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Copropriété et ensembles immobiliers Les appels de fonds exigibles des copropriétaires

Par Pascal Derrez, rédacteur juridique |  le 30/05/2013  |  ImmobilierRéglementationDroit immobilier

Gestion et Professions -

Tout copropriétaire a l’obligation de contribuer au financement des charges communes de copropriété. Cette contribution est versée sous la forme de provisions ou d’avances prévues par le règlement de copropriété ou décidées par l’assemblée générale.

1. Appels de fonds relatifs aux provisions

Provisions du budget prévisionnel

Ces provisions ne peuvent concerner que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Ces dépenses recouvrent notamment les honoraires du syndic, les impôts et taxes, le coût des assurances, les frais d’assemblée générale des copropriétaires, les salaires et charges des gardiens et les travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967.
Elles sont en principe exigibles le 1er jour de chaque trimestre et correspondent chacune au quart du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale des copropriétaires. Celle-ci peut toutefois adopter une périodicité différente (mensuelle, par exemple) et moduler le montant des provisions, lesquelles restent dans tous les cas exigibles le 1er jour de la période fixée.
Le budget prévisionnel doit être voté avant le début de l’exercice qu’il concerne et dans les six mois suivant le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Par exemple, le budget prévisionnel portant sur l’exercice courant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 devra avoir été voté au cours du premier semestre 2012.
Préalablement à chaque date d’exigibilité, le syndic doit adresser à chaque copropriétaire, par lettre simple, un avis mentionnant le montant de la provision due. À défaut de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, une procédure simplifiée est prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : après mise en demeure restée infructueuse à l’issue d’un délai de 30 jours, les autres provisions, bien que non encore échues, deviennent immédiatement exigibles ; le syndic peut alors saisir le président du tribunal de grande instance qui, statuant comme en matière de référé, pourra condamner le copropriétaire défaillant à payer les provisions non encore échues.
Si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic peut, avec l’autorisation de l’assemblée générale, appeler deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget précédent. L’inconvénient alors est que le syndic ne peut, en cas d’impayé d’une provision, bénéficier de la procédure prévue par l’article 19-2 (voir ci-dessus).

Provisions hors budget prévisionnel

Ces provisions ne peuvent être exigées que pour financer les dépenses énumérées à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, à savoir celles afférentes :
- aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction [...]

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