Crédits immobiliers : morosité de la demande
Total des prêts accordés - © © Observatoire Crédit Logement/CSA du Financement des Marchés résidentiels

Crédits immobiliers : morosité de la demande

FV |  le 24/07/2012  |  BâtimentTechnique

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Une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, publiée mardi 24 juillet, a révélé que le montant des crédits immobiliers accordés par les banques a enregistré un très fort recul au premier semestre 2012 avec une baisse de 33,1% par rapport au même semestre de 2011.

« Après une année 2010 de reprise vigoureuse, l’activité a décroché durant l’été 2011 et l’embellie observée à l’automne 2011 (anticipations de la demande) n’a pas suffi à inverser la tendance à la baisse du marché », constate  Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest et auteur de l'étude. En juin 2012, le total des prêts accordés était en recul de 21.4 par rapport à juin 2011 qui, lui, enregistrait un bond des prêts de 24.7 %.  Ainsi la production du 2ème trimestre est en baisse de 39.2 %. Bénéficiant de l’embellie constatée en mai, la contraction du marché s’est ralentie : le recul de la production constaté sur l’ensemble du 1er semestre 2012 reste pourtant de 33.1 %. « Ceci révèle un marché qui a encaissé un gros choc et qui semble toutefois être sur un régime de croisière, mais beaucoup plus bas. Cela nous ramène au niveau de 2010 », analyse Michel Mouillart.

Marché du neuf

L'indicateur d'activité : total des prêts accordés/marché du neuf
L'indicateur d'activité : total des prêts accordés/marché du neuf - © © Observatoire Crédit Logement/CSA du Financement des Marchés résidentiels

Concernant le marché du neuf, ce dernier a décroché dans le courant de l’automne, plus tardivement que dans l’ancien (été 2011). Dans un environnement fragilisé, avec PTZ+ reconfiguré, le marché a reculé en juin 2012 de 12.9 %, en rythme annuel,  contre + 25.4 % en juin 2011. « Ainsi la production du 2ème trimestre est en baisse de 29.6 %. La contraction du marché se poursuit donc et le recul de la production constaté sur l’ensemble du 1er semestre 2012 est de 21 % », indique l’étude.

Marché de l’ancien

L'indicateur d'activité : total des prêts accordés/marché de l'ancien
L'indicateur d'activité : total des prêts accordés/marché de l'ancien - © © Observatoire Crédit Logement/CSA du Financement des Marchés résidentiels

« Le marché de l’ancien subit un choc considérable et rapide qui a pour conséquence de revenir trois ans en arrière », constate Michel Mouillart.  En effet, en juin 2012, le total des prêts accordés était de en recul de 27.0 %, contre + 24.8 % en  juin 2011. Au 2ème trimestre, la production est en baisse de 46.4 %.  La contraction du marché est prononcée et le recul de la production constaté sur l’ensemble du 1er semestre 2012 est de 41.3 % (en glissement annuel).

Taux historiquement bas

Taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %)
Taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %) - © © Observatoire Crédit Logement/CSA du Financement des Marchés résidentiels

Le paradoxe de cette situation réside dans le fait que le taux des crédits immobiliers se maintient à un niveau très bas. En effet, les taux d'intérêt reculent depuis mars : en s’affichant à 3.59 % en juin, ils ont perdu 36 points de base en quatre mois et ils sont revenus à leur niveau de février 2011, selon Crédit Logement. Tous les segments du marché en bénéficient : le marché des travaux (3.64 % en juin contre 3.93 % en février),  le marché du neuf (3.61 % en juin contre 3.93 % en février),  le marché de l’ancien (3.57 % en juin contre 3.97 % en février)

Transformation du marché

Cette baisse des taux s’accompagne d’une nouvelle diminution des durées moyennes des prêts octroyés  205 mois en juillet contre 207 mois en juin. Au regard des seuls prêts à l’accession, la part de production de plus de 25 ans est 16.2% en juin 2012, contre 24.7% en 2011. Mais les prêts de moins de 15 ans représentent 22.6% de la production en juin 2012, contre 20.5% en 2011. La déformation de la structure de la production répartie selon les durées affecte les jeunes ménages qui avaient jusqu’alors particulièrement bénéficié de l’expansion de l’accession à la propriété. Par exemple, sur un marché en récession, 22,0 % des moins de 35 ans ont bénéficié d’un prêt de 25 ans et plus au 2ème trimestre contre 31,7 % en 2011.

Durée des crédits immobiliers aux particuliers
Durée des crédits immobiliers aux particuliers - © © Observatoire Crédit Logement/CSA du Financement des Marchés résidentiels


Selon l’âge de la personne de référence, l’étude du Crédit Logement montre que sous l’effet de la dégradation économique et des évolutions du PTZ+ (remise en cause dans l’ancien, dégradation dans le neuf) la transformation du marché impacte les clientèles les plus jeunes et profite davantage aux 35-45 ans. Dans la même logique, le bouleversement du marché s’accompagne du repli de la part des ménages modestes. Le mouvement s’est amplifié depuis le début de l’année 2012 pour les moins de 2 SMIC (évolutions du PTZ+).

Répartition des emprunteurs selon l'âge de la personne de référence
Répartition des emprunteurs selon l'âge de la personne de référence - © © Observatoire Crédit Logement/CSA du Financement des Marchés résidentiels

Répartition des emprunteurs selon le niveau de revenu du ménage
Répartition des emprunteurs selon le niveau de revenu du ménage - © © Observatoire Crédit Logement/CSA du Financement des Marchés résidentiels


Pour l'ensemble de l'année 2012, les crédits immobiliers accordés par les banques devraient être compris entre 110 à 120 milliards d'euros, soit une baisse de près de 25% à 30% par rapport à 2011 (160 milliards), loin du record absolu de 2007 (170,2 milliards), estime l'auteur de l'étude. Le taux moyen devrait ainsi s’établir à 3,60 % d’ici la fin 2012. En raison d’exigences accrues en matière d’apport personnel, le marché va poursuivre sa transformation avec notamment un nouveau recul de la primo accession.

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