Immobilier

Bruxelles fait sa mue au Mipim

Mots clés : Aménagement du territoire - Gestion et opérations immobilières

Pour accélérer et rendre plus fluide l’élaboration de grands projets d’aménagement rendue difficile par le contexte institutionnel, la région-capitale a décidé de concentrer plus de pouvoirs entre ses mains.

« Nous sommes passés d’un urbanisme de planification à un urbanisme de projet. » Voilà, résumée en une phrase par Tom Sanders, la mutation profonde de la politique d’urbanisme que l’agglomération belge est en train de vivre. Un message fort que le directeur de la Stratégie territoriale (entité « Perspective.Brussels ») de la Région Bruxelles Capitale veut faire passer auprès des visiteurs du Mipim de Cannes.

Un message nécessaire tant la Belgique souffre d’une mauvaise image en termes de circuit de décision politique. Et sa capitale, où vivent dans une harmonie plus ou moins bonne communautés wallonne et flamande, ne fait pas exception à la règle. « Nous souffrons d’une complexité institutionnelle, avec un État fédéral et des régions. Pour être performants sur les opérations urbanistiques, nous devions nous améliorer en termes de qualité et de temps. Il était difficile de garder le cap dans les arbitrages et les délais étaient trop longs entre le moment où la stratégie est définie et celle où elle est mise en œuvre », diagnostique Tom Sanders.

 

Acquisition de foncier par la Région

 

La faute à une double étape dans le processus de programmation des grands projets de réaménagement bruxellois. Jusque-là, la région définissait la stratégie et les communes devaient la traduire en plans dotés de réglementations. Validée par le Parlement de la Région en mai 2017, une réforme va entrer en œuvre dans les prochaines semaines et créer un modèle de Plan d’aménagement directeur (PAD) qui, pour certains pôles stratégiques, sera la traduction en règlements des principes stratégiques. « Et sur certains points particuliers, comme la hauteur d’un bâtiment ou son usage, il sera possible de déroger aux règlements », indique Tom Sanders. « Les communes seront associées, mais ce ne seront plus elles les décisionnaires ».

L’autre grande nouveauté, ce sont les pouvoirs élargis donnés à la Société d’aménagement urbain (SAU), le bras armé de la Région en termes d’urbanisme. « Avant, son seul rôle était d’acquérir du foncier. À présent, elle veille aussi à la mise en œuvre et à la qualité du projet », note Jan Verheyen, « projet manager » de la structure. « Le rôle de la SAU est aussi de mobiliser les différents partenaires, qu’ils soient publics ou privés : occupants, promoteurs, investisseurs… », ajoute Pascal Sac, directeur marketing et communication de la SAU.

En pratique, « Perspective.Brussels » sera l’émetteur des appels d’offres d’études (master plan, programmation, gabarit, mobilité…), alors que la SAV sera le maître d’ouvrage pour les concours d’architecture et les marchés d’ingénierie. « Il y aura aussi des appels d’offres promotion, puis ce seront les développeurs qui attribueront les marchés de travaux », précise Jan Verheyen.

 

Des archi français pour Mediapark

 

Mediapark sera le premier grand projet à être traité via ce nouveau système. « Ce programme de construction d’un pôle d’activité audiovisuel est symbolique de cette nouvelle approche. D’abord parce que la Région a pu acquérir le foncier, alors qu’en général, c’était le privé qui le faisait. Nous sommes alors plus performants et plus clairs dans nos choix », explique Jan Verheyen. « Nous pouvons ainsi nous comporter comme une société d’économie mixte (SEM) à la française, nous ne sommes plus dans un bras de fer avec le privé », précise Pascal Sac.

Mediapark s’est construit autour de la volonté de la RTBF et de la VRT, les chaînes de télévision wallonne et flamande qui étaient propriétaires de ce parc clos de 20 hectares sur la commune de Schaarbeek (est de Bruxelles) entre l’aéroport et le quartier européen. Elles vont détruire les immeubles des années 1970 qu’elles occupaient sur ce site pour en construire de nouveaux.

Les deux groupes d’audiovisuel public resteront propriétaires de leur parcelle, et seront maîtres d’ouvrage des bâtiments, mais ont cédé le reste du terrain à la région. L’objectif va être maintenant de créer un quartier ouvert, multi-usages et arboré dans lequel les industries créatives et culturelles, un point fort de la capitale belge avec 13500 entreprises dans ce secteur et 32 000 emplois, seront accueillis.

 

Un programme de 2019 à 2035

 

Le cœur du site sera composé des deux immeubles de la RTBF (55 000 m²) et la VRT (38 000 m²), auquel viendra peut-être s’ajouter un troisième pour un autre grand groupe de la filière audiovisuel. « Les permis de construire ont été déposés et les appels d’offres travaux devraient être lancés fin avril », indique  Jan Verheyen.

La réalisation de ces bâtiments, ainsi que de Frame (10 000 m²), une « maison des médias » qui sera occupé par le siège d’opérateurs du secteur, notamment la télévision régionale BX1, et une plate-forme d’innovation. Les architectes parisiens Alexendre Thériot et Stéphanie Bru, de l’agence Bruther, avec l’agence locale Baukunst, ont remporté le concours pour la maison des médias. Le permis de construire sera déposé en juillet et les travaux débuteront en 2019, pour un achèvement prévu en 2021. Quant à l’autre cabinet hexagonal, l’Agence Francois Leclercq, elle s’est vu confier une mission d’élaboration d’un masterplan pour l’ensemble du projet mediapark et d’assistance à sa mise en oeuvre. Les étude sont en cours.  

Le programme comportera aussi une partie logement (2500 unités prévues), des start-up, des commerces et loisirs (24 000 m²) et des équipements publics, en plus de l’aménagement d’espaces verts et publics. Un premier îlot multi-usages sera réalisé en 2023-2024, un deuxième entre 2024 et 2028, un troisième et quatrième de 2026 à 2030. La fin du programme est prévue pour 2035, et dépendra des propositions des promoteurs. « L’ensemble de Mediapark représentera plusieurs centaines de millions d’euros d’investissement et 300 000 m² bâtis », conclut Tom Sanders.

 

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