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Création d’un privilège spécial immobilier inscrit à la conservation des hypothèque

Le sous-directeur, Jean-Marc Valès. |  le 04/10/2007  |  Logement

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Logement
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Instruction fiscale n° 1-D-4-07direction générale des impôts - BOI du 10 SEPTEMBRE 2007 - NOR : BUD L 07 00080 J

Présentation

La loi portant engagement national pour le logement a autorisé le Gouvernement à prendre par ordonnance les mesures nécessaires destinées à améliorer les conditions dans lesquelles la collectivité publique garantit et recouvre les créances dont elle est titulaire à l’encontre du propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation lorsqu’elle y a effectué des travaux d’office ou lorsqu’elle a pris en charge le relogement même temporaire des occupants.

L’ordonnance n° 2007-42 du 11 janvier 2007, relative au recouvrement des créances de l’Etat et des communes résultant des mesures de lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, a été publiée au Journal Officiel le 12 janvier 2007. Ses dispositions sont d’application immédiate.

La présente instruction précise l’incidence de cette ordonnance en matière de publicité foncière.

Introduction

1. L’article 44 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a autorisé le Gouvernement à prendre par ordonnance les mesures nécessaires pour l’amélioration des conditions dans lesquelles la collectivité publique garantit et recouvre, notamment par le bénéfice d’une sûreté réelle, le montant de la créance dont elle est titulaire à l’encontre du propriétaire d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, ou de l’exploitant d’un fonds de commerce utilisé aux fins d’hébergement, lorsqu’elle a exécuté des travaux d’office sur ce bien, en application des mesures de police administrative, ou lorsqu’elle a assuré l’hébergement ou le relogement des occupants leur incombant.

Tel est l’objet de l’ordonnance n° 2007-42 du 11 janvier 2007. La présente instruction précise son incidence en matière de publicité foncière.

Section 1 :Dispositions introduites par l’ordonnance du 11 janvier 2007

2. Pour assurer une plus grande efficacité de l’action publique contre l’habitat insalubre ou dangereux, l’ordonnance prévoit notamment :

– la création d’un privilège spécial immobilier ;

– la création d’une solidarité des propriétaires successifs d’un immeuble frappé d’un arrêté de police administrative.

Sous-section 1 : Dispositions relatives au privilège spécial immobilier

3. L’article 1er de l’ordonnance institue un nouveau privilège spécial immobilier en complétant l’article 2374 du code civil d’un 8° ainsi rédigé :

« 8° L’Etat ou la commune pour la garantie des créances nées de l’application de l’article L.1331-30 du code de la santé publique, de l’article L.123-3 du code de la construction et de l’habitation lorsqu’elles sont relatives à des mesures édictées sous peine d’interdiction d’habiter ou d’utiliser les locaux ou de fermeture définitive de l’établissement, ou des articles L.129-4, L.511-4 et L.521-3-2 de ce dernier code. »

Il se substitue à l’hypothèque légale prévue par les articles L.511-4 et L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, ou C.C.H., et par l’article L.1331-30 du code de la santé publique. Ses modalités de mise en œuvre sont fixées par les articles 2384-1 à 2384-4 du code civil. Il est institué dans les cas où aucune garantie particulière n’existait.

A. Les immeubles visés

4. Le privilège spécial immobilier est susceptible de grever les immeubles :

– frappés d’un arrêté d’insalubrité (art. L.1331-30 du code de la santé publique),

– frappés d’un arrêté de péril (art. L.511-4 du C.C.H.) ;

– collectifs à usage principal d’habitation pour lesquels des travaux de sécurité portant sur les équipements communs ont été prescrits par arrêté (art. L.129-4 du C.C.H.),

– exploités à titre d’établissements d’hébergement, classés en établissements recevant du public, parmi lesquels les « hôtels meublés », pour lesquels la prescription de mesures de sécurité est édictée sous peine de fermeture définitive de l’établissement ou d’interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux (art. L.123-3 du C.C.H.), à l’exclusion des immeubles concernés par une situation d’urgence ou pour lesquels des mesures immédiates à caractère ponctuel ou palliatif à frais limités ont été prescrites.

B. la conservation du privilège spécial immobilier : une double inscription au fichier immobilier

5. En application du nouvel article 2384-1 du code civil, le titulaire de la créance conserve son privilège par la double inscription faite par son auteur :

– d’un arrêté de police administrative (ou de la mise en demeure subséquente),

– et du titre de recouvrement de la créance.

Le privilège n’est constitué qu’à la seconde inscription mais prend rang à la date de la première inscription.

6. Par dérogation à ces dispositions, le privilège peut également être conservé par la seule inscription du titre de recouvrement.

Dans ce cas, il prend rang :

– à compter de l’émission du titre de recouvrement s’il est présenté à l’inscription dans les deux mois à compter de cette émission ;

– à dater de son inscription dans le cas contraire.

1. Les arrêtés de police administrative.

a) L’arrêté d’insalubrité du préfet.

7. Un arrêté est pris par le préfet pour déclarer un immeuble insalubre à titre irrémédiable et prononcer l’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux. Il peut également ordonner la démolition de l’immeuble.

Lorsque l’insalubrité n’est pas irrémédiable, le préfet prescrit, par arrêté, les mesures adéquates ainsi que le délai imparti pour leur réalisation et prononce, s’il y a lieu, une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux.

8. Toutes les mesures prescrites par un arrêté d’insalubrité remédiable peuvent faire l’objet d’une exécution d’office. L’inscription du privilège garantissant la créance à naître de cette exécution d’office, comporte une évaluation sommaire du coût des mesures à exécuter (hébergement temporaire et travaux). Lorsque l’insalubrité est irrémédiable, seul le coût du relogement définitif peut faire l’objet d’une inscription et donc être porté en évaluation dans l’arrêté. (créance prévue à l’article L.521-3-2 du C.C.H.)

b) Les arrêtés de police du maire.

9. L’arrêté de péril, à caractère non imminent, prescrit au propriétaire d’un bâtiment menaçant ruine les travaux de réparation, ou de démolition, nécessaires. Les mesures prescrites par un arrêté de péril peuvent faire l’objet d’une exécution d’office. Pour l’inscription du privilège garantissant la créance à naître de cette exécution d’office, l’arrêté comporte une évaluation sommaire du coût des mesures à exécuter. (relogement et travaux) Si l’arrêté prescrit la démolition et ordonne le relogement définitif, seul ce dernier coût peut faire l’objet d’une inscription et donc être porté en évaluation dans l’arrêté (créance prévue à l’article L.521-3-2 du C.C.H.).

L’arrêté portant prescription d’exécuter les mesures de sécurité dans un établissement d’hébergement recevant du public peut être édicté sous peine d’interdiction d’habiter ou de fermeture de l’établissement (hôtels, notamment). Les mesures prescrites peuvent faire l’objet d’une exécution d’office. L’inscription du privilège garantissant la créance à naître de cette exécution d’office comporte une évaluation sommaire du coût des mesures à exécuter (relogement et travaux). Si la fermeture définitive est ordonnée, seul le coût du relogement définitif peut faire l’objet d’une inscription et donc être porté en évaluation dans l’arrêté (créance prévue à l’article L.521-3-2 du C.C.H.).

10. L’arrêté portant prescription de remettre en état, ou de remplacer, des équipements communs d’un immeuble collectif à usage d’habitation défectueux peut donner lieu à exécution d’office ; l’inscription comporte également une évaluation sommaire du coût des travaux à exécuter.

L’arrêté de police est, dans tous les cas, publié. Il peut être inscrit s’il comporte une évaluation des mesures que doit réaliser le propriétaire.

2. La mise en demeure.

11. Lorsque les prescriptions édictées par les arrêtés ci-dessus n’ont pas été exécutées, l’autorité administrative adresse une mise en demeure préalable aux personnes propriétaires de l’immeuble d’après les énonciations du fichier immobilier avant d’engager les travaux d’office.

12. Lorsqu’elle est faite en exécution d’un arrêté d’insalubrité, la mise en demeure est effectuée par le maire au nom de l’Etat ou pour le préfet. Lorsqu’elle est faite en exécution d’un arrêté de police du maire, la mise en demeure est effectuée par le maire.

13. Lorsque l’arrêté n’a pas été inscrit, la mise en demeure peut l’être. Elle comporte une évaluation du montant des mesures prescrites (hébergement et travaux). L’inscription est prise au bénéfice de celui qui met en demeure : l’Etat ou la commune.

3. Le titre de recouvrement.

14. Le titre de recouvrement de la créance est établi postérieurement à l’exécution d’office de travaux, ou à la substitution de la collectivité publique aux copropriétaires défaillants. Il répertorie l’ensemble des frais engagés par la collectivité publique en lieu et place de la personne défaillante.

15. Le titre de recouvrement de la créance est établi au nom du propriétaire, ou du copropriétaire, tel qu’il figure au fichier immobilier.

Sous-section 2 : Solidarité des propriétaires d’immeubles

16. La publication au fichier immobilier des arrêtés d’insalubrité, de péril, de mesures de sécurité propres aux hôtels meublés ou d’un arrêté prescrivant des mesures relatives à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs à usage d’habitation a pour effet d’obliger solidairement tous les propriétaires successifs au paiement des mesures exécutées d’office et des frais d’hébergement ou de relogement des occupants.

17. La publication au fichier immobilier des différents arrêtés de police pouvant s’appliquer aux établissements d’hébergement est une condition nécessaire pour rendre les propriétaires successifs des immeubles dans lesquels ils sont situés solidairement responsables du paiement des sommes dues par l’exploitant du fonds de commerce au titre des mesures et frais précités.

Section 2 :Incidences en matière de publicité foncière

Sous-section 1 : Demandes de renseignements administratifs préalables

18. Préalablement à la formalité d’inscription du privilège, les services concernés peuvent adresser à la conservation des hypothèques du lieu de situation des biens une demande de renseignements dans le cadre de la procédure des renseignements administratifs. Le conservateur des hypothèques peut déférer à la demande sous forme de copies de fiches.

Sous-section 2 : Modalités de publication et d’inscription

Sauf exception (cf. supra n° 6), l’Etat ou la commune, créancier privilégié sur le fondement de l’article 2374-8° du code civil doit :

– faire publier l’arrêté de police ;

– faire procéder à l’inscription de l’arrêté de police si ce dernier contient une évaluation des mesures que doit réaliser le propriétaire ou, à défaut, faire inscrire la mise en demeure. Cette inscription, appelée première inscription, ne constitue pas le privilège mais détermine la date de prise de rang en cas de seconde inscription ;

– faire inscrire le titre de recouvrement de la créance en cas de réalisation des travaux. Cette inscription, dénommée seconde inscription, constitue le privilège.

A. publication des arrêtés

19. Il est rappelé que les arrêtés d’insalubrité, de péril, portant sur la sécurité des équipements communs ou relatifs à la sécurité d’un établissement recevant du public, tout comme les arrêtés de mainlevée ou d’abrogation sus-évoqués, constituent des décisions administratives tendant à limiter l’exercice du droit de propriété et sont publiés au fichier immobilier pour l’information des usagers, conformément au 2° de l’article 36 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et de l’article 73 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

Lorsqu’un arrêté comporte les évaluations sus-évoquées, il fait l’objet à la fois d’une publication au fichier immobilier et d’une première inscription : l’inscription de l’arrêté ne dispense pas de la formalité de la publication.

20. Les modalités de publication commentées au B.O.I. 10-D-1-02 du 28 février 2002 sont inchangées et s’appliquent à ces quatre types d’arrêté.

B. l’inscription du privilège spécial immobilier

1. Principe

21. L’inscription du privilège spécial résultant de mesures d’insalubrité, de péril ou de sécurité est effectuée, conformément aux dispositions des articles 2384-1 et 2384-2 du code civil, dans les conditions de droit commun pour la conservation de son effet.

Le privilège est donc inscrit en se conformant aux prescriptions des articles 2426 et suivants du code civil.

2. Mise en œuvre

22. Les inscriptions sont requises à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble qu’elle concerne.

23. Elles sont requises à la diligence de l’autorité administrative (préfet, maire) qui a prononcé l’arrêté ou de l’autorité administrative qui a effectué la mise en demeure (préfet, maire) et/ou du titulaire de la créance (commune ou Etat) après l’émission du titre de recouvrement de la créance.

24. En la forme, deux bordereaux types sont joints à la présente instruction : le premier (annexe 1) comporte les mentions obligatoires lors de la première inscription de l’arrêté ou de la mise en demeure, le second (annexe 2) les mentions pour l’inscription prise en vertu du titre de recouvrement.

3. Rôle du conservateur des hypothèques.

25. Les dispositions du code civil, des décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955 et n° 55-1350 du 14 octobre 1955 relatives au refus de dépôt et au rejet de la formalité concernent également l’inscription du privilège spécial immobilier.

4. Mainlevée de l’inscription.

26. Lorsque le propriétaire de l’immeuble a exécuté les travaux prescrits par l’arrêté ou la mise en demeure, l’autorité administrative prend un arrêté de mainlevée ou d’abrogation d’insalubrité ou de péril. La publication aux frais du propriétaire de cet arrêté avant l’inscription du titre de recouvrement emporte caducité de la première inscription. En conséquence, le conservateur publie en marge de l’inscription la radiation de celle-ci.

Pour permettre au conservateur de publier la mainlevée du privilège, résultant de la caducité de l’arrêté initial de police, en marge de la première inscription, il convient que l’arrêté de mainlevée contienne les références (date, volume, numéro) de ladite inscription.

27. Dans tous les autres cas, la radiation de l’inscription de privilège est effectuée dans les conditions de droit commun.

Sous-section 3 :Perceptions

28. Toutes les formalités de publicité foncière sont à la charge financière des débiteurs.

A. la taxe de publicité foncière

29. L’inscription de privilège, quelle que soit la nature de celui-ci, n’entre pas dans le champ d’application de la taxe de publicité foncière, pas plus que les mentions de radiation portées en marge des inscriptions.

B. Le salaire du conservateur des hypothèques

1. L’inscription de privilège

30. Chaque inscription (arrêté initial de police ou mise en demeure et/ou titre de recouvrement) donne lieu à la perception, en débet, du salaire de 0,05 % prévu par l’article 293 de l’annexe III au code général des impôts sur le montant garanti par le bordereau. Il est à la charge du propriétaire.

2. La mainlevée du privilège

31. La mention, en marge de l’inscription, de la caducité résultant de la publication de l’arrêté portant mainlevée ou abrogation de l’arrêté initial de police, rend exigible le salaire du conservateur de 0,10 % prévu par le premier alinéa de l’article 295 de l’annexe III au code général des impôts, sur le montant de la somme garantie. Tous ces frais sont à la charge du propriétaire.

32. La radiation des autres inscriptions est opérée dans les conditions de droit commun : le salaire est perçu au taux de 0,10 % (ou de 0,05 % si la radiation est requise conformément au troisième alinéa de l’article 2441 du code civil) sur la somme faisant l’objet de la radiation. A cet égard, lorsque sont requises à la fois la radiation de la première inscription prévue au 1° de l’article 2384 du code civil (arrêté de police) et de la deuxième inscription prévue au 2° du même article (titre de recouvrement) et prise pour garantir l’efficacité de la première, un seul salaire est réglé ; il est assis sur la plus élevée des deux sommes mentionnées dans les bordereaux.

33. En toute hypothèse, les salaires perçus en débet lors de l’inscription de privilège sont acquittés au dépôt de l’acte emportant caducité ou radiation du privilège. Ils sont à la charge du propriétaire.

RÉFÉRENCES

loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 cahier spécial du 21 juillet 2006

ordonnance n° 2007-42 du 11 janv. 2007 textes officiels du 26 janv. 2007 p. 13

En annexes non reproduites : les 2 bordereaux d’inscription de privilège spécial immobilier. Voir le site internet du Moniteur : www.lemoniteur-expert.com, rubrique Compléments web.

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