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Biens à l’abandon : quels leviers juridiques pour les collectivités ?
Les maisons laissées à l’abandon finissent par nuire à l'esthétique du village. - © © Phovoir.com

Biens à l’abandon : quels leviers juridiques pour les collectivités ?

Caroline Reinhart |  le 22/06/2017  |  Etat

Une réponse ministérielle fait le point sur les outils dont disposent les collectivités pour faire face à la problématique des maisons ou immeubles à l’abandon.

Dans un contexte d’offre de logement tendu, et alors que des biens à l’abandon sont synonymes de risques pour les collectivités, le récap’ ministériel exposant les leviers juridiques dont elles disposent arrive à point nommé. A l'origine de ce résumé : une question parlementaire posée par Jean-Louis Masson, sénateur de la Moselle (1). Dans ce cadre, il a en effet interpellé le Gouvernement au sujet des communes rurales confrontées à la problématique des maisons laissées à l’abandon, qui finissent par nuire « à l'esthétique du village », et surtout « empêchent indirectement l'installation d'une nouvelle famille ».

La loi Alur à la rescousse

Posée en novembre 2013, la question soulevée a finalement reçu une réponse du ministère du Logement… près de quatre ans plus tard. Entre-temps, la loi Alur du 24 mars 2014 a considérablement renforcé les outils juridiques à disposition des collectivités pour contraindre les propriétaires d’un bien à l’abandon à réaliser les travaux nécessaires. Ainsi, dans le cadre de ses pouvoirs de police en matière de péril (art. L. 511-1 et s. du Code de la construction et de l'habitation), le maire peut, depuis la loi Alur, mettre en demeure le propriétaire de faire les travaux nécessaires pour mettre fin au péril dans un délai fixé. À défaut, le propriétaire peut se voir appliquer une astreinte administrative jusqu'à complète réalisation des travaux. Dans ce cadre, la loi Alur a également permis au maire de se substituer au propriétaire défaillant pour la réalisation des travaux requis.

Autre levier à disposition du maire : la procédure relative aux « biens en état d'abandon manifeste » (art. L. 2243-1 et s. du Code général des collectivités territoriales), qui concerne les immeubles qui ne sont manifestement plus entretenus. Dans le cadre de cette procédure, le maire doit dresser un constat de l'état d'abandon manifeste, afin de déterminer la parcelle visée par la procédure. Il doit ensuite rechercher le propriétaire, constater par procès-verbal l'abandon manifeste de la parcelle et définir la nature des travaux qui permettraient de faire cesser l'état d'abandon. A noter que ce PV est adressé au propriétaire (s'il est connu) et fait l'objet de publicité.
À l'issue d'un délai de trois mois, à défaut de réalisation des travaux ou de convention avec le propriétaire s’engageant à réaliser les travaux dans un délai déterminé, le maire peut constater l'état d'abandon manifeste de la parcelle par un PV définitif. La commune peut alors "engager une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique simplifiée, en vue soit de la construction ou de la réhabilitation aux fins d'habitat, soit de tout objet d'intérêt collectif relevant d'une opération de restauration, de rénovation ou d'aménagement", selon les termes du ministère du Logement. A défaut, le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou le conseil départemental peut se substituer au maire.

Autre outil, cette fois issu du droit privé : la procédure relative aux biens sans maître (art. 713 du Code civil, art. L. 1123-1 et ss et L. 2222-20 du Code général de la propriété des personnes publiques). Elle peut être utilisée lorsque le propriétaire de l'immeuble est inconnu et que les taxes foncières n'ont pas été payées depuis plus de trois ans. Autre cas permettant d'engager cette procédure : le propriétaire est connu mais a disparu ou est décédé depuis plus de trente ans sans héritier (ou avec des héritiers ayant renoncé à la succession). Le conseil municipal doit prendre une délibération autorisant l'incorporation du bien dans le domaine de la commune, "après s'être assuré par toutes les diligences possibles que l'immeuble peut effectivement être qualifié de bien sans maître", précise le ministère du Logement. L'incorporation du bien est ensuite constatée par un arrêté du maire. Dans ce cadre, la loi Alur a également permis aux EPCI de revendiquer la propriété de ces biens sans maître.

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