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Ce que prévoit l'avant-projet de loi Elan

Barbara Kiraly et Sandrine Pheulpin, avec Mathieu Dejeu |  le 21/12/2017  |  ArchitectureLoi Elan

Le Sénat a dévoilé mercredi 20 décembre sur son site le contenu de l'avant-projet de loi Elan qui viendra nourrir les travaux et réflexions des différents participants à la conférence de consensus. Le Moniteur décrypte les mesures phares de ce texte.

Alors que la première des cinq réunions organisées dans le cadre de la conférence de consensus s’est déroulée mercredi 20 décembre au Sénat, le site web de la chambre haute du Parlement a publié l’avant-projet de loi Elan*, qui sert de base de travail aux professionnels participants. Composé de 57 articles répartis en trois titres, le texte ( à télécharger ici ) traduit les grandes lignes de la stratégie logement présentée par le gouvernement au milieu du mois de septembre. Voici les 14 points à retenir de ce texte.

1/ Plus de 10 habilitations à légiférer par ordonnance

C’est l’une des marques de fabrique du président Macron : habiliter le gouvernement à légiférer par ordonnances. Le projet de loi Elan ne déroge pas à la règle et prévoit de légiférer plus de 10 fois par ordonnances, sur des thématiques très variées comme la simplification de l’évaluation des biens immobiliers, la lutte contre l’habitat indigne, la révision des règles de copropriété, etc.

2/ Accélérer la libération du foncier public


Création des PPA et des GOU

Dans une logique de produire davantage de foncier constructible, l’avant-projet de loi prévoit la création de contrats de projet partenarial d’aménagement (PPA). Ces PPA sont des engagements réciproques entre l’Etat et un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) pour réaliser des opérations d’aménagement complexes ou d’une certaine ampleur. Dans le cadre de ces contrats, les EPCI pourront créer, après accord de l’Etat et avis des communes concernées, des grandes opérations d’urbanisme (GOU). A noter que l’expérimentation relative au « permis d’innover » prévue par la loi LCAP du 7 juillet 2016 et la procédure intégrée pour le logement (art. L. 300-6-1 du C. urb.) seront étendues aux GOU.

Cession de terrains à l'amiable

Le gouvernement Philippe s’inscrit dans la ligne droite de l’ancien gouvernement en accélérant la libération du foncier public. Pour y parvenir, plusieurs mesures doivent être votées, comme la possibilité accordée à l’Etat de céder des terrains à l’amiable à un établissement public de coopération intercommunale signataire d’un contrat permettant de mettre en œuvre un PPA. La Foncière publique solidaire, préfigurée par Thierry Repentin et chapeautée par la Sovafim, devrait être placée sous le contrôle de  l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols).

3/ Dynamiser les opérations d’aménagement


Améliorer les opérations d'intérêt national

L’avant-projet de loi ambitionne également d’améliorer le dispositif actuel des opérations d’intérêt national (OIN). Pour mémoire, les OIN sont « des opérations qui répondent à des enjeux d’une importance telle qu’elles nécessitent une mobilisation de la collectivité nationale et auxquelles l’Etat décide par conséquent de consacrer des moyens particuliers » (futur art. L. 102-15 du Code de l’urbanisme).

Par ailleurs, le texte permet aux établissements publics d’aménagement (EPA) d’intervenir en dehors de leur périmètre géographique de compétence lorsque l’opération été initiée dans le cadre d’un PPA. Les projets stratégiques d’orientation desdits EPA sont en outre supprimés.

Alléger les procédures des ZAC

L’avant-projet de loi vise aussi à alléger les procédures qui s’imposent aux opérations d’aménagement concerté (ZAC). Il est ainsi prévu de moduler la participation des constructeurs au financement des équipements publics. Cette participation pourra être versée directement à la personne à l’initiative de la création de la ZAC. En outre, le gouvernement pourra légiférer par ordonnances afin d'une part, d’accélérer l’aménagement et l’équipement de ces zones et d'autre part, de simplifier et améliorer les procédures applicables.

4/ Transformer plus facilement les bureaux en logements


Pour y parvenir, plusieurs solutions seront renforcées. D’abord, l’avant-projet de loi prévoit notamment de pérenniser l’occupation temporaire de locaux par des résidents temporaires (une solution notamment développée par Camelot Property), d’accorder une majoration de 10% du volume constructible en cas de transformation de bureaux en habitations, et de rapprocher le cadre réglementaire sur la sécurité incendie entre les immeubles de bureaux et ceux de logements de moyenne hauteur.

5/ Vers des logements 100% adaptables


Comme annoncé lors de la stratégie logement, le gouvernement souhaite passer d’une logique de 100% de logements accessibles aux personnes handicapées dans le neuf à 100% de logements adaptables au handicap. Toutefois, « un quota de 10% de logements accessibles est maintenu ».

6/ L’individualisation des frais de chauffage simplifiée


Le texte précise le périmètre de l’individualisation des frais de chauffage. En effet, l’article L. 241-9 du Code de l’énergie s’applique à « tout immeuble collectif ». Cette formulation vague peut englober les bâtiments tertiaires, alors que la directive européenne ne concerne que les logements. Il est donc question de la remplacer par les termes « immeuble collectif d’habitation ou mixte ». Par ailleurs, le projet de loi étend l’obligation d’un comptage individuel aux consommations de froid.

7/ La Vefa modernisée


Comme le demande la fédération des promoteurs immobiliers, le texte vise à laisser « une plus grande liberté dans les choix de finition et d’installation sanitaire (exemple : la pose d’évier deviendrait ainsi optionnelle) et de compléter le Code de la construction et de l’habitation afin de définir précisément les obligations du garant recherché au titre d’une garantie financière d’achèvement ».

8/ Favoriser la mixité sociale


Vaste objectif ! Pour l’atteindre, le gouvernement mise sur la création d’un bail mobilité (de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie mais avec une caution), l’examen tous les 6 ans de la situation des locataires HLM pour leur proposer un logement adapté à leur situation en cas de sous-occupation, de sur-occupation, « mais sans remettre en question le maintien dans les lieux », précise le texte, ou encore, généraliser la cotation de la demande HLM pour tous les EPCI tenus de se doter d’un plan local de l’habitat.

9/ Booster la revitalisation des centres villes


Mi-décembre, le gouvernement lançait le plan « cœur de ville » visant à revitaliser le centre des villes moyennes. Avec le projet de loi Elan, il souhaite développer un contrat passé entre l’Etat, les opérateurs et les collectivités locales qui définira le projet économique à développer. Les opérations seront menées sous la forme d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH).

10/ Une solution au décret tertiaire


Comme le décret tertiaire a été suspendu par le Conseil d’Etat, le projet de loi prévoit une parade : il habilite le gouvernement à prendre par ordonnance, dans un délai de six mois, des dispositions relatives à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires. Objectif : baisser les consommations énergétiques par rapport à 2010 de 40% en 2030 et au moins 60% en 2050.

11/ Réformer le secteur HLM

La coupe d’1,5 milliard d’euros de l’APL n’est qu’un premier pas vers la réforme que le gouvernement veut engager sur le secteur HLM. L’article 25 de l’avant-projet de loi prévoit de mettre en œuvre le protocole signé entre le gouvernement et une partie des bailleurs sociaux (les entreprises sociales pour l’habitat et les Sacicap). Objectif : réorganiser le tissu d’ici 3 ans, « mobiliser la valeur patrimoniale des bailleurs sociaux », simplifier le cadre juridique les régissant et décolérer les niveaux de loyers HLM aux aides perçues pour construire le logement.

12/ Simplifier le droit de l'urbanisme

Le projet modifie de nombreuses dispositions d'urbanisme. En termes de planification locale tout d'abord, l’article 10 du texte prévoit des mesures visant à empêcher la remise en vigueur d’un ancien plan d’occupation des sols (POS) en cas d’annulation d’un plan local d’urbanisme (PLU). Par ailleurs, le gouvernement est autorisé à légiférer par ordonnances pour simplifier les dispositions relatives aux obligations de compatibilité et de prise en compte des documents d’urbanisme. Objectif : supprimer le lien de "prise en compte" pour ne conserver qu’un seul lien d’opposabilité : la "compatibilité".

Limiter les pièces contenues dans les permis

Côté autorisations d’urbanisme, le texte souhaite clairement limiter le nombre de pièces contenues dans les demandes de permis de construire. Objectif : sécuriser les pétitionnaires en les assurant que seules les pièces nécessaires à la vérification du respect des règles d’urbanisme leur seront demandées.

Faciliter l'instruction dématérialisée des dossiers d'autorisation

L’avant-projet entend aussi pleinement engager la dématérialisation des demandes de permis de construire à horizon 2022 pour les communes dont la population est supérieure à un seuil qui sera fixé par décret. Ces communes devront mettre en place " une téléprocédure spécifique destinée à recevoir et faciliter l’instruction dématérialisée des dossiers d’autorisation d’urbanisme".

Améliorer le traitement du contentieux de l’urbanisme

Très probablement issu du rapport remis récemment à Jacques Mézard par Christine Maugüe, le texte propose plusieurs mesures visant à limiter l’insécurité qui pèse sur les opérations du fait des recours contentieux. Parmi les mesures préconisées : l’obligation faite au juge de motiver son refus de prononcer une annulation partielle ou un sursis à exécution, la possibilité de contester un permis modificatif uniquement dans le cadre de l’instance contre le permis initial, faciliter l’exercice de l’action en responsabilité contre les recours abusifs et permettre des condamnations pécuniaires, encadrer les transactions financières visant à obtenir un désistement en cas de recours.

13/ Adapter les avis des ABF pour lutter contre l’habitat indigne et faciliter le déploiement du très haut débit

Afin de faciliter les opérations de traitement de l’habitat indigne et le déploiement du très haut débit dans les secteurs protégés au titre du Code du patrimoine, le texte préconise de rendre facultatifs les avis des architectes des bâtiments de France (ABF) dans le cadre de la délivrance des autorisations d’urbanisme. Cet avis sera réputé donné en cas de silence de l’ABF.

14/ Simplifier les règles de la commande publique
Faciliter les constructions dites « préfabriquées »

Enfin, la commande publique n'est pas oubliée : le texte préconise d’ajuster les règles d’allotissement des marchés publics pour faciliter les systèmes de construction dits « préfabriqués ». Les échéanciers de paiement seront également adaptés pour les rendre compatibles avec la construction en préfabrication. Cette dernier nécessite en effet d’engager des montants plus tôt dans la programmation du chantier.

Une ordonnance est en outre prévue pour adapter les dispositions relatives aux contrats de constructions de maisons individuelles à la construction de bâtiments préfabriqués. Cette ordonnance sera destinée à définir les conditions dans lesquelles des paiements pourront être versés au constructeur avant la date d’ouverture du chantier.

Simplifier la commande publique pour les HLM

Et pour les organismes HLM, la procédure de conception-réalisation est prolongée jusqu’en 2021 et les commissions d’appel d’offres des offices publics de l’habitat sont simplifiées.

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