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Débusquer le foncier invisible

le 19/04/2013  |  France entièreParis

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La ressource foncière et sa mobilisation apparaissent comme les conditions sine qua non pour relancer la construction de logements en Ile-de-France. Friches industrielles ou commerciales, délaissés d’infrastructures, nappes de parkings, berges, îles… 20 000 ha (deux fois Paris !) seraient disponibles. Un foncier « invisible » prêt à muter, selon les équipes de l’AIGP, si la volonté politique est au rendez-vous. Mais cet inventaire appelle une question corollaire : faut-il densifier au cœur même de la métropole, dans une capitale déjà très dense (21 400 habitants/km 2 ), ou bien élargir la focale aux territoires périurbains, voire aux franges de l’aire urbaine ?

Malthusianisme

Sur ce point, les avis divergent, mais la consultation de l’AIGP a mis en exergue l’intérêt que certaines équipes portaient aux territoires de la grande couronne dotés de leurs propres centralités. Paradoxalement, c’est de ces territoires que vient 80 % de la baisse du nombre de logements construits entre 1982 et le milieu des années 2000. Effet Nimby (1) ? Sans aucun doute, mais cet égoïsme du « chacun chez soi » s’arrange bien avec la cause environnementale, explique le sociologue-urbaniste Eric Charmes (lire ci-contre) qui pointe du doigt le malthusianisme foncier en Ile-de-France. « Les petites communes légitiment la nécessité de limiter leur croissance par celle de lutter contre l’étalement urbain, ennemi de la ville durable », constate-t-il. Un changement d’échelle s’impose, pour aménager de manière qualitative cet espace périurbain en quête d’identité.

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PHOTO - 715105.BR.jpg - © ph.guignard@air-images.net
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PHOTO - 715116.BR.jpg - © FGP (u)-Agence TER
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PHOTO - 715028.BR.jpg - © Equipe rsh
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PHOTO - 716420.BR.jpg - © Groupe Descartes
Densifier le patrimoine récent

La densité se mesure souvent en nombre d’habitants sur un territoire délimité. Mais elle est aussi une question de perception. Généralement considérés comme denses, les grands ensembles et les zones d’aménagement concerté (ZAC) pourraient pourtant accueillir de nouveaux logements. A la faveur de nécessaires travaux de rénovation thermique, ce patrimoine récent (moins de 50 ans) pourrait être l’objet d’extension (projet MVRDV/AAF/ACS) ou d’embellissement (projet Castro/Denissof/Casi). Aux politiques de décider de changer le coefficient d’occupation des sols (COS).

Aux franges des grands réseaux structurants

Paysages et territoires de l’Ile-de-France sont sillonnés par de nombreux réseaux, vecteurs de mobilité, qui agglutinent à leurs lisières un foncier émietté, encore à recenser : délaissés ferroviaires, anciennes emprises RFF, friches industrielles, parkings des zones d’activités commerciales, îles et berges, bordures d’autoroutes ou de voies urbaines, etc. Un gisement territorial prometteur, largement méconnu et inexploité, terreau à venir d’une stratégie de densification adaptée à chaque typologie (cf. les projections ci-dessous, effectuées par l’équipe FGP (A) Ter).

Petite couronne : potentiel ou trop plein ?

En Ile-de-France, la densité, élevée intra-muros et en petite couronne, s’effondre en grande couronne. Pour répondre à l’injonction de « construire la ville sur la ville », faut-il encore creuser cet écart ou le lisser en regardant d’autres sites ? Si l’équipe de Richard Rogers préconise de bâtir à côté du périphérique et en proche banlieue (ci-contre), TVK ou Bres Mariolle situent le potentiel plus loin. Sans compter les « polycentres » et les villes nouvelles, dont la plupart seront redynamisées par l’arrivée du Grand Paris Express, qui reviennent aussi sur le devant de la scène.

20 000 hectares d’espaces mutables

Habiter la ville compacte, promouvoir la ville des courtes distances, telle est la pensée dominante depuis quelques années. Pourtant les territoires périurbains et ruraux recèlent aussi leurs lieux de centralité, où le foncier est disponible pour relancer la construction de logements. Des « territoires intermédiaires » selon l’équipe TVK, où il est possible de construire moins cher que dans les zones denses et sur de vastes emprises. Pour l’équipe Leclercq/Lion/Mimram, le foncier « invisible » se chiffre à 20 000 ha (en jaune sur la carte), entre les délaissés d’infrastructures, échangeurs, parkings de surface, grandes emprises d’activités…

ERIC CHARMES, sociologue-urbaniste, équipe Seura

L’un des enjeux clefs pour revitaliser la production de logements en grande couronne est de mettre en question le malthusianisme foncier inscrit dans les PLU de nombreuses communes périurbaines. Les règlements d’urbanisme sont pour l’essentiel élaborés à un niveau local en fonction d’enjeux locaux. Il faudrait changer l’échelle à laquelle sont déterminés les PLU.

Les voies ferrées

600 ha de foncier.1 215 sites identifiés.150 000 logements réalisables.

La périphérique

1 site identifié.35 km de circonférence.150 ha de foncier.35 000 logements réalisables.

Les emprises commerciales

54 sites identifiés.300 ha de foncier.50 000 logements réalisables.

35 sites identifiés.160 km de berges.450 ha de foncier.50 000 logements réalisables.

Les îles de France

(1) Not In My BlackYard.

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