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Claude Delahaye, Verspieren : « Un outil de garantie de performance énergétique pour la construction neuve »
Claude Delahaye, responsable du pôle construction, immobilier et développement durable de Verspieren - © © Verspieren

Claude Delahaye, Verspieren : « Un outil de garantie de performance énergétique pour la construction neuve »

Propos recueillis par Elodie Cloâtre et Sophie d’Auzon. |  le 07/05/2013  |  SantéEnergieImmobilierRéglementationRéglementation des marchés privés

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Les produits d’assurance existant en matière de garantie de performance énergétique ne sont pas légion. Et pour cause, les hésitations du secteur correspondent aux flottements sur le régime juridique applicable. Pour autant, la RT 2012 est entrée en vigueur pour les bâtiments neufs. Dans ce contexte, le courtier Verspieren lance une offre à destination des maîtres d’ouvrage pour leurs projets de construction neuve. Claude Delahaye, responsable du pôle construction, immobilier et développement durable, dévoile les contours de ce produit d’un nouveau genre.

Pourquoi avoir bâti cette formule de garantie de performance énergétique (GPE) pour le neuf ?

Claude delahaye : Avec l’entrée en vigueur au 1er janvier 2013 de la nouvelle réglementation thermique dite « RT 2012 » pour le neuf, de nouvelles obligations pèsent sur les constructeurs. Les pouvoirs publics, et notamment le Groupe de travail sur la garantie de performance énergétique dans le cadre du Plan bâtiment durable, réfléchissent à des évolutions du régime de responsabilité applicable à la GPE, mais le sujet est encore en friche… Et il y a bien quelques produits d’assurance pour  la GPE en rénovation, mais rien dans le neuf. Nous avons donc pris le parti de lancer cette nouvelle garantie, sans attendre que le chantier de la remise à plat des textes aboutisse.

En quoi consiste cette garantie ?

Elle vise la réalisation de travaux neufs, en logements collectifs ou tertiaire de bureaux, et comporte deux solutions.

Nous proposons, d’une part, une garantie de conformité à l’achèvement des travaux, permettant de s’assurer de la prise en compte de la réglementation thermique. Elle couvre le risque de non-obtention de l’attestation de conformité ou des labels prévus contractuellement, ou encore l’obtention d’une attestation avec mention d’irrégularités au regard de la RT 2012. Cette garantie consiste en une extension greffée sur le contrat de responsabilité civile des promoteurs.
D’autre part et surtout, nous lançons une garantie adossée à la dommages-ouvrage souscrite par les promoteurs, permettant de préfinancer les travaux en cas de non-atteinte de la performance énergétique et d’indemniser la sur-consommation. Cette garantie, d’une durée de cinq à dix ans après l’achèvement, porte sur les consommations réelles obtenues d’après un calcul thermique dynamique, fait sur la base d’un cahier des charges thermiques bâti avec le maître d’ouvrage. Y sont fixées un certain nombre de règles concernant le bâtiment et son usage (températures attendues, horaires d’ouverture, etc).  La garantie est délivrée pour un bâtiment dans son ensemble, et non lot par lot.

Sous quelles conditions peut-on bénéficier de cette garantie dans le temps ?

Six conditions doivent être réunies. Tout d’abord, il faut avoir défini un cahier des charges thermiques ; faire appel à un bureau d’études thermiques qui intervient tout au long de l’opération ; faire intervenir un contrôleur technique sur le plan thermique ; et mettre en place des instruments de mesures et de contrôles. Sur ce point, nous préconisons l’utilisation du protocole IPMVP qui permet d’objectiver la question de la performance. La garantie porte en effet sur des consommations réelles mais recalculées, afin de neutraliser les effets des changements climatiques ou du mode d’occupation du bâtiment, ainsi que les évolutions de son environnement (par exemple, la construction d’un édifice voisin portant une nouvelle ombre sur le bâtiment).
Autres conditions pour que la garantie joue : il faut constater un écart de + de 10 % entre le réel et le cahier des charges thermiques ; et enfin, mettre en place un commissionnement des installations en phase réalisation et pendant au moins un an après la réception.

Combien en coûtera-t-il au maître d’ouvrage ?

Dans la mesure où elle est incluse dans la dommages ouvrage, la garantie sera appréciée par rapport à la DO elle-même. Cela devrait représenter un surcoût compris entre 20 et 40 % du montant de la DO selon la durée de la garantie.

En pratique, la mise en place de cette garantie, impliquant notamment une démarche de commissionnement, renchérit le montant de l’opération de l’ordre de 3 à 5 %.

Ce produit conservera-t-il un intérêt si le régime de la garantie décennale évolue ?

Ce contrat est fait sur la base d’une adjonction à l’assurance DO. On élargit ainsi le champ de couverture à un défaut de performance énergétique, qu’il rende ou non l’immeuble impropre à sa destination. Si demain les pouvoirs publics modifient les textes, la garantie fonctionnerait toujours car c’est un contrat DO qui couvre tous les dommages liés à la performance énergétique, même s’ils ne sont pas de nature décennale.

Comment positionner votre produit par rapport à la GPEI ou la GRE ?

On est plus proche de la garantie de performance énergétique intrinsèque (GPEI) que de la garantie de résultats énergétiques sur l’usage (GRE) : on ne tient pas compte en effet de l’exploitation et de la maintenance. Avec un nuance toutefois par rapport à la GPEI : on délivre une garantie dans le temps, et on s’intéresse aux consommations effectives corrigées du bâtiment.

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