En direct

Crise sanitaire : quels impacts sur les procédures d'actions foncières ?
crise sanitaire : quels impacts sur les procédures d'expropriation et le droit de préemption - © Vitalii Vodolazskyi - stock.adobe.com
Décryptage

Crise sanitaire : quels impacts sur les procédures d'actions foncières ?

Par Isabelle Carton de Grammont, avocate associée, DS Avocats |  le 24/04/2020  |  Droit de l'urbanismeOrdonnanceCoronavirusPréemptionExpropriation

Ma newsletter personnalisée

Ajouter ce(s) thème(s) à ma newsletter personnalisée

Réglementation
Droit de l'urbanisme
Ordonnance
Coronavirus
Préemption
Expropriation
France
Immobilier
Valider

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, modifiée le 15 avril, a instauré un dispositif de suspension et/ou de report de divers délais et dates d'échéance. Ses dispositions ont des incidences sur les procédures d’expropriation et sur l’exercice du droit de préemption urbain.


Les phases administratives et judiciaires des procédures d’expropriation et le régime du droit de préemption urbain ne sont pas épargnés par les ordonnances prises en application de la loi d’urgence du 23 mars 2020. Suspension et/ou report des délais, décryptage des mesures adoptées par le gouvernement pour faciliter le fonctionnement des institutions (collectivités et juridictions) pendant la crise.

Suspension et report des enquêtes publiques préalables aux DUP

 

S’agissant des procédures d’expropriation tout d’abord, les enquêtes publiques préalables aux déclarations d’utilité publique (DUP) en cours à la date du 12 mars sont suspendues : l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée prévoit, en effet, que « les délais prévus pour la consultation ou la participation du public sont suspendus jusqu’à l’expiration d’une période de sept jours suivant la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » (art. 7), fixée en l’état au 23 mai 2020 inclus. Ces enquêtes publiques pourront donc reprendre, pour la période restant à courir, à compter du 31 mai 2020.

 

Les enquêtes publiques préalables aux DUP qui devaient démarrer pendant cette période sont quant à elles reportées à une date ultérieure en raison des mesures de confinement qui empêchent les personnes intéressées de se déplacer pour consulter le dossier « physique » et de rencontrer les commissaires enquêteurs lors de leurs permanences.

Il n’en va autrement que « lorsque le retard résultant de l'interruption de l'enquête publique ou de l'impossibilité de l'accomplir en raison de l'état d'urgence sanitaire est susceptible d'entraîner des conséquences difficilement réparables dans la réalisation de projets présentant un intérêt national et un caractère urgent ».

Sur le même sujet 25 ordonnances pour traverser la crise sanitaire

Pour ces projets, l’article 12 modifié de l’ordonnance n° 2020-306 prévoit la possibilité d’ouvrir et de conduire l’enquête uniquement par voie électronique et, pour les enquêtes publiques déjà ouvertes au 12 mars, de les poursuivre là encore uniquement sous forme dématérialisée.

Pour les autres projets, c'est-à-dire une grande partie des projets de DUP, il faudra attendre probablement plusieurs mois et un contexte plus favorable, pour organiser de nouvelles enquêtes publiques afin de ne pas fragiliser les futures DUP. Il en est de même pour les enquêtes parcellaires.

Ordonnances d’expropriation retardées

L’intervention des ordonnances d’expropriation pourrait également être retardée. Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que le préfet transmet au greffe de la juridiction un dossier comprenant l'arrêté de cessibilité ou l'acte en tenant lieu, pris depuis moins de six mois avant l'envoi du dossier au greffe (art. R. 221-1 du code). Une saisine du juge sur la base d’un arrêté pour lequel le délai de six mois viendrait à expiration pendant la période juridiquement protégée, devrait pouvoir bénéficier du report de délai prévu à l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée.

Ainsi, l’administration qui devait envoyer le dossier de cessibilité au juge de l’expropriation entre le 12 mars et le 23 juin inclus (état d’urgence sanitaire + 1 mois) pour respecter la durée de validité de 6 mois, à peine de caducité de l’arrêté de cessibilité, aura jusqu’au 23 août inclus pour le faire.

A noter que l’arrêté de cessibilité et l’arrêté de DUP pourraient également constituer des « autorisations » au sens de l’article 3 de l’ordonnance n° 2020-306, dont les effets sont par conséquent prorogés de plein droit jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la fin de la période juridiquement protégée.

En revanche, le délai de 15 jours octroyé au juge pour prendre les ordonnances d’expropriation qui n’est pas prévu à peine de nullité - et qui n’est d’ailleurs que très rarement respecté -, ne bénéficie pas de la mesure de report ouverte par l’ordonnance.

La saisine du juge en vue de fixation des indemnités perturbée, mais pas reportée

Par ailleurs, la procédure de saisine du juge en vue de la fixation des indemnités d’expropriation ne fait l’objet d’aucune mesure de report ou de suspension des délais. La notification d’une offre par LRAR à des expropriés dans cette période troublée n’est pas aisée, et sauf cas particuliers, pourrait cependant conduire l’autorité expropriante à préférer la reporter de quelques semaines.

Il convient en outre d’être assuré de la parfaite validité de cette notification qui est le point de départ, en l’absence d’accord, du délai d’un mois à l’issue duquel la partie la plus diligente peut saisir le juge (art. R. 311-9 du Code de l’expropriation). Ce délai d’un mois qui n’est pas prescrit à peine de déchéance, forclusion ou autre sanction n’est en effet pas concerné par le report. Il en est de même du délai d’un mois imparti à l’exproprié pour se prononcer sur l'offre qui lui a été notifiée (art. R. 311-5 du Code de l’expropriation).

Réquisition d’emprise totale reportée

En revanche, la demande de réquisition d’emprise totale d’un bien partiellement exproprié qui doit être faite dans le délai d’un mois à peine d’irrecevabilité bénéficiera, elle, du report de délai de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306. Dans ce dernier cas, une demande de réquisition d’emprise totale qui serait faite dans le délai d’un mois à l’issue de la période juridiquement protégée, soit, à ce jour, jusqu’au 23 juillet inclus, serait considérée comme irrégulière.

Organiser le transport sur les lieux

Le transport sur les lieux – qui doit permettre de déterminer l’état du bien et qui doit être fait dans les deux mois à compter de l’ordonnance d’expropriation, en présence du juge, de son greffier, des parties et du commissaire du gouvernement – devra par ailleurs être organisé à une date compatible avec les mesures de confinement en vigueur et postérieurement au délai de six semaines dont dispose le défendeur pour adresser son mémoire en réponse (art. R. 311-11 du Code de l’expropriation). Ce délai n’étant pas prévu à peine d’irrecevabilité, il ne devrait donc pas être prorogé, mais un mémoire déposé après ce délai de 6 semaines sera pris en considération.

Si le transport sur les lieux a déjà été organisé, il ne devrait pas avoir d’impact sur la procédure en fixation d’indemnités en première instance si le juge décide qu’elle se déroulera sans audience et que les parties ne s’y opposent pas (art. 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020). Plusieurs juges de l’expropriation ont d’ores et déjà proposé de recourir à cette procédure.

Sur le même sujet Covid-19 et urbanisme : ce que contient la nouvelle ordonnance « délais »

En appel, les délais de procédure qui viendraient à échéance pendant la période juridiquement protégée seront reportés. Le délai d’un mois pour interjeter appel à compter de la signification du jugement (art. R. 311-24 du Code de l’expropriation) sera prorogé au 23 juillet 2020 inclus et les délais de trois mois pour déposer les conclusions de l’appelant (art. R. 311-26 du Code de l’expropriation), former appel incident ou pour répliquer le seront également, dans la limite de deux mois, soit, à ce jour, jusqu’au 23 août inclus.

Délégation provisoire du droit de préemption

L’exercice du droit de préemption urbain (DPU) est également impacté par les ordonnances prises en application de la loi d’urgence du 23 mars 2020, à un double titre.

Au titre de la compétence tout d’abord puisque que l’ordonnance n° 2020-391 du 1er avril 2020 visant à assurer la continuité du fonctionnement des institutions locales et de l'exercice des compétences des collectivités territoriales et des établissements publics locaux afin de faire face à l'épidémie de Covid-19 prévoit en son article 1er une délégation donnée au maire pour exercer ou déléguer l’exercice du DPU. Ce dernier pourra ainsi, au titre de cette délégation légale provisoire, décider de préempter un bien alors même qu’il ne disposait pas de cette compétence antérieurement. Ce régime juridique de délégation de plein droit s’applique aussi aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui seraient compétents pour exercer le DPU.

Sur le même sujet Coronavirus : les mesures d’urgence pour la continuité du fonctionnement des collectivités locales

Délais suspendus…

Au titre des délais, ensuite, l’exercice du DPU bénéficie de la mesure générale de suspension des décisions, accords, avis des personnes publiques compétentes ou des personnes privées chargées d’un service public administratif (art. 12 quater de l’ordonnance du 25 mars modifiée). Ainsi, et en l’état actuel de la durée de l’état d’urgence sanitaire :

- le délai de deux mois pour préempter qui n’était pas expiré au 12 mars sera suspendu et reprendra son cours à compter du 24 mai 2020 minuit, pour la durée restant à courir ;

- le délai de deux mois pour préempter un bien dont la DIA est reçue entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 inclus, ne commencera à courir qu’à compter du 24 mai 2020 à 0 heures et expirera donc 2 mois après.

L’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l'épidémie de covid-19 prévoit cependant la faculté de prévoir une reprise des délais par décret.

Ces mesures de suspension ne nous semblent cependant pas empêcher les autorités compétentes de préempter.

… et reportés en partie

La procédure de préemption est par ailleurs partiellement affectée par le report de délai prévu à l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 pour les délais qui viendraient à expiration entre le 12 mars et le 23 juin minuit. Ainsi :

- le délai de deux mois imparti au propriétaire pour notifier au titulaire du droit de préemption, soit qu’il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposées, soit qu’il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa DIA et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit qu’il renonce à l’aliénation (art. R. 213-10 du Code de l’urbanisme) ne devrait pas pouvoir bénéficier d’un report de délai. Le code précise que « le silence du propriétaire dans le  délai de deux mois (…) équivaut à une renonciation d'aliéner ».

L’absence de réponse du propriétaire n’est donc pas prévue « à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque » au sens de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306. Ce délai de 2 mois s’assimile davantage à un délai de renonciation, exclu du champ d’application dudit article 2 ;

- le délai de 15 jours pour saisir le juge (art. R. 213-11 du Code de l’urbanisme) qui expire pendant la période protégée est reporté. Il pourra commencer à courir à compter de la fin de cette période tout comme l’obligation pour le titulaire du droit de préemption de consigner 15 % de l'évaluation, dans le délai de trois mois à compter de la saisine de la juridiction (art  L. 213-4-1 du Code de l’urbanisme) ;

- le délai de 4 mois pour payer le prix d’acquisition ou, en cas d’obstacle au paiement, pour consigner les fonds (art L. 213-14 du Code de l’urbanisme) pourra également être reporté, « dans la limite de deux mois » (art. 2 de l’ordonnance n° 2020-306). Le paiement (ou la consignation) intervenant le 23 août minuit sera donc réputé avoir été effectué à temps.


Commentaires

Crise sanitaire : quels impacts sur les procédures d'actions foncières ?

Votre e-mail ne sera pas publié

DiviCarioca

27/06/2020 09h:58

- le délai de 4 mois pour payer le prix d’acquisition ou, en cas d’obstacle au paiement, pour consigner les fonds (art L. 213-14 du Code de l’urbanisme) pourra également être reporté, « dans la limite de deux mois » (art. 2 de l’ordonnance n° 2020-306). Le paiement (ou la consignation) intervenant le 23 août minuit sera donc réputé avoir été effectué à temps.Merci de me dire si le délai de préemption par un locataire qui avait couru durant plus de 3 mois et dont la date de purge était le 13 avril est reporté de 2 mois automatiquement ou seulement du nombre de jours qui restaient lors de la publication de l'état d'urgence sanitaire?

Votre e-mail ne sera pas publié

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur
Ajouter Le Moniteur à l'écran d'accueil