Classement des promoteurs : Nexity domine le top 20
Porté par le résidentiel, le groupe d'Alain Dinin creuse l'écart avec Altarea et Bouygues Immobilier. Au pied du podium, Vinci Immobilier profite aussi de la dynamique du logement.
« Nexity (1er) se détache de manière encore plus nette d'Altarea (2e) et de Bouygues Immobilier (3e). L'inverse serait surprenant au regard de sa force de frappe », observe Radmila Pineau, économiste du groupe Ecole supérieure des professions immobilières (ESPI). Le leader compte 2750 salariés dédiés à la promotion immobilière. Son dauphin, 1540.
En cette année 2021 de reprise économique, la majorité des 20 premiers promoteurs de France affichent une activité en croissance, mais neuf n'ont pas récupéré le retard causé par le Covid, avec un CA inférieur à celui de 2019. Ils auraient sans doute été plus nombreux s'ils n'avaient pas cherché à « signer un maximum de permis de construire en fin d'année dernière pour éviter la RE 2020, représentant environ 5 % du CA 2021 », souligne l'économiste.
Pas d'activité refuge
Le classement montre qu'aucune activité n'est particulièrement porteuse. Ainsi le pure player Groupe Pichet (6e), dédié à 100 % au résidentiel, talonne BNP Paribas Real Estate (5e). Ce dernier, champion de la catégorie tertiaire, est adossé à un groupe bancaire, qui lui souffle les besoins en bureaux des clients. Un avantage dont ne profite pas assez Sogeprom (13e). Sur un an, la filiale de la Société Générale gagne toutefois cinq places grâce à son pied fort résidentiel. Chez Vinci Immobilier (4e) également, la dynamique vient du logement.
A noter aussi les deux plus fortes croissances par rapport à 2019 signées Procivis (+ 54 %, 8e) et Quartus (+ 38 %, 15e). Marignan, racheté en 2021 par Bassac (11e), ne fait plus partie du classement. Ce qui permet à Ogic (18e) et Emerige (19e) de grignoter une place et à GreenCity Immobilier (20e) de l'intégrer avec un chiffre d'affaires de 348 M€. Quant au groupe WO2-Woodeum (CA : 345 M€), il manque son entrée dans le top 20 pour seulement 3 M€…
« Recréer de l'offre de logements pour faire baisser les prix »
Stéphane Martin, responsable du secteur immobilier de Deloitte
Résidences de services, coworking… Le promoteur doit-il devenir une plateforme de services comme le leader Nexity ?
Ce modèle se généralise chez les promoteurs nationaux. Dans l'idéal, il faut signer des partenariats avec des exploitants, dont le métier de gestionnaire est très éloigné de celui du promoteur. Bouygues Immobilier l'a fait pour les résidences services seniors (RSS) avec Jardins d'Arcadie, qui a également la compétence de développement, et pour les espaces de coworking avec Accor, via la joint-venture Wojo. Seul un promoteur peu endetté qui a suffisamment de trésorerie peut faire du développement d'une plateforme de services une priorité. Un promoteur régional doit surtout se focaliser sur son cœur de métier. Toute dispersion peut être synonyme de baisse de qualité et de méfiance des clients et des investisseurs. Ce qui explique en partie une communication appuyée des promoteurs cotés sur le bien-fondé de leurs décisions, l'impact sur leur rentabilité et la stabilité des dividendes versées.
Leur capitalisation boursière est en baisse depuis mi-2021…
C'est la Bourse dans son ensemble qui est chahutée. Les valorisations actuelles ne reflètent pas la résilience de promoteurs cotés. Cela dit, les investisseurs ont des incertitudes sur les besoins en bureaux, les attentes des utilisateurs… Leurs doutes sur le résidentiel sont liés à la rareté du foncier, à l'inflation et à la mise en œuvre de la RE 2020, qui tirent les prix de sortie vers le haut. Avec la remontée des taux d'intérêt, les ménages, en particulier les primo-accédants, ne seront plus solvables. Surtout si leurs salaires ne progressent pas. D'où la nécessité de recréer de l'offre de logements pour faire baisser les prix. Le système pertinent des organismes fonciers solidaires (OFS) et du bail réel solidaire (BRS) pourrait être davantage porté par les promoteurs.
Charge aux élus, soutenus par l'Etat, de libérer des terrains à construire et aux promoteurs de ne plus faire grimper les prix des fonciers, qui peuvent peser pour plus de 50 % du coût total pour une opération en Ile-de-France.
Le zéro artificialisation nette implique de reconstruire la ville sur la ville. Les promoteurs sont-ils prêts à se réinventer ?
L'heure est à l'apprentissage pour privilégier la réhabilitation d'actifs obsolètes ou la transformation de bureaux en logements par exemple. Pour un maire qui subit la pression des habitants, il est plus facile de faire passer un projet de réhabilitation. Pour le promoteur, il faut alors traiter le sujet du financement d'activités mobilisatrices de cash. D'où la création de fonds dédiés. A titre d'exemple, Icade a récemment annoncé l'acquisition [en partenariat avec Aire Nouvelle et Brownfields, NDLR] de 70 sites Engie.
Méthodologie
« Le Moniteur » a sollicité les plus grands promoteurs immobiliers de France, qui lui ont fourni leurs données. Ce classement a donc été réalisé sur la base d'informations déclaratives, en sélectionnant les 20 premiers par chiffre d'affaires (CA). Le CA global utilisé pour établir le top 20 englobe les secteurs résidentiel et tertiaire en France. Le CA tertiaire comprend le bureau, le commerce et la logistique.
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