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Des solutions pour optimiser les prestations de nettoyage

FRANCOIS SAGOT, JACQUES LE BRIGAND |  le 02/03/2001  |  TechniqueRéglementation technique

Souvent délaissés par les gestionnaires de patrimoine, les contrats de nettoyage représentent un tiers du budget maintenance d'un bâtiment. Les améliorations passent par une meilleure définition des contrats, un contrôle rigoureux des prestations et le choix de revêtements faciles à entretenir.

Le nettoyage des locaux apparaît souvent, aux yeux des gestionnaires de patrimoine, comme une activité ingrate qui ne mérite pas qu'on s'y attarde. Pourtant, il influe directement sur l'image de l'entreprise qui occupe les locaux. En effet, selon une étude réalisée pour le compte de la Fédération des entreprises de propreté (1), « 33 % des personnes interrogées indiquent avoir eu des doutes sur le sérieux d'une entreprise dont les locaux étaient mal entretenus, et 24 % sur la qualité des soins d'un hôpital ou d'une clinique ».

De plus, l'activité de nettoyage représente un poste de dépenses non négligeable dans le budget maintenance d'un bâtiment, de l'ordre du tiers. Qu'on en juge : il faut compter annuellement, pour des prestations standards (voir tableau), environ 9,15 à 15,2 euros HT/m2 (60 à 100 francs).

Marc Moro, directeur de l'expertise immobilière de l'Union des caisses nationales de sécurité sociale (Ucanss), estime que, « si l'on raisonne en coût global, avec une durée de vie des bâtiments de l'ordre de quarante à cinquante ans, on s'aperçoit que l'investissement initial lié à la construction ne représente que 25 % environ des sommes dépensées, contre 20 à 25 % pour les contrats de maintenance et 20 à 30 % pour le budget lié au nettoyage des locaux (le reste est attribué aux services associés au fonctionnement : accueil, gardiennage, entretien des espaces verts...). Or, les contrats liant les gestionnaires à des prestataires de services se résument souvent à des considérations simples telles que : il faut que ça brille, il faut que ça sente bon, il faut que ça... soit propre ! ».

Des revêtements faciles à entretenir

Cette situation a conduit l'Ucanss à réaliser un guide des contrats de nettoyage à destination des quelque 600 gestionnaires de patrimoine appartenant à l'Union. Pour mener à bien ce travail, qui a duré deux ans, une large concertation a été engagée pour connaître les pratiques en vigueur. Et un partenariat a été engagé avec le bureau d'études Gestec (filiale d'Eurogem), spécialisé dans la maintenance (voir interview). La caisse d'allocations familiales de Nantes a servi d'expérimentation pilote à la démarche (voir ci-dessous).

« Les études montrent que l'aspiration et le lavage des sols représentent, à eux seuls, 60 % du temps consacré à l'entretien des bâtiments recevant du public. Si l'on raisonne en coût global, sur une durée de sept ans, le nettoyage des revêtements de sol représente 86 % des sommes dépensées contre seulement 10 % pour le prix d'achat et 4 % pour les réparations », indique Anne Coudignac, responsable marketing chez Bonar Floors, société spécialisée dans les revêtements de sol.

Le choix des matériaux et, plus particulièrement, de revêtements faciles à entretenir est donc déterminant. Il faut s'orienter vers des produits qui vieillissent bien et soient faciles à nettoyer, adaptés aux locaux et antistatiques. Si ces paramètres peuvent sembler simples, a priori, ils ne sont pas toujours respectés par les concepteurs. Or, très souvent, en raison d'une appréciation subjective, c'est plus l'état de vétusté qui est jugé que la propreté. « Nous avons établi des fiches méthodes afin que les matériaux soient en adéquation avec l'usage des locaux, témoigne Marc Moro. Si pour les murs, en règle générale, nous privilégions la toile de verre que l'on repeint périodiquement, en revanche, il n'y pas de produit miracle pour les sols. »

Bonar Floors, qui propose à son catalogue une gamme de tapis de propreté, considère que 90 % des salissures d'un bâtiment proviennent de l'extérieur. Sa solution est simple : il s'agit d'identifier les zones de transit afin d'y installer des barrières de propreté.

En complément, les zones secondaires telles que les ascenseurs, les zones techniques, les locaux où sont implantés les distributeurs à boissons, les cafétérias et les cuisines font l'objet d'une surveillance avec, si besoin est, un traitement spécifique.

(1) Etude Démoscopie réalisée en 1998 auprès de 1 000 personnes de 15 ans et plus, pour le compte de la Fédération des entreprises de propreté.

TABLEAUX :

- Coût du nettoyage pour une activité de type bureaux (valeur premier trimestre 2000)

Applicables à des immeubles de conception courante, ces budgets sont relatifs à des contrats avec obligation de résultats.

- Exemple de coûts indicatifs de nettoyage de vitrerie (valeur premier trimestre 2000)

La fréquence d'intervention sur la vitrerie varie selon le niveau d'exigence et le bâtiment, une fois par an à quatre fois par an.

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