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Cure de jouvence pour les ex-foyers Sonacotra

CHRISTIANE WANAVERBECQ |  le 11/05/2018  |  ConjonctureTechniqueBâtimentBouches-du-RhôneSeine-et-Marne

L'opérateur de logement très social Adoma a lancé un vaste chantier de modernisation de son parc à l'horizon 2026.

Changer de nom ne suffit pas à modifier son image. La société Adoma s'en est bien rendu compte. Créé en 1956 par l'Etat pour résorber les bidonvilles, le groupe Sonacotra/Logi a été rebaptisé en 2007, au moment de la recomposition de son capital désormais détenu à 56 % par CDC Habitat (ex-SNI). Mais il en fallait plus pour changer l'image de ces foyers de travailleurs migrants, communément appelés « foyers Sonacotra ». La société a donc adopté un plan stratégique du patrimoine (PSP) en 2011, réactualisé en 2017, avec à la clé 3,4 milliards d'euros à investir d'ici à 2026, afin de changer la donne.

« Plus de 80 % de la somme du PSP est consacrée à la transformation des foyers proposant des chambres. Ceux-ci vont devenir des résidences sociales composées essentiellement de studios, aux normes de confort actuelles. Le reste de l'enveloppe doit servir à entretenir le parc existant et à le rendre plus performant d'un point de vue énergétique », précise Thierry Bergereau, directeur général adjoint d'Adoma, chargé de la maîtrise d'ouvrage, du développement et de l'exploitation. « Au début des années 2010, notre parc comptait plus de 70 % de chambres. En 2024, il n'y en aura plus », annonce-t-il.

70 % des foyers proposaient des chambres. Tous deviendront des résidences avec logements autonomes.

3 500 logements en chantier par an. En parallèle de cette mutation, le PSP prévoit à l'horizon 2026 de porter la capacité gérée d'Adoma à 85 769 lots, soit une augmentation nette de 13 438 lots par rapport à 2012, année qui a suivi l'adoption du PSP.

Le plan revient à mettre en chantier au moins 3 500 logements par an.

Pour conduire de complexes opérations à tiroirs sur un patrimoine occupé par des personnes en grande fragilité (ouvriers d'origine étrangère à la retraite, familles monoparentales, demandeurs d'asile… ), il s'appuie sur une direction de la maîtrise d'ouvrage composée de 70 personnes, dont 16 collaborateurs dédiés à la maîtrise d'œuvre urbaine et sociale (Mous).

A Marseille par exemple, la Mous a permis de loger les résidents dans un foyer temporaire avant de démarrer le chantier de transformation de la résidence Barnière (310 chambres de 9 m²) en une résidence de 220 logements autonomes de 15 m², tout en améliorant la performance thermique (6,3 M€ HT de travaux). Dans la cité phocéenne, Adoma est intervenu sur l'existant, mais la tendance est à la démolition-reconstruction. « Cela permet d'optimiser le potentiel constructible sur le foncier disponible, assure Thierry Bergereau. En outre, il n'est pas toujours possible de transformer trois chambres côte à côte en un appartement. »

Maîtrise des consommations. Compte tenu du coût des opérations (autour de 60 000 euros pour une surface de plancher moyenne de 23 m² par logement) et de la spécificité des résidences, Adoma travaille en maîtrise d'ouvrage directe. Mais il peut avoir recours à la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) pour de nouveaux projets. A l'instar de la résidence sociale de 100 logements destinés à des jeunes actifs qui verra le jour à Avon (Seine-et-Marne) dans le cadre d'une opération globale portée par le promoteur Ametis (6,8 M€ HT).

Adoma se lance aussi dans la smart city . A Tassin-la-Demi-Lune, dans la banlieue lyonnaise, l'opérateur vient de lancer la consultation de maîtrise d'œuvre pour une résidence de 175 logements connectés permettant aux résidents de suivre leurs consommations d'eau et d'électricité. Le coût global est estimé à 10,7 M€, mobilier compris. Pour Adoma, qui prend en charge l'électricité, le chauffage, le blanchiment et le jardinage en échange d'une redevance payée par les résidents, la maîtrise des consommations est une donnée clé.

78 000 personnes logées actuellement.

200 M€ d'investissements en 2018.

82 000 demandes de logements par an.

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