Comment Immobilière 3F construit sur d’anciens terrains de l’Etat
A Mennecy, I3F a réalisé une opération de 130 logements sociaux, conçue par l’agence Guervilly Architectes, sur un terrain de 15 000 m2, anciennement propriété de la direction générale de l’aviation civile - © Frédéric ACHDOU / 3F

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NATHALIE MOUTARDE |  le 05/09/2013  |  BâtimentImmobilierLogement socialTransportsFrance entière

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Immobilière 3F a inauguré début septembre un programme de 130 logements sociaux réalisé sur un ancien terrain de la Direction générale de l’aviation civile, à Mennecy, en Essonne. Dans ce même département, le bailleur social développe trois autres opérations sur des fonciers publics. Pour mener à bien ces projets, les villes concernées ont exercé leur droit de priorité.

Le 2 septembre, à Mennecy (Essonne), Immobilière 3F (3F/groupe Solendi) a inauguré une résidence de 130 logements sociaux conçu par l’agence Guervilly Architectes. Cette opération illustre la politique de mobilisation du foncier public en faveur de la construction de logements. Les 104 appartements collectifs répartis sur sept petits immeubles et les 26 logements semi-collectifs sont implantés sur un terrain de 15 000 m2, anciennement propriété de la Direction générale de l’Aviation Civile (DGAC). Le site, très arboré, accueillait 20 logements, partiellement occupés.

Le projet remonte à la mi-2008. A l’époque, la Ville compte 16% de logements sociaux. Sous la pression de la DDT (Direction départementale des territoires), elle  cherche des solutions pour atteindre le seuil fixé par la loi SRU (20%)  « Nous étions déjà présents sur la commune à la suite du rachat d’un patrimoine non conventionné de 240 logements  à un opérateur privé. Nous avons  donc engagé une négociation globale avec la mairie identifiant la possibilité de construire sur le terrain de la DGAC et de conventionner une partie de notre patrimoine », rappelle Hervé de la Giraudière, directeur de la construction Ile-de-France d’Immobilière 3F.

Droit de priorité

Le principe de cession du terrain est assez rapidement acquis, la DGAC jugeant son foncier mal utilisé et mal valorisé. A partir de là, la municipalité, avec l’accord de l’Etat, décide d’exercer son droit de priorité, qui lui permet, le jour même où elle devient propriétaire du terrain de le vendre à I3F. « Sinon, France Domaine aurait lancé une consultation de charges foncières avec une mise en concurrence multi-opérateurs qui ne correspondait pas à l’esprit de partenariat global que nous souhaitions développer », explique le directeur de la construction de I3F.

A Palaiseau, 250 logements  sur le site d’une ancienne gare militaire

Dans le département de l’Essonne, I3F développe trois autres opérations sur des fonciers publics. Deux des communes concernées, Palaiseau et Chilly-Mazarin, ont-elles-aussi fait jouer leur droit de priorité.  « Les projets développés sur un terrain de l’Etat impliquent un travail préalable de la part de l’opérateur assez important.  Il doit, à ses risques, réaliser des études urbaines, de circulation…pour démontrer la faisabilité de l’opération et convaincre les différents acteurs concernés. Dans ces conditions, comme il s’est déjà beaucoup investi dans le projet, il n’est pas illogique que le foncier lui revienne », indique Hervé de la Giraudière.

 A Palaiseau, I3F vient de déposer le permis pour la construction de 250 logements sociaux sur le site d’une ancienne gare militaire. « Le projet, lancé à la mi-2008, a avancé doucement, fortement porté par François Lamy, ancien maire de Palaiseau, aujourd’hui ministre délégué à la Ville. Le ministère de la Défense n’était pas très enclin à céder son foncier  et il a fallu réaliser un diagnostic pyrotechnique de la parcelle», poursuit-il.
A Chilly-Mazarin, le bailleur social réalise 55 logements sociaux (travaux en cours) sur un terrain autrefois occupé par une ancienne caserne de CRS et un centre de gestion routière.

Différend entre ministères

Enfin, à Savigny-sur-Orge, I3F étudie un projet de 65 logements sociaux sur un terrain du ministère de la Justice.  « C’est un bel exemple pour  la mise en œuvre de la loi Duflot et du principe de décote sur le prix de cession des terrains de l’Etat », estime Hervé de la Giraudière.

Ce beau cas d’école n’empêche pourtant pas les discussions d’achopper sur la question de la valorisation foncière. « Nous n’arrivons pas à obtenir de chiffrage de la part de France Domaine. Je pense que nous sommes confrontés  au différend qui oppose d’un côté le ministère des Finances qui ne veut pas brader les terrains de l’Etat, et de l’autre celui du Logement qui pousse fortement à la construction de logements », poursuit le responsable d’I3F.
Pour tenter d’accélérer les choses, le groupe, qui pourtant « ne maîtrise rien », a pris l’initiative d’organiser un concours d’architecture dont le lauréat devrait être désigné dans les semaines à venir.

Dans les autres départements d’Ile-de-France, le groupe regrette de ne pas avoir de projets aussi emblématiques. « En Essonne, le rôle du préfet a été déterminant », conclut Hervé de la Giraudière.

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