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Démolition-reconstruction Propositions communes HLM/Caisse des dépôts

le 26/12/1997  |  ImmobilierLogementCollectivités localesPolitique socialeLogement social

-Dans un rapport, leurs experts tracent les conditions d'une politique de démolition-reconstruction réussie. -Ils proposent un test sur cinq ans et de porter de 5 000 à 10 000 ou 15 000 le rythme annuel des démolitions.

Les experts de l'Union des fédérations d'organismes d'HLM et de la Caisse des dépôts ont élaboré un rapport de synthèse sur le thème : « Restructurer la ville. Reconstructions, démolitions, renouvellement urbain ». Un document de treize pages qui donne le coup d'envoi au débat sur la démolition-reconstruction des quartiers en difficulté.

Le constat

La démolition reste une pratique rare : au cours des dix dernières années, le nombre de logements démolis a oscillé autour de 5 000 par an et l'on n'observe pas d'accélération à court terme.

Les prises de décision sont lentes et souvent conflictuelles. Dans le passé, les services de l'Etat se montraient « très réticents ». Aujourd'hui, malgré une circulaire du 8 juillet 1996, des oppositions subsistent au sein de certains services locaux de l'Etat.

Les montages financiers sont difficiles à boucler et incertains. Le coût global d'une opération, tel qu'il ressort des expériences passées, peut être estimé à 100 000 francs par logement : 60 000 francs pour la démolition (y compris l'accompagnement social et le réaménagement sommaire des terrains) + 30 000 francs de remboursement de capital restant dû. Le coût baisse si le foncier est réutilisé.

Le relogement est délicat et complexe. C'est la question la plus sensible, surtout si les relogements dépassent le territoire de la commune d'origine.

Les opérations sont longues : elles peuvent prendre de quatre à huit ans entre les premières réflexions et la mise en oeuvre.

Pourquoi maintenant ?

La montée de la vacance : c'est un élément déclenchant. En hausse, elle est très concentrée sur les quartiers sensibles : 50 % des logements vacants sont situés dans 5 % du patrimoine, avec un taux de plus de 10 %.

« L'acharnement thérapeutique sur certains quartiers (NDLR : les réhabilitations répétées) n'enraye pas les mécanismes d'exclusion et de concentration de la pauvreté, tout en augmentant les risques d'importants déséquilibres financiers ultérieurs. »

On arrive actuellement en période de fin d'amortissement d'un certain nombre de logements et souvent d'une première vague de réhabilitations. « Le moment est donc propice à une interrogation sur les stratégies à mener. »

Les conditions de la réussite

L'établissement d'un diagnostic et la comparaison de scénarios alternatifs est une condition préalable ainsi que des analyses économiques et financières solides prenant en compte les coûts directs, de gestion et les effets induits. La question des terrains libérés constitue un élément économique majeur mais aussi un enjeu urbanistique, social et symbolique.

Le relogement doit se faire sur la base d'une charte formalisant les objectifs, les étapes du processus et les engagements de chacun. Elle doit servir de base à une « ingénierie particulière » afin d'assurer la mise en oeuvre, le suivi social et la communication. « Il convient de concevoir le plan de relogement en évitant tout à la fois la reconstitution de concentrations de populations sensibles ainsi qu'une trop aveugle dispersion portant préjudice aux réseaux d'entraide et de solidarité », selon les auteurs qui précisent que « la démarche devra garantir in fine que le droit au logement des populations défavorisées n'est pas compromis mais plutôt mieux assuré ». Ils préconisent donc des petites opérations bien insérées dans la ville.

Les auteurs du rapport prônent une démarche au niveau du bassin d'habitat dans le cadre de « plans de renouvellement urbain du patrimoine social » élaborés et mis en oeuvre grâce à un partenariat entre les collectivités locales, les organismes d'HLM, l'Etat et la Caisse des dépôts. Ils soulignent l'importance d'une « relation forte » avec les habitants dans l'élaboration de ces projets, conçus comme des « outils de référence ». « Il convient d'abandonner toute forme de mise en scène d'une démolition spectacle, symbole voire exorcisme », préviennent-ils.

Dans leur esprit, « l'Etat pourrait exprimer les finalités poursuivies (et non pas un objectif quantitatif de démolitions), définir les moyens financiers nécessaires et proposer aux collectivités locales et organismes HLM des cadres d'action ainsi que des contrats d'objectifs et de moyens assurant, sur la base de participations croisées des divers partenaires, la faisabilité des opérations à mener ». Son intervention financière « devra être déterminée en regard des coûts de la politique de la ville (au rythme actuel, 10 000 francs par an et par logement situé en zone sensible) et du soutien à la réhabilitation lourde (15 000 à 20 000 francs d'aide à la pierre...) ».

Perspectives

En première analyse, les auteurs du rapport préconisent de monter progressivement à un rythme annuel de 10 000 ou 15 000 logements démolis dans les cinq ans qui viennent. Ils proposent donc un programme test sur cinq ans doté de moyens financiers et techniques « au niveau de l'ambition visée », assorti de dispositifs de suivi, d'évaluation et d'accompagnement appropriés selon un certain nombre de modalités :

- affichage dans le cadre de la politique de la ville ;

- développement d'outils de cadrage, notamment des plans de renouvellement urbain concertés ;

- établissement de contrats d'objectifs ;

- définition des modes et des moyens de financement des opérations entre les différents acteurs ;

- assurance de modalités de financements « adaptées et incitatives de la reconstruction ».

PHOTO : «Pas de démolition-spectacle», avertissent les auteurs du rapport.

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