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Copropriétés : encore un effort messieurs les parlementaires !
Copropriété en situation de fragilité recensée par l'Anah - © © Anah

Copropriétés : encore un effort messieurs les parlementaires !

laurence francqueville |  le 23/10/2013  |  Immobilier

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Alors que le débat en première lecture du projet de loi Alur débute au Sénat, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) se félicite des avancées en matière de copropriétés. Mais invite les parlementaires à aller plus loin, notamment en simplifiant le registre national d’immatriculation et en renforçant le niveau d’ambition sur le triptyque diagnostic-plan de travaux-fonds de travaux obligatoire.

« Plus de 80 % des 144 mesures préconisées dans mon rapport « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés » remis en janvier 2012 au ministre du Logement ont été retranscrites dans le projet de loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) », estime Dominique Braye, président de l’Anah (Agence national de l’habitat) et président (UMP) de la communauté d’agglomération de Mantes-en-Yvelines. Ce dernier se félicite notamment que les propositions suivantes aient été reprises :

-          le renforcement de l'information des acquéreurs via l'annonce du coût des charges dans les annonces immobilières, via la fourniture d'une fiche de synthèse résumant les principales caractéristiques de la copropriété dès le compromis de vente (à défaut de quoi le délai de rétractation de 7 jours serait reporté) ;

-          l'ouverture obligatoire de comptes séparés par les syndics, pour apporter de la transparence et prévenir les impayés, et la rémunération forfaitaire des prestations courantes des syndics ;

-          l'assouplissement des règles de majorité pour voter des travaux afin de faciliter la prise de décision collective (majorité absolue pour tous travaux d’amélioration et majorité simple pour les travaux obligatoires comme la lutte contre l’insalubrité) ;

-          l'interdiction pour les personnes condamnées pour un logement contraire à la dignité humaine d'acquérir un nouveau bien ou de le mettre en location (lutte contre les marchands de sommeil) et interdiction d’acquérir un nouveau lot pour les copropriétaires ayant accumulé des dettes ou des impayés;

« L’intégration de ces mesures, souvent techniques et peu médiatiques, dans le projet de loi Alur constitue une petite révolution silencieuse pour le monde de la copropriété», admet l’ancien sénateur. Pour autant, il exprime ses regrets sur deux mesures qui, selon lui, ne sont pas à la hauteur de l’enjeu (800 000 à 1 million de résidences principales, soit 10 à 15% des copropriétés, seraient fragilisées ou dégradées, selon l’Anah).

Un triptyque fondamental pour l’entretien des copropriétés

La première raison d’insatisfaction concerne le triptyque « diagnostic - plan pluriannuel de travaux - fonds de travaux obligatoire », mesure phare de son rapport qu’il ne retrouve pas entièrement dans le projet de loi.

Le texte prévoit en effet désormais un fonds de prévoyance obligatoire (pour les copropriétés de plus de 50 lots après examen à l’Assemblée nationale, soit 5% des copropriétés; pour celles de plus de 10 lots, à l’issue de l’examen en commission des affaires économiques au Sénat, soit 38% des copropriétés). L’Anah appelle à supprimer ce seuil pour couvrir 100% des copropriétés. Un amendement proposé par la commission des lois du Sénat (consultée pour avis) va dans ce sens mais sera-t-il voté? De deux choses l'une explique Dominique Braye: « Soit c’est une bonne mesure et on y va, soit on ne fait rien. Sur le terrain, les petites copropriétés sont souvent les plus fragiles et devraient être les premiers bénéficiaires du dispositif ».

En revanche, le texte ne prévoit pas d’obligation concernant le diagnostic complet du bâti et le plan pluri-annuel de travaux. Insistant sur l’effet pédagogique d’un tel triptyque pour « avoir une vision patrimoniale collective au moment où une grande partie du bâti existant demande à être rénové", Dominique Braye rappelle qu’il permet d’éclairer les décisions d’investissements, de hiérarchiser les travaux à réaliser et d’étaler leur poids financier dans le temps.

Un registre d’immatriculation allégé

La seconde raison d’insatisfaction de l’Anah concerne la création du registre national d’immatriculation. Le texte de loi prévoit la création d'un registre d'immatriculation permettant « d'identifier le syndicat, de préciser son mode de gestion et de connaître les caractéristiques financières et techniques de la copropriété et de son bâti ». «Si en théorie la constitution d’un registre national très complet est une bonne idée, l’ambition nous paraît trop forte et nous alertons sur la complexité et le coût de mise en œuvre d'un tel système. Quand on voit la difficulté à compiler et croiser les données au niveau de nos observatoires locaux (20 agréés aujourd’hui), je ne vois pas comment un registre national pourrait y parvenir ». L’Anah prêche donc pour une démarche pragmatique via la fourniture d'un nombre d’informations limitées (adresse, nombre de lots et coordonnées du syndic).

L'Anah aura un budget stable pour 2014, mais en puisant dans ses réserves

Le projet de loi de finances pour 2014 prévoir un budget pratiquement stable pour l’Anah : 502 millions d’euros contre 502 millions en 2013.

En revanche, la recette des quotas de CO2 qui devait lui être intégralement affectée (jusqu’à 590 millions dans le budget 2013) ne lui a finalement rapporté que 200 millions, indique l’agence. L’obligeant à puiser dans son fonds de roulement. Deux raisons à cela : l’effondrement du cours et du nombre de quotas en raison de la crise économique.

Qu’en sera-t-il pour 2014? Le projet de loi de finances prévoit 502 millions d'euros financés par les quotas carbone. Le budget de fonctionnement de l’Anah sera présenté en conseil d’administration début décembre. Mais pour l’instant, l’agence part du principe qu’elle épuisera son fonds de roulement l'an prochain pour compenser la faiblesse des recettes liées aux quotas carbone. « En revanche, note la directrice de l’agence Isabelle Rougier, compte tenu de la forte montée en puissance des demandes de subventions liées à la rénovation thermique, le gouvernement va devoir réfléchir très vite à nous affecter une nouvelle recette si l’on veut pouvoir répondre présent aux missions qui nous ont été confiées».

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