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Des solutions pour baisser les charges des immeubles de bureaux

SANDRA ROUMI |  le 26/01/2001  |  ConjonctureRéglementationTechniqueRéglementation techniqueFrance entière

Le faible niveau de charges est considéré aujourd'hui par les gestionnaires de patrimoine comme un argument commercial déterminant pour attirer et surtout fidéliser les clients. Cinq postes sont à surveiller : sécurité-sûreté-gardiennage, chauffage et climatisation, assurances, ascenseurs, hygiène.

En mars 2001, le quartier d'affaires de la Défense s'enrichira d'un ensemble tertiaire supplémentaire : « Coeur-Défense ». Avec ses 165 000 m2 de bureaux, ce nouveau venu se distingue par des performances techniques et des prestations de très haut niveau... mais aussi par des charges de 60,4 euros/m2/an (396 francs) seulement contre 68 à 76 euros (450 à 500 francs) habituellement.

Pour y parvenir, une seule solution : l'anticipation. Intégrer la maintenance dès la conception d'un bâtiment représente une économie substantielle pour un investissement limité. « Le surcoût est estimé entre 5 et 8 % de l'investissement total », souligne Christian Joubert, directeur du projet Coeur-Défense. Mais, pour Unibail (actionnaire majoritaire de Tanagra, maître d'ouvrage), qui souhaite conserver ses immeubles en patrimoine, un bâtiment bien maîtrisé en amont sera un bâtiment économique. L'effort a porté sur le choix des équipements et sur les économies d'énergie. « Nous avons prévu des matériels surdimensionnés nécessitant, à terme, moins d'entretien », précise Christian Joubert. Le nombre des ascenseurs a été réduit à seize (contre vingt prévus), mais leur rapidité - l'attente n'excède pas trente secondes - a été augmentée. Le surcoût lors de la construction (25 %) générera une économie de 20 % des coûts d'exploitation.

L'impact de la réglementation thermique

La nouvelle réglementation thermique devrait inciter les gestionnaires de patrimoine à anticiper les coûts d'exploitation ultérieurs. La RT 2000 impose, en effet, à tous les bâtiments tertiaires dont le permis de construire sera déposé à partir du 1er juin, de réduire les consommations d'énergie de 15 à 25 %, en moyenne. « Dommage qu'elle ne s'applique pas aux bâtiments existants », regrette Michel Jouvent, délégué général d'Apogée (Institut français du management immobilier).

Autre immeuble, autre époque : la tour Montparnasse. Symbole des années 70, celle-ci s'est vidée, au début des années 90 pour cause de charges dépassant parfois les 152 euros/m2/an (1 000 francs). Pour remplir leurs surfaces, les propriétaires ont opté pour la forfaitisation automatique des charges entre 91 et 106 euros/ m2/an (entre 600 et 700 francs).

Depuis, elles n'ont plus diminué car les solutions d'économies sont limitées. En outre, le nombre de propriétaires (plus d'une cinquantaine) ne facilite pas les décisions.

Dans les immeubles de grande hauteur (IGH), la rénovation progressive des plateaux engendre également des économies : avant travaux, les charges de la tour Franklin à la Défense se montaient à 84 euros/m2/an (550 francs) ; après, elles oscillaient entre 61 et 69 euros (entre 400 et 450 francs). Il n'est guère possible de faire beaucoup mieux. En effet, la taille des plateaux (entre 800 et 900 m2) conditionne lourdement le niveau des charges, et notamment le poste sécurité incendie.

Traquer le gaspillage

Pour faire mieux, il faut surtout chercher du côté de la renégociation des contrats d'entretien. La traque au gaspillage est devenue, pour certains, une activité à part entière. Stevenco, conseil en réduction de charges, en a fait sa spécialité. « Nous collectons tous les contrats signés lors des douze derniers mois par une entreprise avant d'établir un premier chiffrage. Puis nous lançons les appels d'offres », résume Xavier Desbois, l'un des responsables de Stevenco. Au final, les réductions varient entre 5 et 40 %.

La réactualisation de contrats signés il y a une vingtaine d'années réserve encore plus de surprises. Ainsi, la révision du contrat d'assurances pour une tour de trente étages à la Défense a fait baisser de 22 % la prime annuelle. Le contrat d'entretien des ascenseurs a diminué de 42 %.

Avant de renégocier, encore faut-il savoir ce qui est géré en interne et ce qui fait l'objet de contrats avec des prestataires extérieurs. Force est de constater qu'en matière de maintenance, certains postes font l'objet de doubles contrats. Pour rationaliser la situation, plusieurs solutions s'offrent au gestionnaire de patrimoine. La GTC (gestion technique centralisée) en est une, à condition de s'appliquer à des immeubles de 5 000 m2 au minimum et d'être facilement utilisable par le gestionnaire.

L'irrésistible ascension du facility management

Le facility management est une autre solution. Son principe est simple. Il s'agit de regrouper, sous une responsabilité unique, la gestion des activités liées à l'immeuble (chauffage, climatisation...), des activités transversales communes à tous les locataires d'un immeuble (accueil, nettoyage, sécurité...), les services à la carte (courrier, photocopie...) et, parfois même, des services à la personne. Son meilleur argument ? « Un plan quinquennal de réduction des charges », remarque Michel Jouvent.

Nombreux sont ceux qui surfent sur la vague. Y compris les opérateurs Internet. C'est le cas de Workspeed, récemment implanté en France, qui propose une solution de gestion d'immeubles de bureaux basée sur Internet et permettant « d'obtenir de spectaculaires gains de productivité ». Ils sont estimés à 3 à 6,6 euros/m2 environ (20 à 45 francs/m2), ce qui représente entre 5 et 10 % du montant des charges annuelles d'un IGH. Son secret réside dans la mise sur pied d'une véritable interface multitechnique facilitant les interventions de maintenance générale, mais aussi dans une prise en charge globale de tous les services associés à la vie collective dans les bâtiments. Workspeed vient de décrocher son premier client dans l'Hexagone avec le groupe GFF-Bourdais qui gère plus de 3 millions de mètres carrés en immobilier d'entreprise et assure les fonctions de syndic de 700 000 m2 de bureaux. Et elle devrait récidiver avec la tour Framatome, confiée par Optimège, la filiale de property management de Dalkia...

En savoir plus

Le 19 janvier : « De la stratégie à la gestion du patrimoine immobilier. Méthodologie d'approche globale » : une journée d'étude du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) à l'hôtel Mercure de Sophia-Antipolis.

Réglementation Thermique 2000 : arrêtés et décret n° 2000-1153 du 29 novembre 2000

Site Internet Apogée : www.apogee-perigee.com

PHOTO :

Pour baisser les charges du projet d'immobilier de bureaux Coeur-Défense, la maintenance a été intégrée dès la conception des bâtiments. Ainsi, la finesse des tours (23 m d'épaisseur contre 30 à 40 m usuellement) entraîne une exposition de tous les postes de travail en premier jour et donc un recours plus important à la lumière naturelle. Maître d'ouvrage et architecte ont également travaillé sur le traitement thermique de la façade en faisant appel à un procédé novateur : la double façade équipée, à l'intérieur, d'un store californien réglable individuellement. Ce procédé, qui permet, en hiver, de casser la sensation de parois froides et, en été, de diminuer le rayonnement solaire, se traduit par une économie d'énergie de 30 %. (Architecte Viguier.)

GRAPHIQUE : Répartition des dépenses annuelles 2000 des immeubles de bureaux

L'étude 2000 a été menée sur un panel de 137 immeubles représentant plus de 1,5 million de mètres carrés et appartenant aux membres de l'association Apogée. Ils se répartissent dans les catégories suivantes : immeubles de grande hauteur (5 immeubles), non-IGH climatisés (64 immeubles), non-IGH rafraîchis (23 immeubles) et non-IGH non climatisés.

"Privilégier la piste du facility management" Michel Jouvent, délégué général de l'association Apogée (Institut français du management immobilier)

Nous avons mis en place un observatoire des coûts d'exploitation de bureaux car notre devise est de « mieux connaître pour mieux maîtriser ». Après un minutieux recensement, nous établissons, pour chacun d'entre eux, un tableau prédiagnostic qui reprend une nomenclature des postes de charges et de leurs coûts. Par rapport à 1999, les principales causes d'augmentation des charges sont à chercher du côté des postes accueil-sécurité-sûreté. En revanche, les dépenses d'énergie ont baissé. L'analyse poste par poste révèle que, s'agissant des dépenses annuelles, 4 postes sur 16 représentent, à eux seuls, 61 % des dépenses. Il s'agit de la sécurité-sûreté-gardiennage (17 %), de l'énergie (16 %), du nettoyage (15 %) et de la taxe foncière sur les propriétés bâties (12 %). Il existe de nombreuses pistes pour maîtriser les coûts d'exploitation d'un immeuble allant de la renégociation des contrats à la GTC en passant par l'externalisation de certains postes. Mais la piste la plus valable nous paraît être celle du facility management dont la croissance est estimée, en France, autour de 15 % par an.

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