Logement

Décote du foncier public : pourquoi la Cour des comptes est circonspecte

Chargés d’une évaluation de ce dispositif permettant de céder des terrains publics à prix réduit, pour faciliter la construction de logements sociaux, les magistrats de la rue Cambon remettent en cause son efficacité et sa pertinence. Ils ont rendu public mardi 23 janvier, un référé adressé au Premier ministre.

C’était une solution qui ressemblait à une martingale : dans un contexte de crise du logement, de foncier rare et de coûts de construction élevés, céder des terrains publics à un prix décoté en échange de la construction de logements sociaux devait permettre la construction de 110 000 logements sur la période 2012-2016.

Un premier bilan officiel de la loi du 18 janvier 2013, une des premières portée par Cécile Duflot à l’époque, et présenté par Thierry Repentin, alors président de la commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier, avait fait état de 104 cessions pour la construction de 11500 logements, dont 5975 HLM.

Mais voilà que la Cour des comptes est venue jouer son empêcheur de dépenser en rond.

Dans un référé adressé au Premier ministre Edouard Philippe en octobre 2017 et rendu public ce mardi 23 janvier, elle juge ainsi le dispositif « relativement peu utilisé de 2013 à 2016 ». Trop complexe, « et concurrencé par d’autres procédures de cession du foncier public », le système de décote n’aurait concerné finalement « que 69 opérations, en permettant la construction d’environ 6 700 logements« , d’après les relevés de la Cour.

 

Décote de 5 M€ pour construire… 18 logements sociaux

 

A titre de comparaison, elle fournit ainsi les chiffres des mises en chantier prévues sur les terrains publics non décotés : « depuis 2013, les ventes sans décote ont concerné 335 lots de terrain pour une prévision de mise en chantier d’environ 35 000 logements, dont 16 000 logements sociaux ».

Surtout le dispositif aurait « entraîné le lancement d’opérations bénéficiant d’une aide disproportionnée par rapport aux objectifs de construction de logements sociaux ». Et de pointer du doigt une opération dans Paris intramuros ayant bénéficié d’une décote de près de 5 M€ pour la production de…18 logements sociaux.

« Au final, le montant total des subventions, directes ou indirectes, s’est élevé à plus de 6,9 M€, soit une aide publique supérieure à 386 000 € par logement ou à 5 560 € par m² de surface utile de logement. Ce coût est supérieur à celui de la construction neuve de logements sociaux à Paris. Avec le même montant de subventions, c’est quasiment le double de logements sociaux neufs qui auraient pu être construits en Île-de-France », tacle la Cour.

 

Recentrage sur les zones tendues

 

La loi ne fixant pas de plafond au montant de la décote consentie et ne demandant pas à l’opérateur de justifier de document d’exécution budgétaire ou comptable, selon la Cour des comptes, l’Etat serait en fait tombé dans le « piège » : accorder un rabais supérieur à celui nécessaire au strict équilibre financier des opérations. Ce qu’elle assimile à « un avantage financier indu aux acquéreurs des terrains décotés« . Et qu’elle juge inacceptable.

Les magistrats de la rue Cambon recommandent donc, outre une simplification du dispositif, son recentrage sur les zones tendues et en déficit de logements sociaux et  la publication du montant des décotes accordées par logement.

Ils demandent également qu’en cas de cession de foncier par la procédure négociée ou par mise en concurrence, une clause de garantie de construction de logements locatifs sociaux soit imposée lorsque le terrain est vendu en deçà de la valeur de marché. Enfin, ils demandent à ce que soit inclue, par avenant, la possibilité pour les services de l’État d’effectuer un contrôle financier a posteriori de l’équilibre économique des opérations décotées, en prévoyant le cas échéant des clauses de sanction financière.

Dans sa réponse, le Premier ministre, Edouard Philippe, qui assure que ces opérations font aujourd’hui l’objet d’une « coopération efficace entre services », fait valoir que la loi prévoit « un dispositif de contrôle et de sanction sur la bonne réalisation du programme » et non sur le bilan financier. Des clauses de « retour à meilleure fortune » pourraient être insérées dans l’acte de vente, dit-il.

 

 

Focus

La réaction de Thierry Repentin

« La Cour sous-estime l’effet d’entraînement de la loi, qui a dopé les ventes de foncier public, y compris sans décote: des opérations parfois bloquées depuis 1O ans ont été engagées grâce à cette volonté politique affichée de produire plus de logements, notamment sociaux » a réagi Thierry Repentin auprès de l’AFP.

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