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Bouygues Construction et Logirep signent le premier CPE dans le logement social

Frédérique Vergne |  le 02/12/2010  |  France entière

Le bailleur social LogiRep (filiale du groupe Polylogis) et Bouygues Bâtiment Ile-de-France et Etde ont signé le 2 décembre le premier contrat de performance énergétique (CPE) pour le logement social. Ce dernier porte sur la conception, la réhabilitation et la maintenance des équipements de 213 logements sociaux à Vitry-sur-Seine. Mieux, sur une garantie de résultats.

C'est une grande première en France. Initié par LogiRep, le contrat de performance énergétique, confié au groupement constitué de l'entreprise générale de construction Brézillon (filiale de Bouygues Bâtiment Ile-de-France), mandataire, mais aussi d'Etde (filiale Energies & Services de Bouygues Construction), de Cogemex, (filiale d'Etde), spécialiste dans le domaine du génie climatique et thermique, de Lair & Roynette Architectes et de CET ingénierie, représente une réelle innovation pour le secteur. L'innovation, c'est d'avoir associer aux résultats les différents acteurs de l'opération. Une volonté du bailleur qui permet de responsabiliser chacun d'entre eux, d'autant que son idée du CPE reposait dès l'origine sur la maintenance et la garantie de résultats.
L'ensemble d'immeubles HLM LogiRep de Vitry-sur-Seine concerné a été inauguré en 1965, avant la première règlementation thermique. Il s'agit de bâtiments qui n'ont jamais été réhabilités. Leur rénovation s'imposait et LogiRep a souhaité en faire un exemple en lançant le premier CPE dans le logement social.

Choix techniques

Pour atteindre l'objectif de réduction de 40% des coûts de la consommation énergétique, certaines solutions techniques ont été retenues pour les quatre bâtiments : une isolation par l'extérieur en laine de roche, avec enduit ou bardage aux couleurs aléatoires "pour rompre la monotonie", le renouvellement des menuiseries, des équipements de chauffage, du système de ventilation et l'installation de panneaux solaires thermiques. La compacité des bâtiments et l'opportunité de travailler sur l'enveloppe complète (façades, fenêtres, étanchéité, planchers hauts du niveau bas) permettra d'atteindre un niveau de performance de type BBC. Les actuels pignons aveugles seront traités grâce à un recours à une végétalisation dense. Si l'option extension-amélioration du bâti est retenue, une surélévation en bois transformera le pignon aveugle. Le parti-pris porte sur une redéfinition visuelle de la résidence, mais aussi sur la création de six logements pour les personnes à mobilité réduite, ainsi qu'une optimisation du foncier. Quant au traitement environnemental et social, il passe par une révision du poumon vert existant ; l'accompagnement des locataires tout au long du processus ; l'insertion professionnelle (à hauteur de 10% des effectifs du projet) et des prestations définies par l'usage.

Obligation de résultats, plus que de moyens

« Ce premier projet de réhabilitation "Grenello-compatible" est exemplaire à plusieurs titres, souligne Bruno Marotte, Directeur rénovation énergétique de Bouygues Bâtiments Ile-de-France. Il va permettre de réduire effectivement de 40% les coûts de consommations d'énergie, d'utiliser des énergies renouvelables, via une installation solaire thermique permettant un gain de 30% sur l'eau chaude sanitaire, de réduire l'impact climatique en divisant par 4 les émissions de gaz à effet de serre de l'ensemble immobilier dans sa configuration actuelle, de construire des logements accessibles aux personnes handicapées, de prévoir, en option, la création de 25% de surface supplémentaire de logements, ce qui correspond à un souhait du Grenelle de sur-densifier l'espace urbain, et enfin de garantir les résultats par contrat imposant des pénalités si le gain de consommation énergétique est inférieur à 40% ».
Petite révolution en soi, l'obligation de résultats sur les consommations énergétiques dans des logements se traduit par une garantie réelle sur une durée de 4 années. Le groupement s'engage ainsi sur un volume d'économies d'énergie.

Un engagement du groupement «impliquant » sur 4 ans

Cet engagement est possible grâce à l'implication du groupement dans la conception du programme de travaux et dans la validation de la réalité de la performance annoncée, par des mesures après livraison (analyse des consommations, contrôle de la performance et suivi dans le temps).
Concrètement, l'obligation de garantie se déroulera en deux phases : une année probatoire et trois années sur l'objectif de réduction des consommations. Si les résultats sont inférieurs à l'engagement, le groupement devra rembourser la différence qui sera reversée aux locataires. A l'inverse, si l'objectif est dépassé, alors le gain supplémentaire sera partagé entre le groupement et le maitre d'ouvrage.
Compte tenu du caractère innovant de cette opération, la ville de Vitry-sur-Seine va apporter une aide de 370 000 euros à LogiRep et l'Ademe pourrait intervenir à hauteur de 400 000 euros pour la partie rénovation thermique qui s'élève à 4 millions. La totalité est déjà financée par des écoprêts à taux bonifiés et la participation des locataires aux économies. Le montant global du projet s'élève à 9 millions d'euros (4 millions pour la rénovation énergétique et 5 millions pour la réhabilitation interne des logements).
Après la phase des études, début 2011, les travaux débuteront au second semestre 2011 pour s'achever en décembre 2012. Ils seront suivis d'une période de quatre années au cours desquels le groupement assurera la maintenance énergétique du bâtiment.

Une rénovation lourde de 213 logements sociaux à Vitry-sur-Seine.
Une rénovation lourde de 213 logements sociaux à Vitry-sur-Seine.
CPE : quelques rappels

La loi Grenelle 2 vise à mettre en oeuvre les objectifs d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments, notamment au moyen des contrats de performance énergétique. Ces derniers sont susceptibles d'être mis en oeuvre pour parvenir à l'objectif de diminution de 38% des consommations d'énergie des bâtiments existants à l'horizon 2020 (loi Grenelle 1). La finalité est la même pour tous
les CPE : amélioration des performances énergétiques du bâtiment et engagement contractuel garantissant les performances, ce qui est la grande nouveauté.
La baisse de la consommation énergétique génère des économies en kWh, en CO2 mais aussi en euros. Dès lors que cette économie est garantie, elle peut être affectée partiellement au remboursement de l'investissement. Le périmètre d'intervention d'un CPE peut aller de la gestion des équipements énergétiques jusqu'à l'enveloppe du bâtiment, en passant par les énergies renouvelables. Les caractéristiques de base sont un engagement du prestataire avec garantie de résultat en termes d'amélioration de l'efficacité énergétique mise en oeuvre, le financement de l'opération pouvant être pris en charge ou non par l'opérateur. Le CPE consiste donc à transférer des risques à un opérateur capable de garantir le résultat, à savoir la conception du projet, la réalisation, le financement si besoin est, mais aussi l'exploitation voire l'approvisionnement énergétique.
Le nombre de CPE engagés étant jugé insuffisant pour atteindre la réduction visée de 38% en 2020, le ministère du Développement durable a confié en septembre à Me Ortega, associé du cabinet Lefèvre Pelletier, une mission visant à « recenser les freins techniques, juridiques ou financiers qui ralentissent le développement en France des CPE sur les bâtiments publics et privés, afin de proposer des mesures permettant de raccourcir le délai aboutissant à la signature de ces contrats ». Il devra
rendre son rapport à la fin du mois de janvier 2011.

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