Logement

Construction de logements : comment déroger en toute légalité

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gouvernement - Stationnement

Une instruction du ministère du Logement en date du 28 mai précise les modalités des dérogations possibles aux documents d’urbanisme (gabarit, densité, hauteur de construction, aires de stationnement) prévues par l’ordonnance du 3 octobre 2013.

L’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 et son décret d’application du même jour permettent aux maires de déroger, sous certaines conditions, au plan local d’urbanisme dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (1 158 communes concernées). Objectif : favoriser la mixité sociale. « En vertu de ces nouvelles dispositions », précise une instruction du ministère du Logement et de l’Egalité des territoires du 28 mai (NOR:ETLL 1400077C) mise en ligne sur son site,  « l’autorité chargée de délivrer le permis de construire peut déroger, au cas par cas, à certaines règles du PLU relatives au gabarit, à la densité, à la hauteur des constructions et aux exigences en termes de places de stationnement, ainsi qu’à certaines dispositions du CCH et ce, sans avoir à recourir à une procédure de modification des documents d’urbanisme ».

 

Densification localisée en faveur du logement

 

Les cas de dérogation prévus par l’ordonnance et détaillés par l’instruction sont les suivants :

– L’optimisation du foncier existant : il s’agit de déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction, destinée principalement à l’habitation, à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, « sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contigüe existante calculée à son faitage et sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ». Ce premier cas s’applique pour un projet de construction sur un terrain non bâti ou une « dent creuse », en contiguïté avec au moins une construction existante qui dépasserait la hauteur autorisée par le règlement d’urbanisme ;

– La valorisation du bâti par surélévation : il est possible de déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans si cette surélévation a pour objet la création de logements. Lorsque celle-ci s’appuie sur un bâtiment contigu dépassant la hauteur maximale autorisée par le PLU, une dérogation pourra également être accordée aux règles de hauteur (dans la limite de la hauteur au faîtage du bâtiment contigu), ainsi qu’à certaines règles de gabarit. Par ailleurs, les règles de construction pourront être assouplies (nouvel article L.111-4-1 du CCH). Ainsi, le préfet peut accorder une série de dérogations (sécurité incendie, ascenseurs, performance énergétique, isolation phonique…). Le demandeur doit alors préciser les obligations constructives qu’il demande de lever, en justifiant  les raisons et impossibilités techniques. Il doit proposer, le cas échéant,  des mesures compensatoires ;

– Le changement d’usage de locaux obsolètes avec la possibilité de reconstruction dans le volume existant : la dérogation est ouverte pour les projets de transformation ou de démolition/reconstruction d’immeubles existants de tous types en immeubles à destination principale d’habitation, dès lors que la zone où ils se situent autorise les constructions de logement. Dans ce cas, l’autorité qui délivre le permis de construire peut déroger aux règles qui concourent au gabarit « si le projet s’inscrit dans les limites du volume de l’immeuble existant avant travaux et si les conditions d’une bonne intégration architecturale et urbaine sont réunies » précise le ministère.

– L’allègement des règles de création d’aires de stationnement des projets de logements situés dans un rayon de 500m d’une desserte de proximité en transport en commun de qualité : l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire pourra n’exiger que le nombre de places strictement nécessaire au regard de critères liés aux conditions réelles de desserte et aux besoins générés par le projet lui-même.

 

Chaque dérogation fait l’objet d’une fiche technique qui complète utilement les informations délivrées par la présente instruction (cliquez ici).

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