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Dialogue compétitif pour la rénovation basse consommation de 1000 logements à Reims
Immeuble du quartier Croix Rouge à Reims - © © GoogleMaps

Dialogue compétitif pour la rénovation basse consommation de 1000 logements à Reims

Eric Leysens, Catherine Charlot-Valdieu et Philippe Outrequin |  le 08/02/2011  |  ArchitectureAménagementMarneInternational

Fruit d'une procédure de « dialogue compétitif », la réhabilitation de 1OOO logements situés dans les quartiers de la Croix Rouge et Orgeval, tous deux en zone Anru, est exemplaire de par son ampleur, sa méthodologie et ses objectifs.

Maître d'ouvrage, le Foyer Rémois avait besoin d'aller vite pour respecter les délais des projets complexes contractualisés avec l'Anru sur ces deux quartiers situés en bordure nord et sud de « la cité des rois ». Ayant déjà travaillé sur des contrats de performance énergétique, le bailleur social s'est jugé doté d'une expérience contractuelle assez solide pour se lancer dans une procédure de dialogue compétitif. Un appel à candidatures est passé, trois équipes sont retenues pour y participer, le marché est réparti en trois lots et, 9 mois de dialogue plus tard, il reste deux entreprises associées à différents partenaires (BET, architectes, structures d'insertion locales ... ).
La procédure du dialogue compétitif n' a pas réjoui que le maître d'ouvrage. Elisabeth Georges, architecte de « L'Atelier Ruelle », maître d'œuvre sur un des deux îlots du quartier Croix Rouge, juge que cette procédure place les protagonistes de l'opération dans une situation « stimulante car déstabilisante ou déconcertante » à de nombreux égards. "Les règles et les habitudes sont quelque peu bousculées, les rôles de chacun et les rapports maîtrise d'œuvre / entreprise s'écartent de leur configuration éprouvée. Il s'agit en fait de concevoir ensemble et en amont, ce qui n'est pas courant dans les cultures respectives des acteurs de la construction. Habituellement, le projet est soumis à appel d'offres sur la base d'un dossier très défini (DCE) que les entreprises évaluent avec une marge d'initiative réduite. Le dialogue compétitif s'est déroulé sur la base d'un niveau de définition APS, par nature encore loin de la précision d'un dossier d'appel d'offres traditionnel."
L'association des entreprises de construction dès la phase conception a aussi permis d'optimiser les propositions techniques de ces dernières. Salvatore Schroeder, de chez Pertuy Construction, filiale régionale de Bouygues, en charge des travaux sur les îlots du quartier Croix Rouge précise qu' "à l'heure où les ressources en financement s'amenuisent...nous avons cherché le meilleur rapport coût/kWh économisé".

Recherche du meilleur rapport coût/kWh économisé

Pertuy construction commencera, courant février, la réhabilitation du premier des 530 logements répartis dans des barres et des tours de 5 à 10 étages. Associé au bureau d'études strasbourgeois Solares Bauen, le maître d'œuvre a choisi de ne pas remplacer les doubles vitrages datant de la fin des années 90 et encore dans un « très bon état » mais de simplement remettre en jeu les châssis et traiter l'étanchéité en plaçant une bande adhésive au niveau de la jonction entre le châssis et le mur.
Habitué aux projets de logements basse et très basse consommation, le Foyer Rémois a pu constater le manque d'exactitude des calculs réglementaires. Jean-Denis Mege, directeur du développement a donc jugé indispensable de demander aux constructeurs de réaliser, en plus des simulations thermiques réglementaires, une étude à l'aide du logiciel du Passivhaus Institut (PHPP), de calculer tous les ponts thermiques et les points de rosée, de suivre les volumes chauffés au crayon et de dessiner tous les détails d'exécutions ainsi que la réalisation de test d'infiltrométrie et l'utilisation de la caméra thermique. " Sur la thermique, on les a poussés dans leurs retranchements" reconnaît Jean-Denis Mege.
Guidée par la recherche du meilleur rapport coût/kWh économisé, l'entreprise a choisi de tolérer certains ponts thermiques des balcons pour des raisons de coût de traitement trop élevé. « Evidemment, les balcons présentant des risques de condensation et donc de dégradation seront systématiquement traités et certains seront transformés en surface habitable » ajoute Salvatore Schroeder.
Tous ces logements devront atteindre le niveau BBC et devraient être labélisés. Afin d'assurer le niveau d'exigence demandé par le Foyer Rémois, et ne pas avoir à ré intervenir, Pertuy a mis en place une « formation-habilitation » pour les ouvriers qui travailleront sur des points clés de la performance énergétique, ils disposeront aussi d'une fiche méthodologique de mise en œuvre et d'autocontrôle.

Diagnostic social, insertion locale et sensibilisation en langue étrangère

Bien que l'entreprise dispose d'un processus de réhabilitation en site occupé, fruit de 20 ans d'expérience, le Foyer Rémois l'a poussée à aller plus loin. Cette dernière s'est donc associée à un acteur associatif local, « La maison de l'enfance » qui mènera, parallèlement aux travaux, un « diagnostic social » dans les appartements réhabilités. Un diagnostic qui visera à identifier notamment les addictions et les détresses des habitants afin de s'en occuper.
Souhaitant appliquer l'adjectif « durable » à tous les aspects du chantier, Pertuy a choisi de valoriser l'obligation de réserver des heures pour l'insertion économique locale, exigence de tout chantier situé en zone Anru. Constatant qu' habituellement "on fait appel aux acteurs locaux pour des tâches comme le nettoyage ou l'évacuation", Salvatore Shroeder a choisi de cibler un petit groupe de travailleurs de manière à pouvoir assurer leur formation et les accompagner sur le chantier pendant 10 mois au minimum.
Pour sensibiliser les occupants sur l'économie d'énergie, "de manière à être plus efficace que la distribution d'un livret non lu' et 'conscient des nationalités hétéroclites qui habitent le quartier", les bonnes pratiques à adopter seront communiquées sous format vidéo et en langues étrangères.
Bien qu' il juge ce projet "impressionnant sur le papier", le directeur du développement du Foyer Remois reste prudent et préfére modestement " attendre de voir si les habitants se l'approprieront".

Acteurs

Pour le quartier Orgeval : l'entreprise Cari avec le bureau d'études ETNR et les agences Choiseul et GERA
Pour le quartier Croix Rouge : l'entreprise Pertuy Construction avec le bureau d'études Solares Bauen et les agences Ruelle et Becard Palay et leur co-traitant, le bureau d'études techniques tous corps d'état Iosis.

Le Centre de Recherche et de Développement du Lycée François Arago (Reims) effectuera des contrôles de performance énergétique (Blower tests et caméras thermiques).
La Maison de l'enfance, une association locale accompagnera les résidents (communication et information) et la gestion des familles en difficultés.
Emploi 51 et JOB'S 51, des structures d'insertion locales, s'occuperont de la mise en œuvre du programme d'insertion.

Le Foyer Rémois a également décidé de nommer le Bureau d'études Luwoge (BASF) AMO pour le suivi et l'évaluation en continu des 2 projets selon le référentiel allemand Passiv Haus notamment du point de vue de l'étanchéité à l'air.

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