améliorer les modalités de fonctionnement des FSL, notamment en rendant obligatoire l'instruction de toutes les demandes et la motivation de tous les refus ;

- de clarifier les modalités d'intervention des mesures d'accompagnement social, notamment leurs conditions d'évaluation ;

- de limiter les frais de fonctionnement des FSL.

Les conditions de mise en oeuvre de cet article seront précisées dans le cadre du décret d'application prévu à l'article 39.

Toutefois, sans attendre ce décret d'application, vous réunirez le comité responsable du plan pour, en tant que de besoin :

- supprimer les discriminations auxquelles pourraient être exposées dans le règlement du FSL de votre département, ou dans la pratique de l'instance de décision, des catégories particulières de demandeurs d'aides du FSL. Vous veillerez, notamment, à supprimer l'obligation de résidence préalable dans le département en matière d'aide à l'accès au logement ;

- définir les orientations permettant d'assurer la priorité au traitement des situations les plus difficiles ;

- assurer l'instruction de toutes les demandes et la motivation de tous les refus.

Enfin, le caractère anormalement élevé des frais de fonctionnement imputés sur le budget du fonds de solidarité logement dans certains départements a conduit le législateur à en prévoir la limitation. Je vous rappelle que, nationalement, les frais de fonctionnement imputés sur le budget des FSL représentent 9 % des dépenses des fonds. Sans attendre la sortie du décret qui en fixera le montant maximum, je vous invite, notamment dans les départements dans lesquels ces frais sont particulièrement élevés, à examiner, avec le conseil général et les autres partenaires du fonds, les raisons de cette situation et les solutions à mettre en oeuvre pour y remédier.

Les articles 37 et 38 sont relatifs aux modalités d'organisation juridique, financière et comptable des fonds de solidarité. L'article 37 ouvre la faculté de constituer le fonds de solidarité pour le logement (FSL) en groupement d'intérêt public (GIP).

En l'absence de constitution d'un GIP, l'article 38 prévoit que le plan fixe la composition de l'instance de décision du fonds et désigne la personne morale chargée d'assurer sa gestion.

Ces deux articles ne sont pas d'application immédiate, le décret prévu à l'article 39 devra préciser leurs conditions d'application, et notamment les règles comptables applicables, ainsi que le contenu de la convention de gestion prévue à l'article 38.

L'article 39 définit l'objet du décret d'application de la loi no 90-449 du 31 mai 1990, et l'étend de manière importante.

Outre les conditions d'application des articles 37 et 38 susmentionnés, le décret harmonisera les règles d'intervention des fonds de solidarité logement (FSL) en précisant leurs formes et modalités d'intervention, les conditions de recevabilité des dossiers, les principales règles de fonctionnement, ainsi que les délais maximum d'instruction.

Il s'inscrit en complément des modifications apportées par l'article 36 à la loi no 90-449 du 31 mai 1990 et vise à assurer une harmonisation des modalités d'intervention des FSL et une équité de traitement des demandes examinées sur l'ensemble du territoire national.

L'article 40 instaure une aide forfaitaire aux logements destinés à des personnes défavorisées et faisant l'objet d'une sous-location ou d'une gestion immobilière prenant la forme d'un mandat de gestion. Exclusive de l'aide aux associations logeant à titre temporaire des personnes défavorisées, elle est ouverte aux associations, centres communaux et intercommunaux d'action sociale, autres organismes à but non lucratif et unions d'économie sociale.

Pour la mise en oeuvre de cette aide qui relève de votre responsabilité, vous disposerez de crédits spécifiques déconcentrés au niveau départemental.

Cette mesure entrera en vigueur dès la parution des textes précisant ses modalités d'application et fixant notamment le montant forfaitaire de l'aide.

L'article 41 donne aux organismes d'HLM la possibilité d'acquérir des hôtels de commerce en vue d'en confier la gestion à des associations agréées chargées d'offrir un accueil temporaire à des personnes en difficulté.

Cette disposition concerne les offices, offices publics d'aménagement et de construction (article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation) ainsi que les offices publics d'HLM, sous condition que la collectivité locale en ait ainsi délibéré en vertu de l'article L. 421-4 du même code, les S.A. d'HLM (L. 422-2) et les coopératives de production d'HLM (L. 422-3).

Ces compétences nouvelles ne nécessitent pas de mesures réglementaires et sont, par conséquent, d'application immédiate.

L'article 42 exonère de taxe d'habitation :

- les gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs, de foyers de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, pour les logements situés dans ces foyers ;

- les organismes sans but lucratif agréés par le préfet pour les logements qu'ils louent en vue de leur sous-location ou de leur attribution à titre temporaire à des personnes défavorisées.

Cette exonération constitue un complément des exonérations de taxe d'habitation des occupants de logement à raison de leurs faibles ressources.

Elle s'applique rétroactivement à compter du 1er janvier 1998, donc pour les rôles émis au dernier trimestre de 1998. Un décret en cours d'élaboration, dont la publication est prévue d'ici à la fin de l'année, fixera les obligations déclaratives des contribuables pour bénéficier de cette exonération, qui prend la forme d'un dégrèvement : le manque à gagner pour les collectivités locales sera directement pris en charge par l'Etat.

L'article 43 exonère de droit de bail les sous-locations consenties aux personnes défavorisées par les organismes sans but lucratif agréés par le préfet. Il a pour but d'éviter un double droit de bail sur un même logement, au stade de la location, puis de la sous-location.

Cette exonération s'applique à compter de la période d'imposition qui va du 1er octobre 1998 au 30 septembre 1999.

L'article 44 complète l'article L. 351-3-1 du code de la construction et de l'habitation relatif aux conditions d'ouverture du droit à l'aide personnalisée au logement. Dorénavant, les personnes jusque-là hébergées à titre temporaire par un organisme qui bénéficiait à ce titre de l'aide aux associations logeant à titre temporaire des personnes défavorisées (ALT) qui accèdent à un logement ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement, percevront cette aide à compter du premier jour du mois civil où les conditions d'ouverture de ce droit seront réunies, et non plus à partir du premier jour du mois civil suivant.

Cette mesure ne nécessite pas de texte d'application autre qu'une instruction commune de la direction générale de l'urbanisme de l'habitat et de la construction et de la direction de la sécurité sociale aux caisses d'allocations familiales.

L'article 45 complète les articles L. 542-2 et L. 8314-1 du code de la sécurité sociale relatifs aux conditions d'ouverture du droit à l'allocation de logement familiale (ALF) et de l'allocation de logement sociale (ALS). C'est la transposition de la mesure prévue pour les bénéficiaires de l'aide personnalisée au logement à l'article 44 de la loi, à ceux de l'allocation de logement familiale et de l'allocation de logement sociale.

L'entrée en application de cette mesure nécessite la modification de deux articles réglementaires du code de la sécurité sociale.

2/ LA MOBILISATION ET L'ACCROISSEMENT DE L'OFFRE DE LOGEMENT

Article 46. - Dispositions en matière d'urbanisme pour la réalisation de certains logement sociaux.

Article 47. - Dissociation du bail du logement et de l'aire de stationnement pour les logements PLA.

Article 48. - Loyers des annexes des logements HLM et conventionnés. Modalités d'encadrement.

Article 49. - Bail à réhabilitation : dispositions fiscales.

Article 50. - Exonérations de taxes foncières sur les propriétés bâties.

Article 51. - Taxation de certains logements vacants.

Article 52. - Réquisition de logements vacants.

Article 53. - Allocation de logement temporaire (ALT) : ouverture aux centres communaux ou intercommunaux d'action sociale.

L'article 46 modifie les règles en vigueur jusqu'ici en matière de réalisation d'aires de stationnement, d'exonération du versement pour dépassement du plafond légal de densité (PLD) et de celui pour dépassement du coefficient d'occupation des sols (COS).

a) Dispositions nouvelles en matière d'obligation de réalisation d'aires de stationnements.

1. Constructions de logements locatifs financés à l'aide de prêts aidés de l'Etat.

Par sa nouvelle rédaction, l'article L. 123-2-1 du code de l'urbanisme limite à une place par logement le nombre d'aires de stationnement exigible lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l'Etat.

Par voie de conséquence, les dispositions des articles des plans d'occupation des sols (POS) qui auraient pour effet d'exiger un nombre de places plus important sont désormais uniquement applicables aux opérations tendant à la réalisation des autres catégories de construction. Cette disposition est d'application immédiate.

Par ailleurs, les POS peuvent désormais exclure expressément les constructions de logements locatifs, financés avec un prêt aidé de l'Etat, du champ d'application de l'obligation de réaliser des places d'aires de stationnement.

2. Transformation et amélioration de bâtiments en logements locatifs financés avec un prêt de l'Etat.

Désormais, les obligations de réaliser des places de stationnement ne peuvent plus être imposées lors de la transformation ou de l'amélioration de bâtiments préexistants en logements locatifs financés à l'aide d'un prêt aidé de l'Etat.

Les surfaces nouvelles de plancher, réalisées en extension des travaux de transformation ou d'amélioration précités, sont également dispensées de l'obligation de réaliser des places de stationnement lorsque leur surface de plancher hors oeuvre nette (SHON) est inférieure à une limite qui sera fixée dans un décret en Conseil d'Etat à intervenir.

b) Dispositions nouvelles en matière de taxes d'urbanisme.

Les paragraphes II et III de l'article 46 de la loi organisent deux mesures nouvelles d'exemption temporaire.

1. Exemption du versement pour dépassement du plafond légal de densité (PLD) des logements destinés aux personnes les plus défavorisées.

L'article L. 112-2 du code de l'urbanisme est complété d'une disposition qui exempte de l'obligation de versement pour dépassement du plafond légal de densité :

- les constructions de logements à usage locatif financées à l'aide de prêts aidés de l'Etat en application de l'article L. 351-2-3° du code de la construction et de l'habitation et destinés aux personnes les plus défavorisées au sens des dispositions de l'article 1er de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 ;

Le bénéfice de cette exonération est accordé, de plein droit, lorsque le constructeur justifie du bénéfice de la décision favorable d'octroi visée au 3) de l'article L. 352-3 du code de la construction et de l'habitation et s'engage à affecter les logements construits aux personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi no 90-449 du 31 mai 1990.

En outre, les opérations de construction doivent avoir été autorisées entre la date d'entrée en vigueur de la loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions et le 31 décembre 2002.

2. Exemption de participation pour dépassement du coefficient d'occupation des sols (COS) des logements destinés aux personnes les plus défavorisées.

L'article L. 332-1 du code de l'urbanisme est complété d'une disposition qui exclut les constructions visées au paragraphe précédent du champ d'application de la participation pour dépassement du COS.

Les modalités de mise en oeuvre et de durée d'application de cette exemption sont identiques à celles prévues pour l'exemption de versement pour dépassement des PLD et exposées ci-avant.

Elle n'est toutefois pas applicable de plein droit. Sa mise en oeuvre ne peut intervenir qu'après l'entrée en vigueur d'une délibération du conseil municipal, décidant d'exempter de la participation pour dépassement du COS l'ensemble des constructions de l'espèce édifiées sur le territoire communal.

Vous veillerez à informer dans les meilleurs délais les communes ainsi que les services instructeurs de permis de construire de l'ensemble de ces nouvelles dispositions.

L'article 47 interdit aux bailleurs sociaux, pour tous les logements situés dans un immeuble collectif financé en prêt locatif aidé (PLA) de subordonner la location du logement à celle d'un garage ou d'un parking.

Les locataires de ces logements qui louent un garage ou un parking peuvent résilier leur contrat, en conséquence le loyer et les charges correspondants ne sont plus exigibles.

Cet article introduit par un amendement parlementaire, est applicable dès publication de la loi.

L'article 48 modifie l'article 36 de la loi du 1er septembre 1948 qui encadre le loyer des annexes (garage, parking...) des logements soumis à la loi de 1948, des logements HLM et des logements conventionnés à l'aide personnalisée au logement (APL).

Le renvoi à un décret est supprimé. Il est précisé que le loyer des annexes louées accessoirement au logement évolue comme le loyer principal.

Cet article est applicable dès publication de la loi. Il ne modifie pas le dispositif juridique actuel sur le fond, l'évolution des loyers des annexes étant auparavant prévue par décret.

L'article 49 exonère d'impôt sur le revenu la part de revenu représentée par la valeur des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement réalisés par le preneur d'un bail à réhabilitation et revenant au propriétaire à l'issue du bail. Il introduit une sécurité juridique qui devrait favoriser la conclusion de baux à réhabilitation.

Il s'applique dès l'imposition des revenus de 1998.

L'article 50 exonère de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant quinze ans :

- les opérations de construction neuve réalisées par des associations sans but lucratif, dont le financement est assuré à 50 % au moins par des prêts aidés, prêts du «1 % logement» inclus dans cette quotité ;

- toutes les opérations financées par des prêts locatifs aidés acquisition-amélioration (PLA, PLA-LM ou PLA-I) ; cette exonération générale se substitue à l'exonération facultative sur délibération des collectivités locales. Ces opérations bénéficient désormais des mêmes avantages fiscaux que les opérations de construction neuve en PLA ;

- les logements conventionnés améliorés avec une aide de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) acquis à compter du 1er janvier 1998 par un organisme sans but lucratif agréé par le préfet et lorsqu'ils sont loués ou attribués à titre temporaire à des personnes défavorisées.

La modification de la définition de la quotité de 50 % de prêt aidé dans le neuf s'applique aux constructions achevées à compter du 25 mars 1998.

L'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les opérations d'acquisition-amélioration s'applique rétroactivement à compter du 1er janvier 1998, donc pour les rôles émis au dernier trimestre de cette année. Un décret préparé par les services fiscaux et devant être publié d'ici la fin de l'année fixera les obligations déclaratives des contribuables pour en bénéficier.

L'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les opérations sociales de l'ANAH s'applique à compter de l'année civile qui suit celle de l'achèvement des travaux, donc au plus tôt en 1999, compte tenu de l'acquisition au plus tôt en 1998 avant travaux.

L'article 51 crée un régime de taxation de certains logements vacants, afin de lutter contre l'inoccupation de logements dans les zones tendues. Il s'appliquera aux logements vacants depuis plus de deux années consécutives et lorsque la vacance sera indépendante de la volonté du propriétaire. Les logements sociaux détenus par les organismes HLM et sociétés d'économie mixte sont exonérés d'office.

La taxe s'appliquera à compter du 1er janvier 1999.

Un décret en déterminera le champ géographique, en fixant la liste des communes appartenant à des agglomérations de plus de 200 000 habitants où la situation du marché du logement justifie l'application de la taxe. Une instruction fiscale précisera ensuite les modalités d'application.

L'article 52 crée un régime de réquisition avec attributaire pour les logements vacants depuis plus de dix-huit mois.

Seuls les logements appartenant à des personnes morales, à l'exception des sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, sont concernés. Les réquisitions seront d'une durée maximale de six ans pouvant être portée jusqu'à douze ans si l'importance des travaux de mise aux normes d'habitabilité le justifie. Elles pourront être effectuées dans les communes dans lesquelles existent d'importants déséquilibres entre l'offre et la demande de logements sociaux destinés à des personnes défavorisées.

La réquisition intervient au terme d'une procédure contradictoire permettant au propriétaire des logements vacants de faire valoir ses observations et de prendre les dispositions appropriées pour mettre fin à la vacance.

Un attributaire (organisme HLM, collectivité locale...) lié par convention à l'Etat effectuera les travaux de mise en état d'habitabilité et la gestion locative des logements.

Deux décrets préciseront les modalités d'application de ce texte. Aucune des procédures prévues par la loi et en particulier les visites et la procédure contradictoire précédant la réquisition ne peut, en tout état de cause, être engagée avant la publication des décrets d'application.

L'article 53 ouvre l'aide au logement temporaire (ALT) aux associations logeant à titre temporaire des personnes défavorisées aux centres communaux ou intercommunaux d'action sociale. Cette mesure est d'application immédiate.

3 / LA REFORME DES ATTRIBUTIONS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX. LES RAPPORTS LOCATIFS HLM - LA LOI D'ORIENTATION POUR LA VILLE

3.1/ Les attributions de logements locatifs sociaux

Article 54. - Intégration des chartes intercommunales dans les programmes locaux de l'habitat.

Article 55. - Définition des missions du parc HLM.

Article 56-1. - Réforme des attributions de logements HLM (art. L. 441 à L. 441-2-6 du code de la construction et de l'habitation).

Articles 62 et 63. - Extinction progressive des protocoles d'occupation du parc social et des chartes communales.

3.2/ Les rapports locatifs au sein du parc social

Article 56-II à 56-IV. - Supplément de loyer de solidarité.

Articles 56-V et 57. - Exemptions de certaines enquêtes sur les bénéficiaires de l'allocation logement (AL).

Article 58. - Interdiction de réclamation des frais de dossier dans le parc HLM.

Article 59. - Réduction de certains délais de préavis dans le parc HLM.

Article 60. - ILM 28 et supplément de loyer de solidarité.

Article 61. - Conseils d'administration des organismes HLM : critères d'éligibilité des listes de locataires.

3.3/ La réforme de la loi d'orientation pour la ville

Article 64. - Définition des logements sociaux.

Article 65. - Seuils en Ile-de-France.

3.1/ Les attributions de logements locatifs sociaux

La réforme des attributions de logements locatifs sociaux comporte deux axes essentiels :

1. Un dispositif d'accords collectifs départementaux entre l'Etat et chacun des bailleurs sociaux pour une meilleure prise en compte de la demande des personnes défavorisées cumulant des difficultés économiques et sociales. Ces accords définissent dans le respect de la mixité sociale, des objectifs annuels chiffrés d'accueil de ces populations ; ils sont complétés et précisés, le cas échéant, par des chartes intercommunales du logement élaborées au sein des bassins d'habitat comprenant une zone urbaine sensible ou une proportion importante de logements sociaux.

2. Un enregistrement départemental systématique de toutes les demandes pour répondre à l'exigence de transparence et d'objectivité des attributions de logements locatifs sociaux.

En ce qui concerne le premier point, deux circulaires, l'une portant sur les accords collectifs départementaux, l'autre sur les bassins d'habitat et les conférences intercommunales du logement, apporteront des précisions afin d'aider à la mise en oeuvre et à l'interprétation de ces dispositions.

S'agissant du numéro départemental d'enregistrement, une expérimentation va être menée conjointement par la direction générale de l'urbanisme de l'habitat et de la construction et l'union nationale des fédérations d'organismes d'habitation à loyer modéré dans une dizaine de départements en vue de proposer un «serveur» électronique permettant l'attribution d'un numéro départemental à chaque demandeur de logement social et ceci, en temps réel si nécessaire, dès le dépôt de la demande.

L'article 54 prévoit que les objectifs et principes des programmes locaux de l'habitat doivent notamment tenir compte des chartes intercommunales du logement prévues à L. 441-1-5.

L'article 55 crée un article L. 411 dans le code de la construction et de l'habitation qui définit les missions du parc HLM en rappelant les principes généraux du droit au logement et de la mixité sociale.

Sans portée normative particulière, cet article n'appelle ni mesure réglementaire ni autre commentaire.

L'article 56 - I réforme le régime des attributions de logements sociaux en recodifiant l'ensemble de la section du code de la construction et de l'habitation qui y est consacrée et en introduisant certaines modifications ou innovations qui font l'objet des articles suivants :

Dispositions générales.

L. 441. - Définit les destinataires de l'attribution des logements locatifs sociaux en précisant que les attributions doivent prendre en compte la diversité des demandes, favoriser l'égalité des chances ainsi que la mixité sociale. Par ailleurs, l'article L. 441 énonce les rôles respectifs des collectivités locales, des bailleurs sociaux et de l'Etat au regard de l'attribution des logements. Il n'appelle pas de mesure réglementaire particulière.

L. 441-1. - Reprend sans modification majeure, des dispositions déjà existantes concernant les conditions générales d'attribution visant notamment les conditions d'accès au logement social telles que composition et ressources du ménage, ou les critères de priorité et les conditions de réservation de logement au profit de certains réservataires.

Les dispositions réglementaires correspondantes qui figurent actuellement dans le code de la construction et de l'habitation aux articles R. 441-1, 3, 4, 5 et 9 nécessiteront à la fois une recodification d'ensemble et une actualisation pour certains d'entre eux, notamment en ce qui concerne la définition des priorités d'accès au logement social.

Dans l'immédiat, ces dispositions réglementaires sont compatibles avec l'article L. 441-1 nouveau et demeurent par conséquent applicables en l'état.

Par ailleurs, cet article prévoit que les plafonds de ressources seront à l'avenir réactualisés en fonction du salaire minimum de croissance (SMIC). Ils l'étaient jusqu'à présent sur la base de l'indice des prix à la consommation.

L. 441-1-1. - Actualise le rôle du règlement départemental d'attribution pour tenir compte notamment des nouveaux dispositifs que constituent les chartes intercommunales du logement prévues à l'article L. 441-1-5. Le même article reprend une disposition déjà existante concernant le délégué spécial chargé de prononcer les attributions lorsque le préfet estime que les règles essentielles de l'attribution ont été méconnues.

L'article L. 441-1-1 est justiciable du décret de recodification précité. Les dispositions réglementaires existantes (R. 441-4, R. 441-6 et R. 441-14 du code de la construction et de l'habitation) demeurent cependant applicables jusqu'à parution du nouveau décret en Conseil d'Etat.

Accords départementaux

L. 441-1-2. - Instaure un régime d'accords départementaux entre l'Etat et les bailleurs sociaux afin d'améliorer en particulier l'accueil des populations défavorisées au sein du parc locatif social. Ces accords qui devront par ailleurs définir des délais «normaux» de traitement des demandes de logement, seront soumis aux conférences intercommunales du logement visées à l'article L. 441-1-5 et au conseil départemental de l'habitat. Des instructions détaillées vous seront adressées sur ce sujet par une circulaire spécifique.

L. 441-1-3. - Organise un dispositif de sanctions par le préfet à l'encontre des organismes bailleurs qui refuseraient ou méconnaîtraient les accords prévus à l'article précédent. Ces sanctions devront être précédées de consultation des maires concernés, de conciliation et de mise en demeure des organismes en cause. L'entrée en vigueur de ce dispositif est subordonnée à la prise du décret précité.

Conférences et chartes intercommunales

L. 441-1-4. - Prévoit la définition de bassins d'habitat par le préfet tenant compte d'une part de la présence de zones urbaines sensibles ou d'une certaine proportion de logements sociaux par rapport au total des résidences principales des communes, d'autre part de structures préexistantes telles que les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), programmes locaux de l'habitat (PLH). Cet article impose pour ce faire la consultation de la commission départementale de la coopération intercommunale, du comité départemental de l'habitat et pour l'Ile-de-France, de la conférence régionale du logement prévue à l'article L. 441-1-6. Il donne par ailleurs la composition de la conférence intercommunale du logement qui doit représenter le bassin d'habitat.

Des instructions vous seront prochainement adressées en vue de la mise en oeuvre de ces dispositions.

L. 441-1-5. - Définit le rôle et l'objet des conférences intercommunales du logement et des chartes intercommunales, à l'égard notamment des accords départementaux précités. L'entrée en vigueur de ces dispositions est subordonnée au décret à prendre.

L. 441-1-6. - Institue une conférence régionale du logement pour l'Ile de France, destinée à coordonner les actions départementales compte tenu de la géographie urbaine propre à cette région. L'article L. 441-1-6 en définit la composition et le rôle, qu'un décret viendra préciser.

Traitement des demandes

L. 441-2. - Reprend des dispositions déjà existantes concernant les commissions d'attribution de logement ; son application aux sociétés civiles immobilières, filiales de collecteurs de la contribution patronale à l'effort de construction est toutefois étendue à l'ensemble des logements locatifs sociaux détenus sans considération de leur situation géographique (la condition ancienne d'une inscription de ces logements dans le cadre des anciennes zone à urbaniser en priorité - ZUP - disparaît). L'article réglementaire correspondant figurant actuellement dans le code de la construction et de l'habitation sous le numéro R. 441-18 permet une application immédiate des dispositions de l'article L. 441-2.

L. 441-2-1. - Instaure un numéro d'enregistrement départemental unique obligatoire et préalable à tout examen des demandes de logement. Afin de faciliter la mise en oeuvre de ces nouvelles dispositions, l'expérimentation d'un système d'enregistrement électronique qui sera proposé à l'ensemble des départements est actuellement en cours d'élaboration.

La durée prévue pour cette expérimentation, qui se déroulera dans plusieurs départements, est de l'ordre d'une année ; elle devra permettre de tirer tous les enseignements utiles avant de prendre les dispositions réglementaires nécessaires. L'entrée en vigueur généralisée du numéro départemental d'enregistrement n'est donc pas envisagée avant environ un an et fera l'objet d'un décret spécifique et d'instructions particulières qui vous seront communiquées en temps utiles.

L. 441-2-2. - Instaure une obligation de motivation écrite de tout rejet d'une demande d'attribution de logement. Indépendamment des cas de rejet proprement dits, vous appellerez l'attention des bailleurs sociaux sur la nécessité, en tout état de cause, de tenir informés les demandeurs sur le devenir de leur demande.

L. 441-2-3. - Instaure une commission de médiation départementale en vue d'accueillir les réclamations des demandeurs de logement en l'absence d'offre de logement dans le délai normal prévu par les accords locaux visés à l'article L. 441-1-2. La composition et le fonctionnement de ces commissions devront être précisés par décret avant toute mise en oeuvre.

L. 441-2-4. - Reprend une disposition déjà existante donnant au maire d'une commune comportant des logements locatifs sociaux, le droit d'être entendu sur sa demande, par le conseil d'administration d'un organisme d'HLM.

Statistiques

L. 441-2-5. - Définit les obligations d'informations à caractère statistique qui devront être fournies par les bailleurs sociaux en ce qui concerne les réservations de logement, l'application des accords départementaux de l'article L. 441-1-2 et plus généralement sur la demande et l'offre de logements sociaux.

Modalités d'application

L. 441-2-6. - Fixation des modalités d'application de la section par décret en Conseil d'Etat.

L'article 62 prévoit qu'il ne peut être conclu de nouveaux protocoles d'occupation du patrimoine social (POPS) après publication de la loi et que les POPS existants cessent de produire tout effet à compter de l'adoption d'une charte intercommunale portant sur le même territoire. Il est à noter que cette disposition permet la poursuite, le cas échéant, des POPS portant sur d'autres territoires.

L'article 63 : Dispositions analogues à la mesure précédente en ce qui concerne les chartes communales ou intercommunales de l'ancien article L. 442-2-1 du code de la construction et de l'habitation issu de la loi 96-976 portant pacte de relance pour la ville du 14 novembre 1996. Ces chartes devaient être élaborées dans les communes possédant une zone urbaine sensible (ZUS), pour lesquelles l'instauration d'une conférence intercommunale et l'élaboration d'une charte intercommunale au titre des articles L. 441-1-4 et suivants deviennent obligatoires. C'est donc dans ce nouveau cadre qu'il convient désormais de poursuivre les chartes en cours d'élaboration.

3.2/ Les rapports locatifs au sein du parc social

Supplément de loyer de solidarité

L'article 56 II à IV modifie le seuil de déclenchement du supplément de loyer de solidarité qui passe de 10 à 20 %. Il prévoit la mise en place d'un plafonnement des coefficients de dépassement des plafonds de ressources et des suppléments de loyer de référence.

Le décret correspondant doit être publié dans les prochaines semaines.

L'article 56 V modifie l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation et exonère les bénéficiaires de l'allocation de logement sociale (ALS) et de l'allocation de logement familiale (ALF) de l'enquête sur les ressources effectuée chaque année par les organismes bailleurs pour l'application du supplément de loyer. Par contre, cette mesure n'exonère pas ces locataires de répondre à l'enquête sur l'occupation des logements HLM effectuée tous les trois ans par les organismes bailleurs en application de l'article L. 442-5 du même code.

Cette mesure est d'application immédiate.

L'article 57 modifie l'article 302 bis ZC du code général des impôts et met en cohérence ses dispositions avec l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation concernant les locataires devant répondre à l'enquête sur les ressources. Il prévoit que les bailleurs ne sont pas tenus de demander les avis d'imposition aux locataires bénéficiant de l'ALF ou de l'ALS. Cette mesure est d'application immédiate.

Rapports locataires - bailleurs HLM

L'article 58 crée dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 442-6-2 qui interdit aux organismes HLM de percevoir des frais de dossier à l'occasion de la demande d'attribution d'un logement HLM ou lors de la signature du bail.

Par contre, si le bailleur HLM confie à un tiers l'établissement du contrat de location, les frais demeurent partagés par moitié entre le bailleur et locataire en application de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette mesure est d'application immédiate.

L'article 59 facilite la mobilité des locataires dans le parc social conventionné en réduisant la durée de préavis. Il modifie l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation et ramène à un mois le délai de préavis pour les locataires changeant de logement dans le parc d'un même bailleur. Il précise que ce délai est de deux mois lorsque le changement de logements s'effectue dans le parc HLM mais que les deux bailleurs sont différents.

Cette mesure est d'application immédiate.

L'article 60 concerne l'application du supplément de loyer de solidarité aux immeubles dits ILM 28, il est d'application immédiate.

L'article 61 limite l'éligibilité de locataires au sein des conseils d'administration des organismes publics d'HLM et des sociétés anonymes d'HLM à des listes présentées par des associations oeuvrant dans le domaine du logement et indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale. L'appréciation du caractère licite ou non des listes présentées relèvera bien évidemment du juge du contentieux électoral.

3.3/ La réforme de la loi d'orientation pour la ville

L'article 64 modifie l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation en ce qui concerne la nature des logements sociaux décomptés dans les obligations de réalisation des communes. Le champ des logements pris en compte est élargi à l'ensemble des logements réalisés avec un prêt locatif aidé (PLA) ou un prêt conventionné locatif social (PCLS CFF) et aux résidences sociales. En revanche, les logements réalisés avec un prêt locatif intermédiaire (PLI) et les logements en accession sociale à la propriété (prêt à taux zéro accompagné d'un PAS) ne sont plus comptés.

L'article 65 modifie l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation fixant le champ d'application des dispositions particulières aux grandes agglomérations. Pour les communes d'Ile de France, le seuil de population au-dessus duquel les communes sont concernées par le dispositif est abaissé de 3.500 à 1.500 habitants.

4/ MESURE RELATIVE AUX DEPARTEMENTS D'OUTRE-MER

L'article 66 rend applicable dans les départements d'outre-mer aux sociétés d'économie mixte constitués en application de la loi 46-860 et aux sociétés d'économie mixte locales pour leur patrimoine locatif ayant bénéficié du concours financier de l'Etat les dispositions relatives aux attributions de logements sociaux, à l'enquête sur l'occupation du parc social, aux délais préalables aux expulsions, et au régime de la sous-location.

S'agissant des attributions de logements, l'entrée en vigueur des dispositions nouvelles est suspendue aux mêmes textes à prendre que pour les logements HLM en métropole.

Pour le reste, les mesures instaurées par cet article seront commentées dans une circulaire plus détaillée à venir.

II / MESURES RELATIVES AU MAINTIEN DANS LE LOGEMENT

Le chapitre relatif au maintien dans le logement se compose de deux sections.

- section 1 : Mesures relatives à la prévention des expulsions art 114 à 122

- section 2 : Amélioration des conditions de vie et d'habitat art 123 à 126.

1/ PREVENTION DES EXPULSIONS

Article 114. - Fixation d'un délai minimal entre l'assignation et le jugement.

Article 115. - Procédure précontentieuse dans le parc social.

Article 116. - Allocation logement en tiers payant dans le parc social.

Article 117. - Prise en compte du relogement dans le cadre du plan départemental d'aide pour le logement de personnes défavorisées.

Article 118. - Saisine du juge de l'exécution.

Article 120. - Compétences des huissiers.

Article 121. - Chartes départementales de prévention de l'expulsion.

Article 122. - Troubles de voisinages dans le parc HLM.

Ce chapitre constitue l'un des volets essentiels de la loi. L'objectif poursuivi est développer le travail de prévention en amont des décisions de justice afin de limiter au maximum le recours à l'expulsion de personnes ou familles de bonne foi pour cause d'impayés de loyer.

Ceci implique d'adapter les modalités d'action des services de l'Etat intervenant dans le domaine du logement (préfecture, directions départementales de l'équipement, directions départementales de l'action sanitaire et sociale) de façon à articuler au mieux les différentes actions et procédures (fonds de solidarité pour le logement (FSL), demandes de concours de la force publique, attribution de logements sociaux...).

L'intervention d'une circulaire interministérielle dans les prochains mois ne doit pas vous amener à retarder votre propre action pour l'application des dispositions de ce chapitre applicables depuis la publication de la loi.

L'article 114 modifie l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre bailleurs et locataires. Il est applicable dès publication de la loi.

L'huissier de justice chargé, à la demande du bailleur, de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés de loyers, doit notifier cette assignation au préfet au moins deux mois avant l'audience.

Pendant ce délai, le préfet devra rassembler des informations sur la situation du ménage par l'intermédiaire des caisses d'allocations familiales notamment, et éventuellement, compte tenu de la situation du locataire, mobiliser les aides susceptibles de le solvabiliser, notamment celles du fonds de solidarité pour le logement (FSL), saisir en tant que de besoin les services sociaux pour rechercher un plan d'apurement ou des solutions de relogement.

Il vous appartient, en liaison avec les partenaires locaux, de définir les modalités de fonctionnement de cette nouvelle procédure.

Par ailleurs, le locataire peut désormais demander au juge des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire à tout moment de la procédure avant constat de la résiliation. Le juge peut accorder ces délais même d'office, dans les conditions prévues à l'article 1244-1 du code civil, si le locataire est en situation de reprendre les paiements et de s'acquitter de sa dette.

L'article 115 est applicable dès publication de la loi et instaure un régime particulier dans le parc locatif social.

- Dans le parc conventionné :

Pour les bailleurs sociaux organismes HLM conventionnés et les sociétés d'économie mixte conventionnées, la saisine de la section départementale de l'aide personnalisée au logement (SDAPL) au moins 3 mois avant l'assignation est obligatoire. La SDAPL devrait mettre à profit ce délai pour réunir les informations sur la situation familiale et sociale du ménage concerné et veiller à la mise en place d'un plan d'apurement de la dette.

Au cas où le juge serait saisi, la SDAPL devrait être en mesure de lui fournir des éléments susceptibles d'éclairer sa décision et de choisir entre le constat de la résiliation ou l'octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

- Dans le parc non conventionné des organismes HLM, la même procédure est applicable, mais l'organisme saisi est la caisse d'allocations familiales.

Il vous appartient d'examiner et de définir ses conditions de mise en oeuvre en liaison avec les organismes HLM et les sociétés d'économie mixte pour leurs logements conventionnés.

Cette procédure doit permettre pour le parc HLM, d'alléger et de faciliter les démarches prévues au titre de l'article 114.

L'article 116 généralise dans le parc social le versement de l'allocation logement (AL) en tiers payant.

Il rend obligatoire le versement de l'allocation logement (allocation de logement sociale et allocation de logement familiale) au bailleur dès lors que celui-ci est un bailleur social. Ceci concerne donc les organismes HLM dans leur parc non conventionné. Cette disposition est le corollaire du délai de 3 mois mis en place à l'article 115.

L'application de cet article nécessite l'intervention de décrets pour modifier le code de la sécurité sociale.

L'article 117 prévoit au I-1° et II que le juge qui ordonne l'expulsion ou statue sur une demande de délai présentée sur le fondement des articles L. 613-1 et L. 613-2 du code de la construction et de l'habitation avant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, peut décider d'office de transmettre sa décision au représentant de l'Etat dans le département, par les soins du greffe, en vue de la prise en compte par le préfet de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Les dispositions antérieures (article L. 613-2-1 du même code) prévoyaient la transmission obligatoire des seuls jugements accordant des délais.

Le I-2° de l'article 117 prévoit que le commandement d'avoir à libérer les locaux doit être porté à la connaissance du préfet dès sa signification, à peine de suspension du délai de deux mois avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu.

Cet article est applicable dès publication de la loi.

L'article 118 prévoit, en matière d'expulsion, la faculté de saisir le juge de l'exécution par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par déclaration au greffe. Un décret est prévu pour préciser les modalités de saisine du juge. Il est ainsi dérogé au droit commun qui requiert une assignation délivrée par huissier de justice pour saisir le juge de l'exécution.

L'article 120 applicable dès publication de la loi précise que les dispositions des articles 20 et 21 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution ne sont pas applicables à la procédure d'expulsion. Il en ressort que, sans concours de la force publique, un huissier de justice chargé de procéder à une expulsion ne peut le faire en l'absence de l'occupant ou si celui-ci résiste à son intervention. Toutefois, il peut faire procéder à l'ouverture des portes suivant les formes prévues à l'article 21 de la dite loi pour faire constater le départ volontaire de l'occupant.

L'article 121 rend obligatoire l'élaboration, avec l'ensemble des partenaires concernés, de chartes départementales de prévention des expulsions dans un délai de 2 ans à compter de la promulgation de la loi. Cette mesure répond à la nécessité de faire travailler ensemble les partenaires concernés par la prévention des expulsions pour une meilleure efficacité, et de donner la possibilité à chaque département d'adapter le contenu de ces chartes aux spécificités locales.

Il vous appartient, si vous ne l'avez déjà entrepris, d'engager l'élaboration de telles chartes.

Un guide pour cette élaboration sera diffusé prochainement par la direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction.

L'article 122 organise une procédure visant à faciliter la solution des problèmes de voisinage liés au comportement d'un locataire dans le parc HLM.

Il introduit dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 442-4-1 qui permet aux bailleurs organismes d'HLM, en cas de non respect par le locataire de son obligation d'usage paisible de la chose louée prévue à l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, de lui adresser une offre de logement correspondant à ses besoins et possibilités par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus de cette offre par le locataire dans un délai d'un mois, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion. Le juge ne peut dans ce cas accorder de délais au locataire pour quitter les lieux.

Cette disposition ne constitue pas une obligation pour le bailleur, qui peut utiliser la procédure de droit commun permettant à tout bailleur de demander au juge de prononcer la résiliation du bail pour inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles, en l'espèce l'obligation de jouissance paisible.

Cet article est applicable dès publication de la loi.

2/ AMELIORATION DES CONDITIONS DE VIE ET D'HABITAT

Article 123. - Lutte contre le saturnisme.

Article 124. - Lutte contre les marchands de sommeil.

Article 125. - Sous-location dans le parc HLM.

Article 126. - Meublés : protection des occupants.

L'article 123 inscrit dans le code de la santé publique des mesures d'urgence contre le saturnisme infantile.

Il s'agit de doter les pouvoirs publics de moyens nouveaux, juridiques mais aussi financiers, pour répondre au problème majeur de santé publique que constitue le saturnisme infantile par ingestion de peintures au plomb.

Les articles L. 32-1 à 4 prévoient l'information des services de l'Etat et les modalités de réalisation des travaux nécessaires pour supprimer le risque.

Une obligation de signalement, dans le respect du secret médical, est instauré pour les cas de saturnisme infantile.

Informé de l'existence d'un cas de saturnisme infantile dans un immeuble ou d'un risque d'accessibilité au plomb pour les occupants d'un immeuble, la loi vous fait obligation de faire procéder à un diagnostic.

Lorsque le diagnostic se révèle positif la loi organise les modalités de réalisation des travaux nécessaires par le propriétaire ou, en cas de carence de ce dernier, par l'Etat.

Un décret en Conseil d'Etat prévoira les conditions d'application des articles L. 32-1 à 4 qui ne sont donc pas d'application immédiate.

Dès publication de ce décret, une circulaire précisera les modalités de mise en oeuvre de l'ensemble de ces dispositions et notamment les conditions d'utilisation des crédits budgétaires affectés à cette politique.

L'article L. 32-5 du code de la santé publique crée une obligation d'annexion à tout contrat ou promesse de vente d'un état des risques d'accessibilité au plomb pour les immeubles affectés en tout ou partie à l'habitation, construits avant 1948 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par le Préfet.

Un décret d'application précisera les conditions de mise en oeuvre de cet article.

Toutefois, sans attendre la sortie de ce décret vous êtes invités, dans les départements confrontés à des cas de saturnisme infantile, à réunir les éléments d'informations disponibles, voir à constituer les éléments de connaissance, qui seront nécessaires à la délimitation de ces zones à risque d'exposition au plomb à l'intérieur desquels l'annexion d'un état des risques aux contrats de vente est rendue obligatoire.

L'article 124 permet la confiscation des fonds de commerce d'hôtels meublés exploités par des marchands de sommeil.

La confiscation est une peine complémentaire pouvant être appliquée en cas de condamnation d'un marchand de sommeil poursuivi sur le fondement de l'article 225-14 du code pénal (conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine).

Un décret d'application précisera les modalités d'application de cette procédure.

L'article 125 clarifie le statut des sous-locataires dans le parc HLM et dans le parc conventionné. Il précise également que ces logements peuvent être sous-loués meublés ou non meublés.

Les sous-locataires bénéficient des mêmes droits et obligations que les locataires. Toutefois ils peuvent se voir donner congé à tout moment par le locataire principal s'ils refusent une offre de relogement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.

Cet article est applicable dès publication de la loi.

L'article 126 améliore la protection des locataires de certains meublés.

Il instaure un statut pour les personnes ayant leur résidence principale dans un logement meublé.

Cet article vise essentiellement les hôtels meublés. Les logements-foyers, les hôtels sociaux et les bailleurs louant moins de quatre logements meublés ne rentrent pas dans son champ d'application.

Le locataire a droit à un bail d'un an renouvelable par tacite reconduction. Le bailleur peut donner congé ou modifier les conditions de location en respectant un délai de préavis de trois mois.

Le congé doit être motivé.

Cet article est applicable dès publication de la loi.

*

Dans les domaines dans lesquels les dispositions sont d'ores et déjà applicables, les instructions qui sont données doivent vous permettre sans attendre des circulaires spécifiques, d'engager l'action de l'Etat pour l'application des dispositions de la loi relatives au logement.

Il vous appartient de procéder à l'information la plus large possible des acteurs de votre département concernés par la mise en oeuvre de ce volet de la loi : élus, bailleurs sociaux, associations travaillant dans le domaine du logement, professionnels de l'immobilier, etc. Le comité départemental de l'habitat doit être un des cadres dans lequel vous procéderez à cette information.

Vous me rendrez compte sous le timbre de la Direction générale de l'urbanisme de l'habitat et de la construction - service de la stratégie et de la législation - des démarches entreprises et des difficultés éventuellement rencontrées pour l'application de ces dispositions.

NOTES DU MONITEUR

(a) «Textes officiels» du 7 août 1998 (p. 270).

(b) «Textes officiels» du 8 juin 1990 (p. 2).

(c) «Textes officiels» du 14 septembre 1990 (p. 3).

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur
Ajouter Le Moniteur à l'écran d'accueil