Copropriétés très dégradées : Claude Dilain plaide pour des mesures exceptionnelles
Copropriété en situation de fragilité recensée par l'Anah - © © Anah

Copropriétés très dégradées : Claude Dilain plaide pour des mesures exceptionnelles

laurence francqueville |  le 22/05/2013  |  copropriétésEtatBoisBâtimentImmobilier

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Le sénateur PS Claude Dilain (et ancien maire de Clichy-sous-Bois) a remis le 13 mai dernier à Cécile Duflot, ministre du Logement un rapport proposant d’aller plus loin dans le traitement des copropriétés dégradées. Outre le renforcement des mesures de prévention, il appelle à créer un statut juridique de copropriété en difficulté pour que les pouvoirs publics puissent prendre les choses en main.

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) estime que 15% des logements en copropriété, soit 800 000 à 1 million de logements, sont dans des copropriétés en difficulté. Et 5 à 15% du parc serait en situation de fragilité, à la limite de basculer dans la difficulté. La définition d’une copropriété en difficulté recouvrant la situation dans laquelle le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier gravement compromis en raison du montant des charges impayées ou lorsque le syndicat ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Pour une réforme de la loi de 1965

En 2011, un rapport du président de l’Anah, Dominique Braye, rendu au ministre du Logement de l’époque sur ce sujet plaidait déjà pour une refonte de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés. Celui de Claude Dilain se penche plus particulièrement sur les copropriétés très dégradées, afin de proposer de nouveaux outils législatifs, réglementaires et budgétaires pour intervenir.

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Molle) avait introduit une procédure d'alerte sans enrayer le mouvement inéxorable de dégradation de ces copropriétés. Et l’Anah a récemment communiqué sur un outil de détection des risques. Mais à l’issue de sa mission parlementaire, Claude Dilain se dit lui aussi favorable à une réforme de la loi de 1965 « pour y introduire des mesures exceptionnelles exorbitantes du droit commun, afin d’assurer au maximum la réussite et l’efficacité des fonds publics investis dans ce secteur privé ».

Renforcer la prévention

Il suggère d’un côté de développer la prévention, notamment en spécialisant davantage la profession d'administrateur judiciaire. Il préconise également de permettre au président du syndicat des copropriétaires de saisir directement le tribunal de grande instance dans le cadre d’une procédure d'alerte. Enfin, outre le développement de l’information à destination des locataires, M. Dilain suggère aussi de renforcer les sanctions contre les "marchands de sommeil".

Mettre en place des moyens exceptionnels

D’un autre côté, le rapport suggère de définir un cadre juridique pour les copropriétés en danger ou en situation de pré-carence (modification de l’article 29 -1 de la loi de 1965 qui décrit le cadre de la procédure d’alerte et du plan de sauvegarde de la copropriété). Cette notion serait établie quand l’état du syndicat de la copropriété menace la propriété de chacun des copropriétaires que ce soit par l’effondrement de la valeur de leur patrimoine ou par la baisse de leur droit de jouissance. Ce qui permettrait d'élargir les possibilités de saisine de juge et d’engager une procédure exceptionnelle de redressement, largement détaillée dans le rapport. Une fois la pré-carence prononcée par le juge, une procédure peut être lancée pour diagnostiquer les difficultés rencontrées par la copropriété et travailler à son redressement. Un opérateur pourra être nommé pour coordonner un audit global et imaginer un plan de continuation. Le juge devra ensuite réexaminer l’état ou non de pré-carence de la copropriété. Si elle est confirmée, un plan de redressement et de continuation sera mené avec l’aide d’un syndic de redressement. Un établissement public foncier devra alors assurer le portage des lots éventuellement vendus, et les propriétaires auront un droit de délaissement de leur appartement.

Reste à savoir quels moyens financiers les pouvoirs publics pourront mettre en œuvre pour régler les problèmes de gestion de ces copropriétés en grandes difficultés. Mais ça, le rapport n’en dit mot. Il faudra aussi attendre de voir dans quelle mesure ses propositions seront reprises dans le projet de loi logement et urbanisme qui sera présenté par le gouvernement au début de l’été.

Pour voir le rapport, cliquer ici

Les copropriétés en chiffres

670 000 copropriétés en France (chiffres Anah 2009)

77% de propriétaires occupants, soit 7,1 million de logements (chiffres Filocom 2011)

60% des résidences principales dans des immeubles de moins de 50 lots

15% du parc des copropriétés serait en difficulté et 5 à 15% du parc en situation de fragilité

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