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Développement de l’offre de logements locatifs sociaux et de l’accession sociale à la propriété

Christine BOUTIN Ministre du Logement et de la Ville Jean-Pierre SCHOSTECK Député des Hauts de Seine Maire de Châtillon |  le 28/02/2008

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Accord du 20 février 2008 entre l’Etat : Ministère du Logement et de la Ville et la Fédération des SEM

Accord entre l’Etat, représenté par Christine Boutin, Ministre du Logement et de la Ville, et

La Fédération des Sem, représentée par Jean-Pierre Schosteck, Président

il est convenu ce qui suit

Exposé des motifs

Les SEM gèrent 480 000 logements, dont 85 000 logements Outre-mer. En métropole, outre 80 000 logements foyers, les SEM possèdent et gèrent 175 000 logements conventionnés, 133 000 logements non conventionnés. Elles gèrent outre 7 000 logements, le plus souvent pour le compte de en collectivités locales,

Pour le développement du logement locatif social, un accord a été conclu le 18 janvier 2005 entre l’Etat et la fédération des SEM dans le cadre de la mise en œuvre du Plan de cohésion sociale, Il s’agit de définir par le présent accord le volume global des nouveaux objectifs pour les SEM dont l’Etat s’engage à soutenir la réalisation, en tenant compte des dispositions de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable.

Le présent accord vise également à favoriser les parcours résidentiels et la mobilité des personnes logées dans le parc des SEM, en particulier par l’accession sociale à la propriété.

Les SEM sont d’ores et déjà engagées en faveur du développement de l’accession sociale à la propriété ; chaque année, elles vendent à leurs locataires environ 300 logements locatifs sociaux et 300 logements locatifs non conventionnés.

Elles mettent en chantier chaque année près de 300 logements en accession et ont réalisé des opérations de location-accession à l’aide de PSLA.

L’objectif est d’accroître les opérations d’accession sociale à la propriété réalisées par les SEM, en vue de leur triplement, soit 3000 logements.

Article 1

La production de logements locatifs sociaux.

Les objectifs de production de logements sociaux fixés initialement par la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 ont été modifiés par la loi instituant le droit au logement opposable du 5 mars 2007, qui les a portés de 68000 à 80000 logements financés par des prêts PLUS ou PLAI en 2007 puis à 100 000 pour chacune des années 2008 et 2009. La loi précise désormais des objectifs spécifiques de production de 20000 logements PLAI pour les personnes les plus fragiles par an.

En conséquence, il s’agit de définir par le présent accord le volume global des nouveaux objectifs pour les Sem dont l’Etat s’engage à soutenir la réalisation, en spécifiant la part de production annuelle de logements d’insertion dans cet objectif.

Cette part se monte à 20 % du total PLUS et PLAI et elle sera réalisée dans le cadre de logements ordinaires ou de logements intégrés dans des structures collectives (résidences sociales et maisons relais). Elle contribuera à la mise en œuvre du droit au logement opposable. Il appartiendra aux acteurs locaux de définir les ménages auxquels ces PLAI seront destinés, sachant qu’il s’agira de ménages qui, outre la règle de plafonds de ressources s’appliquant à eux, rencontrent des difficultés particulières, par exemple en matière d’emploi et de ressources, de situation sociale ou de santé.

Les objectifs de production PLUS/PLAI sont les suivants pour les SEM :

TABLEAU

Les objectifs de production de logements sociaux financés par des prêts PLS sont de 2600.

Article 2

Les principes du développement de l’accession sociale à la propriété

Les collectivités locales sont les actionnaires majoritaires des SEM, elles contribuent au financement des opérations locatives sociales et elles garantissent les emprunts. Les objectifs de vente de logements locatifs sociaux doivent donc être fixés en partenariat très étroit avec les collectivités locales et prendre en compte les programmes locaux de l’habitat.

Doivent également être pris en compte les plans stratégiques de patrimoine de chaque SEM.

Les niveaux de mise en vente doivent dépendre de la situation de chaque SEM, des caractéristiques des territoires et des politiques de l’habitat. Le produit des ventes de logements locatifs conventionnés est réinvesti dans le développement de l’offre de logement social et ne se substitue pas aux financements de l’Etat.

Le présent accord ne porte pas sur les SEM d’Outre-mer, compte tenu de leurs spécificités.

Article 3

Le régime des décisions de vente des logements locatifs sociaux

L’initiative des ventes est de la responsabilité de chaque SEM. Les locataires, d’abord ceux des résidences concernées et plus généralement tous les locataires du parc de la SEM qui met en vente une part de ses logements, sont précisément informés des biens mis en vente, des conditions de cette vente et des garanties qui leur sont apportées.

Le locataire qui ne souhaite pas ou ne peut pas acheter son logement sera toujours assuré de pouvoir rester locataire de son logement ou d’un logement équivalent.

Vis-à-vis des collectivités territoriales, la vente est soumise à la concertation avec les collectivités d’implantation et les EPCI, et à leur accord explicite quand elles ont dans l’opération des réservations liées à la garantie des emprunts, ou ont contribué à leur financement.

Vis-à-vis de l’article 55 de la loi SRU

Dans les communes où un constat de carence a été pris par le Préfet, en application de l’article 55 de la loi SRU, il ne peut pas y avoir de proposition de la SEM, ni d’autorisation de l’Etat pour la vente de logements locatifs sociaux.

Dans les autres communes de l’article 55 de la loi SRU qui n’atteignent pas le quota de 20 % de logements locatifs sociaux, une reconstitution de l’offre locative est faite avec deux nouveaux logements pour un logement vendu.

La reconstitution de l’offre

Au niveau de l’agglomération, les organismes s’engagent à la reconstitution d’une offre de logements locatifs sociaux en contrepartie des logements vendus à hauteur de un pour un. L’Etat apporte les financements publics de cette reconstitution.

Cette reconstitution maintient la diversité de l’offre, en particulier pour la taille des logements.

Les droits de réservation peuvent soit être reconstitués dans ce cadre, soit reportés sur d’autres logements réservés avec le cas échéant prolongement de la durée de réservation à due concurrence.

Article 4

Objectifs quantitatifs et suivi de la mise en œuvre des engagements pour la vente de logements sociaux

Les engagements ci-après énoncés sont applicables sur pour la période 2008-2009-2010.

Engagement commun : un dispositif de suivi et d’évaluation

Un comité de suivi et d’évaluation, commun à l’Etat et à la Fédération des SEM, se réunit semestriellement ; le premier bilan doit être présenté en juillet 2008. Il permet de rendre compte des actions conduites et fournira des informations chiffrées sur les ventes réalisées ou en cours, et sur la reconstitution de l’offre. Il examine les résultats obtenus, les difficultés rencontrées, et recherche les évolutions éventuelles à apporter.

L’évaluation porte également sur le fonctionnement des copropriétés issues de la vente de logements locatifs sociaux.

Une instance plus large, associant les représentants des collectivités locales, des locataires, des réservataires permet d’examiner les problèmes qui se révéleront à l’expérience sur le terrain et les voies d’amélioration.

Engagements des SEM :

Les Sem s’engagent à développer le nombre de logements proposés à la vente au bénéfice de leurs locataires.

Pendant une phase de montée en régime, les logements mis en vente chaque année par les Sem devront permettre d’augmenter de 3 000 logements le stock disponible à la vente. Ce nombre peut être modifié d’un commun accord entre l’Etat et la fédération des SEM au vu des résultats de l’évaluation.

Cet engagement est global pour l’ensemble des SEM. La fédération des SEM mettra en œuvre les moyens d’atteindre ces niveaux, en tenant compte des spécificités des SEM et des contextes des territoires où elles exercent leur activité.

Pour apprécier la contribution des Sem au développement de l’accession sociale à la propriété sont pris en compte :

– le nombre de logements locatifs conventionnés mis en vente

– le nombre de logements locatifs non conventionnés mis en vente

– le nombre de logements neufs réalisés dans le cadre d’opérations d’accession sociale à la propriété.

Les SEM accompagnent les candidats à l’accession à la propriété en leur apportant des informations et des conseils leur donnant les meilleures chances de réussir leur parcours d’accession.

Cet accompagnement se traduit tout particulièrement dans l’engagement de sécurisation pris en application des articles R 481-7 et R 443-2 du code de la construction et de l’habitation.

Engagements de l’Etat

L’Etat s’engage à :

– ne pas opérer de prélèvements sur le produit de la vente de logements locatifs conventionnés

– permettre l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé du capital restant dû à la CDC,

– maintenir ses aides à l’investissement dans l’objectif de la réalisation de la loi DALO et du développement de l’offre locative sociale par les bailleurs sociaux.

Article 5

Actions d’accompagnement.

Les Sem s’engagent à favoriser la mobilité de leurs locataires en développant auprès d’eux leurs actions en faveur de leurs parcours résidentiels.

En cas de sous occupation, une mutation vers un logement locatif plus petit sera tout particulièrement encouragée.

La réponse aux demandes de mutation dans le parc locatif, y compris par échanges de logements à la demande des locataires pouvant conduire à la création de bourses d’échanges, sera développée.

Pour favoriser la mobilité et les parcours résidentiels, sera mis en place un dossier de mobilité résidentielle se traduisant par des rencontres régulières entre le bailleur et le locataire.

Lors de ces rendez-vous périodiques seront évoqués l’occupation du logement et les difficultés éventuelles qu’elle pose, les souhaits de mobilité des locataires, dans le parc locatif ou vers l’accession à la propriété, soit par l’acquisition de son logement occupé, soit par l’accession dans le neuf.

Un programme d’actions de la fédération des SEM pour la mise en œuvre opérationnelle de l’accord sera établi, Il comportera une animation de démarches professionnelles sur e développement de la vente dans le cadre de l’accompagnement des parcours résidentiels des locataires évaluation et conseil, outils et méthodes, échanges, études et expérimentations de démarches innovantes.

La fonction de syndic sera développée au sein des Sem afin qu’elle puisse être exercée dans les copropriétés issues de la vente. Des actions de formation spécifiques seront conduites dans ce domaine.

L’Etat et la Fédération des SEM examineront conjointement les dispositions permettant de lever les obstacles aux cessions de patrimoine entre bailleurs sociaux,

Paris, le 20 février 2008

COMMENTAIRE

Dans le cadre de la loi du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable (DALO), le ministère du logement et la fédération des Sem viennent de signer cet accord visant à fournir chaque année 9 100 logements locatifs sociaux et à mettre en vente 3 000 logements.

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