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Construire sans permis : un pari risqué
Gare au risque de démolition - © © SMM / Opérations immobilières

Construire sans permis : un pari risqué

Sophie Michelin-Mazéran pour Opérations Immobilières |  le 05/07/2013  |  Politique socialeArchitecture

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Malgré la pression du droit pénal, la délinquance urbanistique existe. Elle se décline sous différentes facettes (travaux entrepris sans permis ou en méconnaissance du permis obtenu, poursuite des travaux après l’annulation du permis, etc.), et fait supposer que le « chiffre noir » des infractions aux règles d’urbanisme est probablement élevé, même s’il s’agit bien souvent de petites infractions.

Le droit pénal n’ignore pas le droit de l’urbanisme : la plupart des agissements portant atteinte au droit de l’urbanisme tombent sous le coup de la loi pénale dès lors qu’ils enfreignent une disposition d’urbanisme ou une procédure d’autorisation relevant du contrôle administratif préalable. Si des travaux sont soumis à une autorisation d’urbanisme, le fait de les réaliser sans avoir sollicité et obtenu ladite autorisation est constitutif d’un délit puni d’une amende comprise entre un minimum de 1 200 euros et un maximum pouvant aller jusqu’à 6 000 euros par mètre carré de surface irrégulière. En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de six mois s’ajoute à cette amende. Le fait de ne pas respecter les termes de l’autorisation obtenue est également réprimé. L’infraction peut consister par exemple dans le non-respect de l’objet principal de l’autorisation (Cour de cassation, ch. crim., 5 janvier 1993, n° 92-83260 - cliquez ici : construction d’une résidence hôtelière alors que le permis mentionnait un immeuble d’habitation).

Constatation des infractions

La constatation des infractions est établie par des procès-verbaux qui font foi jusqu’à preuve contraire. Les agents habilités à constater ces infractions prêtent serment. Ce sont soit des officiers ou agents de police judiciaire, soit des agents ou fonctionnaires de l’État et des collectivités commissionné s par le maire ou le ministre de l’urbanisme. Il peut aussi s’agir de fonctionnaires commissionnés par le ministre chargé des monuments historiques lorsque les immeubles concernés sont compris dans un secteur sauvegardé ou soumis aux dispositions du code du patrimoine relatives aux monuments historiques. C’est une obligation pour l’autorité administrative qui a connaissance d’une infraction, maire ou président d’établissement public, d’en faire dresser procès-verbal. Les agents assermentés disposent, pour les aider dans leur mission, d’un droit de visite des constructions en cours. Mais leur nombre et leurs moyens ne sont pas illimités, et ils ne pourront souvent que constater les violations les plus manifestes.

Originalité des sanctions applicables


En plus des amendes et des peines de prison, presque toujours assorties d’un sursis, d’autres risques pèsent sur les opérateurs de constructions illicites. La crainte peut venir du prononcé de peines accessoires ou complémentaires c’est-à-dire les interdictions professionnelles ou les remises en état, voire de mesures de restitution destinées à faire cesser l’infraction, comme la mise en conformité ou la démolition d’un ouvrage illégalement édifié. C’est un levier très efficace entre les mains du juge qui conduit fréquemment le prévenu à multiplier les démarches et à faire preuve d’une grande imagination pour obtenir de la part de la commune le permis modificatif ou le certificat de conformité afin d’éviter cet écueil. La mesure de régularisation ne faisant pas disparaître l’infraction, les sanctions d’amende, voire d’emprisonnement, restent encourues si la prescription n’est pas acquise, mais dans un tel cas la démolition de l’ouvrage n’interviendra pas. Ainsi, le prévenu qui construit sans permis un hangar et se voit attribué par la suite un permis de régularisation n’est pas dispensé de payer une amende de 4 000 euros (Cour de cassation, Ch. crim., 15 novembre 2005, n° 04-86034 - cliquez ici).

Des infractions en augmentation ?

Selon Philippe Roth, conseiller référendaire à la Cour de cassation, les délits les plus poursuivis sont les constructions sans permis ou les exécutions irrégulières de travaux soumis à déclaration préalable (environ 1 500 condamnations par an) et les infractions au plan local d’urbanisme ou au plan d’occupation des sols (plus de 700 condamnations par an). La proportion de condamnations contre des personnes morales atteint à présent 5 %. Ce chiffre, encore faible augmente chaque année de manière significative : faut-il y voir une augmentation du nombre des professionnels de la construction poursuivis aux côtés des maîtres d’ouvrage ? La statistique ne permet pas de l’affirmer.

Revue de détail des risques encourus en cas de violation des règles d’urbanisme, dans l’article de Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé, à découvrir dans le numéro de juin 2013 de la revue Opérations Immobilières.

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