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Immobilier commercial : le marché confirme son dynamisme au 1er semestre 2018
L'immobilier commercial se porte bien au premier semestre 2018, selon le cabinet de conseil Knight Frank. - © WikiCommons

Immobilier commercial : le marché confirme son dynamisme au 1er semestre 2018

S.V. |  le 17/07/2018  |  Centre commercialTertiaireCommerceImmobilier tertiaire

Porté par une conjoncture économique favorable, l’immobilier commercial continue de se distinguer sur la première moitié de l’année 2018, à Paris comme en régions. Côté investissements, le secteur poursuit en revanche une progression en trompe-l’œil (1,6 milliard d’euros, en hausse de 23% sur un an), grâce à la finalisation d’une opération exceptionnelle pour près de 600 millions d’euros.

L’immobilier commercial profite du dynamisme touristique en France. Avec un record de fréquentation enregistrée en 2017, l’attractivité pour le Grand Paris ne cesse de progresser, selon la dernière étude publiée par le cabinet de conseil Knight Frank. Le nombre des arrivées hôtelières a ainsi progressé de 7%, grâce notamment à la présence de la clientèle internationale (+16,5% contre +0,2% pour les visiteurs français).

« Le dynamisme des arrivées de visiteurs étrangers profite au marché parisien des commerces, en particulier au sein des zones touristiques internationales (ZTI). Les ZTI concentrent d’ailleurs la majorité des projets de nouveaux flagships [magasins « porte-drapeaux » - NDLR], ainsi que la plus grande part des nombreuses opérations de création ou de rénovation d’hôtels de luxe recensées à Paris », relève Antoine Grignon, directeur du département Commerces de Knight Franck.

 

Innovations commerciales

 

A côté de cette vigueur apparente parisienne, les difficultés des enseignes ou leurs exigences de rentabilité continuent de peser sur le marché des commerces « en raison de l’accélération des cessions, toutes classes d’actifs confondues (rues commerçantes, centres commerciaux, retail parks) », analyse Knight Frank. Selon les secteurs d’activité, les performances diffèrent, à l’instar de la restauration, de l’alimentation et de la beauté encore dynamiques, face à la mode en plein ralentissement.

« L’heure est au protéiforme, aux regroupements, aux innovations commerciales. Shop-in-shops, pop-up stores, showrooms et boutiques de marques, associations d’enseignes...le vocable et les formats ne manquent pas, révélant un paysage commercial profondément renouvelé », explique Antoine Salmon, directeur retail locatif chez Knight Frank France.

L’étude de Knight Frank cible notamment les rues commerçantes parisiennes. Les axes les plus fréquentés demeurent les principales cibles des enseignent internationales, en quête d’une expérience plus qualitative pour leur clientèle. En témoigne, la réouverture récente par H&M d’une de ses boutiques phares rue de La Fayette (Paris IXe) sur près de 5000 m². La rue Saint-Honoré (Paris Ier et VIIIe) a quant à elle accueilli plusieurs travaux au sein de futurs grands flagships comme Chanel ou, encore, des ouvertures comme Isabel Marant et Serge Lutens.

 

Grands projets de restructuration en régions

 

Du côté des régions, Knight Franck note également une bonne santé économique : « record du nombre de créations d’entreprises à Lyon, taux de chômage à son plus bas depuis 2008 à Nantes, nombre de nuitées au plus haut depuis 15 ans sur la Côte d’Azur, forte progression du nombre de visiteurs étrangers à Bordeaux… Depuis plusieurs mois les voyants macro-économiques sont au vert dans les grandes métropoles régionales », énumère le cabinet de conseil.  

Résultat : certaines grandes enseignes de vêtement n’hésitent plus à ouvrir leurs flagships en régions, comme Primark à Toulouse et Strasbourg ou Uniqlo à Rennes, Toulouse et Nantes. Une conjoncture favorable qui profite aussi à la restauration : certaines marques, à l’instar de Big Mamma, continuent de s’étendre en régions, comme à Lille récemment. Les projets de « food halls » se multiplient également (« Halle Bocca » de Bordeaux).

De grands projets de restructuration traversent en outre les marchés régionaux. « Ces projets donnent aussi l’opportunité aux grandes métropoles de renouveler et de renforcer leur offre commerciale. Après le Grand Hôtel Dieu, inauguré fin avril à Lyon, l’actualité récente a été marquée par l’avancée du projet « Iconic » à Nice et l’appel à projets réalisé dans le cadre de la transformation du Palais du Commerce à Rennes », souligne Antoine Salmon.

Plusieurs ouvertures de centres commerciaux sont ainsi à noter, comme Le Prado à Marseille ou encore B’Est en Lorraine. « Mais la tendance dominante reste celle d’un ralentissement des créations pures au profit d’une amélioration de l’existant », note Knight Frank. En témoigne les récentes opérations d’extension ou de rénovation, comme Les Trois Fontaines à Cergy ou encore Créteil Soleil, à Créteil.

 

Progression trompeuse des investissements

 

Quid des investissements ? Au cours du 1er semestre 2018, 1,6 milliard d’euros ont été investis sur le marché français, soit 14% des montants engagés en immobilier d’entreprise et une hausse de 23% sur un an. Cette progression en trompe-l’œil est notamment liée à la finalisation d’une seule opération de grande ampleur : l’acquisition par Hines, pour BVK, du futur Apple Store des Champs-Elysées pour près de 600 millions d’euros. « Sans cela, les montants engagés auraient été inférieurs de 52% à la moyenne des cinq dernières années », explique Antoine Grignon.

Ce début d’année est ainsi caractérisé par un net rétrécissement du marché des commerces, dû à un nombre limité de transactions. « L’activité des commerces reste bridée par l’inadéquation entre l’offre disponible et la demande des investisseurs, dont la sélectivité s’est accrue et généralisée à toutes les classes d’actifs », analyse Knight Frank.

En région, le 1er semestre a été marqué par l’apport par Redevco de « Promenade Sainte-Catherine » à Bordeaux dans le cadre de l’amorçage du fond Urban Retail Ventures formé avec PGGM. Si les volumes de vente sont encore faibles, de grandes cessions sont attendues, comme celle du « 65 Croisette à Cannes, pour lequel une promesse a été signée.

Côté centres commerciaux, si le marché ne manque pas d’offres, il est en revanche resté atone, représentant 14% des sommes engagées en France depuis le début de 2018.  

 

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