Immobilier

Bureaux : vers un rebond des livraisons en Ile-de-France en 2013, selon Virginie Houzé (Jones Lang LaSalle)

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

En 2012, les mises en chantier de bureaux en France ont diminué de 4,3% par rapport à 2011 à 3,5 millions de m². En revanche, cette année devrait enregistrer un rebond des livraisons en Ile-de-France en raison des nombreuses ventes en l’état futur d’achèvement (Vefa) enregistrées en 2011. Mais en termes d’offre, le marché voit toujours cohabiter des situations de pénurie et des secteurs en suroffre. Virginie Houzé, directeur Etudes & Recherche du conseil en immobilier Jones Lang LaSalle, nous livre son opinion sur l’année passée et sur l’évolution du marché francilien cette année.

Comment s’est tenu l’investissement en immobilier de bureaux en 2012 ?

L’année s’est achevée sur 10,9 milliards d’euros d’investissement. Il s’agit certes d’une chute de 8% sur un an mais, contrairement à 2011, le marché a fonctionné l’an dernier sans béquille fiscale. C’est donc une performance solide. L’année s’est à nouveau caractérisée par la concrétisation d’opérations de grande taille : 30 projets de plus de 100 millions d’euros ont représenté près de la moitié des volumes investis. La part des étrangers se renforce (46% du total mais 66% pour les seules transactions de grande taille), notamment avec une part croissante d’acteurs en provenance de l’Est (Moyen-Orient, Chine).

 

Le focus sur les actifs « prime » se confirme-t-il ?

 

Oui. La crise incite les investisseurs à viser particulièrement les actifs « prime ». Pour autant, nous notons un regain d’intérêt sur des actifs non prime, sous réserve qu’acheteurs et vendeurs arrivent à trouver un compromis sur leurs prétentions. En revanche, les Vefa (ventes en l’état futur d’achèvement) ont ralenti avec 1,1 milliard investis en 2012 contre 1,9 en 2011 (dont 400 millions en « blanc », contre 1,3 milliard en 2011). A Paris, même si les prix restent élevés, la demande d’actifs prime reste supérieure à l’offre et les taux de rendement s’en ressentent (4,5% pour le QCA).

 

Qu’en est-il de la demande placée ?

 

2,38 millions de m² ont été loués l’an dernier. Un chiffre en baisse de 3,4% mais qui reste honorable dans un contexte économique non porteur. A nouveau, ce chiffre recouvre beaucoup de grandes transactions (70 transactions de plus de 5 000 m² représentant 47% de la demande placée sur l’année). Par exemple, les pré-commercialisations concernent désormais plus de 90% des surfaces de plus de 20 000 m². La part des clés en main locatifs et compte propre-utilisateurs atteint les deux tiers des transactions de plus de 20 000 m². Sans doute le signe d’un décalage entre la nature des besoins (grandes surfaces de bonne qualité)  et de l’offre existante. Il suffit de voir le succès du modèle du campus : les plus grosses transactions réalisées en 2012 ont fait ce choix. Les conditions locatives attractives incitent les entreprises à se faire construire des opérations sur-mesure. De manière générale, ces dernières années, les secteurs qui ont disposé d’offre neuve à prix compétitifs ont enregistré de meilleurs niveaux d’activité. Pour 2013, Jones Lang LaSalle anticipe un niveau de demande placée de 2,1 millions de m².

 

A quel niveau se situe l’offre disponible ?

 

Globalement, l’offre immédiate en Ile-de-France reste stable (+1%) à 3,6 millions de m² (taux de vacance moyen de 6,75%). On assiste à un marché de l’offre à deux vitesses : d’un côté Paris où l’offre manque, et de l’autre la première couronne globalement offreuse, voire sur-offreuse pour l’ouest. La part d’immeubles neufs continue à diminuer progressivement (22% du total). Compte tenu de la faiblesse de cette offre neuve livrée ces deux dernières années, les immeubles finissent doucement de se remplir. L’essentiel du stock est ancien (environ 78% de l’offre immédiate est constituée d’immeubles existants de seconde main ou rénovés) et, malgré les efforts que les propriétaires sont prêts à consentir aux locataires, les locaux ne sont pas forcément adaptés aux besoins formulés par les preneurs.

 

Dans ce contexte, la faiblesse de la production ne va-t-elle pas amener un déficit d’offre dans les prochaines années ?

 

Avec un taux de vacance de 6,8% au niveau régional, le marché voit toujours cohabiter des situations de pénurie et des secteurs en suroffre. Nous allons connaître un rebond des livraisons cette année, concrétisation des Vefa lancées en 2011. 1,8 million de m² sont ainsi en chantier et livrables à un horizon de trois ans en Ile-de-France (dont 880 000 m² en 2013, à comparer à 500 000 m² ces dernières années). 50% de ces surfaces sont pré-commercialisées (57% pour 2014 et 49% pour 2015). L’offre neuve à venir est donc consommée par anticipation. Il restera environ 900 000 m² disponibles livrables d’ici trois ans. L’essentiel de l’offre neuve se concentre à l’ouest de Paris, avec des surfaces importantes. Il faut donc nuancer le propos selon les zones. Et n’oublions pas qu’une grande partie du tissu d’entreprises n’a pas accès ou pas besoin de ces locaux « prime » et se satisfait de locaux de seconde main de qualité. Pour le reste, compte tenu du stock, les entreprises sont actuellement en position de force pour négocier avec les propriétaires.

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