Logement

Crise HLM : la réforme du logement social va forcer le secteur à se recomposer estime Moody’s

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion immobilière - Gouvernement - Logement social

La baisse des loyers imposée aux bailleurs sociaux par le gouvernement va « peser sensiblement » sur leur auto-financement et « entraîner une recomposition du secteur » en poussant les organismes les plus fragiles à se rapprocher des plus solides, selon l’agence de notation financière.

La recomposition du secteur HLM est lancée. Certes elle passe par un conflit violent entre les bailleurs sociaux et le gouvernement. Mais avec la présentation du projet de loi « évolution du logement, de l’aménagement et de la transition numérique » (Elan), qui prévoit notamment d’habiliter le gouvernement à réformer le secteur par ordonnance et la signature récente d’un compromis entre la fédération des ESH et le gouvernement sur la question de la baisse des APL, la réorganisation des bailleurs sociaux semble inéluctable.

Et pas si dangereuse à en croire Moody’s. En effet, « si la réforme voulue par le gouvernement français va peser sur la rentabilité des bailleurs sociaux, la solidité du cadre institutionnel contribuera néanmoins à soutenir leur profil de crédit », estime l’agence de notation financière dans une étude publiée jeudi 14 décembre.

Ainsi « la ponction de 1,5 milliard d’euros » par an « sur leurs ressources aura une incidence sur leurs marges et, à terme, sur leurs réserves », admet l’agence. « Dès lors que la réforme sera pleinement effective, la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) estime que leur bénéfice net chuterait à 865 millions d’euros, contre 2,3 milliards d’euros en 2016 ». Et cet « affaiblissement de leur capacité d’autofinancement rendra d’autant plus pressante la nécessité, pour les organismes les plus fragiles, d’un rapprochement avec les opérateurs les plus solides », prédit Moody’s.

 

Un cadre institutionnel robuste

 

« Ces annonces difficiles vont entraîner une recomposition du secteur », juge ainsi l’analyste Cynthia Mar, co-auteure de l’étude. Et malgré cette « diminution de leurs ressources », les bailleurs sociaux continueront à « s’appuyer sur un cadre institutionnel robuste ». Ainsi « la qualité de crédit des bailleurs sociaux est confortée par un cadre institutionnel qui limite les activités commerciales, assure une source de financement stable et encadre étroitement leurs activités », rappelle Moody’s. De plis, le secteur a « rapidement avancé d’autres pistes d’économies budgétaires possibles, tandis que le gouvernement mettait en avant des mesures compensatoires ».

Quant aux ventes de logements sociaux que devrait encourager le projet de loi Logement (l’objectif est de céder 1% du parc chaque année), elles pourraient, en améliorant la trésorerie des bailleur sociaux, « influer favorablement sur leur profil de crédit ». Toutefois les ventes HLM « pourraient fragiliser la capacité des opérateurs à générer des revenus », en réduisant les loyers qu’ils perçoivent – tout dépendra des objectifs de ventes et des modalités de cession retenus. Et « même si le gouvernement a parallèlement annoncé des mesures visant à minimiser l’impact de ces mesures budgétaires, celles-ci ne vont pas compenser spécifiquement la perte de revenus subie par les bailleurs sociaux ».

 

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