Logement

Comment le démembrement de propriété peut booster la mixité sociale

Mots clés : Gestion immobilière

Pour faire face aux prix du foncier à la hausse, les bailleurs sociaux ont recours au démembrement de propriété. Parmi les options envisagées, se trouve le bail réel solidaire, qui favorise notamment l’accession sociale pour les populations les plus précaires, mais aussi l’usufruit locatif social qui sépare la nue-propriété de l’usufruit.  

Alors que Perl, la filiale de Nexity spécialisée dans l’usufruit locatif social (ULS), annonce la réussite de ses premiers débouclages, la mixité sociale a été mise à l’honneur à l’occasion du Forum du logement social, organisé par Le Moniteur le 12 décembre dernier, qui portait sur la thématique « Reconstruire le modèle du logement social ». Face au prix du foncier qui grimpe – une parcelle de terrain peut représenter jusqu’à un tiers du prix de production d’un logement dans les zones tendues – les bailleurs sociaux ont recours au démembrement de propriété, outil juridique qui peut être mis en place de différentes façons.

 

Un bail réel solidaire bientôt signé à Lille

 

D’abord, la propriété du foncier peut être dissociée de la propriété du bâti, comme c’est le cas avec le bail réel solidaire (BRS). Dans le cadre de ce dispositif inscrit dans la loi Macron du 6 août 2015, les collectivités locales peuvent mettre sur pied un organisme de foncier solidaire (OFS). L’OFS porte les terrains de façon perpétuelle et octroie des baux. A l’exemple du BRS, qui favorise notamment l’accession sociale à la propriété.

C’est dans ce cadre que sera signé le premier bail réel solidaire à Lille le 18 décembre prochain. «Il s’agit d’une opération mixte de 15 logements à 2 100 €/m² [dont la livraison est prévue pour 2020 – NDLR], en plein cœur de la ville, dans une rue où les prix avoisinent généralement les 3 000€/m². La part locative du foncier revient quant à elle à 1€/m²/mois, présente Audrey Linkenheld, conseillère municipale déléguée au plan lillois de l’habitat. Avec ce système, nous pourrons faire venir des ménages modestes dans des quartiers d’ordinaire inaccessibles pour eux. » Et l’ancienne députée (PS) du Nord ne compte pas s’arrêter en si bon chemin : « Nous avons un autre projet de 17 logements en accession sociale sur la commune de Lille. Si cette opération vient à être un succès, nous pourrons penser à généraliser ce système sur l’ensemble de la commune. »

 

L’usufruit locatif social, deux « rebouclages » réussis

 

A côté du BRS, l’usufruit locatif social (ULS) constitue une autre option envisagée. D’un côté, la nue-propriété est cédée à un investisseur privé, et de l’autre, l’usufruit du logement est vendu à un bailleur social. Le tout, pendant 15 à 20 ans. A la fin de la durée d’engagement, la propriété de l’immeuble est réunie. Un dispositif dont Perl, une filiale de Nexity, est devenue spécialiste. La société vient d’ailleurs d’annoncer le « rebouclage » de deux opérations (37 logements au total) à Issy-les-Moulineaux et à Boulogne, deux communes des Hauts-de-Seine.

Outil principalement destiné aux zones très tendues, l’ULS permet à un organisme HLM [LogiRep dans le cas des deux premières opérations de rebouclage – NDLR] d’offrir des logements en zone tendue à des prix décotés par rapport à ceux exercés sur le marché. Restent quelques points de vigilance, comme le souligne Alain Laurier, président-directeur général de Perl : « Nous sommes obligés de réfléchir à des schémas de transition locative, afin d’éviter que l’ULS produise des logements vacants. » Ainsi, la durée relativement courte du dispositif implique la mise en place de baux précaires de location, mais aussi la constitution de provisions pour une remise en état complète des logements avant leur restitution.

 

Des réticences au démembrement de propriété

 

Au-delà des deux modèles présentés lors du Forum du logement social, le démembrement de propriété pourrait constituer, dans sa globalité, un moyen efficace pour faire face à l’évolution des prix du foncier. C’est en tout cas ce que pense Olivier Carré, maire d’Orléans. « Avec des prix du terrain qui ne cessent d’augmenter, on surenchérit la valeur finale. Le démembrement de propriété constitue ici un droit quasi inépuisable de jouir d’un foncier sans en être le propriétaire. » Seule véritable difficulté à l’œuvre : la réticence des acteurs de l’immobilier à l’utiliser. « En France, nous sommes encore peu enclins à séparer le foncier du bâti. Mais les mentalités pourraient bientôt changer. »

 

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