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Construction : trois ordonnances pour faire sauter les obstacles

josette dequéant |  le 02/10/2013  |  LogementEuropeArchitecture

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Densifier, sécuriser, accélérer : ce sont les objectifs des trois ordonnances adoptées en conseil des ministres, selon le calendrier prévu par la loi d’habilitation du 1er juillet 2013 pour accélérer les projets de construction.

Les trois ordonnances adoptées le 2 octobre en conseil des ministres s’ajoutent à l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, destinée à lutter contre les recours abusifs. Celle-ci vient d’ailleurs d’être complétée par un décret n°2013-879  du 1er octobre aménageant les recours contentieux en matière d’urbanisme pour un délai de cinq ans (voir notre article).

Ces trois nouvelles ordonnances devraient faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement pour construire davantage de logements. La première permet de lever les difficultés inhérentes à certains projets de construction. La seconde vise la sécurité des acquéreurs en cas de défaillance du promoteur (suppression de la garantie intrinsèque pour la Vefa). Enfin, une procédure intégrée pour le logement (PIL) est créée, afin de raccourcir les délais de construction.

Déroger au PLU pour faciliter la densification de la ville

En vertu de la première ordonnance, qui s’applique aux zones tendues, l’autorité chargée de délivrer le permis de construire pourra déroger, au cas par cas, aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions. Les dérogations seront ainsi possibles dans trois cas :
- transformation d’immeubles de bureaux inutilisés en logements ;
- allègement de l’obligation de créer des aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs ;
- surélévation d’un immeuble sur quelques étages (dents creuses, alignement au faîtage).

Le décret d’application, qui sera publié en même temps que l’ordonnance, précisera les conditions dans lesquelles pourra être faite la demande de dérogation.

Vefa : suppression de la garantie intrinsèque au 1er janvier 2015

En matière de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), la protection des acquéreurs se fonde sur la garantie financière d’achèvement. Celle-ci peut être intrinsèque (elle impose alors des contraintes de financement au promoteur) ou extrinsèque (lorsque la garantie d’achèvement est prise en charge par un tiers, le plus souvent un assureur). La seconde ordonnance adoptée  supprime la garantie intrinsèque à partir du 1er janvier 2015. La garantie extrinsèque devient la norme : une garantie financière apportée par un tiers sera exigée et prendra la relève du promoteur défaillant, pour apporter les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux. Les promoteurs ont donc jusqu’au 1er janvier 2015 pour se garantir auprès d’assureurs ou d’établissements bancaires.

Logement : création d’une procédure intégrée

Pour raccourcir les délais de construction, la troisième ordonnance crée une procédure intégrée (PIL) destinée aux projets de construction ou d’aménagement comprenant principalement des logements. Si le projet est qualifié d’intérêt général, cette procédure unique permettra de rendre compatibles les documents d’urbanisme et, en même temps,  d’adapter les normes de rang supérieur. La mise en compatibilité se fera après enquête publique et devra être approuvée par le préfet. Ainsi, les procédures requises seront menées en parallèle et non les unes après les autres. « Cela devrait permettre, précise le rapport au président de la République, de diviser par deux les délais nécessaires à la construction de logements ».

N.B. : ces textes ont été publiés au Journal officiel du 4 octobre 2013, voir ici

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