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Congrès HLM : réduire la sous-occupation dans le parc, un véritable casse-tête
Les logements sociaux de petite taille sont très rares. - © © DR

Congrès HLM : réduire la sous-occupation dans le parc, un véritable casse-tête

Florent Maillet, avec AFP |  le 27/09/2017  |  ImmobilierEtatLogement social

Ce que le gouvernement présente comme une mesure de "justice" se heurte en réalité à de nombreuses difficultés.

Facile à dire, beaucoup plus difficile à faire. Faire baisser la sous-occupation des logements dans le parc HLM, une mesure de "justice" selon le gouvernement, nécessite une approche humaine et se heurte à de nombreuses difficultés, car les familles se sont paupérisées.  Pour les bailleurs HLM, qui logent 10 millions de personnes en France, optimiser l'occupation de leur parc là où l'offre de logements est rare et la demande forte, est un enjeu crucial.

"Nous souhaitons que soit facilitée la mobilité, et beaucoup de nos concitoyens partagent cet objectif", a affirmé hier mardi le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard au 78e congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH, 723 bailleurs sociaux) à Strasbourg. Mais "il ne s'agit pas d'expulser quiconque".

Priorité au relogement

Depuis des années, les organismes HLM cherchent à faciliter la mobilité de leurs locataires, sous l'impulsion des lois Molle et Alur: lorqu'un logement est sous-occupé (6% du parc selon les dernières données), le ménage qui l'occupe est prioritaire pour être relogé. Car sur 1,9 million de demandes de logement social fin 2016, un tiers émane de familles déjà locataires de HLM, souhaitant déménager - et même 1 sur 2 en zones rurales ou périurbaines.

Mais la définition de cette sous-occupation a changé avec la loi Egalité et citoyenneté votée fin 2016: désormais, un logement comptant un nombre de pièces habitables supérieur d'une pièce - contre deux auparavant - au nombre de personnes qui y vivent est sous-occupé.

Droit de maintien dans les lieux

Dans ce cas le bailleur social doit proposer un nouveau logement au locataire : si en zone tendue, celui-ci refuse plus de 3 offres, il perd son droit au maintien dans les lieux. Des dérogations sont prévues, liées à l'âge, au handicap et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

"Il faut tenir compte des situations particulières: parents divorcés qui accueillent leurs enfants un week-end sur deux ou en garde alternée, grands-parents qui gardent leurs petits-enfants", souligne Beatrix Mora, directrice des politiques urbaines et sociales de l'USH. "Et plus de 40% de ces personnes ont plus de 65 ans, sont vulnérables et attachées à leur quartier, leur environnement. Elles ne possèdent rien, elles ont construit toute leur vie autour de leur logement", pointe-t-elle. Les commissions d'attribution de logements HLM devraient se voir confier cet examen au cas par cas.

Petits logements rares

Les organismes HLM repèrent déjà les logements inadaptés aux besoins de leurs occupants - trop grands mais aussi trop petits, trop chers, éloignés du lieu de travail - et discutent d'un relogement avec leurs locataires. Ils s'efforcent aussi de gérer plus collectivement les mutations avec les organismes du voisinage: des partenariats se sont noués à Rennes, Cergy-Pontoise, Nantes ou Nancy.

Pour convaincre leur locataire de changer de logement, certains prennent en charge son déménagement, lui garantissent le maintien d'un taux de loyer au m². Mais cela ne va pas sans difficultés: conçu comme un parc familial, le logement social est surtout constitué de 3 et 4 pièces: les petits logements sont rares.

"Il y a un déséquilibre entre la structure de l'offre et celle de la demande: 47% de nos locataires sont des personnes seules, 53% des demandeurs aussi... or 60% de notre offre est constituée de 3 et 4 pièces", rapporte Cécile Belard du Plantys, directrice générale d'Archipel Habitat, l'office public de l'habitat (OPH) de Rennes Métropole. En outre, certains quartiers sont très demandés mais d'autres font l'objet de refus fréquents.

"Mettre les pauvres en concurrence"


Au final, pour Cécile Belard, encourager la mobilité s'apparente à "mettre les pauvres en concurrence: les personnes âgées seules contre les familles". Cette "gestion de la pénurie" ne saurait se substituer à "une politique publique volontariste qui fasse baisser les prix des logements et des loyers: en construisant beaucoup, sur du foncier maîtrisé, avec des aides publiques comme à Rennes", dit-elle.

Car si les familles restent dans le parc HLM, c'est "qu'elles n'ont pas les moyens de partir". Un tiers d'entre elles ont des ressources inférieures au seuil de pauvreté.

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