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Défaut constaté avant la prise de possession

le 16/06/2005

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Arrêt no 282 FS-P B du 2 mars 2005 Cour de Cassation Vasseur c/SCP Conaert et Renard et autres

La Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, a rendu l’arrêt suivant:

Sur le pourvoi formé par Mme Odette Bouchaert, épouse Vasseur, demeurant, 99 rue de Lille, l’Orée du Hautmont C2, 59420 Mouvaux, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Jacques Vasseur, décédé,

en cassation d’un arrêt rendu le 26 mai 2003 par la cour d’appel de Douai (1re chambre civile), au profit:

1°/ de la société civile professionnelle (SCP) Cornaert et Renard Architectes, dont le siège est 57/1 avenue de Flandres, 59170 Croix,

2°/ du syndicat des Copropriétaires de la Résidence Orée du Hautmont, dont le siège est 59420 Mouvaux,

3°/ de la société en nom collectif (SNC) Les Sépioles, venant aux droits de la société anonyme Eprim Ouest par fusion absorption, dont le siège est 42 avenue Montaigne, 75008 Paris,

4°/ de la société civile immobilière (SCI) l’Orée du Hautmont, dont le siège est «Les Jardins de Luscanen», 56880 Ploeren,

défendeurs à la cassation;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;

Vu la communication faite au Procureur général;

La Cour, composée conformément à l’article L131-6-1 du Code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 1er février 2005, où étaient présents: M. Weber, président, M. Villien, conseiller doyen rapporteur, M. Cachelot, Mmes Lardet, Gabet Renard-Payen, MM. Paloque, Rouzet, conseillers, Mmes Boulanger, Maunand, Nési, conseillers référendaires, M. Bruntz, avocat général, Mme Jacomy, greffier de chambre;

Sur le rapport de M. Villien, conseiller doyen, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de Mme Vasseur, de la SCP Boulloche, avocat de la SCP Cornaert et Renard Architectes, de la SCP Thouin-Palat et Urtin-Petit, avocat de la société Les Sépioles et de la SCI l’Orée du Hautmont, les conclusions de M. Bruntz, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;

Donne acte à Mme Vasseur du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre le syndicat des Copropriétaires de la Résidence l’Orée du Hautmont;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 26 mai 2003), que les époux Vasseur ont acquis de la société civile immobilière l’Orée du Hautmont (la SCI), ayant actuellement pour gérante la société Les Sépioles, un appartement vendu en l’état futur d’achèvement, construit sous la maîtrise d’œuvre de la société civile professionnelle d’architectes Cornaert et Renard; qu’ayant constaté, avant prise de possession, une anomalie dans l’exécution de la marché séparant la salle de séjour du balcon, les époux Vasseur, puis, après le décès de M. Vasseur, Mme Vasseur, seule, venant à ses droits, ont sollicité la réparation de cette anomalie, et le paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance;

Sur le premier moyen

Attendu que Mme Vasseur fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à l’exécution des travaux de mise en conformité du balcon, alors, selon le moyen:

1°/ que le juge ne peut requalifier les faits et, en conséquence, trancher le litige en application de règles de droit différentes de celles que les parties avaient initialement invoquées, sans les avoir au préalable invitées à présenter leurs observations; qu’en faisant application des règles relatives aux vices apparents affectant un immeuble à construire (article 1642-1 du Code civil), sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur l’application de ces règles de droit, bien que Mme Vasseur ait sollicité la mise en conformité de la loggia par la société Les Sépioles et la SCI l’Orée du Hautmont en invoquant un défaut de conformité aux stipulations contractuelles et que les sociétés défenderesses aient exclusivement conclu sur ce fondement, la cour d’appel a violé l’article 16 du nouveau Code de procédure civile;

2°/ que la malfaçon est un défaut de conformité dès lors qu’elle atteint une qualité contractuellement prévue; qu’en affirmant que la malfaçon constituait un vice apparent de construction en raison de la difficulté technique de réalisation de cette qualité, bien qu’elle ait elle-même relevé que les difficultés d’accès à la loggia résultaient de l’installation de dalles sur plot au lieu du carrelage en grès cérame prévu au contrat pour en déduire que la malfaçon était un vice apparent de construction, la cour d’appel a violé l’article 1604 du Code civil et les articles L261-11, R261-13 et R261-25 du Code de la construction et de l’habitation par refus d’application, ensemble l’article 1642-1 par fausse application;

3°/ que le plan annexé au contrat de vente de l’immeuble à construire définit les qualités contractuelles du bien, non seulement pour ce qui est expressément indiqué, mais encore pour ce qui est implicitement exclu; qu’en affirmant que les conditions d’accès à la loggia - hauteur importante à gravir entre le sol de la dalle de séjour et le sol du balcon et hauteur de passage insuffisante au niveau du châssis coulissant de la fenêtre - étaient un vice apparent et non un défaut de conformité, bien qu’elle ait elle-même relevé que le plan annexé à la vente n’avait nullement mentionné ces conditions particulières d’accès, ce qui impliquait qu’elles étaient contractuellement exclues, la cour d’appel a violé l’article 1604 du Code civil et les articles L261-11, R261-13 et R261-25 du Code de la construction et de l’habitation par refus d’application, ensemble l’article 1642-1 par fausse application;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’appartement de Mme Vasseur présentait une hauteur à gravir importante, de 32 centimètres, entre le sol de la salle de séjour et le sol du balcon, ainsi qu’une hauteur de passage insuffisante au niveau du châssis coulissant, et que les plans contractuels ne comportaient aucune précision de mesure relative à ces balcons, la cour d’appel en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, qu’il s’agissait non d’un défaut de conformité mais d’un vice de construction, et que, celui-ci ayant été constaté par l’acquéreur lui-même avant l’achèvement de l’immeuble et la prise de possession des lieux, il entrait dans le champ d’application de l’article 1642-1 du Code civil;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé;

Mais sur le deuxième et le troisième moyens, réunis:

Vu l’article 1642-1 du Code civil, ensemble l’article 1147 du même code;

Attendu que pour écarter la demande de Mme Vasseur tendant à la réparation du vice apparent de construction constaté sur le balcon, et à l’obtention de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, l’arrêt retient que l’article 1642-1 du Code civil ne prévoit comme issue que la résolution du contrat de vente, ou la diminution du prix, et que le vendeur ne s’est pas engagé à réparer le vice postérieurement à la construction de la marché d’accès;

Qu’en statuant ainsi, alors que le vice de construction apparent constaté pouvait faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent, et d’un dédommagement du préjudice de jouissance ayant pu découler de ce vice, la cour d’appel a violé les textes susvisés;

Par ces motifs:

Casse et annule, mais seulement en ce qu’il déboute Mme Vasseur de toutes ses demandes, l’arrêt rendu le 26 mai 2003, entre les parties, par la cour d’appel de Douai; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Amiens;

Condamne, ensemble, la SCI l’Orée du Hautmont et la société Les Sépioles aux dépens;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la SCP Cornaert et Renard Architectes, de la société Les Sépioles et de la SCI l’Orée du Hautmont;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille cinq.

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton,avocat aux Conseils pour Mme Vasseur, née Bouchaert.

Moyens annexés à l’arrêt no 282 (CIV.3)

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Madame Vasseur-Bouchaert de sa demande tendant à voir condamner la SNC Les Sépioles et la SCI l’Orée du Hautmont à effectuer les travaux de mise en conformité de la loggia tels que préconisés par l’Expert Veauvy, d’avoir débouté Madame vasseur-bouchaert de sa demande tendant à voir condamner ces mêmes sociétés à lui payer la somme de 31099,60 E pour le trouble de jouissance, d’avoir ordonné à la SNC Les Sépioles, gérante de la SCI l’Orée du Hautmont, de remettre les clés de l’appartement à Madame Vasseur-Bouchaert, et d’avoir condamné Madame Vasseur-Bouchaert à payer, au titre du solde du prix de vente à la SCI l’Orée du Hautmont en contrepartie de la remise des clés la somme de 29918,12 E avec intérêts contractuels à compter du 9 juin 1993 et la somme de 5983,62 E avec intérêts contractuels à compter du 24 janvier 1995;

Aux motifs qu’invoquant la non-conformité de l’appartement, Madame Vasseur-Bouchaert sollicite l’exécution du contrat de vente sur le fondement de l’obligation de délivrance et sous forme d’une réalisation de travaux de modification de la loggia; par courrier du 22 janvier 1993, soit un mois à peine après la signature de l’acte authentique, Monsieur Vasseur faisait part à la société venderesse des anomalies constatées, à une date ignorée, quant au sol de la terrasse de la loggia réalisé avec un matériau différent et surélevé de 18 centimètres et quant à l’implantation du câblage et de l’installation électrique; suite à ces doléances réitérées et étendues par courrier du 11 février suivant, la SA Eprim Ouest faisait réaliser une marché d’accès entre la cuisine et la terrasse pour remédier à la différence de dénivellation; avisés de la prochaine livraison de l’immeuble, les époux Vasseur-Bouchaert faisaient appel à un expert assureur qui préconisait la modification de la loggia pour un coût de 53658 F, constatant dans son rapport que le promoteur n’entendait donner aucune suite aux multiples réclamations faites au sujet du litige et qu’il considérait le problème comme résolu par la mise en œuvre de la marché; les époux Vasseur-Bouchaert refusant de prendre possession des lieux saisissaient le juge des référés aux fins d’expertise par acte du 11 décembre 1993; ils ne donnaient pas suite à la proposition de la SA Eprime Ouest consistant à payer le solde du prix de vente de l’appartement à construire dans une autre résidence; le rapport d’expertise était déposé en septembre 1994 et l’assignation au fond délivrée le 28 novembre 1994; l’expert a constaté que dans la résidence, 4 appartements surplombant des pièces habitables d’appartement (dont celui acquis par les époux Vasseur-Bouchaert) présentent une hauteur à gravir importante de 32 centimètres entre le sol de la salle de séjour et le sol du balcon ainsi qu’une hauteur de passage insuffisante de 1,68 mètre au niveau du châssis coulissant, ce défaut s’expliquant par la mise en place de l’isolant thermique; les premiers juges relèvent à juste titre que les plans contractuels annexés au contrat de réservation ne comportent aucune précision de mesure relative aux balcons; l’expert précise que le descriptif sommaire des travaux fait état de revêtement en grès cérame et non en dalle sur plots pour ces 4 loggias particulières; étant précisé que le choix du revêtement est lié, selon l’expert, à la difficulté technique propre à ces 4 appartements, il apparaît qu’il s’agit non d’un défaut de conformité mais d’un vice de construction entrant dans le champ d’application des articles 1641 et suivants du Code civil, ce qui exclut les règles propres au premier fondement juridique; ce vice ne peut être assimilé à un vice caché relevant de la garantie décennale dans la mesure:

* où il ne compromet ni la solidité de l’immeuble ni ne rend l’appartement inhabitable malgré le caractère peu praticable du balcon,

* où il a été constaté par l’acquéreur lui-même avant même l’achèvement de l’immeuble et a fortiori avant sa réception ou la prise de possession des lieux, peu important qu’il ait pu même le constater avant la signature de l’acte de vente; l’article 1642-1 du code civil, seul applicable, ne prévoit comme issue du litige que la résolution du contrat de vente ou la diminution du prix; faute d’engagement du vendeur à réparer le vice postérieurement à la construction de la marché d’accès, Madame Vasseur-Bouchaert ne peut qu’être déboutée de sa demande tendant à obtenir la réparation du désordre sous couvert de mise en conformité; de même ne peut être indemnisé le trouble de jouissance invoqué, ce d’autant que les époux Vasseur-Bouchaert ont fait le choix d’acquérir un autre appartement pour se reloger et n’ont engagé aucune démarche pour prendre livraison de la chose vendue en vue d’en tirer des revenus immobiliers;

Et aux motifs qu’il résulte des dispositions contractuelles relatives à la prise de possession des lieux qu’après notification du certificat d’achèvement des travaux par la société venderesse à l’acquéreur, il devait être procédé contradictoirement à la constatation de cet achèvement et qu’en cas d’accord pour le constater avec ou sans réserves, les clés devaient être remise à l’acquéreur pour valoir livraison, le solde du prix étant payable lors de la mise des locaux à sa disposition; par courrier du 11 juin 1993, la SA Eprim Ouest a notifié aux époux Vasseur-Bouchaert le certificat d’achèvement et réclamé paiement de la somme de 196250 F correspondant à 95% du prix; Monsieur Vasseur considérant que l’appartement n’était pas achevé, n’a jamais sollicité les clés ni payé le solde; par courrier officiel du 31 mai 1995, le conseil de la SCI l’Orée du Hautmont proposait au conseil des époux Vasseur-Bouchaert la remise des clés contre le paiement du prix de vente, précisant que ces derniers auraient pu profiter de leur appartement le 24 janvier précédent; il n’existe aucune autre mise en demeure dans le dossier; compte tenu de ce que l’achèvement au sens de l’article R261-1 du code de la construction ne se confond ni avec le parachèvement ni avec la mise à disposition des locaux, compte tenu de ce que les époux Vasseur-Bouchaert avaient un intérêt légitime à ne pas prendre possession des lieux avant dépôt du rapport d’expertise, il y a lieu de considérer à défaut d’autre élément qu’ils pouvaient prendre possession des lieux à la date du 24 janvier 1995 et que la société n’a fait preuve d’aucune résistance justifiant le prononcé d’une astreinte;

Aux motifs enfin, sur le paiement du solde, que les premiers juges ont omis de statuer sur la réclamation de la SNC Les Sépioles et la SCI l’Orée du Hautmont portant sur le paiement du solde du prix de vente outre pénalités de retard; Madame Vasseur-Bouchaert n’élève aucune critique ni sur le montant des sommes non payées ni sur la mise en œuvre des dispositions contractuelles en vertu desquelles «toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance sera de plein droit, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, productive à titre de pénalité d’intérêt de 1% par mois de retard»; en conséquence, au vu des faits rappelés ci-dessus, la cour constate que les intérêts contractuels ont couru:

* pour la somme de 196250 F (29918,12 E) à compter du 9 juin 1993, date du certificat d’achèvement,

* pour le reliquat de 39250 F (5983,62 E) à compter du 24 janvier 1995, date à laquelle l’appartement pouvait être livré et le refus des époux Vasseur-Bouchaert d’en prendre possession, sans justification; Madame Vasseur-Bouchaert sera donc condamnée à payer cette somme en principal et intérêts à la seule société venderesse;

1) Alors que le juge ne peut requalifier les faits et, en conséquence, trancher le litige en application de règles de droit différentes de celles que les parties avaient initialement invoquées, sans les avoir au préalable invitées à présenter leurs observations; qu’en faisant application des règles relatives aux vices apparents affectant un immeuble à construire (article 1642-1 du Code civil), sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur l’application de ces règles de droit, bien que Madame Vasseur ait sollicité la mise en conformité de la loggia par la SNC Les Sépioles et la SCI l’Orée du Hautmont en invoquant un défaut de conformité aux stipulations contractuelles et que les sociétés défenderesses aient exclusivement conclu sur ce fondement, la Cour d’appel a violé l’article 16 du nouveau Code de procédure civile;

2) Alors que la malfaçon est un défaut de conformité dès lors qu’elle atteint une qualité contractuellement prévue; qu’en affirmant que la malfaçon constituait un vice apparent de construction en raison de la difficulté technique de réalisation de cette qualité, bien qu’elle ait elle-même relevé que les difficultés d’accès à la loggia résultaient de l’installation de dalles sur plot au lieu du carrelage en grès cérame prévu au contrat (arrêt p. 5, paragraphe 3), pour en déduire que la malfaçon était un vice apparent de construction, la Cour d’appel a violé l’article 1604 du Code civil et les articles L261-11, R261-13 et R261-25 du Code de la construction et de l’habitation par refus d’application, ensemble l’article 1642-1 par fausse application;

3) Alors que le plan annexé au contrat de vente de l’immeuble à construire définit les qualités contractuelles du bien, non seulement pour ce qui est expressément indiqué, mais encore pour ce qui est implicitement exclu; qu’en affirmant que les conditions d’accès à la loggia - hauteur importante à gravir entre le sol de la salle de séjour et le sol du balcon et hauteur de passage insuffisante au niveau du châssis coulissant de la fenêtre, étaient un vice apparent et non un défaut de conformité, bien qu’elle ait elle-même relevé que le plan annexé à la vente n’avait nullement mentionné ces conditions particulières d’accès, ce qui impliquait qu’elles étaient contractuellement exclues, la Cour d’appel a violé l’article 1604 du Code civil et les articles L261-11, R261-13 et R261-25 du Code de la construction et de l’habitation par refus d’application, ensemble l’article 1642-1 par fausse application.

Deuxième moyen de cassation (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt d’avoir débouté Madame Vasseur-Bouchaert de sa demande tendant à voir condamner la SNC Les Sépioles et la SCI l’Orée du Hautmont à effectuer les travaux de mise en conformité de la loggia tels que préconisés par l’Expert Veauvy, d’avoir ordonné à la SNC Les Sépioles, gérante de la SCI l’Orée du Hautmont, de remettre les clés de l’appartement à Madame Vasseur-Bouchaert, et d’avoir condamné Madame Vasseur-Bouchaert à payer, au titre du solde du prix de vente à la SCI l’Orée du Hautmont en contrepartie de la remise des clés la somme de 29918,12 E avec intérêts contractuels à compter du 9 juin 1993 et la somme de 5983,62 E avec intérêts contractuels à compter du 24 janvier 1995;

Aux motifs qu’invoquant la non-conformité de l’appartement, Madame Vasseur-Bouchaert sollicite l’exécution du contrat de vente sur le fondement de l’obligation de délivrance et sous forme d’une réalisation de travaux de modification de la loggia; par courrier du 22 janvier 1993, soit un mois à peine après la signature de l’acte authentique, Monsieur Vasseur faisait part à la société venderesse des anomalies constatées, à une date ignorée, quant au sol de la terrasse de la loggia réalisé avec un matériau différent et surélevé de 18 centimètres et quant à l’implantation du câblage et de l’installation électrique; suite à ces doléances réitérées et étendues par courrier du 11 février suivant, la SA Eprim Ouest faisait réaliser une marché d’accès entre la cuisine et la terrasse pour remédier à la différence de dénivellation; avisés de la prochaine livraison de l’immeuble, les époux Vasseur-Bouchaert faisaient appel à un expert assurer qui préconisait la modification de la loggia pour un coût de 53658 F, constatant dans son rapport que le promoteur n’entendait donner aucune suite aux multiples réclamations fautes au sujet du litige et qu’il considérait le problème comme résolu par la mise en œuvre de la marché; les époux Vasseur-Bouchaert refusant de prendre possession des lieux saisissaient le juge des référés aux fins d’expertise par acte du 11 décembre 1993; ils ne donnaient pas suite à la proposition de la SA Eprime Ouest consistant à payer le solde du prix de vente de l’appartement à construire dans une autre résidence; le rapport d’expertise était déposé en septembre 1994 et l’assignation au fond délivrée le 28 novembre 1994; l’expert a constaté que dans la résidence, 4 appartements surplombant des pièces habitables d’appartement (dont celui acquis par les époux Vasseur-Bouchaert) présentent une hauteur à gravir importante de 32 centimètres entre le sol de la salle de séjour et le sol du balcon ainsi qu’une hauteur de passage insuffisante de 1,68 mètre au niveau du châssis coulissant, ce défaut s’expliquant par la mise en place de l’isolant thermique; les premiers juges relèvent à juste titre que les plans contractuels annexés au contrat de réservation ne comportent aucune précision de mesure relative aux balcons; l’expert précise que le descriptif sommaire des travaux fait état de revêtement en grès cérame et non en dalle sur plots pour ces 4 loggias particulières; étant précisé que le chois du revêtement est lié, selon l’expert, à la difficulté technique propre à ces 4 appartements, il apparaît qu’il s’agit non d’un défaut de conformité mais d’un vice de construction entrant dans le champ d’application des articles 1641 et suivants du Code civil, ce qui exclut les règles propres au premier fondement juridique; ce vice ne peut être assimilé à un vice caché relevant de la garantie décennale dans la mesure:

* où il ne compromet ni la solidité de l’immeuble ni ne rend l’appartement inhabitable malgré le caractère peu praticable du balcon,

* où il a été constaté par l’acquéreur lui-même avant même l’achèvement de l’immeuble et a fortiori avant sa réception ou la prise de possession des lieux, peu important qu’il ait pi même le constater avant la signature de l’acte de vente; l’article 1642-1 du code civil, seul applicable, ne prévoit comme issue du litige que la résolution du contrat de vente ou la diminution du prix; faute d’engagement du vendeur à réparer le vice postérieurement à la construction de la marché d’accès, Madame Vasseur-Bouchaert ne peut qu’être déboutée de sa demande tendant à obtenir la réparation du désordre sous couvert de mise en conformité;

Et aux motifs qu’il résulte des dispositions contractuelles relatives à la prise de possession des lieux qu’après notification du certificat d’achèvement des travaux par la société venderesse à l’acquéreur, il devait être procédé contradictoirement à la constatation de cet achèvement et qu’en cas d’accord pour le constater avec ou sans réserves, les clés devaient être remise à l’acquéreur pour valoir livraison, le solde du prix étant payable lors de la mise des locaux à sa disposition; par courrier du 11 juin 1993, la SA Eprim Ouest a notifié aux époux Vasseur-Bouchaert le certificat d’achèvement et réclamé paiement de la somme de 196250 F correspondant à 95% du prix; Monsieur Vasseur considérant que l’appartement n’était pas achevé, n’a jamais sollicité les clés ni payé le solde; par courrier officiel du 31 mai 1995, le conseil de la SCI l’Orée du Hautmont proposait au conseil des époux Vasseur-Bouchaert la remise des clés contre le paiement du prix de vente, précisant que ces derniers auraient pu profiter de leur appartement le 24 janvier précédent; il n’existe aucune autre mise en demeure dans le dossier; compte tenu de ce que l’achèvement au sens de l’article R261-1 du code de la construction ne se confond ni avec le parachèvement ni avec la mise à disposition des locaux, compte tenu de ce que les époux Vasseur-Bouchaert avaient un intérêt légitime à ne pas prendre possession des lieux avant dépôt du rapport d’expertise, il y a lieu de considérer à défaut d’autre élément qu’ils pouvaient prendre possession des lieux à la date du 24 janvier 1995 et que la société n’a fait preuve d’aucune résistance justifiant le prononcé d’une astreinte;

Aux motifs enfin, sur le paiement du solde, que les premiers juges ont omis de statuer sur la réclamation de la SNC Les Sépioles et la SCI l’Orée du Hautmont portant sur le paiement du solde du prix de vente outre pénalités de retard; Madame Vasseur-Bouchaert n’élève aucune critique ni sur le montant des sommes non payées ni sur la mise en œuvre des dispositions contractuelles en vertu desquelles «toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance sera de plein droit, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, productive à titre de pénalité d’intérêt de 1% par mois de retard»; en conséquence, au vu des faits rappelés ci-dessus, la cour constate que les intérêts contractuels ont couru:

* pour la somme de 196250 F (29918,12 E) à compter du 9 juin 1993, date du certificat d’achèvement,

* pour le reliquat de 39250 F (5983,62 E) à compter du 24 janvier 1995, date à laquelle l’appartement pouvait être livré et le refus des époux Vasseur-Bouchaert d’en prendre possession, sans justification; Madame Vasseur-Bouchaert sera donc condamnée à payer cette somme en principal et intérêts à la seule société venderesse;

Alors qu’en toute hypothèse, en présence d’un vice apparent de construction l’acheteur de l’immeuble a la faculté de demander sa réparation; qu’en décidant que la seule issue du litige relative à un vice apparent est la résolution du contrat de vente ou la diminution du prix et en écartant en conséquence la demande de Madame Vasseur-Bouchaert tendant à obtenir la réparation du désordre, la Cour d’appel a violé l’article 1642-1 du Code civil ensemble l’article 1184 de ce même Code.

Troisième moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Madame Vasseur-Bouchaert de sa demande tendant à voir condamner la SNC Les Sépioles et la SCI l’Orée du Hautmont à lui payer la somme de 31099 E (204000 F) pour le trouble de jouissance;,

Aux motifs que de même ne peut être indemnisé le trouble de jouissance invoqué, ce d’autant que les époux Vasseur-Bouchaert ont fait le choix d’acquérir un autre appartement pour se reloger et n’ont engagé aucune démarche pour prendre livraison de la chose vendue en vue d’en tirer des revenus immobiliers;

1) Alors que l’acquéreur d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement peut demander au vendeur professionnel l’indemnisation du dommage qu’il subit en raison de malfaçons affectant l’immeuble, quelle que soit leur qualification; qu’en affirmant que la qualification de vice apparent appliquée aux malfaçons en cause excluait toute indemnisation du trouble de jouissance qui en résultait, bien que Madame Vasseur-Bouchaert devait être indemnisée des conséquences préjudiciables de ces malfaçons qu’elle avait dénoncées, quelle que soit leur qualification, la Cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil;

2) Alors que seule la faute ou la décision volontaire de la victime peut exonérer le débiteur de sa responsabilité contractuelle; qu’en écartant la réparation du trouble de jouissance invoqué aux motifs que les époux Vasseur-Bouchaert ont fait le choix d’acquérir un autre appartement pour se reloger et n’ont engagé aucune démarche pour prendre livraison de la chose vendue en vue d’en tirer des revenus immobiliers, sans rechercher si ces «choix» n’avaient pas été imposés par les malfaçons, ce qui excluait leur caractère fautif et libre, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du Code civil;

3) Alors que, en toute hypothèse, le fait de la victime ne peut totalement exonérer le vendeur que s’il est la cause exclusive du dommage; qu’en écartant la réparation du trouble de jouissance invoqué sans constater que les «choix» réalisés par les époux Vasseur-Bouchaert avaient eu pour effet de rompre le lien de causalité entre les manquements du constructeur à ses obligations et le préjudice subi, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du Code civil.

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