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Démolir totalement un immeuble empiétant sur un fonds voisin n'est plus systématique

Par Jean-Guillaume Monin , avocat associé, et Ngo Madjo Nouck , avocate, CMS Bureau Francis Lefebvre Lyon |  le 29/09/2017

Construction -

Depuis près de deux siècles, les juges sanctionnaient l'empiètement par la démolition. Aujourd'hui, celle-ci n'est plus ordonnée si le rabotage d'un mur suffit.

Au fil des années, le contentieux de l'empiètement sur le terrain voisin a donné lieu à une jurisprudence abondante nourrissant d'importants débats doctrinaux. Jusqu'à récemment, il semblait acquis qu'en cas d'empiètement d'une construction sur le terrain voisin, la démolition de l'ouvrage débordant s'imposait, quelle que soit l'importance de l'empiètement et quels que soient la bonne ou mauvaise foi de l'empiéteur (1) ou le silence de la victime de l'empiètement.

Du principe de la démolition systématique d'un ouvrage empiétant…

Ce principe résultait d'un arrêt fondateur de la Cour de cassation du 22 avril 1823 (2) qui faisait une interprétation rigoriste de l'article 545 du Code civil en vertu duquel : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Depuis cet arrêt, la Cour suprême sanctionnait inlassablement l'empiètement sur le terrain d'autrui par la démolition de l'ouvrage empiétant (3).

La question de la mise en œuvre d'un contrôle de proportionnalité posée. Mais, face à l'influence grandissante du droit européen mettant en œuvre un contrôle de proportionnalité - principe désormais consacré par les dispositions du nouvel article 1221 du Code civil issu de la réforme du droit des obligations -, certains auteurs se sont demandés si un contrôle de proportionnalité devait s'appliquer en cas d'empiètement. Pour rappel, ce contrôle consiste, pour une juridiction, à vérifier concrètement l'adéquation et la nécessité de l'application d'une mesure restrictive au regard du but poursuivi par cette mesure.

La mise en œuvre d'un contrôle de proportionnalité en matière [...]

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