Immobilier

Crédits à l’habitat : la distribution chute de 25% et les taux montent

A l’occasion de la sortie de la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA qu’il pilote, Michel Mouillart, professeur à Paris X-Nanterre, donne son analyse du marché : baisse des crédits, hausse des taux, raccourcissement de la durée des prêts…

Vous pilotez l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Que montre-t-il au troisième trimestre?
Il montre, sans surprise, que la production de crédits a chuté de 26% par rapport au troisième trimestre 2007. Sur les neuf premiers mois de l’année, le recul est de 15,6%. Ce chiffre porte sur les crédits à l’habitat neuf, ancien et aux travaux. Sur l’ancien, en termes d’activité, les chiffres correspondent à un recul des ventes de l’ordre de 16%. Ma deuxième observation, également sans surprise, porte sur la remontée des taux. Ils s’établissent sur le trimestre à 4,97%. Fin septembre, ils étaient à 5,04%. Ils prennent 6 centimes par mois depuis mai. J’observe que cette hausse régulière n’est pas brutale, en comparaison à ce qu’elle aurait dû être si les établissements financiers avaient répercuté le renchérissement de la ressource.

Ou en est-on sur la durée des prêts ?
Elle a baissé au troisième trimestre. Depuis la fin de l’an dernier, cette durée se réduit de deux mois par trimestre. Hausse des taux et baisse de la durée des prêts pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages. En un an, leur capacité d’emprunt s’est réduite de 6 à 7%. C’est encore compensé par la baisse des prix. Le coût des opérations dans l’ancien a baissé de plus de 4% au troisième trimestre et de 2,3% en moyenne depuis le début de l’année. Comme le revenu des ménages augmente encore un peu, le coût relatif des logements – calculé en années de revenus – baisse de manière assez rapide. En outre, les ménages mobilisent encore leur apport personnel, même s’il est moins bien alimenté par la revente.

Les plus pauvres sont-ils chassés du marché ?
Au contraire, la proportion des ménages modestes (moins de 2 et 3 smics) a augmenté. Mais cela tient aux difficultés rencontrées par les autres ménages pour revendre et au rajeunissement de la clientèle. En outre, le crédit d’impôt a plus profité aux ménages modestes.

Quelles conclusions tirez-vous de l’analyse du trimestre ?
J’en tirerai deux : d’une part, si l’on veut conforter les primo-accédants, il faut à tout prix les sécuriser et je ne crois pas que la réforme du PAS (prêt à l’accession sociale) le permettra. D’autre part, on assiste depuis le début de l’année à une formidable remontée de l’épargne logement, redevenue attractive avec la hausse des taux. On est à contre-courant de l’histoire : d’avoir cassé l’épargne logement nous prive d’un formidable amortisseur de crise.

Comment voyez-vous l’avenir ?
La situation est inédite. Une seule chose est certaine : on va se trainer jusqu’au printemps/été prochain. La seule chose que l’on peut dire aujourd’hui, c’est que les dispositions prises au niveau financier et européen permettent d’écarter le risque systémique et d’arrêter la dégradation des relations interbancaires. De là à ce que l’ensemble reparte, c’est une autre histoire.

Propos recueillis par Françoise Vaysse

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