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Bureaux: des signaux contradictoires sur le marché francilien
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Bureaux: des signaux contradictoires sur le marché francilien

Cloâtre Elodie |  le 09/10/2008  |  France entière

La demande placée de bureaux (locations et ventes à utilisateurs) s'est ressaisie au troisième trimestre 2008 pour atteindre 657 700 m2 à comparer avec 577 300 au cours des mêmes trois mois de 2007, selon les statistiques du GIE Immostat qui réunit les plus gros cabinets de la place. Mais le montant des investissements en immobilier d'entreprise dans la région ne s'est élevé qu'à 1,7 milliard d'euros contre 6,7 milliards un an plus tôt.
Après quatre trimestres de baisse, c'est la première fois que la demande placée de bureaux franciliens augmente. Cette bonne performance fait remonter à 1,8 million le nombre de m2 placés sur les neuf premiers mois, un chiffre inférieur toutefois à celui de 2007 (2 millions).

L'offre de bureaux immédiatement disponible baisse donc de 2%, à 2,5 millions de m2. Et les loyers faciaux (hors gestes commerciaux en faveur des locataires) des bureaux de seconde main augmentent à 319 euros /m2/an (hors taxes, hors charges) contre 304 euros il y a un an.
Mais c'est sur le plan des investissements que les effets de la crise se font sentir violemment: leur montant global en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activité, entrepôts) ressort à 6,32 milliards sur les neuf premiers mois soit moins de la moitié du niveau atteint en 2007 (17,6 milliards), même si celle-ci était une année record. Au premier trimestre 2008, ce montant était de 2,55 milliards. Il était déjà descendu à 2,1 milliards au deuxième trimestre.

FV

ANALYSE JONES LANG LASALLE DES CHIFFRES IMMOSTAT



Le marché locatif de bureaux en Ile-de-France : pas de panique

Après un net recul de la demande placée au 1er semestre 2008 de 19%, le marché locatif a rattrapé une partie de son retard après avoir connu son meilleur 3ème trimestre depuis 2000. Avec près de 1 821 900 m² placés au 30 septembre 2008, le marché de bureaux s’est contracté de seulement 10% par rapport à la même période l’année précédente, d’après les derniers chiffres provisoires publiés par Immostat.
Mais cette baisse n’a rien d’inquiétant, d’autant que, au seul 3ème trimestre, le volume de prises à bail a atteint 657 700 m², soit + 14% par rapport au 3ème trimestre 2007. Ainsi, notre analyse de début d’année se confirme : nous revenons à des niveaux supérieurs à ceux de 2005, année considérée comme soutenue.
Habituellement en tête du classement des secteurs en terme de demande placée, le Quartier Central des Affaires (QCA) est désormais ex-æquo avec La Défense (totalisant chacun 13% de la demande placée), dopée par de grandes transactions, dont celle de SUEZ-GDF sur plus de 60 000 m². A noter également la performance du secteur de la Péri-Défense qui prend la 3ème place du podium avec 12% des volumes. Ce secteur, qui va prochainement voir s’installer le groupe SERVIER sur près de 55 000 m², a bénéficié conjointement de l’image de marque de La Défense et de valeurs locatives plus attractives. A l’exception de La Défense qui connaît une hausse de 7% par rapport à l’année dernière, les secteurs d’affaires dits traditionnels subissent une importante perte de vitesse : - 39% sur le QCA, - 36% sur la Boucle Sud. Ces évolutions à la baisse s’expliquent par la combinaison d’une situation économique incertaine et d’une pénurie d’offre de qualité, qui incitent les entreprises à s’intéresser aux immeubles performants de 1ère couronne, aux loyers plus économiques.

A fin septembre 2008, 2 514 000 m² de bureaux étaient disponibles immédiatement en région parisienne. Ce niveau d’offre maîtrisé (-2% par rapport au 2ème trimestre 2008) montre que le marché reste sain. En effet, comparé à un parc de bureaux de près de 50 millions de m², ce volume d’offre reste structurellement faible et demeure en parfaite adéquation avec la demande attendue en 2008. Cette situation équilibrée permet de repousser le spectre de la suroffre, qui avait nourri la crise des années 1991 – 1997.
Un autre signe rassurant est le niveau soutenu des demandes, de grandes surfaces notamment, qui n’ont pas subi de coup de frein brutal. Allongement des délais de prises de décision dans un contexte économique incertain ? Pas si sûr finalement. Ces demandes ne revêtent pas forcément un caractère prospectif, et sont à traiter dans des délais plutôt courts. Aussi, les entreprises deviennent de plus en plus exigeantes quant aux conditions locatives. Dans un contexte économique trouble, une attention particulière est accordée aux dépenses, ce qui conduit les bailleurs à accorder des mesures d’accompagnement de plus en plus importantes à leurs locataires, avant de devoir anticiper un réajustement des valeurs faciales en 2009…
En attendant, les loyers prime et moyens restent globalement stables et devraient se maintenir d’ici la fin de l’année. Le loyer prime francilien s’affiche encore ce trimestre à 830 €/m²/an, niveau qui reste plus faible que certaines capitales européennes, comme Londres ou Moscou, où il a déjà dépassé la barre des 1 000 €/m²/an. Le loyer moyen de seconde main publié par Immostat se maintient également : il est de 319 €/m²/an, alors qu’il s’élevait à 317 €/m²/an au 2ème trimestre.

Ces différents indicateurs du marché locatif de bureaux nous permettent de maintenir nos estimations de demande placée : elle devrait se situer autour de 2,3 millions de m² d’ici la fin de l’année et probablement autour de 2 millions de m² pour 2009.
Tandis que le marché locatif francilien ne montre pas de signes d’inquiétude alarmistes, un vent de panique souffle sur le marché de l’investissement…

Le marché de l’investissement immobilier en Ile-de-France : grande nervosité des investisseurs
Les montants d’investissement franciliens en immobilier d’entreprise des trois premiers trimestres 2008 affichent un total provisoire de 6,32 milliards d’euros d’après Immostat, soit une diminution sévère de 64% par rapport à l’année dernière (17,6 milliards d’euros). Avec 1,7 milliard d’euros au 3ème trimestre, le marché de l’investissement enregistre une quatrième baisse trimestrielle consécutive.
Tous les secteurs ont subi des corrections importantes, allant de -31% pour le Croissant Ouest, à -74% pour Paris Centre Ouest (dont le QCA) et -76% pour La Défense. Tandis que les secteurs traditionnels du QCA et la Défense représentaient respectivement 23% et 22 % sur les trois premiers trimestres de 2007, ils ne totalisent plus que 16% et 15% en 2008. A l’opposé, le Croissant Ouest prend de l’importance et pèse 25% des montants engagés en 2008 (versus 13% en 2007), grâce à des actifs sécurisés et moins chers que dans les secteurs traditionnels.
Cette correction brutale des volumes est la conséquence directe de la tempête qui agite la sphère financière. Les évènements de septembre ont provoqué une grande nervosité chez les investisseurs aussi bien en France qu’à l’échelle internationale.
Dans ce contexte, les valeurs unitaires ont fortement chuté, la barre des 50 millions d’euros devenant difficile à atteindre. Ceci s’explique notamment par la quasi-impossibilité d’obtenir un financement au-delà de ce montant, à moins d’une syndication de plusieurs banques pour mutualiser les risques.
Cette situation favorise les acheteurs riches en fonds propres et ceux qui parviennent à obtenir des financements. Aussi, le retour des investisseurs « core », notamment des institutionnels français et des fonds allemands, se confirme-t-il. En parallèle, les premiers acquéreurs qui avaient quitté Paris en 2005 refont surface, du fait de la baisse des valeurs des actifs.
Néanmoins, la tendance à la mondialisation du marché de l’immobilier persiste, une proposition d’investissement à Paris se trouvant en compétition avec une autre à Londres ou, pourquoi pas, à Singapour.
S’agissant des taux de rendement prime, ils subissent une hausse généralisée sur tous les secteurs d’Ile-de-France. En intramuros, elle est de + 25 points de base, le Triangle d’Or se situant ainsi à une fourchette de 5,00-5,25%. En périphérie, la hausse est au minimum de + 50 points de base. On enregistre un retour à la prime de risque avec l’éloignement de Paris. Une remontée des taux de l’ordre de + 25 points de base est d’ailleurs encore possible d’ici la fin de l’année, en particulier pour les opérations supérieures à 50 millions d’euros.
Dans ce contexte de crise financière globale, la machine est grippée. Même s’il reste des liquidités sur le marché, certains acteurs commencent à adopter des comportements attentistes. Par ailleurs, les vendeurs passent désormais moins par le circuit traditionnel de vente, ce qui brouille les pistes des acquéreurs potentiels et contribuent à l’ « opacification » du marché. Nous prévoyons pour l’année 2008 des volumes d’investissement situés entre 8 et 10 milliards d’euros en Ile-de-France, et probablement du même ordre en 2009.
Le redémarrage de l’activité passera par la correction des prix, grâce au jeu de l’offre et de la demande. A l’heure où les cours de bourse subissent d’importantes turbulences, rappelons que l’investissement immobilier reste malgré tout une valeur refuge, particulièrement intéressante pour les investisseurs de long terme, grâce à des rendements stables et sécurisés.

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