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Bien vieillir à domicile : Enjeux d’habitat, enjeux de territoires

le 09/07/2010  |  EducationLogementCollectivités localesEtatImmobilier

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Rapport remis à M. Benoist Apparu, secrétaire d’État au Logement et à l’Urbanisme Document élaboré par Muriel Boulmier, directrice générale du Groupe Ciliopée, présidente du groupe de travail « évolutions démographiques et vieillissement » du Cecodhas (Fédération européenne du logement social)

SOMMAIRE

LETTRE DE MISSION3

AVANT PROPOS4

INTRODUCTION4

L’allongement de la durée de la vie : un espace à conquérir.4

Vieillir « à domicile », une aspiration commune.5

Des enjeux de territoires…5

et de cohésion économique, sociale et territoriale européenne6

Adapter ou déménager ? Prévenir.6

PROPOSITION N° 17

PROPOSITION N° 211

PROPOSITION N° 313

PROPOSITION N° 416

PROPOSITION N° 517

PROPOSITION N° 619

Les propositions d’aménagements22

PROPOSITION N° 724

Le contexte24

Les difficultés et les pistes de réflexion25

La solution proposée26

PROPOSITION N° 827

PROPOSITION N° 931

PROPOSITION N° 1034

Présentation du cadre d’Alicante36

PROPOSITION N° 1138

PROPOSITION N° 1241

SYNTHÈSE DES PROPOSITIONS44

LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES46

LETTRE DE MISSION (voir pdf)

AVANT PROPOS

Le précédent rapport « Adaptation de l’habitat au défi de l’évolution démographique : un chantier d’avenir » a mis en perspective les enjeux qui permettent différentes approches du lien entre le vieillissement de la population française et européenne, et l’habitat. Il présente aussi les réalisations innovantes et reproductibles pour un habitat adapté et abordable.

À l’issue de la remise de ce premier rapport à Monsieur le Secrétaire d’État chargé du Logement et de l’Urbanisme, en octobre 2009, une trentaine de rencontres, a permis d’en débattre. Ce fut l’occasion de recueillir les commentaires d’univers différents qui ont continué à enrichir la réflexion.

Benoist Apparu, Secrétaire d’État chargé du Logement et de l’Urbanisme, m’a ensuite confié cette seconde mission dont l’objet est de proposer, pour l’habitat, des cadres opérationnels pour « bien vieillir à domicile », avant les situations de grande dépendance.

Je tiens à le remercier pour la confiance renouvelée qu’il m’a témoignée.

Les douze propositions de ce rapport s’entendent dans le contexte descriptif des enjeux présentés dans le premier rapport. Elles ont été élaborées sur la base des auditions réalisées entre janvier et mai 2010.

Les auditions ont permis des échanges avec des partenaires qui, pour certains, ne sont pas traditionnellement engagés dans ce champ de compétences. Leurs observations ont nourri une approche large et fructueuse. Elles ont esquissé les tendances qui vont apparaître dans un temps court autour de ce phénomène massif du vieillissement.

Trois d’entre elles, qui dépassent le cadre de ce rapport, sont particulièrement significatives :

le nombre des situations à gérer sera tel que la contribution publique ne peut pas y suffire, celle des acteurs familiaux et privés sera indispensable,

ne pas parvenir à « nommer » les personnes vieillissantes signifie que leur place n’est pas encore reconnue. L’organisation de leur parole et de leurs attentes sera peut-être l’action que mènera cette nouvelle génération intermédiaire,

le déséquilibre des âges, le non-renouvellement des générations, posent la question des décisions à prendre pour relancer le dynamisme démographique, source de croissance économique, sans heurter les intérêts de la classe d’âge majoritaire que seront les personnes vieillissantes.

Pour cette diversité d’analyses, de mises en perspective, je souhaite remercier vivement chacun de celles et ceux qui ont accepté de venir, de tout le territoire, consacrer du temps à ces échanges.

C’est grâce à la pertinence de leurs remarques, de leurs expériences que ce rapport a été construit, et que traiter ce sujet me paraît toujours aussi passionnant.

Je souhaite adresser un remerciement particulier à Elisabeth Gras qui m’a accompagnée tout au long des travaux de cette mission, mais aussi aux membres du Cabinet de Monsieur le Ministre qui se sont montrés disponibles et attentifs.

INTRODUCTION

L’allongement de la durée de la vie : un espace à conquérir.

La retraite, aspiration ou inquiétude ? Ce mot ambivalent a tour à tour, annoncé la défaite, puis la vieillesse, puis une parenthèse heureuse de revenus garantis.

Aujourd’hui, il résonne comme une crainte : celle du changement de condition.

L’espérance de vie qui s’accroît, en bonne santé et en autonomie d’action, est un signe d’espoir. Dans le même temps, elle oblige à réfléchir à une nouvelle organisation collective et individuelle, publique et privée.

Ne pas opposer les générations ou des classes d’âge est un préalable pour accompagner, dans la douceur, ce changement profond.

Des lieux de dialogue sont à créer, sans enjeu si ce n’est celui du vocabulaire partagé, de l’expression des raisonnements et aspirations différents, comme pourrait l’être un conseil consultatif des jeunes et des aînés auprès des collectivités.

L’espérance de vie est un espace à conquérir.

D’ailleurs, si la préoccupation collective de l’évolution climatique est admise, il existe, de la même façon, un intérêt majeur à se préoccuper de l’évolution démographique. Il s’agit de l’organisation de la vie de la population liée à la modification structurelle de la démographie, profonde et durable, au moins pour les 50 ans à venir1.

Le constat « d’ambiance » vaut tant pour les 65 millions de français que pour les 500 millions d’Européens.

La moyenne d’âge des 27 États membres de l’Union Européenne était de 31 ans en 1950, de 40,4 ans en 2008 et sera de 47,9 ans en 20602.

Les projections mondiales, nombreuses et documentées, confirment ces analyses : une population qui vieillit partout, plus ou moins vite, un repli généralisé vers les villes.

Que cette révolution de l’âge soit silencieuse tient au fait que la population française a vieilli en douceur.

Le doublement de la proportion des plus de 65 ans a mis plus de 110 ans en France, alors qu’il n’a pris que 42 ans en Allemagne et 24 au Japon3.

Jusqu’à une période récente, l’analyse des cycles de vie se faisait autour du travail :

- avant : l’apprentissage ou l’éducation,

- pendant : l’activité,

- et après : la retraite, lorsqu’elle a existé, ou simplement la vieillesse, synonyme de fin de vie.

Dans l’immédiat après-guerre, l’âge de la retraite et celui de l’espérance de vie coïncidaient. La retraite était, de fait, un privilège garanti à quelques-uns.

Au-delà des raisons de l’augmentation de la durée de la vie, l’âge légal de la retraite et surtout le recours massif à la préretraite ont créé une « étape retraite » longue après l’activité et avant la vieillesse.

Dans le même temps, le recul de l’âge dans l’entrée dans la vie active du fait de l’allongement de la durée des études a contracté la période d’activité effective. La perception de l’âge est, elle-­même, élastique dans le monde du travail. On est vieux à 22 ans pour un top modèle, senior à 50 ans dans l’entreprise,

Avec un trimestre d’espérance de vie supplémentaire par an depuis 20 ans, dans moins de 20 ans, 20 millions de Français auront plus de 60 ans et 15 millions moins de 20 ans.

Il serait temps de décaler l’estimation des statistiques sociales de la vieillesse au-delà de l’âge de 60 ans, voire de 65 ans.

Selon les sociologues, cette période longue d’inactivité, assimilée tout aussi bien à un statut privilégié qu’à un coût public, amplifie l’image dévalorisante de la vieillesse, notamment lorsqu’elle est cataloguée trop tôt.

D’ailleurs, il devient progressivement plus consensuel d’évoquer le champ du vieillissement hors du contexte du handicap et de la maladie pour l’appréhender comme un processus naturel et donc l’explorer au-delà des politiques sanitaires ou médico-sociales.

Vieillir « à domicile », une aspiration commune.

Si vieillir est une chance, l’habitat doit être une des solutions.

L’écrasante majorité des personnes vieillissantes et de leur famille déclare vouloir vieillir à domicile, ce qui est statistiquement vérifié : 85 % des plus de 90 ans vivent chez eux.

Écouter ce désir de vieillir à domicile incite à s’interroger sur ce qu’est le domicile.

Trois points de vue de sociologues, chacun expert de l’habitat, du vieillissement et de la ville, se complètent.

Vincent Caradec4 définit le domicile comme un lieu de familiarité où la personne se sent bien. La distance et l’étrangeté au monde apparaissent avec l’âge parce que les choses changent « vite ». Maintenir cette familiarité passe par la proximité de l’environnement connu : le quartier, les commerçants, mais aussi par les objets familiers auxquels la personne est attachée. Ces regards-là déterminent l’acceptation du domicile nouveau ou adapté, hors de l’appréciation des conditions de confort.

Ce sont des codes de compréhension à intégrer pour les aménagements : les personnes âgées veulent se construire à distance de la vieillesse dont l’image est dévalorisée et négative. L’exemple donné est celui de la réticence à installer la téléalarme alors que le téléphone sans fil, parce l’objet n’est pas un marqueur d’âge, est utilisé.

Pour Monique Eleb5, le domicile est constitutif de la personne qui y construit son identité en posant les traces de ce qu’elle a été, de ce qu’elle est et de ce qu’elle voudrait être.

Dès lors, envisager un « dernier » déménagement, s’il n’est pas choisi, la prive de toute perspective. Il rompt avec le passé pour ne proposer qu’un avenir inexistant.

Bernard Ennuyer6 extrapole la définition latine de « domus » et démontre que le domicile est là où l’on est « maître chez soi ».

Ces analyses ont des implications nombreuses, qui vont du logement lui-même au concept du logement intergénérationnel partagé où la délimitation des espaces est essentielle.

Elles éclairent les limites du déménagement, mais aussi les réticences fortes à l’adaptation qui doivent être proposées, expliquées et négociées avec les personnes pour être acceptées.

Cette perception est encore plus vive lorsque l’aménagement fait appel à des équipements issus de l’univers hospitalier.

Des enjeux de territoires

Cette approche sociologique, transversale, ne doit pas masquer la difficulté des situations personnelles : les revenus, l’état du bâti, la disparité des territoires.

Si la majorité de la population est urbaine, la majorité des territoires, elle, est rurale.

Les spécificités des zones rurales, françaises ou des pays de l’Union Européenne requièrent une attention particulière. Les territoires ruraux sont à juste titre considérés comme enjeux européens de cohésion territoriale.

Les régions françaises ont des pyramides des âges très contrastées.

La région dont la proportion de plus de 75 ans est la plus élevée est le Limousin. D’autres, comme l’Auvergne, ont des statistiques voisines.

Ces deux régions ont en commun d’avoir développé, à l’initiative des réseaux consulaires, Chambre régionale des Métiers pour l’une, Chambre régionale de Commerce et d’Industrie pour l’autre, des stratégies innovantes en s’appuyant d’une part, sur la ruralité et d’autre part, sur la démographie vieillissante de leur territoire.

et de cohésion économique, sociale et territoriale européenne

Le logement et le vieillissement ne sont pas de compétence communautaire. Cependant, l’un et l’autre représentent des enjeux tels, qu’une approche européenne s’est construite progressivement, et s’affiche au travers de documents de référence pour les vingt ans à venir.

Quelques éléments d’appréciation plus larges, en 2008 :

- l’Estonie était le pays le plus jeune avec une moyenne d’âge de 33 ans,

- l’Allemagne était le pays le plus vieux avec 44 ans de moyenne d’âge mais le plus peuplé,

- en France, la moyenne d’âge était de 38 ans.

La projection d’Eurostat pour 2010-2030 prévoit :

- une diminution des jeunes de 12 %, des jeunes adultes de 16 % et des adultes de 10 %,

- une augmentation des seniors entre 65 et 79 ans de 38 % et des très âgés de 57 %.

Enfin, à horizon 2050-2060,

- la Slovaquie et la Pologne seraient les pays les plus vieux d’Europe avec une moyenne d’âge de 55 ans,

- le Royaume Uni deviendrait le pays le plus jeune, avec une moyenne d’âge de 33 ans et le plus peuplé,

la France resterait en 2e position en termes de population,

- l’Allemagne passerait en 3e position, avec une baisse très sensible du nombre de ses habitants,

- de la même manière la Pologne, la Roumanie, la Lituanie, la Lettonie et la Bulgarie, perdraient de 18 à 38 % de leur population.

La démographie du vieillissement de l’Europe est d’une cohérence telle qu’elle suscite un intérêt des États Membres et de l’Europe institutionnelle.

Ce vieillissement général et massif de la population européenne, le décroissement de population et le déséquilibre de la structure des âges ont un impact lourd sur le nombre, la structure et la sollicitation de la population active.

Très récemment, la Stratégie 2020 de l’Union Européenne, publiée en mars 2010 par la Commission européenne et qui se substitue à la Stratégie de Lisbonne, vise à cinq reprises le sujet du vieillissement.

Le rapport7 au Conseil Européen du groupe de réflexion sur l’avenir de l’Union Européenne à l’horizon 2030, présenté le 8 mai 2010, intitule l’un de ses sept chapitres : « le défi démographique : vieillissement, migration et intégration ».

Il y développe les pressions (santé, protection sociale, compétitivité économique…) que vont exercer les sociétés vieillissantes sur l’Union.

Le sommet des Gouvernements locaux réunis à Barcelone en février 2010 a décidé, dans un texte collectif, de s’impliquer dans une stratégie long terme qui soutient l’innovation au service du vieillissement de la population.

L’échange, à l’initiative du CECODHAS8, à Bruxelles, autour du rapport « l’adaptation de l’habitat au défi démographique » avec plusieurs parlementaires européens de l’Intergroupe parlementaire Urban9 et de l’Intergroupe Ageing, a souligné leur intérêt à suivre le sujet de l’adaptation de l’habitat au vieillissement au niveau communautaire. Cette préoccupation s’inscrit dans chacune des préoccupations nationales de manière uniforme.

L’innovation et l’initiative européenne ne se limitent pas à une élite d’entreprises, de régions ou de personnes. Elles ont pour objectif le quotidien des Européens à long terme.

Une réflexion utile, autour d’une plateforme européenne ouverte aux entreprises privées et publiques, aux filières d’intervention, aux élus des territoires nationaux, parlementaires européens, à l’administration européenne, serait de nature à structurer des propositions pour 2012, année européenne du vieillissement actif et de la solidarité intergénérationnelle. Elle est reprise dans la 12e proposition de ce rapport.

Adapter ou déménager ? Prévenir.

Du logement à l’espace public, du confort d’habiter à la sécurité de se déplacer10, la prévention bien pensée et acceptée a pour double effet de préserver les avantages d’un environnement connu et de contenir les dépenses publiques11.

L’expérience anglaise d’intervention dans l’adaptation de l’habitat des personnes de plus de 65 ans s’est appuyée sur le constat de l’augmentation considérable des dépenses de soins consécutives à l’inadaptation des logements des personnes vieillissantes.

Le temps de vie en bonne santé s’accroît plus vite que l’espérance de vie elle-même. L’adaptation de l’habitat doit accompagner cette évolution dans une perspective claire de prévention des conséquences de la dépendance liée aux accidents domestiques.

Repérer les situations, évaluer les conditions de confort indispensables nécessaires, tant pour la sécurité des équipements que la sécurité des personnes, est un préalable.

Ce rapport a pour objectif de proposer des solutions intégrées entre compétences professionnelles, interventions des dispositifs publics, participation des acteurs privés.

En effet, adapter pour prévenir implique de :

- repérer les situations des personnes, de diagnostiquer les risques,

- fluidifier les interventions publiques,

- organiser des interventions professionnelles homogènes dans des délais et des coûts maîtrisés,

- mobiliser des solutions financières pour pallier les ressources faibles de la catégorie de personnes âgées les plus vulnérables,

- mobiliser les actifs des personnes qui n’ont pas la trésorerie nécessaire pour faire face à ces impératifs,

- assouplir les règles de copropriétés pour aménager les parties communes,

- donner un cadre contractuel d’intervention à l’entraide nécessaire qu’est l’habitat intergénérationnel,

- organiser la sensibilisation publique à cet enjeu dans une perspective positive,

- replacer l’analyse dans le contexte de l’Union Européenne qui est l’échelle opportune de l’analyse globale.

Ces propositions s’intègrent les unes dans les autres.

Elles prennent en compte les situations des personnes vieillissantes encore autonomes, propriétaires ou non de leur logement, mais sans capacité financière de l’adapter.

Elles ont été conçues dans l’esprit des implications conjuguées d’acteurs très différents : ceux, répertoriés et connus de l’intervention publique, ceux, du monde économique qui ont choisi de participer à cet enjeu, le monde consulaire, les établissements financiers, ceux qui enfin ont accepté de rentrer dans une démarche de reconnaissance professionnelle pour se former, mutualiser les expériences et en mesurer l’efficacité.

Elles visent à alléger la contribution publique, en adaptant la réglementation tout en maintenant un contrôle. C’est pourquoi, à terme, une expertise d’efficacité de ces nouveaux dispositifs sera intéressante à mener.

PROPOSITION N° 1 Développer, particulièrement en milieu rural, des réseaux de repérage actif de « prévention » souples et ouverts

La première difficulté citée par les acteurs est le repérage des personnes fragilisées, souvent isolées, dont l’habitat n’est pas adapté et qui présente des risques importants d’accidents domestiques. Ces risques sont identifiés par la Commission de Sécurité des Consommateurs (CSC) comme les premiers accélérateurs de dépendance. Les prévenir est une priorité.

Les difficultés du repérage, particulièrement en milieu rural

Les réseaux traditionnels que sont les PACT12, Habitat et Développement, les CCAS13, la MSA14, et les CLIC15, pour en citer quelques-uns, recueillent le signalement de certaines de ces situations. Cependant, ils ne permettent pas d’en connaître l’ensemble notamment lorsqu’il s’agit du « public âgé rural », moins familier des dispositifs d’accompagnement social16, ou lorsqu’il s’agit de repérer en amont des situations de fragilité avant que la difficulté ne survienne (chute etc.).

La directrice adjointe du cabinet de Valérie Létard17 soulignait la même difficulté de repérage de la précarité énergétique en milieu rural. Si, pour ce sujet, l’implication des prestataires d’énergie peut constituer une solution, d’autres relais sont à rechercher pour le repérage des personnes âgées fragiles ou isolées.

Un certain nombre d’entre elles aura soit des réticences à solliciter ou à accepter, de la part des travailleurs sociaux, un accompagnement perçu comme stigmatisant, soit des craintes d’ordre financier.

L’un des sociologues du vieillissement, Bernard Ennuyer, rappelait que solliciter l’APA18, c’est « reconnaître qu’on est vieux » : c’est un marqueur social. D’ailleurs, l’expérience montre que les personnes âgées peuvent être amenées à maintenir les demandes d’APA tout en refusant toute adaptation de leur logement.

PROCIVIS19 exprimait que les personnes âgées craignent que l’intervention dans leur logement masque le risque de les en faire partir, ou qu’elle soit une première étape annonçant un départ.

La proposition de nouveaux réseaux de repérage vise à faciliter, par des intermédiaires plus familiers de l’environnement quotidien, le dialogue sur ce thème délicat à aborder : l’habitat, qui renferme les souvenirs, qui protège de l’extérieur, et qui est pourtant décrit, par un œil extérieur, comme potentiellement dangereux.

Solliciter de nouveaux réseaux complémentaires de proximité

Cette constatation, recueillie auprès des acteurs de terrain, nous a conduit à solliciter de nouveaux réseaux complémentaires, celui des artisans et des petits commerçants. Plus informels, leur proximité quotidienne avec le public cible leur permet d’être des réseaux d’alerte.

Cette proposition vise plus particulièrement les territoires ruraux dont la structure de la population fait du maintien de l’autonomie des personnes âgées, une priorité.

D’ailleurs l’engagement des territoires dans une politique résolument tournée vers leurs populations majoritairement âgées a plusieurs effets :

- lorsque ces politiques sont connues des intéressés, elles sont plébiscitées à plus de 80 %. Malheureusement, elles le sont peu : à 41 % selon le sondage OpinionWay pour la fondation « Le temps des villes »20 , en février 2010.

- les politiques d’innovation liées à la spécificité des territoires, comme l’Auvergne ou le Limousin, procurent dans le même temps des services à toute la population,

- enfin, dernier effet, ces régions redeviennent attrayantes. Le Limousin, région la plus âgée de France, a eu un solde migratoire positif de 6 000 personnes lors du dernier recensement.

Dans la Région Auvergne, dont 35 % de la population vivent dans des communes de moins de 1 000 habitants et dont la densité de population (50 hab./km²) est inférieure à la moitié de la densité française métropolitaine (112 hab./km²), le maintien des populations et le développement de l’attractivité du territoire sont des enjeux de fond.

Les caractéristiques sociodémographiques défavorables, soulignées dans le rapport de Pierre Jamet d’avril 201021 pour les départements de la Creuse, de l’Indre, de la Corrèze, du Cher, de la Haute-Loire, pour ne citer qu’eux, montrent combien les solutions sont aussi nécessaires que complexes.

La Creuse compte ainsi :

- le plus fort taux de personnes âgées de plus de 75 ans (14,8 %) pour une moyenne métropolitaine de 9,3 %,

- le second plus faible revenu médian disponible par unité de consommation : 14 758 e en 2007 pour une moyenne nationale à 17 072 e,

- et le plus faible taux de ménages imposables : 42,9 %, pour une moyenne nationale de 53,2 %.

Autre exemple, en Ariège, l’un des départements les plus ruraux de France, la population est constituée :

- à 65 % de propriétaires occupants,

- et à 24,4 % de personnes en situation de grande précarité financière. À ceci s’ajoutent les caractéristiques d’un habitat rural :

- souvent ancien : 40 % des résidences principales ont été construites avant 1915 contre seulement 22 % dans les espaces à dominante urbaine et 25 % en France,

- confronté aux problèmes de précarité énergétique pour 25 % des propriétaires occupants.

Enfin, sur les 3 millions de propriétaires éligibles aux aides de l’ANAH22, environ un tiers réside dans des espaces à dominante rurale23.

Les résultats de l’enquête nationale lancée le 18 mars 2010 par 85 fédérations départementales de la Fédération Nationale des Ainés Ruraux, permettront de mieux identifier les difficultés des personnes âgées en milieu rural dans les domaines du logement, de la mobilité, de la santé, des commerces et services de proximité, des services publics, des collectivités etc.

La sécurité des personnes les plus âgées, notamment en milieu rural, est un thème qui a pris une place importante dans les échanges lors des auditions. Sans appartenir au champ de cette mission, ce sujet sera abordé lors des propositions plus particulièrement liées à l’adaptation même du logement.

réseaux consulaires de l’artisanat et des services de proximité

Les activités implantées dans la durée en zone rurale sont les activités de proximité et l’artisanat.

Ainsi, la densité artisanale de la Creuse est la plus importante de France.

Cette observation vaut aussi pour les liens qui se tissent en ville entre les personnes âgées et les commerçants de quartier.

Ces réseaux structurés, essentiellement les réseaux consulaires (ACFCI24, APCM25 au niveau national, la CRCI26 d’Auvergne et la CRMA27 du Limousin au niveau régional) ont déjà entamé une réflexion opérationnelle de services sur leurs territoires.

Ils peuvent contribuer utilement au signalement, auprès de la famille, des proches ou des élus, des difficultés observées chez des personnes âgées dans leur vie quotidienne.

La CRCI d’Auvergne28 a développé des initiatives innovantes comme la prise de commande de courses à distance auprès des commerces « Points Multiservices » qui effectuent la livraison chez l’habitant afin notamment, de favoriser le maintien à domicile d’une population rurale âgée qui constitue 74 % de la clientèle selon une étude menée en 2007 par la CRCI.

Sur la base d’un équipement de nouvelles technologies dont l’utilisation est simplifiée à l’extrême et accompagnée, la région Auvergne dispose d’un schéma intégré au service des personnes âgées : Le Réseau des Epiciers du Massif Central.com, Mobilité et services automobiles en milieu rural, suivi santé etc.

L’offre de l’Auvergne s’inscrit dans les objectifs et les résultats tant du programme européen Mobilate conduit en Finlande, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Hongrie et en Italie (qui met en évidence l’inégalité entre les zones rurales et les zones urbaines) que de ceux du rapport 2009 du GART29 : mobilité, possibilité de sortir de chez soi, de rompre l’isolement participent à l’autonomie.

Le Président de la CRCI d’Auvergne a souligné que ce n’était pas l’environnement ou l’engagement des personnes âgées à se servir des NTIC30 qui créait une difficulté mais bien l’insuffisance de la capacité des équipements.

D’ailleurs, la réduction de la fracture numérique et l’accès pour tous au très haut débit ont été identifiés comme objectifs prioritaires lors des Assises des territoires ruraux et bénéficieront d’un apport d’1 milliard d’euros du Grand Emprunt.31

Sensibiliser les membres de ces réseaux à une mission informelle de repérage des situations d’inadaptation du logement s’inscrirait donc dans la même logique qui consiste à favoriser le maintien à domicile des personnes âgées sur un territoire.

L’ACFCI propose de lancer un appel à projet qui serait porté par l’une des Chambres expérimentées dans ce domaine comme la CRCI d’Auvergne ou encore la CCI32 de Rennes qui a engagé, auprès de ses ressortissants, des actions de sensibilisation et d’information autour notamment des NTIC au service du maintien à domicile.

De la même manière, le président de l’APCM33 a soutenu cette coordination possible du réseau d’artisans entre proximité, sensibilisation et repérage.

La CAPEB34, branche professionnelle des artisans du bâtiment, dont les membres sont très implantés à l’échelon des petits territoires, s’est intégrée spontanément dans cette réflexion.

les artisans du bâtiment

Les petites entreprises locales du bâtiment sont en effet un relais intéressant, comme le souligne PROCIVIS, car elles sont familières du logement des personnes pour réaliser ou avoir réalisé des petits travaux au domicile.

Elles ont plus naturellement accès au logement, dans un contexte relationnel différent de celui des travailleurs sociaux, en particulier dans le cas de personnes dont le logement pourrait être qualifié d’indécent.

De plus, l’implantation des petites entreprises du bâtiment constitue un maillage du territoire équivalent à celui des boulangers.

les élus locaux en particulier en milieu rural

L’autre échelle de proximité est offerte par la structure des collectivités locales.

Si la moitié de la population vit dans 930 communes de plus de 10 000 habitants, l’autre moitié se répartit entre les 35 452 communes restantes.

Il faut avoir présent à l’esprit que :

- la moitié des 36 382 communes en France métropolitaine ont moins de 416 habitants,

- 53,4 % d’entre elles (19 428) ont entre 50 et 500 habitants soit 4,5 millions de personnes,

- 44 % (16 000) ont entre 500 et 10 000 habitants soit 30 millions de personnes.

Cela explique la proximité et la visibilité des élus dans la majorité des communes françaises qui font d’eux les interlocuteurs naturels auprès desquels il est facile de porter les alertes.

Les territoires urbains recourent davantage aux relais sociaux traditionnels, mais le développement de l’organisation de proximité à l’échelle des quartiers pourra à terme créer des effets similaires.

sans oublier les acteurs de proximité en milieu plus urbain

En ce qui concerne les liens entre patrimoine et occupation, les deux secteurs se sont organisés différemment.

Le logement social a mis en place, depuis longtemps, un suivi proche des situations de ses locataires.

Dans le parc privé, les principaux représentants de l’UNIS35 ou de la FNAIM36 expriment l’écoute des professionnels à l’égard des habitants des immeubles qu’ils gèrent, où, là comme ailleurs, la proportion de personnes âgées augmente, qu’elles soient propriétaires ou locataires.

Ils constituent des relais utiles et actifs qui coopéreront s’ils sont associés à cette réflexion.

Le représentant de la FNAIM a expliqué que les syndics joignent aux appels de charges, des lettres d’information. Utiles pour véhiculer des messages de prévention, de sensibilisation aux risques, à la sécurité, elles permettent aussi de signaler par exemple l’anniversaire des aînés dans une petite copropriété pour entretenir le lien.

La mobilisation de ces réseaux informels complétera très utilement les actions des réseaux plus traditionnels pour agir en prévention.

Ainsi, la caisse de retraite professionnelle Pro-BTP (0,8 actif pour 1 retraité), très présente avec de nombreuses agences de proximité, a mis en place un réseau de correspondants retraités volontaires.

Une de ses missions est de lutter contre l’isolement des plus fragiles.

En outre, une plateforme téléphonique avec un numéro unique d’accès pour le retraité ou la famille a été mise en service.

Ce repérage des plus fragiles par des personnes elles-mêmes seniors favorise l’appropriation et la diffusion du message. L’illustration en est le modèle de relais-réseaux mis en place par la direction de Santé publique de la Mauricie et du Centre-du-Québec37.

Les aînés référents reçoivent une courte formation sur la prévention des chutes, relaient un message préventif en direction des personnes fragiles et les signalent à un ergothérapeute qui peut proposer des adaptations du domicile.

La caisse de retraite complémentaire Réunica (3,5 actifs pour 1 retraité) a lancé une expérimentation dans quatre départements, deux urbains et deux ruraux (Paris, l’Essonne, la Côte-d’Or et la Saône-et-Loire), dans le cadre du programme SADEER 238 mené avec l’ADERE. L’objectif est de prévenir les situations de désadaptation « habitat/habitant » pour des personnes âgées de plus de 75 ans vivant à domicile en leur proposant, en prévention, via une plaquette d’information, l’intervention d’un ergothérapeute au domicile pour en réaliser un diagnostic.

Selon les résultats de cette « recherche-action » attendus pour fin septembre 2010, le dispositif pourrait être étendu à l’ensemble du territoire.

Ces mêmes organismes, mais également des CHU39, à Poitiers40 ou à Limoges41 proposent par ailleurs des diagnostics du domicile ou au domicile comme préalables au retour chez elle de la personne âgée hospitalisée afin d’éviter de futurs accidents et de permettre à la personne de se maintenir dans son domicile.

Ces initiatives montrent combien le domicile est un enjeu de prévention qui, lorsqu’il est bien traité, réduit les sollicitations hospitalières.

Proposition :

Diversifier et multiplier les réseaux de repérage, par la mobilisation des réseaux de proximité territoriale : les réseaux consulaires, le réseau des artisans, les professionnels du parc privé, les syndics de copropriétés etc. en complément des réseaux classiques engagés dans la prévention de la perte d’autonomie.

Ces réseaux de proximité territoriale interviennent en alerte et en signalement des situations de fragilité et d’isolement. Leur traitement est ensuite confié aux intervenants professionnels et selon les dispositifs connus.

ANNEXES PROPOSITION 1 - p. 85

(http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-1)

Extrait du sondage OpinionWay - La place des seniors – février 2010 CRCI D’AUVERGNE - Ma liste de courses

CRCI D’AUVERGNE - Le réseau des Epiciers du Massif Central.com CRCI D’AUVERGNE - Mobilité et service de l’automobile en milieu rural

Proposition ACFCI

PROPOSITION N° 2Organiser le premier diagnostic : une grille d’évaluation des risques au domicile.

Les outils d’évaluation ont été la deuxième difficulté unanimement soulevée (après le repérage) dans la chaîne des interventions.

Les conséquences des risques au domicile pour la personne âgée

L’inadaptation du logement des personnes âgées peut être définie comme un inconfort dont la personne s’est accommodée jusqu’à ce que cette situation se transforme en obstacle à la vie quotidienne.

La Commission de Sécurité des Consommateurs42 a organisé en 2008-2009 une forte interpellation autour des accidents domestiques des plus de 60 ans et notamment sur les risques et les conséquences des chutes.

Une enquête de l’InVS43 montre que, tous âges confondus, les chutes ont constitué la première cause de décès par accident de la vie courante en 2006 et que plus des trois-quarts sont survenus chez les personnes âgées de 75 ans et plus.

Au-delà des risques de décès, le schéma44 « pyramide » suivant illustre les autres conséquences des chutes : hospitalisations, suites invalidantes etc. coûteuses en finances publiques.

SCHEMA Source : Direction Générale de la Solidarité et de la Prévention

Le fait de chuter a par ailleurs un impact psychologique majeur sur les accidentés. Il réduit le sentiment d’autonomie des personnes et augmente les risques de rechute, comme le décrit le schéma suivant :

SCHEMA Source : Direction Générale de la Solidarité et de la Prévention

Limiter ces risques en adaptant le logement contribuerait à réduire les temps de séjour hospitalier inadéquat en prévenant les hospitalisations et les « ré-hospitalisations » et en facilitant les sorties d’hospitalisation.

Ces objectifs ont été exprimés par le HCAAM45 dont l’avis du 23 avril 2010 (vieillissement, longévité et assurance-maladie) alerte sur l’accélération de la dépense maladie aux plus grands âges46.

En regard, les chiffres de l’enquête Handicap-Santé de 2008 sont à considérer.

Elle évalue le degré d’autonomie des personnes âgées à domicile en fonction de leur capacité à réaliser :

- des activités dites « essentielles » : manger/boire, se laver, s’habiller, se coucher, utiliser les toilettes,

- mais aussi des activités « instrumentales » : faire les courses, préparer un repas, faire le ménage, prendre des médicaments, sortir du logement, utiliser un moyen de transport.

Presque 14 % des 60/79 ans (1,4 million de personnes), ont une autonomie modérée (difficultés motrices et difficultés dans les activités instrumentales).

Un quart des plus de 80 ans est dans cette situation, soit 661 000 personnes.

Sur cette base statistique, la population cible qui pourrait, en premier lieu, bénéficier de l’adaptation préventive du logement s’établit autour de 2 millions de personnes.

Le Président de la CSC47 et les groupes de travail ont noté que remédier aux situations dangereuses et organiser in situ la prévention était difficile à mettre en œuvre.

Le message du risque présent à l’intérieur du logement est vécu comme une intrusion culpabilisante dans le cocon protecteur qu’est le domicile.

La grille d’évaluation de la CSC : un outil grand public de sensibilisation et de premier diagnostic.

La première grille de « repérage à domicile » a été mise en place par la CSC et l’ANSP48 associées à un large partenariat composé de l’ADESSA49, l’ADMR50, l’Association Nationale des Ergothérapeutes, la CCMSA51, Familles Rurales, la Fédération nationale UNA52, la Fédération Nationale des PACT, la FEPEM53 et l’IRCEM54.

Il s’agit d’une grille d’évaluation élaborée par un groupe de travail qui a rassemblé artisans, ergothérapeutes, médecins, travailleurs sociaux, aides à domicile, etc.

Elle a été conçue pour permettre à toute personne en contact avec la personne âgée et son domicile de repérer dans un temps limité (30 minutes) les éléments à risque. Elle peut ensuite servir à dresser un premier diagnostic de l’habitat sous l’angle des besoins de la personne âgée (hors les questions de performance énergétique).

L’objectif est, avec un document court, visuellement clair, facile à comprendre et à expliquer, d’établir un langage commun avec la personne et aussi avec d’autres intervenants. Il devient ensuite possible de proposer immédiatement des « petites » solutions adaptées, répertoriées pour être tout de suite efficaces.

L’utilisation de cette grille diagnostic fait aussi découvrir les attentes et les difficultés de la personne âgée au détour des évocations de l’histoire du domicile.

Les premiers tests réalisés par des aides à domicile ont été probants.

Les visites ont d’ailleurs dépassé le temps initialement prévu, justement parce que les personnes âgées ont saisi cette occasion comme temps de partage.

Le temps de diagnostic prépare celui de la négociation sur les transformations acceptables ou non. Cela permet à la personne âgée, partie prenante et acteur du domicile, de rester « maître chez soi ».

Outre le fait d’être évolutive, l’intérêt d’une telle grille diagnostic est d’être gratuitement accessible au public, dès le second semestre 2010, sur le site de la CSC55. Il est prévu que des suggestions de modifications puissent être faites par les utilisateurs. Elles seront examinées par les professionnels et intégrées dans la grille.

Document gratuit et ouvert à tous, cette grille est un support utile pour le « repérage actif » mais aussi pour une première approche métiers.

Les suggestions peuvent porter sur une réorganisation simple de l’espace (les tapis, par exemple). Dès lors qu’il s’agit des petits travaux ou des travaux plus lourds, le relais est passé à des professionnels.

La grille comporte également une présentation simple des principaux interlocuteurs qui peuvent informer et conseiller la personne (CLIC, PACT, ANIL56, ADIL57, CCAS, CODERPA58), ainsi que des organismes intervenant dans le financement des travaux. Le relais est ainsi favorisé vers les professionnels et les réseaux qui peuvent faire la prescription effective et déclencher le dispositif des aides publiques.

Il est évident que, dans un second temps de prescription, des outils plus complets, plus spécialisés (notamment en ce qui concerne l’efficacité énergétique) peuvent être proposés, à l’usage des professionnels.

Proposition :

Diffuser largement la grille d’évaluation des risques au domicile auprès des familles, des élus, des artisans, des aides à domicile, des travailleurs sociaux pour constituer un socle commun de langage et de dialogue.

Cette première évaluation du domicile complète l’évaluation des besoins et des capacités de la personne. Rappelons à cet égard l’existence d’autres tests simples, pratiqués en milieu hospitalier pour les personnes âgées après une hospitalisation.

Différents centres de recherche sont déjà avancés dans le domaine de l’adaptation, dont :

- le CEP-CICAT (Bas-Rhin) orienté vers les questions d’accessibilité59,

- Autonomlab’ (Limousin) qui travaille en partenariat avec de grands industriels comme Legrand sur des projets de domotique,

- l’hôpital Charles-Foix (Vitry) qui met en relation des concepteurs de petits appareils du quotidien adaptés aux personnes en perte d’autonomie (exemple d’une petite table à jardiner pour maison de retraite),

- l’ASSAD60-Rennes, mandaté par le CSTB pour élaborer une méthodologie qui permet de déterminer quelles aides techniques ou humaines prescrire en fonction de la situation de la personne âgée et d’en évaluer leur coût et efficacité.

Selon le même principe de partage d’un référentiel commun entre les différents acteurs, professionnels et institutionnels, une grille de ce type permettra d’organiser la prescription et la sollicitation des aides publiques.

Dans ce contexte, il est intéressant de suivre le prolongement des travaux du projet GERHOME61, qui avaient nourri les échanges autour des opérations innovantes lors de l’audition du CSTB62 à l’occasion de la première mission.

Le CSTB propose la création d’un Centre Expert National Habitat et Logement qui regroupera les initiatives. Il aura pour mission de promouvoir l’innovation dans le domaine du bâti et de son extérieur immédiat, de son aménagement intérieur et de ses équipements (y compris domotiques) et, d’enclencher le lien vers l’industrialisation des produits et des procédés.

Outil gratuit de diagnostic grand public, de sensibilisation, de dialogue et de prévention, la grille d’évaluation des risques figure en annexe (cf. ANNEXE p. 97).

De la même manière la méthode du CSTB pour définir des référentiels à partir des observations et des prescriptions d’aménagements nées de l’application des innovations est une approche d’une autre nature mais très complémentaire.

La grille d’évaluation peut être considérée comme le premier diagnostic du risque, la méthode proposée par le CSTB est un diagnostic d’autonomie.

ANNEXE PROPOSITION 2 - p. 97 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-2)

ANSP - CSC - Grille diagnostic de repérage des risques d’accidents domestiques au domicile de la personne âgée

PROPOSITION N° 3 Organiser, avec la profession, la labellisation de l’intervention professionnelle des artisans pluridisciplinaires.

Le « maillage » territorial des PME63 et des TPE64 artisanales et leur proximité avec les habitants n’est plus à démontrer. Le lien de confiance et d’échange conforte leur rôle de repérage, de prescription et de réalisation.

TABLEAU Source : Baromètre de l’entretien-rénovation du bâtiment, MEEDDAT, ANAH, CAH, T2 2009.

Il s’agit de mettre en place grâce à un label, le cadre professionnel de leur intervention dans le champ de l’adaptation au maintien à domicile des personnes âgées. C’est également protéger les personnes âgées contre des démarchages pour installer des équipements sans aucune garantie d’efficacité.

Encourager les petites entreprises du bâtiment à suivre une formation professionnelle ciblée renforce le développement de leur savoir-faire pour aborder le marché de l’adaptation des domiciles au vieillissement de leurs occupants, y compris dans le domaine des économies d’énergie.

À titre indicatif, la part de l’entretien rénovation du logement représentait 58 % du chiffre d’affaires total des artisans et 23 % pour les PME65. Le marché de l’adaptation des domiciles est appelé à y occuper une place importante.

Ce sont des postes budgétaires conséquents qui méritent que les personnes âgées soient assurées d’un coût maîtrisé.

Les interventions s’effectuent le plus souvent en « milieu occupé », auprès de personnes fragilisées par l’âge et vulnérabilisées par les mini-handicaps qui y sont liés : diminution de la capacité auditive, visuelle, réduction de la mobilité…

Il s’agit d’allier savoir-faire et savoir-être : s’adapter au rythme de vie, expliquer les étapes du chantier, sécuriser la zone d’intervention (ranger, nettoyer) etc.

Engagée depuis 200366 sur la thématique du maintien à domicile des personnes à mobilité réduite, la CAPEB rappelle que les travaux d’aménagement du logement ne peuvent correspondre à l’application d’une solution standardisée. À charge donc pour les artisans de construire l’offre la plus adaptée aux besoins du client, à un coût acceptable.

Afin d’aider les artisans dans cette démarche, la CAPEB a notamment réalisé avec le concours de la Fondation Caisses d’Épargne pour la Solidarité, deux outils pédagogiques :

- le guide pratique du logement abordable,

- et le guide « Préparer son entreprise au marché de l’adaptation du logement ».

Après une concertation avec les professionnels, il est apparu que ce savoir-faire que possèdent les TPE et PME pourrait s’inscrire dans un label.

Ce label professionnel pluridisciplinaire serait porté par les organisations professionnelles nationales (CAPEB, FFB67) mais ouvert à tous les artisans ou petites entreprises sans condition d’adhésion.

Il serait accompagné d’une procédure d’évaluation et de renouvellement. La périodicité est à prévoir : 2 ou 3 ans en raison de l’évolution des techniques et de l’apport des échanges de bonnes pratiques.

Les professionnels consultés sur ce projet (FFB, CAPEB) mais aussi les réseaux consulaires, (APCM, ACFCI) s’associent à cette proposition. Il en va de même pour l’ensemble des partenaires potentiels, institutionnels ou privés, notamment financiers, qui ont relevé les avantages d’une identification des savoir-faire.

Pour les expériences territoriales déjà mises en place comme le label HANDIBAT par la CAPEB de l’Eure68, il serait intéressant de prévoir des équivalences avec ce nouveau dispositif. La marque « éco-artisan » lancée par la CAPEB, dont la gestion de la délivrance a été transférée à Qualibat, montre qu’une dynamique partenariale est déjà instituée.

La compétence pluridisciplinaire est un élément majeur du dispositif tant dans le diagnostic, que dans la prescription des travaux, leur mise en œuvre, les délais et les prix.

Si l’adaptation est mineure, elle peut néanmoins nécessiter plusieurs compétences (petites réparations de sol, ajustements de prises électriques, sonnette visuelle, adaptation de salle de bain). Pour les chantiers plus complexes (électricité, pièces humides, efficacité énergétique) qui requièrent concertation et coordination, on peut imaginer un artisan référent ou l’intervention d’une coopérative d’artisans. La CAPEB travaille actuellement à cette question.

Le CNISAM69, pôle national d’innovation porté par la Chambre Régionale de Métiers d’Artisanat du Limousin, propose des formations pluridisciplinaires.

Elles rassemblent simultanément les divers métiers pour permettre à chacun d’eux d’appréhender contraintes et points de vigilance des autres. Les supports de formation sont constitués d’un DVD et de fiches techniques réalisées par les groupes de travail qui comprennent également des ergothérapeutes.

En effet, les professionnels des établissements de santé (la FEHAP70 notamment, ou les ergothérapeutes) insistent sur l’indispensable professionnalisme de l’adaptation pour chacune des situations traitées.

La formation va s’étendre à d’autres métiers d’artisanat pour les familiariser aux besoins particuliers de l’environnement des personnes vieillissantes : les taxis pour participer à la mobilité, les métiers de bouche pour le portage de repas etc.

Pour tous les corps de métier, l’accent est mis sur les apports des professionnels de santé, les échanges de bonnes pratiques mais aussi sur les éléments de prix.

Les artisans formés seront ensuite répertoriés dans un annuaire national, valorisé auprès des acteurs institutionnels (MD PH71, CRAM 72, MSA, CHU, ANAH etc.) et ouvert au grand public. D’ailleurs le label pourra être considéré comme une condition par les financeurs privés ou institutionnels pour l’éligibilité de leur contribution.

Le CNISAM et la CRMA du Limousin se sont exprimés en faveur de la proposition de label pluridisciplinaire qui donnerait une visibilité grand public à l’action qu’ils ont déjà entreprise, reconnue comme pôle national d’innovation.

Un projet de coopérative d’artisans est proposé à Guéret dans la Creuse pour répondre à l’appel à projets du Conseil Général lancé dans le cadre du pôle d’excellence rurale « domotique et santé ».

Ce projet prévoit que les artisans soient formés pour installer et entretenir une domotique simple au domicile des personnes âgées.

Leur proximité (le maillage territorial) leur permet de s’engager à une maintenance au domicile 24 heures/24, 7 jours sur 7, pour un tarif préalablement arrêté.

Cette structuration de l’offre pour répondre aux besoins spécifiques des domiciles des personnes âgées est appelée à se développer au fur et à mesure de la croissance des besoins.

D’ailleurs, le Ministre de l’Espace Rural73 et de l’Aménagement du Territoire, indiquait en décembre 2009, comment, dans les territoires ruraux, les “grappes d’entreprises” (clusters) permettent de mutualiser actions et services en utilisant les pôles de compétitivité pour la recherche et le développement.

De ce point de vue, l’observation de l’Auvergne et du Limousin, les deux régions les plus « âgées » de France, montre comment répondre, par l’innovation, en valorisant le potentiel que représentent les personnes âgées. D’ailleurs, ces deux régions ont jusqu’en 2015 un solde migratoire positif même s’il s’agit de classes d’âge élevées.

En Limousin, seulement une personne sur 10, en Auvergne, une personne sur 8 vit en hébergement collectif.

Cela signifie que l’essentiel de la population âgée vit à domicile, dans les cantons très ruraux et éloignés où l’habitat intergénérationnel familial est encore présent.

L’enjeu du maintien à domicile adapté est crucial pour le confort et la sécurité des personnes mais aussi pour les équilibres démographiques entre urbain et rural.

Comme pour HANDIBAT, l’action menée par la CRCI d’Auvergne, celle du CNISAM ou encore les démarches concertées APCM, CAPEB, FFB, la force de l’efficacité du label tient au volontariat des participants pour s’intégrer dans une démarche qui va alterner formation, échanges de bonnes pratiques pour valoriser leur reproductibilité.

De nombreuses initiatives sont lancées. Les organiser, les coordonner dans un label sera un signe de structuration et de professionnalisation du marché.

Les interlocuteurs (caisse de retraites complémentaires, ANAH, établissements financiers etc.) ont qualifié l’initiative « d’approche déontologique pour les prix et professionnelle » ou encore « de professionnelle et éthique ».

La Fondation Leroy Merlin encourage la réalisation des solutions innovantes pour le traitement des situations individuelles inédites et coûteuses qui lui sont soumises. Elle est prête à renforcer un partenariat avec les artisans labellisés.

Le label qui sera nommé par la profession, n’a pas vocation, en l’état actuel des choses, à évoluer vers une certification.

La CAPEB, favorable à la mise en place d’un signe de reconnaissance, en a formulé le cadre applicable. La proposition reprend les préconisations de la profession.

Proposition :

1/ Créer une charte d’engagements de l’intervention des professionnels, artisans ou non dont les axes forts portent sur :

- le suivi d’une formation spécifique organisée par un organisme de compétence nationale reconnue74

- une offre de services, des conseils et une solution adaptée, personnalisée, dans les règles de l’art75 qui soient compatible avec les assurances professionnelles,

- la proposition de services complémentaires : accompagnement dans l’appropriation des modes d’emploi76 suivi et contrôle qualité,

- l’engagement sur des prix et des délais maîtrisés,

2/ Ces pré-requis permettent d’accéder au label délivré par un organisme tiers évaluateur qui, en outre, validera les équivalences avec les signes de reconnaissance professionnels comparables tels qu’HANDIBAT.

ANNEXES PROPOSITION 3 - p. 116 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-3)

Contribution CAPEB - Reconnaissance professionnelle Contribution APCM

CNISAM - Lettre de monsieur le Président du CNISAM CNISAM - Présentations des actions du CNISAM

PROPOSITION N° 4Garantir la fluidité, la rapidité et l’efficacité du circuit des aides publiques en créant un lien avec les prestataires labellisés

Les doléances croisent les besoins : les temps d’intervention des artisans sont trop longs et le cumul de temps des intermédiaires de la décision publique l’est aussi. Ces observations ont été exprimées par les élus, les bénéficiaires, les services des collectivités territoriales.

Les aides publiques cumulées (État, Collectivités locales et territoriales) constituent un effort conséquent dont l’efficacité est atténuée par le délai des décisions.

Entre la saisine du guichet unique, la transmission du dossier pour traitement, les visites à domicile, la notification des aides, la réalisation des travaux et leur paiement, un délai de douze mois est le plus souvent mis en avant.

Un dossier d’aide à l’amélioration de l’habitat d’une personne retraitée, c’est fréquemment :

- 4 financeurs : ANAH, caisse de retraite principale, caisse de retraite complémentaire, collectivité,

- et entre 12 et 15 mois de délais administratifs divers.

D’ailleurs, plusieurs élus, comme le Président de la Commission logement de l’ADF77, appellent à la mise en place de procédures pour des situations d’urgence, comme elles sont instituées en Moselle en cas de grande précarité sociale ou d’urgence médicale. La même demande a été formulée en Savoie. Dans ce département où le délai pour trouver un hébergement collectif abordable est bien supérieur à un an, l’adaptation du logement et la prise en compte plus fine des situations sont des enjeux forts.

Certains départements comme le Bas-Rhin ont élaboré une procédure de traitement très intégrée qui engage les acteurs dans des délais, avec une évaluation régulière.

Pour inciter les artisans à donner la priorité aux chantiers d’adaptation, il convient de leur garantir un paiement dans des délais raisonnables.

L’avance sur subvention par le financeur public, une collectivité, un tiers mandaté ou des proches est la seule possibilité pour les publics modestes qui ne disposent pas de la trésorerie nécessaire pour la prendre à leur charge.

Depuis le décret du 4 septembre 2009, l’ANAH a la possibilité d’accorder une avance en faveur des propriétaires occupants sous conditions de ressources78 et des syndicats de copropriétés en difficultés79.

La mesure, considérée comme bonne par les professionnels, est trop « nouvelle » pour tirer des conclusions sur son efficacité.

En tout état de cause, elle ne gomme pas la nécessité de l’apport personnel du bénéficiaire et les mêmes professionnels, prescripteurs et intervenants, sont inquiets de cette possible impasse financière.

La proposition n° 8 suggère des solutions au travers de microcrédits adaptés à l’âge et aux ressources.

L’attractivité du marché pour les entreprises dépend aussi des délais de notification des aides.

Une réflexion autour de la fluidité des procédures et de l’assouplissement des règles de l’ANAH notamment, est indispensable pour créer une relation de confiance avec les entreprises et répondre aux besoins des personnes âgées dans des temps acceptables.

Le label professionnel proposé précédemment pourrait être un déclencheur du raccourcissement des délais de paiement.

L’avance sur subvention a été organisée à l’initiative de plusieurs départements dont le Var, le Bas-Rhin et l’Eure.

Depuis 2002, le Conseil Général du Var a mis en place un dispositif parallèle au plan d’aide de droit commun lié à l’APA.

Il est sollicité pour des montants compris entre 500 e et 4 000 e de travaux. L’engagement est un paiement sous 3 mois.

Le demandeur donne un mandat de gestion financière au PACT qui paie les entreprises. Le système est cependant financièrement lourd en trésorerie pour le PACT qui emprunte, pour avancer, 200 000 e par an. La réduction de la contribution du Conseil Général en 2009 a conduit le PACT à créer un partenariat avec une SACICAP80-PROCIVIS à hauteur de 100 000 e.

En Gironde, le PACT a signé une convention d’avance avec la SACICAP-PROCIVIS LES PRÉVOYANTS à Bordeaux.

Dans le Bas-Rhin, qui a une proportion de personnes âgées (18 %) plutôt moins importante que la moyenne française, le Conseil Général a choisi d’anticiper pour prévenir la situation démographique à venir, préserver l’équilibre des territoires entre la Communauté Urbaine de Strasbourg et le reste du département, et pour prendre en compte la préoccupation sociale de l’habitat des personnes âgées à faibles revenus.

Les propriétaires occupants représentent une part conséquente des bénéficiaires du minimum vieillesse.

La création concertée, depuis 2002, d’un système très intégré qui fonctionne bien, organise la liaison entre les parties prenantes qui s’engagent sur des délais.

Le particulier, ou un relais, introduit sa demande auprès de la MDPH, qui mandate le CEP-CICAT81 pour réaliser une visite technique à domicile dans les 4 semaines.

Pour assurer un paiement rapide des artisans, le Conseil Général a signé une convention avec PROCIVIS Alsace afin que celui-ci verse au CEP-CICAT l’avance des subventions82 qui lui-même paiera les entreprises après contrôle des travaux.

Le délai de 112 jours entre la demande posée auprès de la MDPH et la saisine du CEP­CICAT reste à réduire.

L’approche de l’adaptation des travaux a été conçue pour être souple et rapide.

Même avec une forte proportion de propriétaires, la demande locative senior explose. Or, le manque d’adaptation constituait un frein que le département est en train de lever. L’intervention se fait selon des modalités diverses avec les bailleurs sociaux et les bailleurs privés. Les propriétaires occupants, sous plafonds de ressources, bénéficient du même régime et des mêmes montants que les locataires.

Les représentants du Conseil Général du Bas-Rhin souhaitent que l’ANAH puisse simplifier le paiement des artisans par un paiement direct et ainsi, réduire considérablement le délai à moins d’un an.

Les aménagements des interventions visent toutes à gommer les contradictions du paiement des travaux qui se fait au bénéficiaire sur facture acquittée alors même que la personne âgée attend la subvention pour effectuer réellement le paiement.

La CAPEB de l’Eure, initiateur du label artisan HANDIBAT, a également participé à la mise en place d’un fonds de tampon Caisses d’Épargne pour assurer le paiement rapide des artisans.

Enfin, le champ des interventions de l’ANAH est très large et toutes ne sont pas significativement utilisées, comme par exemple l’intervention pour adapter les parties communes des copropriétés pourtant tellement nécessaire.

À cet égard, la proposition n° 9 renforcera l’efficacité de l’aide aux copropriétés en liant l’intervention de l’ANAH à la mise en place, par les copropriétés qui en bénéficient, d’un plan et d’un fonds prévisionnels de travaux. Cette mesure encouragerait les démarches de planification

des dépenses de travaux sur le long terme et l’étalement des contributions, favorables aux copropriétaires les plus modestes.

Resserrer les interventions dans des champs prioritaires, capitaliser le bénéfice des 500 millions d’euros pour les propriétaires occupants les plus modestes afin de combattre la précarité énergétique en profondeur, assouplir les modalités et les délais de paiement, donnera à l’intervention des aides publiques une lisibilité forte.

Le label professionnel des artisans pourrait être notamment un déclencheur du raccourcissement des délais de paiement. Cette mesure encouragerait des entreprises motivées et compétentes à intervenir sur ce marché, et/ou permettre de déployer des solutions innovantes mais reconnues.

Cette proposition a pour objectif de resserrer le champ des interventions, d’offrir lisibilité et délais compatibles avec les situations que ces règlements ont vocation à traiter, notamment en nombre et en urgence.

Proposition :

- resserrer les interventions de l’ANAH sur des champs prioritaires

- mettre en place des procédures d’urgence

- s’engager sur des délais de paiement maîtrisés pour les prestataires labellisés

- lier l’intervention de l’ANAH dans les copropriétés à la mise en place d’un plan et d’un fonds prévisionnels de travaux.

ANNEXES PROPOSITION 4 - p. 122 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-4)

Courrier Conseil Général du Bas-Rhin

Contribution - Conseil Général du Bas-Rhin

PROPOSITION N° 5 Transférer le crédit d’impôt ouvert aux personnes âgées à leurs descendants ou collatéraux qui financent les travaux de « maintien à domicile »

Le panorama statistique balayé à grands traits de la France de 2010, c’est 65 millions d’habitants, dont la proportion des moins de 20 ans (25 %) diminue et celle des plus de 60 ans (23 %) augmente. Dans cette dernière catégorie, les plus de 75 ans ont progressé de 45 % en 20 ans et il en va de même pour les plus de 80 ans. En outre, la moitié d’entre eux vit seule et 90 % à leur domicile.

Ce bref constat se complète par l’observation de la disparité des territoires au regard tant de la pyramide des âges que du niveau de ressources des habitants.

Personne ne s’avisera à comparer les deux extrêmes que sont l’Ile-de-France et le Limousin : dans les zones rurales, le poids des personnes âgées est plus fort et les niveaux de revenus y sont faibles.

La structure de la population du Limousin, pour des raisons historiques et démographiques, anticipe de plus de 10 ans le vieillissement de la population tel qu’il se présentera en France et en Europe. C’est la raison pour laquelle, avec l’Auvergne, ces deux territoires doivent faire l’objet d’une attention particulière.

Cependant, une analyse comparable pourrait être menée dans d’autres départements ruraux où la proportion de personnes âgées est supérieure aux 9,3 % de la moyenne nationale, où le revenu médian est faible et où les revenus de redistribution tiennent une place importante.

Quitter son logement y est un événement peu fréquent. L’adaptation nécessaire du logement dans les campagnes et les petits bourgs où la grande majorité des constructions est antérieure à 1950, se heurte pourtant aux possibilités financières des occupants, même propriétaires.

Selon une étude de la DREES83, au 1er janvier 2008, presque 600 000 personnes, soit 4,5 % des 65 ans et plus, ont perçu l’allocation supplémentaire au « minimum vieillesse »84 . Les bénéficiaires âgés de 76,4 ans en moyenne, sont principalement des femmes et des personnes seules. Fin 2006, 10,8 % des allocataires (64 482 personnes) étaient affiliés à la MSA exploitants et 4,1 % (24 358) à la MSA salariés85.

Le sujet de la solvabilisation du coût de l’adaptation du logement fait l’objet de plusieurs propositions du rapport : appel aux financements publics, développement du microcrédit, recours à la mobilisation de l’actif résidentiel des propriétaires occupants âgés…

Celui de la fluidité des aides met en lumière la difficulté à réagir vite aux situations les plus difficiles comme traiter un retour d’hospitalisation, après un accident domestique ou un accident de santé, dans un logement non adapté et lorsque la solution d’hébergement spécialisé à prix abordable est impossible dans des délais raisonnables. Cet exemple concerne la majorité des cas et les élus ruraux, plus particulièrement, ont maintes illustrations de ces situations.

Pour le Rapporteur du Budget Logement au Sénat86, ces caractéristiques fortes des zones rurales représentent des difficultés majeures pour les habitants âgés.

La prolongation du séjour en milieu hospitalier coûte cher en deniers publics tout comme la sollicitation des concours d’aide à la personne pour se substituer au manque de solutions techniques d’adaptation87

La Loi de finances n° 2005-1 719 du 30 décembre 2005 prévoit un crédit d’impôt de 25 % pour des travaux favorisant l’autonomie des personnes âgées ou handicapées.

Le crédit d’impôt peut bénéficier soit à la personne concernée, soit à une personne valide équipant son habitation principale pour la rendre accessible à un ascendant ou un descendant. Dans le cadre de la loi de finances 2010, cette mesure est prolongée jusqu’au 31 décembre 2010.

La proposition du présent rapport reprend l’esprit de cette mesure.

Elle vise à l’étendre aux descendants ou collatéraux qui financent les travaux dans le logement, pour permettre le maintien à domicile de la personne âgée.

Les travaux réalisés peuvent être éligibles aux aides de l’ANAH, qu’il s’agisse d’aménagements simples ou d’une adaptation renforcée par des travaux de précarité énergétique.

Dans ce cas, il faut prévoir la substitution du bénéficiaire de l’aide, puisque les travaux seront financés en intégralité, et par avance, par les descendants ou collatéraux.

Le crédit d’impôt portera sur la dépense effective.

En outre, l’avance de trésorerie par les proches permet d’engager rapidement les travaux et de régler les artisans avant le paiement des subventions, sans attendre la période de 18 mois entre la dépense engagée et le crédit d’impôt dont pourront bénéficier les descendants ou collatéraux.

Les effets attendus de la mesure de crédit d’impôt proposée s’inscrivent dans la logique de comparaison coûts/bénéfices pour la puissance publique.

L’évaluation du coût public d’une telle mesure peut s’appuyer sur les données de la DREES et du projet de loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2009.

Le surcoût pour les comptes publics d’une admission en maison de retraite est de 1 800 e/an (hors coût des soins).

À défaut d’adapter le logement, les projections prévoient 80 000 personnes dans 10 ans et 170 000 de plus dans 20 ans, qui devraient rejoindre un lieu collectif.

Dans l’hypothèse d’un coût moyen de 8 000 e, dès lors que le maintien à domicile est prolongé au-delà de 4 ans, l’opération est « blanche » pour l’État.

Au-delà du coût lié au changement irrémédiable de domicile, le coût des soins consécutifs aux chutes des personnes âgées dans un domicile inadapté est considérable.

C’est précisément sur la base de ce constat que la Grande-Bretagne a mis en place une stratégie nationale d’adaptation préventive du logement au grand âge.

Si rien n’est entrepris, elle évalue à :

151 % l’augmentation du nombre de places nécessaires en maison de retraite ou hôpital à horizon 2051,

325 % l’augmentation des dépenses de soins de longue durée à horizon 2041,

220 000 le nombre d’admissions supplémentaires au service des urgences à la suite d’une chute à horizon 2025.

Quand on sait que le coût lié aux chutes des personnes âgées représente 726 millions de Livres Sterling par an pour le NHS88, adapter les domiciles devient un enjeu majeur.

En termes humains, les bénéfices sont également forts :

possibilité de demeurer à domicile plus longtemps,

renforcement de l’autonomie,

maintien du lien social dans un environnement connu…

Le bénéfice individuel et collectif de l’adaptation du logement est ainsi avéré en termes de deniers publics sur le court comme le long terme.

Il en va de même pour des travaux plus conséquents. Le raisonnement peut se poursuivre et se compléter si les travaux sont réalisés sans intervention d’une aide publique.

Le coût de cette mesure est circonscrit par l’encadrement du montant maximum de travaux et du plafond de ressources de la personne âgée qui en bénéficie.

Cette proposition s’intègre dans les propositions précédentes : repérage actif, grille d’évaluation du risque à domicile, intervention par des artisans labellisés, soutien par une politique de recentrage des aides de l’ANAH89, fluidité de ses interventions ainsi que de celles des autres intervenants.

Ce dispositif encouragerait une solidarité directe, non seulement des enfants, mais de la famille proche et à dépense publique moindre que le placement de la personne concernée en hébergement à défaut de travaux réalisés.

Proposition :

Les travaux d’adaptation du logement réalisés au domicile d’une personne âgée, propriétaire, locataire ou occupante à titre gratuit, dont :

- les plafonds de ressources sont équivalents aux plafonds deressources «prioritaires » de l’ANAH90,

- le logement adapté est la résidence principale,

- le logement a plus de 10 ans,

- la réalisation permet le maintien à domicile en sécurité,

- les travaux sont réalisés par un professionnel, artisan labellisé,

- les travaux sont financés par les descendants ou collatéraux des personnes âgées pour lesquelles les droits sont ouverts,

ouvrent droit à un crédit d’impôt de 25 % dans la limite d’un plafond de 10 000 €.Le crédit d’impôt est ouvert par la loi à la personne âgée ; il est à étendre aux descendants ou collatéraux qui financent ces travaux d’adaptation.

Lorsque la situation de la personne, l’état de son logement et ses revenus lui permettent de prétendre aux subventions publiques (ANAH, MSA, aides des collectivités locales, etc.), des mesures particulières doivent être prises :

- La subrogation des « financeurs familiaux » dans les droits de la personne âgée doit être explicitement prévue dans les règlements d’intervention des financeurs institutionnels, dans la mesure où les membres de la famille qui financent les travaux, font l’avance de trésorerie de la totalité de la somme et assument le coût résiduel.

- Un contrôle doit être prévu pour s’assurer que le logement adapté est bien consacré, dans le temps, au domicile de la personne âgée, bénéficiaire initiale de la proposition.

Le principe de cette disposition entrerait en discussion lors de l’examen de la disposition de la loi de finances sur le crédit d’impôt « accessibilité ».

Les plafonds de ressources et la description des travaux sont à déterminer par décret. Ils peuvent reprendre ceux de l’ANAH91.

ANNEXES PROPOSITION 5 - p.127 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-5)

ANAH - Plafonds de ressources

Le Crédit d’impôt - Pour les travaux de mise en accessibilité des logements

PROPOSITION N° 6 Aménager le prêt viager hypothécaire.

Mobiliser les actifs résidentiels des plus de 65 ans pour financer l’adaptation du logement, l’hébergement en cas de perte d’autonomie ou encore un complément de revenus est un concept qui suscite l’intérêt.

Dans notre pays, même si 75 % des plus de 65 ans sont propriétaires de leur logement, être propriétaire n’est pas forcément synonyme de richesse (« house rich, cash poor »). Dégager des liquidités en gageant le logement semblait une solution appropriée, avec un encadrement strict qui protège l’emprunteur.

Créés dans les années 1970, développés durant les 30 dernières années aux États-Unis et en Grande Bretagne, les financements hypothécaires ont fait une entrée relativement tardive en France.

Le cadre législatif et réglementaire a été créé en 2006 sur la base d’un rapport conséquent de 200492. Les experts du sujet, Bernard Vorms, Claude Taffin, Bernard Coloos, en assurent un suivi et une veille régulière.

Il faut ajouter le travail très documenté d’Anne Gotman et Louis Assier-Andrieu93, « Réversion du logement humain, chronique du prêt hypothécaire inversé », recherche réalisée en 2009 pour le PU CA94.

Qu’est-ce que le Prêt Viager Hypothécaire : PVH ?

L’encadrement du prêt viager hypothécaire est contenu dans trois textes de référence95 de 2006.

Il s’agit d’un prêt dont :

- le gage en garantie est l’immeuble, propriété de l’emprunteur,

- le montant est fonction de l’âge du bénéficiaire (à titre indicatif, à 65 ans l’emprunteur homme peut obtenir 16 % de la valeur du bien et une femme 12 %, à 85 ans 50 % et à 95 ans 66 ),

- le montant varie selon la valeur du bien (quotité),

- le remboursement n’est pas exigé pendant la vie de l’emprunteur,

- le remboursement ne pèse pas sur la succession puisque le gage est limité à la valeur du bien, quelle que soit la durée du prêt,

- le montant est accordé sans condition d’âge ni questionnaire de santé.

Ce prêt ne peut être affecté qu’à la vie privée, toute affectation pour les besoins d’une activité professionnelle serait nulle.

En résumé il s’agit d’un prêt remboursable in fine (capital et intérêts), au moment du décès, dont le montant de la dette est plafonné à la valeur du logement au moment du remboursement. Le capital est débloqué en une seule fois. Le déblocage fractionné est envisagé dans un avenir proche.

Ceci signifie que :

- l’emprunteur demeure, à l’inverse du crédirentier d’un viager, propriétaire de son logement,

- il en assure l’entretien et les taxes,

- si l’emprunteur part dans une structure spécialisée, il peut bénéficier d’un revenu supplémentaire pour financer l’hébergement, en louant le bien (en accord avec le prêteur pour éviter la location à « vil prix »),

- il peut rembourser le prêt par anticipation, ou ses héritiers peuvent choisir de rembourser le prêt à son terme : la dette est limitée à la valeur du bien estimée au jour de l’ouverture de la succession,

- si, au décès de l’emprunteur, le produit de la vente par le prêteur est supérieur aux sommes dues, la différence revient aux héritiers.

En France, seul le Crédit Foncier, depuis 2007, distribue ce prêt qui peut répondre aux besoins des personnes très âgées, non assurables pour accéder à un prêt classique ou qui ne disposent pas de revenus suffisants pour rembourser un prêt.

Il s’agit d’une vente réfléchie. Le Crédit Foncier organise quatre rendez-vous avec le client (qui ne peut être démarché), deux avec le notaire.

Malgré cet encadrement sécurisé, et un marché jugé prometteur, le nombre n’est pas au rendez-­vous.

Quels sont les éléments d’analyse du Crédit Foncier97 ?

De juin 2007 à fin janvier 2010, le Crédit Foncier (CF) a reçu 7 169 demandes et accordé 4 329 prêts pour 352 Me98. Sur le nombre d’emprunteurs, 111 sont décédés en 2010. Seuls 15 dossiers potentiellement contentieux sont à l’étude.

L’étude de marché menée en 2009 montre que sur 5,2 millions de ménages de plus de 60 ans propriétaires, un million est potentiellement concerné.

La baisse du nombre de PVH en 2009 est liée à la baisse de la valeur des biens concernés de l’ordre de 20 %, les clients ne donnant pas suite à leur intention et attendant la reprise.

La répartition géographique se situe essentiellement en Ile-de-France, PACA, Aquitaine, Rhône Alpes, Languedoc et les zones littorales.

L’âge moyen des emprunteurs est de 76 ans et 50 % sont des femmes. À 75 ans, la proportion des emprunteurs est de 6 femmes pour un homme alors que les statistiques démographiques donnent une proportion de 2 femmes pour 1 homme. Statistiquement, elles se remarient peu alors que les hommes se remarient dix fois plus.

Si l’emprunteur est marié au moment du PVH, les deux époux ayant plus de 65 ans, le PVH devient exigible à la disparition du dernier des époux.

En revanche si le mariage est postérieur au prêt, c’est le droit qui s’applique : le prêt est exigible à la disparition de l’emprunteur, l’époux survivant bénéficiant d’un maintien dans les lieux pendant un an.

Les premiers prêts ont été consentis à des propriétaires urbains dont la valeur du bien atteignait un million d’euros, pour un prêt moyen de 300 000 e.

Mais en 2009, en France, et partout en Europe, la baisse des revenus de la clientèle conjuguée à celle de la valeur des biens99 ont fait apparaître une clientèle dont le PVH consenti était de l’ordre de 75 000 e pour une valeur du bien de 200 000 e.

Aujourd’hui, la quotité moyenne prêtée est de 25 %, pour un montant moyen de 76 000 e pour un bien d’une valeur moyenne de 300 000 e. Le montant minimum du PVH est de 20 000 e. Parce que le PVH est assimilé, à tort, à un financement immobilier alors qu’il s’agit d’un financement de trésorerie non affecté, le taux de 8,95 % est considéré comme trop élevé et de fait, il constitue un frein important.

De nombreux clients n’ont pas d’enfant, notamment des femmes.

Pour ces dernières, comme l’évoquait Françoise Vilain100, membre de l’Observatoire de la parité entre les femmes et les hommes, leur situation délicate tient à des périodes d’activité courtes et un revenu limité à la pension de réversion de leur mari lorsqu’elles sont veuves. Le Crédit Foncier et les notaires confirment qu’il s’agit bien d’une partie de leur clientèle propriétaire mais fragilisée.

Les besoins exprimés peuvent être un complément de revenus. Mais le prêt est destiné surtout à financer l’adaptation du logement pour le maintien du domicile, la mise aux normes, pour lesquels le client n’a pas la trésorerie disponible et dont l’âge ne lui permet pas d’accéder au circuit classique de crédit.

Désaffection ou nouvelles perspectives d’appréciation ?

La transmission de la propriété est une donnée culturelle fortement ancrée dans nos esprits.

C’est d’ailleurs l’une des raisons pour laquelle les élus (plutôt ruraux) résistent avec leurs électeurs à la récupération de l’APA sur la succession.

Si le PVH n’est pas construit pour permettre la transmission aux héritiers, il ne l’interdit pas.

Le prêt est exigible à la disparition de l’emprunteur et des modalités de remboursement anticipées sont prévues. Les héritiers conservent la possibilité de rembourser le prêt.

Mais, de fait, recourir à un emprunt et renoncer à transmettre la propriété aux héritiers constitue, pour les personnes âgées du début du XXIe siècle, une double barrière qui s’apparente à des freins culturels générationnels forts. Ceci explique que le coût élevé des frais de dossier et le taux du prêt ne suffisent pas à justifier, seuls, ce désintérêt.

Le Conseil Supérieur du Notariat note une différence importante de perception entre le PVH, qui constitue un prêt donc une dette, et le viager qui est d’une part, un produit plus ancien donc mieux connu et d’autre part, considéré clairement comme une vente.

On peut cependant penser que ces freins culturels générationnels évolueront dans l’esprit des classes d’âge à venir pour lesquelles la transmission du patrimoine sera moins « sacralisée », et à mesure que les besoins de financements augmenteront.

Le recours à ce produit est plus souvent contraint que choisi comme complément de revenus de confort. Le PVH finance le montant des travaux nécessaires dans le logement pour faire face à une dépense imprévue et parfois sur les conseils des enfants qui n’ont pas les moyens de participer aux dépenses des parents, notamment dans le cas d’un départ en hébergement.

Comme le rappelait l’un des trois experts du PVH, le financement « lourd » à trouver est concentré sur les dernières années de la vie.

L’allongement du temps de la vie en bonne santé fait que, lorsque les situations de concours financiers des enfants à leurs parents se présentent, ils sont fréquemment eux-mêmes à la retraite avec des revenus plus faibles.

Le PVH, par le versement d’un capital, permet alors de financer les besoins spécifiques de l’âge des parents, en renonçant à l’héritage mais sans amputer leur niveau de vie.

La question qui se pose n’est pas à propos du produit lui-même, mais à quel besoin il répond.

Marché de « niche », le PVH s’adresse plutôt à des biens urbains et/ou d’une valeur de l’ordre de 300 000 e (voire 200 000 e) pour des propriétaires âgés de 75 ans ou plus. Comme le montrent les éléments d’analyse du Crédit Foncier, il est clair que le PVH n’est pas adapté aux biens les plus modestes.

Les personnes âgées de plus de 60 ans détiennent 34 % du patrimoine des Français101.

Le logement représente la plus grande partie de leur patrimoine102 : presque 70 % des plus de 60 ans sont propriétaires de leur logement mais la valeur des biens s’étale sur une échelle de prix large.

La dégradation des revenus des actifs sera plus sensible dès les années 2020, qui correspondent au deuxième pic démographique du vieillissement de la population. L’évolution du PVH pourra être observée en miroir de ces éléments, notamment celui de la progression de la dépendance.

Pour que la quotité prêtée soit intéressante, l’âge du propriétaire doit, lui aussi, être suffisamment élevé.

Si ces conditions expliquent que le PVH ne permette pas d’assurer un complément de revenus sur toute la période de la retraite1 03, le produit paraît en revanche plus ciblé pour les dernières années de vie quand se pose la question de la dépendance.

L’adaptation, maillon indispensable du maintien à domicile, n’est pas suffisante pour répondre au traitement de la grande dépendance qui nécessite, dans la plupart des cas, un hébergement plus coûteux que le domicile lui-même. L’âge d’entrée dans des structures spécialisées ne cesse de reculer pour s’établir entre 80 et 85 ans104. L’effort financier le plus important est concentré sur les dernières années de la vie.

L’analyse de la mobilisation de l’actif résidentiel sous la forme d’un capital pour traiter la situation particulière de la dépendance peut être illustrée par le rapport Gisserot.

Hélène Gisserot105, en 2007, estimait à 1 % le rythme de croissance annuel du nombre des personnes de grand âge dépendantes en France à l’horizon 2040, avec des pics, entre 2005 et 2020, puis entre 2030 et 2040, conformément à l’évolution démographique. À l’horizon 2040 le scénario retient un nombre de 1,3 million de personnes dépendantes. L’étude 2010 de la DREES estime à 277 000 les plus de 80 ans très dépendants.

Ces éléments laissent prévoir que la classe d’âge entre 60 et 80 ans, propriétaire de son logement, sera amenée à faire appel aux ressources familiales et patrimoniales pour financer la dépendance, en raison :

du coût élevé des structures d’hébergement,

de la faible part redistributive consacrée à son financement (puisque les 19 milliards d’euros consacrés à la dépendance en 2008, ont été financés à 60 % par l’assurance-maladie, 20 % par les collectivités et 15 % par la CNSA106),

- et de la dégradation à venir des revenus des classes d’âge concernées.

Les approches assurantielles sont alors privilégiées.

D’ailleurs, Anne Gotman regrette que le PVH apparaisse comme une alternative à la solidarité nationale, comme si le fait d’avoir eu la « fortune » de pouvoir acheter un logement destinait les propriétaires à alléger les dépenses de la collectivité en prenant en charge les coûts de leur vieillesse.

Les chiffres évoqués dans la première partie de cette proposition montrent cependant que cette substitution n’est pas aussi tranchée, même si le financement de la dépendance est encore largement pris en charge par l’assurance-maladie, donc adossé aux revenus du travail. La réflexion menée en 2010 par le Gouvernement aboutira à une architecture de financement du risque plus ouverte.

Le marché français de l’assurance privée de la dépendance est l’un des plus importants et un certain nombre de produits sont déjà proposés : une cotisation de 30 e par mois à partir de 58 ans permet une rente de 500 e par mois10 7. Son développement est évidemment à prévoir.

L’autre piste est liée au patrimoine des familles, qui, s’il est très présent comme le montrent les données statistiques, n’est pas liquide d’une part, et d’autre part le lien entre “propriétaire et riche” est désormais largement relativisé.

Le Prêt Viager Hypothécaire semblait être l’une des solutions pour répondre à cet ensemble de problèmes.

La désaffection d’aujourd’hui est appelée à évoluer même si le PVH demeure un produit dont le développement est lié aux solutions adaptées que les acteurs sauront proposer.

Les propositions d’aménagements

Elles sont de deux ordres :

- une réforme structurelle pour abaisser le coût, présentée dans ce paragraphe mais dont l’application serait prématurée,

- des aménagements directement liés au fonctionnement du produit dans son statut réglementaire actuel, qui seront présentés dans le respect de l’information et de la protection du consommateur qu’est l’emprunteur.

Aménagement structurel

Les acteurs et les experts s’accordent à dire que son coût ne constitue pas le seul frein au développement, mais entre taux d’intérêt élevé et quotité faible, il y participe.

L’absence de concurrence de l’offre aussi est un facteur de non-développement puisqu’un seul opérateur financier propose ce produit, le Crédit Foncier.

« Comment améliorer la performance ? », s’interrogeaient Bernard Vorms et Claude Taffin début 2008.

Ils proposent que l’établissement prêteur garde la charge de la part du risque liée à l’analyse de la situation de l’emprunteur : âge, situation familiale, et valeur du bien au jour de la signature du contrat.

À la collectivité, disent-ils, de prendre en charge la part systémique du risque immobilier108. Le prix de cette part du risque global pèse sur le coût du PVH et donc sur la quotité prêtée.

En France, l’État n’intervient pas. L’emprunteur conserve la propriété du bien (avec les contraintes du gage) jusqu’à son décès et peut donc demeurer dans son logement s’il s’agit de sa résidence.

Aux États-Unis, la Federal Housing Administration assure la totalité du risque de dépassement. Elle prend le relais de la banque lorsque la valeur du bien devient inférieure à la valeur du prêt, ce qui garantit le maintien de la personne âgée dans le logement. Ainsi, l’intervention du gouvernement fédéral américain permet d’augmenter la quotité prêtée de 20 %.

Pour permettre cette intervention de l’État français, garant de la valeur du bien, les auteurs proposent un fonds de garantie, sur le modèle du FGAS109 qui apportait sa garantie au PAS110, en cas de perte lors de la revente du bien acquis.

Cette demande de garantie par l’État d’une partie du risque immobilier a été une demande d’aménagement structurel présentée par le Crédit Foncier.

Cette modification profonde de la configuration du produit pourra être envisagée dans un contexte plus stabilisé du PVH, à un horizon de cinq ans de fonctionnement, par exemple.

Au niveau européen, à la demande des compagnies d’assurances, notamment anglo-saxonnes, qui envisagent ce produit comme un moyen de financer les coûts liés à la dépendance, la possible définition d’un cadre communautaire s’était posée. C’est une préoccupation européenne et le marché est conséquent.

En 2007, la Direction Générale Marché intérieur de la Commission européenne a commandé une étude111 sur le développement des produits hypothécaires (equity release) dans l’Union Européenne.

Les conclusions ont été remises en 2009. Elles montrent que le développement des « equity release » est faible dans un grand nombre de pays européens, particulièrement malmenés par la crise en Irlande, en Espagne et au Royaume-Uni.

Le manque de confiance dans les produits financiers et la chute du marché immobilier ont ralenti leur diffusion. En outre, les appréciations sur les risques n’ont pas été de nature à inciter la Commission européenne à intervenir.

Aménagement fonctionnel

Proposition :

La possibilité d’un versement fractionné sous forme de rente hors fiscalité.

Le PVH est versé sous forme de capital en une seule fois. Le Crédit Foncier propose que le versement puisse intervenir sous forme de rente viagère et cette facilité proposée à l’emprunteur devra être défiscalisée.

Proposition :

Des règles de publicité plus lisibles : la communication sur la base du taux initial, complété par des mentions explicites sur les frais de garantie hypothécaire et de frais de dossier.

Le taux effectif global (TEG) doit figurer dans les documents de présentation du PVH.

Le calcul du TEG est basé sur la durée du prêt. Or, par construction, dans le PVH le terme du prêt n’est pas connu.

En conséquence, pour une information exhaustive du client, 6 taux de TEG sont calculés (prenant en compte plusieurs hypothèses de valeur du bien, d’espérance de vie, etc.) et lui sont présentés. Les arguments du Crédit Foncier pour que cette information soit plus explicite et plus accessible au client méritent d’être retenus.

Dans les entretiens avec les clients, le notaire et le banquier prennent le temps d’expliquer les différentes possibilités, mais dans les documents de présentation, ces informations sont peu lisibles et peuvent même donner lieu à des informations contradictoires. Par exemple, si la personne dépasse son espérance de vie, le TEG sera inférieur au taux initial.

La modification s’applique à l’article L 314-4 du Code de la Consommation.

Proposition :

Permettre, dans le contrat, la faculté de substitution d’un tiers au prêteur en cas de recours au pacte commissoire.

Le pacte commissoire est une disposition du contrat initial, constitutive du gage, qui permet au créancier (le prêteur) de devenir propriétaire du gage (le bien) en cas de défaut de l’exécution de l’obligation garantie (le remboursement du prêt).

En l’occurrence, au décès de l’emprunteur, le montant du prêt est exigible. Il est compensé par la vente du bien mais les héritiers gardent la possibilité de le rembourser.

Le Crédit Foncier a déclaré que la sinistralité était faible : depuis 2007, 15 dossiers à l’étude contentieuse avec des héritiers.

Dans le cas de l’exécution judiciaire du pacte commissoire, le Crédit Foncier demande d’ouvrir la possibilité de prévoir au contrat la substitution d’un tiers qui serait une filiale du Crédit Foncier.

Cette possibilité ne déséquilibre pas le contrat, ni pour le prêteur, ni pour l’emprunteur ou ses héritiers.

Le Prêt Viager Hypothécaire, pour un produit de seulement deux ans d’existence a rencontré un marché de 4 300 clients, nonobstant la crise de 2008 qui a déstabilisé le marché immobilier. C’est au-delà des prévisions qui avaient été faites au moment de son lancement.

C’est dans les cinq ans à venir que son développement devra être observé, lorsque les réformes de la couverture du risque de la dépendance, celle des systèmes des retraites seront en vigueur, et lorsque le marché immobilier sera stabilisé.

L’évaluation globale sera alors souhaitable. C’est à ce terme que la réforme en profondeur pourra être envisagée, notamment celle éventuelle de la garantie de l’État s’il entend faire de ce produit un élément structurant de sa politique.

ANNEXES PROPOSITION 6 - p. 129 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-6)

Evolution du taux de propriétaire par âge

Répartition du Prêt Viager Hypothécaire par département - Crédit Foncier

Les revenus et le patrimoine des ménages - INSEE

PROPOSITION N° 7 Organiser le contrat de viager HLM

L’habitat des centres villes est au cœur de préoccupations croisées : lutter contre l’étalement urbain, densifier l’habitat des centres, en revitaliser les commerces, résoudre le problème récurrent des logements vacants, répondre à la demande croissante des personnes âgées et à l’impérieuse nécessité d’adapter leur logement pour leur permettre d’y rester en sécurité.

Le gouvernement et les collectivités locales ont inscrit la reconquête des logements vacants des centres villes dans leurs priorités. Si l’enjeu est évident pour les zones tendues, il est tout aussi important pour les agglomérations de taille moyenne des zones plus rurales.

Organiser la possibilité pour les organismes HLM d’acquérir des logements en viager occupés ou vacants fait partie des solutions à explorer pour laquelle l’USH112 est partenaire.

Déjà en 2004, le rapport113 du Conseil Général des Ponts et Chaussées114 estimait que “l’achat en viager de logements par un organisme HLM mérite d’être exploré”.

Les éléments de l’analyse développée tiennent évidemment compte du vieillissement de la population, du nombre des plus de 60 ans parmi les propriétaires, de la fragilité économique d’une partie d’entre eux qui ne leur permet pas d’entretenir leur bien, de l’équiper, de l’adapter à leur âge mais aussi, du regain d’intérêt des personnes qui vieillissent à vendre leur bien en viager comme l’indique le Conseil Supérieur du Notariat.

Qu’est-ce que le viager ?

Issu du droit romain, le viager est un contrat régi par les articles 1968 et suivants du Code Civil et fait appel à un vocabulaire particulier115.

La vente en viager est un contrat de vente, fondé sur l’aléa, dont l’originalité tient à la relation entre le vendeur et l’acheteur et aux modalités de paiement du bien.

Le bien est vendu par le propriétaire (crédirentier) en contrepartie d’une “rente viagère” due par l’acheteur (débirentier).

La rente due, considérée comme une “dette alimentaire” à la charge du débirentier, représente une obligation prioritaire sur toutes les autres dettes de natures différentes.

La rente viagère est constituée sur « la tête » de la personne propriétaire. Dans le cas d’un logement familial, le consentement des deux époux est nécessaire.

Au moment de la vente, le bien est évalué (y compris les travaux à réaliser). Cette évaluation peut être effectuée par le système national Notexpert de la profession des notaires ou par un expert immobilier professionnel.

Les quotités des montants versés sont différentes selon que le bien est occupé (« viager occupé ») ou vide (« viager libre ») mais le procédé est le même : une rente est versée par le débirentier au crédirentier.

Le « prix du viager » peut être décomposé en deux parties :

un versement (non obligatoire) d’un capital, appelé « bouquet » : l’accord sur le montant et le versement sont opérés à la conclusion du contrat. Il peut aller jusqu’à 25 % de la valeur estimée du bien,

la rente viagère, l’essence même du viager : indexée sur l’indice du coût de la vie, elle est versée tout au long de la vie du crédirentier. La somme, négociée entre les parties, est convertie en rente viagère selon la table de calcul des rentes viagères applicables au 1er janvier 2007 (base INSEE) qui prend en compte une espérance de vie jusqu’à 106 ans, même si les tables de calcul vont jusqu’à 120 ans.

Le contexte

sur 16 millions de propriétaires occupants en France, presque 4 millions ont 70 ans ou plus. Parmi eux, 800 000 figurent dans les deux déciles de revenus les plus faibles.

Selon les observations du Conseil supérieur du Notariat :

- l’âge moyen à partir duquel les notaires sont sollicités par les vendeurs en viager est 70 ans.

- la demande est forte et le marché peu organisé. Le nombre actuel de 7 000 viagers par an peut être aisément dépassé. Les notaires du Midi de la France recueillent une demande importante avec une réponse d’acheteurs quasi inexistante.

- le marché est atone pour plusieurs raisons :

• le crédirentier veut s’assurer d’un débirentier solvable dans le temps,

• le débirentier observe l’allongement du temps de la vie. Le viager, qui était considéré comme un produit d’épargne immobilière, est désormais concurrencé par les produits immobiliers défiscalisés.

Les acteurs publics y trouvent des avantages d’aménagement, de maintien à domicile,... et pour les centres villes, une possibilité de traiter une partie des logements vacants.

D’ailleurs, un partenariat local entre l’opérateur HLM, l’État déconcentré et les collectivités locales pourrait être organisé autour du repérage des vacants116, notamment en centre-ville, sur la base, par exemple, de la taxe fiscale, lorsqu’elle est en vigueur, croisée avec l’âge des propriétaires.

L’USH a marqué d’emblée son intérêt pour cette possibilité aussi bien viager libre que viager occupé.

Du point de vue des vendeurs :

L’image des organismes HLM est positive, ont expliqué les notaires. Ils sont connus pour :

- respecter le maintien dans les lieux des personnes âgées,

- être implantés dans le territoire,

- être fiables, solvables (condition essentielle pour le vendeur) et même garantis (collectivités locales, etc.),

- leurs compétences techniques professionnelles, y compris pour les travaux d’adaptation nécessaires,

- assumer les contraintes de la gestion du bien,

- permettre l’exonération de la fiscalité sur les plus values immobilières lorsqu’un bien leur est vendu (disposition applicable jusqu’à fin 2011).

En outre, l’organisme HLM exonère de la relation interpersonnelle vendeur-acheteur et confère la garantie “institutionnelle” au contrat.

Les organismes HLM consultés ont relevé la difficulté de gestion d’un patrimoine diffus. Mais ceux qui ont déjà mis en place une organisation dédiée à une gestion de ce type, voient un intérêt à l’amplifier.

D’une manière générale, les organismes HLM ont exprimé qu’il entrait dans leur mission d’agir autour du logement des personnes âgées et de celles qui vieillissent. Ils sont prêts à être partenaires de cette forme de diversification patrimoniale. Les élus ont, eux aussi, soutenu cette proposition.

En résumé, pour le vendeur qui avance en âge et qui veut s’assurer d’un complément de ressources tout en restant dans son logement qui sera adapté par des professionnels, de surcroît solvables, le viager HLM est une opportunité intéressante.

Si, dans cette lecture, le viager HLM propose une éthique nouvelle à ce contrat par la garantie qu’il apporte, la négociation des prix consentis devra tenir compte des contraintes techniques et financières de l’opération.

Les difficultés et les pistes de réflexion

autour du viager,

Les obstacles les plus importants portent sur les modalités de financement de l’acquisition d’un bien dont le terme définitif du transfert de propriété et du paiement global du prix n’est que partiellement connu.

Le montant du bouquet et des travaux l’est au moment du contrat mais par hypothèse, celui de la rente n’est qu’estimé.

La CDC, en 2004, dans le rapport précité du Conseil Général des Ponts, déclarait qu’il était difficile d’envisager ce type de financement sur fonds d’épargne, sauf à prévoir un différé d’amortissement de 15 ans, l’intervention d’un assureur et la garantie de l’ensemble par une collectivité locale.

Cette solution, au demeurant coûteuse en ingénierie, avec un différé trop court et le recours uniquement à la collectivité locale, paraissait trop complexe pour être exploitée.

Il avait été aussi envisagé de recourir au viager assurantiel comme le permet le Code des Assurances. Dans cette hypothèse, un cadre réglementaire (USH/Assurance/État) et conventionnel (profession/vendeur) doit être construit.

Le contrat initial de vente en viager réunirait simultanément le vendeur, l’organisme HLM et la compagnie d’assurance.

La compagnie d’assurance achète le bien en viager et s’engage à verser la rente. Au même acte, l’organisme HLM s’engage à racheter le bien à la compagnie d’assurances au décès du vendeur, à un prix fixé.

Dans ce cadre, deux questions se posent :

- la garantie du paiement de la rente au crédirentier : l’hypothèque n’est pas envisageable mais la garantie d’une collectivité locale peut être consentie par l’intermédiaire de l’organisme HLM,

- quel financeur et à quelles conditions consentir un prêt à l’organisme HLM qui s’engage au moment du contrat à racheter à un terme non connu et, pour lequel prêt, la garantie de la collectivité locale serait à nouveau sollicitée.

Autour de la « vente-location »,

La vente location, ou « lease-back », a été très rapidement abordée dans le rapport de 2004117 sur la mobilisation des actifs résidentiels des personnes âgées.

Le propriétaire d’un logement le vend à un acheteur qui, en retour, le loue à vie au vendeur. Elle appelle plusieurs observations qui constituent des obstacles importants à une application par des organismes HLM.

Cette opération est soumise deux fois aux droits de mutation :

- d’abord lors de la vente du bien,

- puis lors de la conclusion du bail à vie.

La base de la taxe est la valeur de 10 ans de loyer.

En outre, les conditions de plafonds de ressources et d’attribution du logement au locataire solliciteraient les mêmes aménagements que pour le viager HLM puisque, de la même manière que pour le viager occupé, le locataire est, par hypothèse, « pré désigné ».

Les dispositions à adapter pour rendre ce dispositif applicable au cadre HLM, sont nombreuses et n’ont pas permis de l’approfondir dans ce rapport.

Autour du démembrement de propriété

Les locataires à la retraite du parc HLM ont un taux d’effort pour le logement plus élevé (20 %) que les propriétaires occupants qui ont soldé leurs prêts (12 %).

Ainsi, pour ceux, locataires dans des zones tendues, dont le loyer est élevé, dont les ressources permettent une épargne lorsqu’ils sont en activité et qui veulent anticiper la baisse de leurs revenus au moment de la retraite et rester dans le même logement, une réflexion a été abordée lors d’une audition : le démembrement de propriété.

L’organisme HLM proposerait à son locataire, entre 50 et 55 ans, d’acheter l’usufruit de son logement. L’organisme deviendrait nu-propriétaire jusqu’à l’extinction de l’usufruit, qui serait au décès du dernier du couple occupant le domicile.

À partir de 51 ans, les tables du Code Général des Impôts118 évaluent l’usufruit à 50 % de la valeur du bien. Si le contrat interdisant au locataire-usufruitier de louer le bien, alors qu’il s’agit d’une prérogative légale, on peut imaginer que l’usufruitier bénéficie d’une valeur d’achat de l’usufruit, diminuée et négociée autour de 35 ou 40 %. Mais cette modification est d’ordre fiscal.

Néanmoins, cette possibilité va au-delà de la seule négociation contractuelle car elle doit être accompagnée d’une dérogation fiscale.

En cas de recours à l’emprunt par le locataire, la durée devrait coïncider avec l’âge de fin d’activité et le montant de la mensualité, être équivalente à la valeur du loyer puisqu’elle s’y substitue.

Dans l’hypothèse du choix de cette éventualité à 50 ans et un prêt de 15 ans, à 65 ans l’usufruitier n’a plus de charges liées au loyer ou à l’emprunt.

Cette piste pourrait s’apparenter à une forme d’épargne retraite affectée aux dépenses de logement futures. Dans ce cas le dispositif devrait être sécurisé (mutualisé) pour les locataires appelés à changer de logement.

Cette suggestion n’est pas suffisamment étudiée et aboutie pour faire l’objet d’une proposition mais pourra être reprise.

La solution proposée

elle serait mixte : prêt, assurance, garantie, mutualisation, conventionnement du logement.

Un prêt (possiblement sur fonds d’épargne) serait consenti à l’organisme HLM au moment du contrat.

Il couvrirait l’ensemble de la dépense avec les concours des autres financements (subventions et fonds propres) et les garanties habituelles (collectivité locale).

Le montant de ce prêt serait partagé en trois parties :

- le paiement du bouquet au crédirentier pour environ 10 %,

- le financement des travaux pour 20 à 25 %,

- les 70 ou 65 % restants seraient mis sur une assurance-vie. En contrepartie, l’assureur verserait la rente au crédirentier.

Le logement pourrait être conventionné, qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé. Dans le cas d’un contrat de viager occupé, le crédirentier devient locataire, verse un loyer119 à l’organisme HLM et peut, le cas échéant, bénéficier des aides au logement. L’organisme HLM assure l’entretien du bien.

Il convient alors de sécuriser le cadre en exonérant l’organisme HLM de :

- l’attribution par la commission puisque le locataire est pré désigné,

- l’application des plafonds de ressources pour l’entrée dans les lieux120.

La garantie du paiement de la rente au crédirentier pourrait être assurée par la CGLLS121 dans le cadre de la mutualisation des risques professionnels. La négociation porterait sur le montant de cette garantie.

En effet, c’est bien l’organisme HLM qui est tenu par l’obligation du paiement de la rente au crédirentier. Le versement par la compagnie d’assurances de la rente, pour important qu’il soit, demeure la contrepartie de la somme déposée par l’organisme HLM en assurance-vie auprès de la compagnie d’assurances.

Des aménagements réglementaires sont nécessaires pour :

- recourir au prêt sur fonds d’épargne,

- mobiliser la partie non engagée sur une assurance-vie (produit sécurisé non spéculatif), dans le cadre d’un contrat négocié avec un assureur pour l’ensemble des organismes HLM,

- adapter les conditions de garantie de la CGLLS.

Des aménagements conventionnels et contractuels pourraient être contenus dans un contrat type de la profession, avec des mentions portant sur :

- l’âge minimum du crédirentier (70 ans : les tables de rentes viagères allant jusqu’à 106 ans, la durée de versement de la rente estimée est inférieure à la durée des financements HLM),

- le conventionnement du logement acquis en viager,

- la possibilité pour l’organisme HLM de louer le logement dans l’hypothèse où le crédirentier est amené à le quitter (départ en hébergement spécialisé par exemple),

- le paiement d’un loyer par le crédirentier dans le cas d’un viager occupé pour éviter une clause de revalorisation de la rente en cas de départ du logement. Cette possibilité garantit au locataire le complément de ressources nécessaire dans le cas d’un hébergement puisque le loyer n’est plus dû,

- la définition d’un contrat type avec une compagnie d’assurances,

- les termes d’une convention avec les collectivités locales pour organiser le contact avec les propriétaires âgés de logements vacants de centre ville122 (accès à Filocom123 ou au rôle d’imposition des taxes sur les locaux vacants par exemple),

- l’engagement de réserver prioritairement ces logements aux personnes âgées,

- l’ouverture à la mobilité dans le parc HLM des crédirentiers qui entrent dans les plafonds de ressources (et avec une dérogation préfectorale justifiée par l’intérêt de la personne pour ceux qui sont au-delà des plafonds mais qui s’acquitteraient d’un surloyer),

- les aménagements de conditions de ressources et d’attribution pour les crédirentiers qui occupent leur logement puisque le locataire est « pré désigné » par le contrat de viager occupé.

Dans le cas du viager libre, l’intérêt de l’offre nouvelle de logement est évident.

La question peut se poser pour les viagers occupés qui demeurent une cible importante pour cette proposition.

Sans alourdir le propos de redites statistiques, force est de constater que la situation des revenus des personnes âgées ou vieillissantes se dégrade et que le coût public des conséquences des risques liés à un logement inadapté à l’âge est beaucoup plus conséquent que celui de l’adaptation d’un logement.

À la question du nombre de ventes viager HLM envisagées, la réponse est impossible.

Le concours des notaires est essentiel et les interlocuteurs du Conseil Supérieur du Notariat ont argumenté l’intérêt de l’ouverture de cette possibilité réglementaire adaptée.

La montée en puissance sera liée aux engagements des différents partenaires, à la confiance qui s’instaurera dans le nouveau dispositif patrimonial.

L’évaluation des équilibres des fonds publics (APL124, produit fiscal de la rente), de l’utilité sociale (maintien des personnes âgées dans un domicile adapté et entretenu) et des réponses territoriales à la nécessité d’une offre nouvelle de logements (traitement des logements ou immeubles vacants des centres ville), à échéance de trois ans de mise en place du dispositif, est à prévoir.

Proposition :

La mise en place d’un cadre réglementaire, professionnel et contractuel pour permettre à un organisme HLM l’achat en viager :

- fixer les conditions du prêt destiné à financer l’ensemble de la dépense,

- permettre aux organismes HLM de bénéficier des garanties habituelles de prêt, - conventionner le logement du crédirentier, que le viager soit libre ou occupé, - permettre le placement du solde du prêt sur un contrat type d’assurance-vie,

- négocier le contrat type d’assurance-vie, destiné à la profession, avec la compagnie d’assurances retenue,

- permettre la garantie du paiement de la rente au crédirentier par la CGLLS, dans le cadre d’un contrat négocié pour l’ensemble des organismes HLM.

L’aspiration à « bien vieillir chez soi » rejoint les préoccupations et les débats autour des revenus des seniors.

Il est une autre préoccupation, évoquée par Françoise Vilain : celle de la situation des femmes âgées. En 2008, alors que presque 20 % des femmes des vingt-sept pays de l’UE avaient plus de 65 ans, en 2030, elles seront 25 %. Dans toutes les catégories, les femmes (22 %) sont plus touchées par la pauvreté que les hommes (16 %).

Sans revenir sur la discontinuité de l’emploi féminin et la disparité des revenus, la fragilité économique des femmes même propriétaires est une observation partagée par le Conseil Supérieur des Notaires. Le viager HLM serait une solution protectrice.

ANNEXES PROPOSITION 7 - p. 134 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-7)

Les tables de mortalité

Lettre Union Sociale pour l’Habitat - Viager HLM Durée de la vacance dans le parc privé

PROPOSITION N° 8 Développer et diffuser le microcrédit-adaptation du domicile des personnes âgées.

Le microcrédit est sans doute l’une des innovations qui a fait le plus parler d’elle dans la lutte contre la pauvreté, notamment des femmes, lorsqu’il y a 30 ans, Mohamed Yunus consentait ses premiers prêts aux femmes du Bengladesh. Depuis, il est connu comme un instrument de soutien entrepreneurial.

Dans le contexte qui nous intéresse, le microcrédit correspond à des « petits crédits » qui permettent aux personnes âgées modestes de financer le coût résiduel des travaux d’adaptation de leur logement après les aides publiques.

En effet si les dispositifs publics sont un concours important, aucun d’entre eux ne finance l’intégralité de la dépense.

Le microcrédit casse les barrières d’accès au crédit traditionnel que constituent l’âge et la pauvreté. Au-delà de 70 ans125, l’offre bancaire de crédit est pratiquement inexistante, malgré l’allongement du temps de vie en autonomie126, et rien que le questionnaire de santé, qui demeure obligatoire pour assurer le prêt, le rend impossible127.

Le microcrédit-adaptation, pour quel public ?

Le profil du public cible a été esquissé par PROCIVIS au travers de l’examen des situations traitées, auquel il faut ajouter les observations d’autres opérateurs comme l’ANAH, la Caisse de retraite Pro-BTP, les PACT locaux, et celles des élus.

L’enquête de la DREES-INSEE en 2008 indique que 60 % des plus de 80 ans (1,5 million de personnes) sont « relativement autonomes » malgré des difficultés d’audition, de vue, ou de motricité générale que l’association Old’Up128 qualifie de poly-mini-handicaps. Pour elle, le maintien au domicile adapté à la progression de l’âge est la solution.

Les personnes âgées concernées ont majoritairement plus de 65 ans et plus des deux tiers sont retraitées.

Leurs revenus sont en moyenne inférieurs à 10 000 e par an pour une personne seule. Non seulement le recours à l’emprunt décroît avec l’âge, mais l’âge ne permet plus l’accès au crédit. Les situations les plus critiques sont celles des personnes isolées (notamment des femmes) en zone rurale, hors de toute solidarité familiale, avec une faible capacité à se déplacer et pour lesquelles l’accès au financement bancaire traditionnel est presque inexistant.

Ces personnes sont très largement propriétaires, occupant de biens souvent en indivision, ce qui contribue à expliquer la dégradation du bâti, et leur angoisse est de devoir déménager si elles font appel à une aide de quelque nature que ce soit.

L’environnement global est connu : comment repérer les situations difficiles, comment évaluer le risque potentiel du domicile, comment fluidifier les aides publiques conséquentes qui existent. Ces sujets ont été abordés.

Mais comment trouver les derniers milliers d’euros pour que le financement de l’ensemble soit possible alors que les bénéficiaires ont des ressources juste au-dessus des minimas sociaux129 ? C’est l’enjeu de cette proposition.

Les opérations facilitées ou rendues possibles par le microcrédit

Le microcrédit-adaptation envisagé permettrait de financer le coût résiduel des travaux d’adaptation du logement restant à la charge de la personne âgée.

Il pourrait soutenir également la capacité contributive des copropriétaires âgés confrontés à des dépenses importantes pour l’adaptation des parties communes.

Au-delà de ces travaux d’amélioration-adaptation, les remises aux normes (électricité), les travaux liés au chauffage et à l’isolation même sommaire, les sorties d’insalubrité pour remédier à la précarité énergétique tiennent une place particulière.

D’une part, l’énergie est un poste sensible dans le budget domestique. D’autre part, ces travaux remédient à des sources d’inconfort grave.

Enfin, leurs financements ont été largement traités par le rapport de la mission présidée par Philippe Pelletier130. Les éléments n’en seront donc pas repris sauf pour signaler tel complément possible.

En effet, une zone de recoupement est déjà possiblement identifiée : 55 % des personnes en précarité énergétique ont plus de 60 ans et 25 % des plus de 75 ans sont touchés.

SCHEMA

L’esprit de cette proposition de microcrédit-adaptation est donc celui d’un produit transversal pour répondre au plus près des besoins des personnes.

Il est utilisable pour toutes les situations qui entrent dans le champ de l’amélioration de l’habitat des personnes vieillissantes qui n’ont pas accès au crédit.

Quelle est l’évaluation du montant ?

Ceux qui contribuent à titre principal ou complémentaire, institutionnels, acteurs privés, ont déterminé les montants moyens de leurs concours :

- l’ANAH a observé qu’un quart de ses bénéficiaires propriétaires occupants, d’une moyenne d’âge de 63 ans, faisait appel à l’emprunt pour un montant de 5 000 e,

- le prêt Adaptation et Amélioration de l’Habitat de la MSA est de 4 500 e à 1,5 %,

- le montant moyen des prêts sans intérêt de PROCIVIS est de 8 000 e,

- celui de PRO-BTP (caisse de retraite complémentaire du BTP) est de 4 200 e à 1 %,

- celui de la Banque Postale associée à la Fondation Abbé Pierre en PACA est au maximum de 6 000 e au taux de 4 % dont la moitié est garantie par le Fonds de Cohésion Sociale131.

Les conditions souhaitables du microcrédit-adaptation

Les informations recueillies auprès des acteurs nous enseignent que :

- le produit doit être simple pour éviter des coûts trop élevés d’ingénierie132 et de distribution,

- les montants varient entre 1 500 et 8 000 e, voire 10 000 e en cas de travaux conséquents comme ceux nécessaires pour lutter contre la précarité énergétique,

- le taux d’intérêt est inférieur au taux immobilier de 4 %, prêt hors garantie (hypothèque) et hors assurance.

L’efficacité du microcrédit-adaptation

Le fait de proposer un produit sans assurance, hors questionnaire de santé et sans garantie, permet de vaincre le premier obstacle : la réticence des personnes âgées elles-mêmes.

Hostiles au recours au crédit, quels que soient leurs revenus133, la plupart d’entre elles préfère renoncer au prêt que de donner une garantie134.

Le microcrédit permet non seulement de « boucler » le financement mais aussi, d’apporter un savoir-faire d’établissements financiers135. Il permet aussi de financer l’avance en trésorerie du paiement des travaux avant le versement des subventions.

Le paiement des entreprises dans des délais « raisonnables » permet de gommer leur attentisme à l’égard de ces chantiers aux paiements décalés de plusieurs mois, réalisés chez des personnes à revenus trop faibles pour assurer leurs financements.

Il facilite aussi l’intervention à domicile de professionnels labellisés : compétences techniques appropriées et échanges d’expériences seront des gages de maîtrise des coûts et même d’économies possibles.

La diffusion

Hors du champ du financement public, les acteurs du champ privé se mobilisent.

Les enjeux quantitatifs appelés à se développer, le croisement des initiatives privées et des engagements publics permettent des effets de levier.

• Les caisses de retraite complémentaire

L’effort consenti par les caisses de retraite complémentaire en termes de sensibilisation, d’information, puis leurs interventions financières peuvent être harmonisés pour une meilleure lisibilité de leur action et une évaluation consolidée des montants (PRO-BTP prête jusqu’à 10 000 e pour une durée entre 2 et 10 ans, hors assurance ; Réunica, dans le secteur des services, opère avec des produits similaires).

• Les CAF

Elles proposent un prêt d’amélioration de l’habitat (PAH) de 1 067 e, au taux de 1 %, sans condition d’âge ni de ressources, mais dont le montant est inchangé depuis 1974.

Proposition :

Porter le PAH CAF à un montant de 5 000 €, sans intérêt, pendant une durée de 5 ans, pour les plus de 65 ans dont les ressources sont équivalentes aux plafonds ANAH.

Cette proposition est complémentaire à celle formulée dans le rapport Pelletier pour la lutte contre la précarité énergétique.

• PROCIVIS

Depuis le 16 avril 2007, le réseau des SACICAP PROCIVIS s’est engagé, par convention avec l’État, à financer 200 à 300 millions d’euros des Missions Sociales pour la période 2008-2013.

En 2 ans, le réseau SACICAP PROCIVIS a investi 20 millions d’euros qui ont permis d’engager 100 millions d’euros de travaux : un coefficient multiplicateur de 5 pour 1 !

Ces financements représentent, en moyenne consolidée au niveau national, 44 % du coût des travaux. Le prêt peut être complété par une avance de trésorerie (2 ans) pour financer les travaux avant versement des subventions.

Les prêts des SACICAP bénéficient majoritairement à des propriétaires occupants âgés, en milieu rural, dont l’habitation principale constitue le seul bien et dont les ressources sont très faibles.

Ils sont sans intérêt, d’une durée inférieure à 10 ans, sans garantie, modulables et remboursables par anticipation sans pénalité.

Les SACICAP PROCIVIS agissent aussi comme partenaires très présents dans les conventions territoriales (PI G136, MOUS137, OPAH 138).

Établissements financiers, acteurs de terrain dotés de compétences internes locales, ils sont reconnus des partenaires traditionnels, les PACT, Habitat et Développement, la Fondation Abbé Pierre…

Ces prêts sont, dans la majeure partie des cas, complémentaires des financeurs publics comme le montre le détail annexé des financements inférieurs à 10 000 e de la SACICAP PROCIVIS les Prévoyants139 à Bordeaux.

L’observation faite par l’ensemble des interlocuteurs de ces financements de microcrédit montre un risque maîtrisé même en l’absence de garantie.

PROCIVIS les Prévoyants à Bordeaux140 indique que le montant des mensualités de remboursement, calibré en fonction des aides au logement perçues par la famille, permet un taux d’impayé quasi nul. Les ressources des bénéficiaires de ces prêts inférieurs à 10 000 e consentis par les Prévoyants sont constituées à 40 % de transferts sociaux.

GRAPHIQUE : Origine des ressources des bénéficiaires des prêts de moins de 10 000 e

Source : PROCIVIS Les Prévoyants

Pendant 2 ans, une enveloppe, dont le montant pourrait représenter par exemple 30 % du montant des Missions Sociales du réseau PROCIVIS, pourrait être affectée au financement de l’adaptation des domiciles des personnes âgées.

L’appel à la mutualisation du réseau soutiendrait les interventions dans les territoires où la demande est plus forte.

Cette approche ciblée des prêts Missions Sociales pour l’adaptation de l’habitat au vieillissement de ses occupants permet d’évaluer plus précisément l’effet prévention de ces financements.

La consolidation des informations déjà mise en place par le réseau est le support qui conviendrait à une expertise d’efficacité à l’issue de ces 2 ans.

Proposition :

Mise en place par PROCIVIS d’une incitation auprès des SACICAP territoriales pour flécher, pendant 2 ans, une part négociée des financements Missions Sociales vers le microcréditadaptation du domicile des personnes âgées en organisant la mutualisation des initiatives locales par la tête du réseau national.

La SACICAP PROCIVIS Les Prévoyants étudie une expérimentation de ce type en Aquitaine et Charente pour 2010-2012.

• La Banque Postale

Établissement de crédit de proximité, la Banque Postale joue un rôle majeur dans la lutte contre l’exclusion bancaire.

Elle participe depuis 2007 au développement du microcrédit social en France et a établi un partenariat en 2009 avec la Fondation Abbé Pierre en région PACA.

Le prêt proposé aux familles présentées par la Fondation, est garanti à 50 % par le Fonds de Cohésion Sociale. Par dérogation son montant est porté à 6 000 e.

22 prêts ont été accordés et financés.

La Banque Postale a répondu positivement à l’invitation d’une réflexion sur le microcrédit adaptation (6 000 e, durée 36 mois, taux maximum de 4 %, sans assurance).

La condition mise par la Banque Postale pour diffuser ce produit France entière, réside dans la nécessité d’un accompagnement de la personne âgée par un professionnel, identifié comme partenaire par la Banque, à l’image des liens tissés avec la Fondation Abbé Pierre.

Il s’agit de répondre aux freins des personnes âgées à contracter un crédit, au contrôle de l’efficacité des travaux et à leur suivi.

La recherche des professionnels avertis pour réaliser les travaux est également une condition exprimée par la Banque Postale.

Elle complète son propos en disant : « dans ce cadre, une labellisation ou un référencement des professionnels contribuerait à établir des relations de confiance avec les acteurs ».

• Le Crédit Mutuel

Partenaire réactif et constructif, banque grand public, d’expérience rurale et coopérative, ayant établi des liens de proximité, le Crédit Mutuel propose de développer et diffuser un produit microcrédit-adaptation pour les plus de 65 ans.

Le projet de produit proposé est un prêt d’un montant maximum de 10 000 e sur une durée de 36 mois, d’un taux comparable à ceux proposés dans les agences aux ménages de tous âges, sans obligation d’assurances.

Proposition :

Soutien au développement par les circuits bancaires traditionnels du microcrédit­adaptation pour les personnes âgées.

Ces produits distribués à l’initiative des partenaires privés, sans concours de financements ou de garanties publics, ne constituent pas une activité de marché lucrative.

Cependant, ils inscrivent les établissements financiers et les banques qui s’y engagent, avec l’État et les collectivités, dans le partage d’une ambition d’intérêt général en proposant des solutions hors du cadre traditionnel de leurs interventions.

L’accès au microcrédit des personnes âgées sans limite d’âge, hors assurance et à un taux maîtrisé est une coopération solidaire.

Le microcrédit-adaptation, maillon manquant de la chaîne du financement public, offre le moyen de pouvoir choisir de répondre à la question « adapter ou déménager ? ».

Pour terminer, l’accès au crédit bancaire des plus âgés, modestes ou moins modestes, est un signe fort qui s’affirme en même temps que commence à s’engager le débat autour des discriminations liées à l’âge141.

ANNEXES PROPOSITION 8 - p. 138 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-8)

Procivis les Prévoyants - Ressources et financements complémentaires des prêts inférieurs à 10 000 € financés par les Missions Sociales

Contribution Banque Postale - Microcrédit

Contribution Crédit Mutuel - Microcrédit

PROPOSITION N° 9 Assouplir et adapter les règles de décisions des copropriétés pour l’adaptation des parties communes au vieillissement des occupants et à leur sécurité.Les copropriétés : l’enjeu majeur de l’adaptation

L’adaptation de l’habitat existant, majoritairement dans les copropriétés des centres urbains, représente un enjeu de masse, comme l’a montré le premier rapport du 7 octobre 2009.

Presque 70 % des personnes âgées résident en zone urbaine.

L’ANAH, en 2009, recense 6,25 millions de logements en copropriété, résidences principales, pour la moitié, de copropriétaires occupants, l’autre moitié de locataires :

- un quart de ces immeubles a moins de 10 logements,

- et 70 %, moins de 30.

TABLEAU

France métropolitaine • Source : Filocom 2007, MEEDDAT, d’après DGI.

L’ensemble est concentré, pour les deux tiers, dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants.

L’occupation de ces copropriétés est partagée entre locataires, plutôt jeunes et propriétaires, plus âgés. Par exemple, en Ile-de-France qui concentre 30 % des copropriétés, 40 % des copropriétaires ont plus de 60 ans.

Le président d’un Club Clients d’un réseau de gestionnaires indépendants (400 000 lots gérés) nous a indiqué que sur 250 000 lots, la moitié appartenait à des propriétaires de plus de 60 ans.

Pour permettre la mobilité des personnes âgées au-delà de leur domicile, condition essentielle du maintien du lien social et de l’autonomie, l’adaptation envisagée concerne les trois espaces ; privé (le logement), collectif (les parties communes) et public.

Concernant l’adaptation de l’espace public, les besoins de déplacements liés au vieillissement de la population ont fait l’objet d’un rapport récent publié par le GART. La possibilité de se déplacer librement en sécurité, que la personne soit valide ou moins valide, à un coût acceptable y est abordée.

Des observations chiffrées d’accidentologie des personnes âgées dans l’espace public urbain ont été publiées aussi par le CERTU142.

L’adaptation des parties communes, nécessaire à la sécurité et au maintien à leur domicile des personnes âgées, propriétaires ou locataires, en centre-ville, voire en centres anciens, représente, quant à elle, le défi contributif que les copropriétés ont à relever.

Le régime juridique des copropriétés est défini par la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit d’organiser la gestion collective d’un bien réparti entre tous : les parties communes.

L’interdépendance des copropriétaires entraîne des conséquences sur la copropriété elle-même et sur la situation de chaque copropriétaire.

L’espace de décision appartient ainsi aux copropriétaires dont les attentes, les statuts (occupants ou bailleurs) et les capacités (notamment financières) sont différents.

Les professionnels, la FNAIM et l’UNIS, rencontrés lors des auditions, constatent l’augmentation du nombre de copropriétaires vieillissants, dont certains sont particulièrement actifs au sein des conseils syndicaux, puisque la moyenne d’âge y est de 60-70 ans.

En tant que « facilitateurs de la vie en collectivité », négociateurs de compromis entre des personnes d’âges et d’horizons très différents, les syndics ont un rôle utile d’information. En outre, ils peuvent mettre en forme des propositions de solutions techniques, juridiques et humaines qui permettent le maintien des résidents âgés dans leur domicile en garantissant leur confort de vie.

Les copropriétaires eux-mêmes sont demandeurs, comme l’a exprimé le président du club de copropriétaires.

Les principaux obstacles à l’adaptation spontanément identifiés par les professionnels et les copropriétaires concernent les règles de majorité actuelles pour les travaux d’adaptation des parties communes et le financement.

Assouplir les règles de majorité aux Assemblées Générales

La loi de 1965, qui régit les copropriétés, prévoit des règles de décision majoritaires en Assemblée Générale selon les travaux à entreprendre.

Les Assemblées Générales statuent selon trois niveaux de majorités : simple, absolue ou double majorité.

Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire dépend de sa quote-part des parties communes, définie en millièmes de copropriété.

Sans entrer dans le détail, les trois articles de la loi de 1965 visés sont les articles 24, 25 et 26.

La majorité simple de l’article 24 correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’A.G. (hors abstentionnistes) qui ont voté.

D’une manière générale, elle s’applique pour toutes les décisions de gestion courante et suffit dès lors que la loi n’exige pas une autre majorité.

Depuis la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003143, cette majorité simple de l’article 24 s’applique aussi pour :

- décider de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels,

- autoriser certains copropriétaires à effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.

La majorité absolue de l’article 25 correspond à la majorité absolue de toutes les voix des copropriétaires, présents ou non à l’Assemblée Générale.

Dans le cas particulier de ce propos, elle vise :

- la réalisation de travaux obligatoires en application de dispositions législatives (exemple : mise en sécurité des ascenseurs),

- l’autorisation donnée à des copropriétaires de réaliser, à leurs frais, des travaux sur certaines parties communes,

- l’autorisation permanente donnée aux forces de police de rentrer dans les parties communes,

- la réalisation de travaux de régulation thermique et d’économie d’énergie,

- les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (article 25 n).

La majorité double de l’article 26 correspond à une décision prise avec, à la fois, les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.

Un exemple chiffré : pour une copropriété de 50 membres qui représentent 900 voix, la majorité de l’article 26 requiert un vote positif d’au moins 26 copropriétaires qui représentent au moins 601 voix.

Les dispositions de cet article qui portent plus particulièrement sur l’adaptation des parties communes pour les rendre accessibles aux personnes âgées concernent :

- les travaux de transformation, d’addition et d’amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs : ascenseur, boîtes aux lettres etc.

- les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles144. Enfin, pour des décisions fondamentales (aliénation, etc.) l’unanimité est requise.

D’ailleurs, le décret du 21 avril 2010 fait obligation au syndic de copropriété de rappeler, à chaque appel de fonds, les modalités pour faire inscrire une demande à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.

Les articles 25 et 26 contiennent des dispositions qui permettent, en cas de majorité non atteinte, de revenir à des décisions à majorité plus souple.

En ce qui concerne l’article 25, lorsque la majorité absolue n’est pas acquise lors du premier vote, mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (présents ou non), la même assemblée peut décider de se prononcer, dans un second vote selon la majorité simple de l’article 24.

À défaut d’un second vote lors de la même Assemblée Générale, la convocation d’une seconde Assemblée Générale, dans le délai de 3 mois, peut permettre de statuer à la majorité simple de l’article 24.

Pour l’article 26 et, pour les seuls travaux d’amélioration, à défaut de la double majorité acquise lors du premier vote, une seconde assemblée peut décider à la double majorité allégée.

Si lors du premier vote, les travaux ont été approuvés par la majorité des copropriétaires (présents ou non), représentants au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette même majorité (allégée de l’article 26) peut décider leur exécution lors d’une seconde Assemblée Générale.

Le présent rapport propose d’assouplir les règles de majorité applicables aux décisions concernant les travaux d’adaptation et d’amélioration des parties communes.

Il s’agit autant d’assurer la mobilité des personnes âgées (renforcement des rampes d’escalier, installation d’ascenseurs bien sûr, mais aussi éclairage par minuterie, installation de bancs sur les paliers) que leur sécurité comme personnes vulnérables, par la mise en place de boîtes aux lettres adaptées, de sonnettes, d’interphones, de procédés de fermetures de l’immeuble etc.

À titre d’exemple, l’installation d’un ascenseur dépend actuellement de la majorité de l’article 26. Or, c’est un équipement indispensable dans les immeubles d’un certain nombre d’étages pour permettre la mobilité des personnes âgées en dehors de leur logement.

La sécurité des personnes, dont celles fragilisées par l’âge, à leur domicile, a été évoquée à plusieurs reprises par les interlocuteurs.

C’est une réalité et une préoccupation.

La protection de l’accès au domicile par la sécurisation des parties communes doit s’intégrer dans la réflexion globale de l’adaptation de l’habitat, dont elles constituent l’espace partagé.

Cette préoccupation a été retenue par Monsieur le Ministre de l’Intérieur145. Il a annoncé, fin 2009, la nomination de Monsieur Edouard Courtial, député de l’Oise, à la tête d’une mission sur la sécurité des personnes âgées.

La proposition concertée avec l’UNIS, la FNAIM et un club de copropriétaires, fait écho à l’observation de l’âge croissant des copropriétaires et aux difficultés qu’ils leur expriment à rester à domicile dans des conditions de confort et de sécurité.

L’Adjointe à la Ville de Bordeaux146 et présidente de la SEM147 In Cité (reconquête du centre-ville) s’est montrée très favorable à cette modification, tant pour le maintien à domicile d’une part que pour la protection des personnes, d’autre part.

L’abaissement de majorité préconisé devra bien entendu être négocié avec les acteurs concernés et proposé à la modification législative.

Proposition :

Abaisser la majorité requise : passage de la double majorité de l’article 26 à la majorité absolue de l’article 25 pour les travaux d’amélioration et d’adaptation des parties communes quand ils favorisent la mobilité et la sécurité des personnes âgées.

Un travail de sensibilisation des différents partenaires

En amont du vote, le travail de sensibilisation et d’information autour de l’accessibilité, des coûts potentiels, mais aussi des bénéfices des adaptations pour tous les résidents, joue un rôle important pour encourager la réalisation de travaux en l’absence d’obligations réglementaires. La FNAIM confirme qu’un discours universel sur ce type d’adaptations (avantages pour les parents avec enfants et poussette etc.) est généralement bien accueilli.

Ce même travail de sensibilisation est actuellement entrepris autour du développement durable. L’UNIS a ainsi lancé en mai 2009 un concours intitulé « UNIS 21 » pour encourager les copropriétés à devenir des « éco-copropriétés ». L’accessibilité, l’amélioration du confort pour tous et du lien social font partie des volets d’action que les participants peuvent mettre en avant.

Si objectif et solution sont partagés, le financement de travaux, parfois importants pour des ménages qui n’ont pas nécessairement les moyens de les assumer, pose une difficulté. Ceci fait l’objet de la seconde partie de cette proposition.

La programmation pluriannuelle de travaux : une anticipation des financements La programmation des travaux de copropriété est offerte mais elle est peu utilisée.

Le « fonds de prévoyance », ou « fonds article 18 » de la loi de 1965, ou fonds de « provisions spéciales » (vote à la majorité de l’article 25) doit être proposé tous les 3 ans minimum par le syndic de copropriété à l’Assemblée Générale des copropriétaires. Ce fonds prévoit une réserve d’intervention pour travaux.

En réalité, seules quelques copropriétés prennent cette décision et souvent, les travaux ne font pas l’objet d’un descriptif chiffré.

Depuis 2004, les copropriétés ont la faculté de voter la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux basé sur un diagnostic complet de l’immeuble (gros œuvres, façades, couverture et étanchéité, réseaux, assainissement, ascenseurs, chauffage, sécurité incendie etc.) et ainsi, de constituer une réserve prévisionnelle pour y faire face.

Cette double possibilité est encore peu utilisée, même si la constitution de “fonds travaux”, en amont, évite aux plus modestes de devoir brusquement faire face à des appels imprévus importants, pour lesquels ils sont obligés de recourir à l’emprunt.

La proposition est d’inclure l’adaptation au vieillissement, l’accessibilité mais aussi les équipements élémentaires de sécurité des personnes dans le diagnostic global de l’immeuble et ainsi de prévoir les travaux correspondants dans le fonds travaux.

Cette proposition doit être replacée dans le contexte plus global lié à l’application des lois Grenelle et du traitement énergétique des immeubles d’habitation qui va bouleverser l’approche de l’entretien des immeubles.

La question du financement de l’adaptation indispensable se pose évidemment pour les plus modestes des copropriétaires.

Il convient d’imaginer un croisement de la capacité de l’intervention des financements publics avec un plan prévisionnel de travaux des copropriétés à 3 ou 5 ans.

L’ANAH s’est engagée dans le financement de l’adaptation et de l’accessibilité de l’environnement de l’immeuble et des parties communes dans les copropriétés de plus de 15 ans qui comptent au moins 75 % de propriétaires occupants.

Le « Grand Emprunt » a mobilisé 500 millions d’euros, confiés à la gestion de l’ANAH, au bénéfice des propriétaires occupants modestes.

L’intervention de l’ANAH pourrait être facilitée dès lors qu’un plan prévisionnel de travaux serait présenté et un fonds de copropriété constitué (art 18 ou le plan pluriannuel de travaux de 2004).

Un consensus entre les syndics et les consommateurs semble se dessiner autour d’un axe d’éco­plan prévisionnel d’estimation de travaux.

Dans tous les cas, et plus spécialement celui traité ici, ces provisions évaluées et affectées, dont les informations seraient communiquées à tous les copropriétaires, constitueraient une mesure favorable aux copropriétaires en général, aux plus modestes, en particulier.

Ces fonds de travaux prévisionnels pour les copropriétés sont institués dans plusieurs pays de l’Union Européenne, comme l’Espagne, les Pays-Bas, le Portugal, l’Autriche, l’Allemagne.

Proposition :

Inciter les copropriétaires à élaborer un plan prévisionnel triennal de travaux qui intègre les travaux d’adaptation, d’amélioration, d’accessibilité et de sécurité des personnes âgées dans les parties communes notamment lors de l’intervention de l’ANAH dans le financement des travaux. Les copropriétaires dont les ressources ne leur permettent pas de financer le coût résiduel après les aides publiques pourront avoir recours au microcrédit-adaptation décrit dans la proposition n° 8.

PROPOSITION N° 10 Organiser une entraide solidaire contractuelle entre les personnes âgées, les jeunes, le bailleur, la puissance publique, l’État ou la collectivité : l’habitat intergénérationnel.

La tendance démographique, la situation des territoires, le manque de logements dans les zones urbaines et universitaires, la situation des revenus des personnes vieillissantes, la solitude de nombre d’entre elles, amènent tout naturellement à suggérer le concept de l’habitat intergénérationnel comme une réponse adaptée.

Cependant les situations sont suffisamment disparates pour que cette solution, plaisante à proposer, soit polymorphe.

La ville et l’approche urbaine sont d’ailleurs les territoires qui se prêtent à cette réflexion. Comme l’exprime Jean-Claude Driant148, la ville est intergénérationnelle par essence.

L’habitat intergénérationnel est celui qui, par la proximité spatiale dans la ville, permet des échanges naturels. Cette approche n’est possible qu’avec un parc de logements diversifiés, à l’inverse de ce qui s’observe dans l’habitat suburbain dont certains secteurs sont devenus « mono générationnels ».

L’analyse croisée de sociologues, quant à elle, permet d’aborder le sujet de divers points de vue : relations entre groupes d’âge différents, organisation de la ville, etc.

Pour résumer de manière synthétique le propos de quatre sociologues (Monique Eleb, Vincent Caradec, Bernard Ennuyer, et Sophie Némoz) l’habitat intergénérationnel, c’est, tour à tour :

- « ensemble, mais séparément »,

- « ne pas oublier combien les personnes elles-mêmes sont ambivalentes par rapport à des relations avec des personnes d’âges différents »,

- « respecter l’identité sociale de l’individu, indissociablement acteur singulier et acteur collectif »,

- « entre logement solidaire et mariage d’intérêts, comment les intéressés négocient-ils au quotidien une proximité habitable ? ».

Depuis la « tripartition »149 des âges de la vie autour du travail (avant, pendant, après), les bouleversements liés à l’augmentation de l’espérance de vie ont modifié la « carte mentale de l’existence ».

Si les statistiques ne se satisfont pas de limites floues, la perception et la réalité des âges ne permettent plus des barrières aussi catégoriques.

C’est ainsi que cette appellation d’« habitat intergénérationnel » a été donnée aux habitats qui rassemblent des âges différents, au-delà de l’habitat intergénérationnel liée par tradition au territoire dans les zones rurales, ou à la culture sociale (artisans, agriculteurs,...).

Les plus répertoriés sont :

• L’occupation partagée d’un même logement par deux générations en dehors des situations familiales :

- la situation la plus connue est l’étudiant et la personne âgée sous un même toit150. De nombreux articles de journaux relatent les expériences. Le nombre n’est pas encore significatif en France.

Les réalisations sont portées essentiellement par des initiatives associatives et les personnes âgées sont encore réticentes. Comme le montrait le sondage Ipsos réalisé

en janvier 2009 pour « Pleine Vie », si 46 % des personnes interrogées envisagent cette possibilité, seuls 5 % étaient prêtes à le faire. Cette tendance, dont la pluralité des acteurs va assurer le développement, est tributaire des possibilités réglementaires151.

- l’habitat Kangourou152 : une personne âgée propriétaire d’un logement où elle vit et qui est devenu trop grand (et/ou trop cher à entretenir), accueille une famille ou un couple à qui elle loue une partie de la maison.

Le bail est assorti d’un contrat moral d’assistance réciproque.

Peu développée, cette forme de cohabitation qui respecte les espaces privatifs mérite sans doute une attention particulière. Un cadre proposé, notamment réglementaire, permettrait une diversification de l’offre à moindre coût qu’une construction neuve, même si les travaux pour rendre les deux logements autonomes ne sont pas négligeables.

- l’adoption des seniors, plus anecdotique. À Milan, en Italie, où un quart de la population a plus de 65 ans et dont un tiers vit seul, un programme pilote a été mis en place en 2010. La ville paie 200 e à la famille volontaire qui prend l’engagement de s’occuper des plus de 80 ans. En Belgique, le gouvernement Wallon a prévu des interventions similaires.

• La colocation entre seniors

Il s’agit d’une colocation générationnelle, au même titre qu’entre étudiants par exemple.

Des associations, comme Cocon3S, organisent ce dispositif. Les tranches d’âges vont de 55 à 82 ans, il s’agit plutôt de femmes. La solitude et l’entraide sont mises en avant, mais aussi les revenus.

Les co-occupants ne sont pas parmi les revenus les plus faibles mais ressentent les conséquences de l’augmentation des dépenses de logement153.

En 2009, les dépenses de logement ont progressé de presque 3 % par rapport à 2008. Ce ne sont pas forcément les revenus qui baissent mais le poids des dépenses contraintes qui augmente. L’effet de cette relativité est plus fort à la retraite. Il sera intéressant d’observer le développement de cette tendance.

• Les coopératives d’habitants

La copropriété sous forme coopérative154, dont les coopérateurs s’inspirent des réalisations de l’Europe du Nord, peut choisir l’occupation intergénérationnelle.

La coopérative est propriétaire des logements qu’elle loue aux coopérateurs qui paient un loyer.

Habicoop est une des premières associations en France à promouvoir ce genre d’habitat dont le statut reste très militant.

Son programme test, pionnier, Village vertical, un immeuble dans la ZAC de Villeurbanne, est en cours. 14 logements en coopérative d’habitants sont prévus pour 2012, dont 4 pour les jeunes. Ils sont à maîtrise d’ouvrage partagée entre Rhône Saône Habitat (bailleur social), l’Union Régionale pour l’Habitat des jeunes et une coopérative d’habitants.

Le nombre d’expériences, plus ou moins symboliques, illustre la réflexion autour de la nécessité de construire un cadre de l’habitat intergénérationnel, sans parler encore d’une définition, tellement l’approche peut en être différente même si, à chaque fois, l’esprit reflète l’objectif de solidarité.

La réponse de l’État n’est pas de se substituer aux initiatives privées, associatives, mais de proposer un cadre opérationnel, reproductible et complémentaire aux réglementations existantes pour être adaptable aux territoires.

Dès 2005, une Charte155 avait été lancée à l’initiative de la Fondation Nationale de Gérontologie de Sciences Po, avec le soutien du Secrétariat d’État aux personnes âgées156.

La préoccupation et l’objectif des acteurs publics sont d’organiser un cadre propice à une offre développée et diversifiée pour que les personnes vieillissantes restent en confort et sécurité à leur domicile, sans alourdir la dépense publique.

L’habitat intergénérationnel : concept lancé en Espagne en 1997.

L’examen des réalisations montre que le concept a été lancé en 1997 en Espagne, sur la base d’une convention d’hébergement : pas de bail, pas de loyer, pas de contrat de travail.

D’initiative privée, l’un des premiers programmes a été organisé par la Fondation de la Caixa de Catalunuya, « Vivre et Cohabiter ».

Ouvert aux étudiants de moins de 35 ans et aux personnes âgées seules de plus de 65 ans, l’équilibre se faisait sur la base d’un loyer gratuit, compensé par une allocation à la personne âgée pour couvrir les charges supplémentaires1 57 liées à la cohabitation, elle-même « facilitée » par une équipe de professionnels (psychologues et travailleurs sociaux).

Le sujet du logement locatif dans les centres ville en Espagne est récurrent.

Le cadre juridique contemporain de l’intervention publique dans la gestion foncière a été élaboré en 1956.

La « Loi des Sols » a été profondément modifiée en 1998158 en libéralisant l’offre foncière159, en restreignant le champ des catégories instituées par la loi de 1975, ce qui a conforté l’extension extraordinaire du bâti urbain et suburbain.

En 2007, une nouvelle réforme a modifié cette approche, en mettant fin au « tout urbanisable » et en constituant le cadre législatif d’une politique de logements aidés. Les jeunes en sont notamment les bénéficiaires puisque l’Espagne fait partie des pays où l’âge de la décohabitation parents enfants est le plus élevé.

Cette politique foncière et urbaine a privilégié la création de surfaces bâties, au détriment des centres, dont l’occupation a été jugée préoccupante dans les grandes villes, comme Madrid ou Barcelone.

Un plan pour l’habitat des jeunes a été lancé à l’échelle du pays. Régions et municipalités160 ont adapté leurs réglementations.

La Municipalité d’Alicante (335 000 hab.) a donné une priorité aux personnes âgées et aux jeunes. Une programmation de réalisations intergénérationnelles à l’échelle du quartier, intégrées à la ville, a été élaborée : un cadre contractuel est imposé tant pour le bâti, que pour les services offerts aux habitants ou la régulation de l’entraide solidaire (de voisinage).

Le plan prévoit 456 logements entre 2007 et 2011 pour un investissement de 76 millions d’euros. La réalisation est confiée au Patronato Municipal de la Vivienda de Alicante, entreprise de logements détenue à 100 % par la ville.

Le nombre de logements, l’architecture sociale du projet, le cadre juridique de l’appropriation et de la mise à disposition du foncier et de l’organisation du fonctionnement intergénérationnel, la mixité des financements locaux, d’État et privés, etc. La réalisation à l’échelle d’une ville méritent une présentation particulière, pour s’interroger à propos des suggestions à retenir.

Présentation du cadre d’Alicante

le premier immeuble du premier projet a été livré en novembre 2008. Ce programme d’intervention sociale se nomme : « vivre et vieillir dignement à domicile ».

Cadre juridique et foncier :

La loi régulatrice de l’activité urbaine de la Communauté d’Alicante permet l’utilisation de terrains161 pour des programmes d’habitation destinés à des personnes âgées, des jeunes ou des personnes handicapées.

Outre l’implantation de logements, la Ville s’engage à y intégrer des services communs ouverts aux citoyens en fonction des besoins analysés de chaque quartier. Ils doivent tous comprendre des stationnements.

Tous les projets réservent 20 % de logements pour les jeunes et disposent d’un accueil « de jour » ouvert à toutes les personnes âgées du quartier ainsi que de nombreux services intégrés.

Jeunes et personnes âgées doivent répondre à des plafonds de ressources, à des conditions d’âge, d’autonomie pour les aînés et d’engagement pour les plus jeunes.

Financement :

Les Plans de logements prévoient des subventions et des prêts hypothécaires.

À cela s’ajoute l’externalisation de l’exploitation de certains services, comme les stationnements, le centre sportif ou encore « thermal ». L’installation de services par les autres administrations municipales bénéficient de leurs propres financements catégoriels. Par ailleurs, le Ministère des Affaires Sociales a été fortement impliqué.

Caractéristiques des aménagements à l’échelle urbaine, intégrée du quartier :

- Les logements aménagés pour l’âge, d’une surface de 40 m2, disposent d’une chambre, d’un salon-salle à manger, d’une cuisine équipée, d’une salle de bains adaptée. Les immeubles, conçus en efficacité énergétique, sont équipés d’un ascenseur.

- Le plus significatif est la présence de services nombreux et divers, ouverts aux personnes âgées de tout le quartier : potager, jardin, piscine gériatrique, gymnase, solarium, salles TV, buanderie, lieux de convivialité, échanges de services bénévoles162, garderie, centre culturel, salle de conférences, centre internet. Cette énumération vaut pour l’ensemble des projets. L’intégralité des services n’est pas reproduite à l’identique dans chacun d’entre eux.

Il faut retenir la multitude de services de proximité (centre de jour et centre de santé ouverts au quartier) et de nombreuses possibilités d’activités partagées entre les habitants de générations différentes, le tout organisé autour de l’habitat.

Locataires intergénérationnels :

Les conditions pour être candidat à l’attribution du logement :

• personne âgée :

- avoir plus de 65 ans,

- vivre dans des conditions de logement totalement inadaptées liées à l’état du logement lui-même, ou rencontrer des difficultés d’accès, ou arriver à la fin d’un bail, ou être obligé de vendre son habitation à la retraite pour des raisons financières etc.

- ne pas posséder un autre logement,

- être valide (le questionnaire de santé rempli par le médecin traitant, joint à la demande, porte sur les critères d’autonomie de la personne),

- avoir des revenus annuels inférieurs à 21 200 e par an163.

• jeunes :

- avoir moins de 35 ans,

- ne posséder aucun autre logement,

- avoir des revenus annuels personnels ou familiaux inférieurs à 21 200 e,

- s’engager à rendre service : pour ce faire, est joint à la demande de logement un curriculum vitae qui reprend la formation, les expériences professionnelles, l’exposé des activités auxquelles la personne souhaite s’engager (activités sociales, tâches de volontariat…),

- donner du temps (horaires de disponibilité).

Ensuite, un document commun jeune et personne âgée est cosigné avec l’administration. L’attribution des logements est prioritaire pour les plus bas revenus.

Pour les personnes âgées, le degré de nécessité du logement est également pris en compte dans l’évaluation des critères de priorité.

Pour l’attribution des logements des jeunes, les critères tiennent compte des revenus mais aussi de leur engagement pour les prestations de service et leur parcours de solidarité.

Architecture du projet intergénérationnel :

Les personnes âgées locataires n’ont pas de durée limitée d’occupation. La durée du bail pour les jeunes est limitée à 5 ans.

Loyer et charges sont uniformes :

- 125 à 150 e de loyer,

- 50 e de charges par mois.

Avantages pour les personnes âgées :

- un logement abordable et un coût réduit des services liés à l’âge, lorsque la solidarité collective n’est pas spontanée,

- amélioration de leur sécurité et leur qualité de vie. La participation des personnes âgées aux tâches solidaires (garderie etc.) a des effets bénéfiques indéniables.

Engagements pour les jeunes :

- donner 3 à 4 heures par semaine au service collectif,

- alerter, le cas échéant, les services municipaux sur des situations particulières.

Il ne s’agit pas de se substituer à la solidarité ou aux aides familiales. Les relations sont basées sur le volontariat mais avec un engagement contractuel pour des prestations de services individualisées ou génériques, à des heures fixes ou flexibles.

Avantages pour les jeunes :

- réduction de loyer consentie en fonction des tâches respectives.

Ces échanges de services générationnels ont été parfois qualifiés de pratiques de « bon voisin », c’est-à-dire des activités diverses qui s’effectuaient de manière courante entre voisins, mais disparues au fil du temps.

Ces réalisations, au carrefour des politiques publiques d’État et territoriale, basées sur une occupation mixte organisée autour d’une entraide contractuelle dont le cadre est aménagé, sont des outils de reconquête de quartier et d’offre de services mutualisés. Leur nombre les sort du champ de l’expérimental et elles pourraient être adaptées au territoire français.

L’adaptation à notre réglementation ne pose de difficulté pour l’apport du foncier ni pour les acteurs qui pourraient être les bailleurs sociaux déjà très engagés dans des réalisations d’un esprit similaire. L’attribution sous conditions, notamment de ressources, est un critère pratiqué en France.

La difficulté, qui tient au financement des espaces communs et qui sollicite la réflexion autour des partenariats État-collectivités locales et de la mixité des financements publics et privés, est plus large que le seul logement intergénérationnel et n’est pas développée ici.

D’ailleurs, l’approche très intégrée d’Alicante peut être simplifiée, même si la mixité des services, des espaces, des partenariats publics privés, donne évidemment un relief d’organisation urbaine innovante.

Les dispositions qui peuvent être retenues pour être applicables tiennent au cadre contractuel de l’entraide.

Dans les observations faites au travers des propos recueillis, conforter le maintien à domicile des personnes vieillissantes passe par l’adaptation et l’équipement des logements, mais aussi par les menus services quotidiens (courses, changement d’une ampoule etc.). L’approche marchande est chère mais le coût public l’est aussi dès lors que ces services sont compris dans les prestations aux personnes âgées financées par les territoires, comme l’APA.

La proposition est donc de permettre ce cadre contractuel : quelques heures hebdomadaires d’entraide solidaire pour les plus jeunes, dont l’âge maximum est à fixer entre 26 et 30 ans, en contrepartie d’un loyer minoré de 5 à 10 % et une contribution symbolique et forfaitaire de la personne âgée, prévue de la même manière au contrat, entre 2 et 4 e mensuels.

Deux adaptations réglementaires sont nécessaires :

- celle d’un bail à durée déterminée dans un logement aidé (cinq ans pour les jeunes) : le contrat de bail de logement social doit être adapté à cette situation,

- celle du traitement de la prestation de solidarité des jeunes : cette prestation de 3 heures par semaine a pour conséquence une diminution de loyer. Cette disposition, essentielle pour la fluidité du programme d’Alicante, risque une requalification juridique de l’échange en « travail » (salaire et charges) ce qui alourdirait considérablement le dispositif. Elle doit donc rester une contribution solidaire hors de la qualification de contrat de travail.

Proposition :

- étendre les conditions du bail HLM pour permettre un accueil temporaire (3 ou 5 ans), dans le cadre d’une entraide solidaire contractuelle,

- prévoir une contribution symbolique et forfaitaire de la personne âgée intégrée au bail,

- exonérer expressément de la qualification de travail l’entraide solidaire contractuelle temporaire en échange d’une diminution de loyer encadrée par la réglementation.

ANNEXES PROPOSITION 10 - p. 142 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-10)

Habitat intergénérationnel : l’exemple d’Alicante

*Résumé traduit de la présentation de Gaspar Mayor Pascual lors des Journées Intergénérationnelles de Menorque (Espagne) septembre 2009

formulaire d’informations pour l’attribution de logement pour les personnes âgées

formulaire d’informations pour l’attribution de logement pour les jeunes Formulaire de demande d’attribution de logement

Questionnaire de santé réservé aux personnes âgées

PROPOSITION N° 11 Sensibiliser le grand public à l’intérêt d’un logement adapté à un prix abordable

L’intérêt de l’adaptation du domicile, tant en termes de prévention des risques que de maîtrise des dépenses publiques apparaît de façon simple.

90 % des personnes qui vieillissent expriment vouloir rester à leur domicile, et le font effectivement. Qu’en est-il cependant de leur perception et de leur acceptation des aménagements qui leur sont proposés ?

Si les bénéfices attendus sont objectivables, diminution des risques de chute, facilitation des actes de la vie quotidienne, du travail des aidants, amélioration du confort…, sont-ils pour autant perçus comme tels par les intéressés ?

Quand un professionnel préconise des aménagements, le domicile, espace de sécurité, de protection de l’intimité et de l’identité, se voit menacé par des changements introduits de l’extérieur selon des critères techniques et « rationnels » qui lui sont étrangers.

C’est pourquoi la modification de l’habitat est souvent un enjeu de négociation.

Pour être acceptées et acceptables, les adaptations doivent au minimum être sécurisantes et respectueuses de l’intimité. Elles doivent permettre à la personne de garder une maîtrise, même modeste de son environnement, préserver les liens sociaux et, dans la mesure du possible, s’intégrer comme objets « ordinaires ».

Or, bien souvent, elles sont perçues comme « l’importation de l’hôpital à la maison ».

Les aménagements codés « vieillesse » et « dépendance » entrent en conflit avec la volonté de la personne de se maintenir à distance de « l’être vieux » dont l’image est dévalorisée dans l’opinion publique.

La barre d’appui, équipement du logement le plus fréquemment cité dans les entretiens, focalise ces réticences et réactions émotionnelles.

Ainsi, l’image médiatique de la vieillesse influe sur la perception que les personnes âgées ont d’elles-mêmes et de ce qui est désirable ou non.

Entre jeunisme ambiant, représentations de seniors florissants dans la publicité, préoccupation des retraites et peur de la grande dépendance, la perception sereine du vieillissement a peu de place. Pourtant, c’est un processus naturel, progressif, qui s’apprécie dans les multiples petites négociations du quotidien entre soi-même et son environnement.

Le changement des codes de la vieillesse dans l’opinion publique conditionne ainsi largement le succès de l’approche préventive.

Un nouveau discours, une nouvelle sémantique sont à inventer. Donnons à voir qu’une salle de bain adaptée, c’est moderne !

Une telle évolution est possible, comme le démontre le parcours de la salle de bain américaine mis en évidence par Monique Eleb.

Dans l’un de ses ouvrages, elle décrit la désapprobation publique de la salle de bain américaine, perçue comme impudique et hygiéniste, comme le reflet de l’hôpital lors de son arrivée en France au début du siècle dernier.

À voir la belle carrière des salles de bain due aussi aux talents des designers, on peut naturellement imaginer que l’apport du design pour les équipements d’adaptation permet d’espérer changer les représentations. Salles de bains avec douche à l’italienne (sans seuil), robinet mitigeur… fleurissent dans tous les magazines.

Outre réduire la consommation d’eau, ces aménagements permettent aussi une utilisation plus confortable pour des mains atteintes d’arthrose ou pour celles pleines de shampooing.

Les relais de sensibilisation et d’information grand public

Différentes démarches de sensibilisation des publics âgés à l’intérêt d’adapter le logement en prévention ont été développées précédemment : le projet SADEER164, les stages de préparation à la retraite organisés par les caisses de retraite complémentaire qui intègrent de plus en plus un volet habitat, etc.

Nous nous centrerons ici sur les relais grand public qui touchent une cible plus large.

Certains programmes de télévision sur la décoration abordent le sujet de l’accessibilité.

Une émission de M6Déco a notamment porté sur l’aménagement du domicile d’une jeune fille en fauteuil roulant à la suite d’un accident.

Certes, les aménagements proposés ne sont pas directement reproductibles pour des raisons budgétaires notamment. Pour autant, ce type de présentation a le mérite de porter auprès du grand public un sujet encore trop marginalisé et de proposer une esthétique attractive et partagée par les jeunes générations.

La démarche peut aisément être transposée à l’adaptation du logement au vieillissement, particulièrement quand les aménagements prévus s’inscrivent dans le souci du « design pour tous », c’est-à-dire conçus pour être attractifs et convenir à tous les âges : des portes larges facilitant les déplacements de meubles ou l’accès les bras chargés, une sonnette doublée d’un signal visuel, pratique aussi pour un adolescent avec un casque audio, des couleurs contrastées de seuils de porte qui plaisent aux petits-enfants…

Pourquoi le thème de la décoration ?

Il permet d’aborder en douceur la question de l’amélioration de son intérieur comme le souligne Cendrine Dominguez165. Il ouvre le dialogue sur la manière dont on a envie de vivre chez soi, sur le plaisir d’habiter.

Par ce biais, l’adaptation devient le moyen d’augmenter le confort et le plaisir d’habiter, d’inclure dans son intérieur des éléments de modernité à partager avec ses petits-enfants.

Plusieurs expériences ont été menées par la présentatrice pour travailler le confort d’habiter dans des lieux qui, a priori, n’appellent pas cette association : un hôpital et un centre d’hébergement d’urgence.

Les résultats ont été positifs. Le travail sur le confort d’habiter par le visuel du décor a permis de replacer la personne “au centre” et de recréer un sentiment de familiarité, si lié au domicile.

Autre relais puissant vers le grand public et qui sort des sentiers battus : les chaînes de magasins spécialisés en bricolage et décoration.

Leroy Merlin, leader du secteur, a construit une démarche intégrée d’entreprise à l’égard de ce marché.

Le groupe s’est doté d’un « département de recherche », Leroy Merlin Source, qui rassemble un groupe d’experts de l’habitat, du « dur » (le bâti) au « mou » (les intervenants à domicile etc.) pour enrichir les savoirs des équipes.

Les magasins ont également la possibilité d’orienter certains clients, personnes âgées, pour des raisons financières ou de complexité technique, vers la Fondation du Groupe, qui apporte une aide individuelle technique et financière sur le dossier.

Ces savoirs nourrissent enfin les supports éditoriaux de la marque et sa commercialisation grand public166.

Ces considérations invitent à penser l’adaptation du domicile comme partie intégrante du projet de vie.

Les publics visés par ces illustrations médiatiques ne sont pas les plus modestes. Cependant ils contribuent à faire évoluer l’opinion publique et à revaloriser le champ de l’adaptation comme « moderne » et abordable.

Parallèlement à cette sensibilisation médiatique d’initiative privée, dont nous observons le développement, il est utile de mettre en place un portail d’accès dédié qui regroupe une information complète, lisible et accessible à tous sur le sujet de l’adaptation du domicile.

Proposition :

Créer un site Internet public sur le thème de l’adaptation du domicile qui :

sensibilise au rôle de prévention de l’habitat,

valorise les innovations et les bonnes pratiques des professionnels (en proposant notamment des exemples visuels de réalisations réussies),

et répertorie les dispositifs d’aide et les acteurs pour une meilleure orientation des personnes et de leur entourage.

Susciter l’intérêt des industriels

Changer les perceptions, infléchir la demande, implique aussi de développer une offre correspondante, c’est-à-dire les compétences par le biais d’un label professionnel, et les produits par le biais du design.

Dans une consultation européenne de 2009167 il ressort que le design est un outil qui peut être mis au service d’une innovation socialement responsable (design for all) et écologiquement durable (ecodesign) et d’une meilleure qualité de vie.

Il représente un intérêt de marché et de compétitivité répertorié pour les PME européennes.

Le design des objets et des équipements contribuera à atténuer les réticences des personnes âgées en créant une nouvelle esthétique, plus proche du domicile et différente de l’univers hospitalier : jeu sur les couleurs, les formes, dans le respect des objectifs de sécurité, et surtout de la maîtrise des coûts, essentielle pour les populations modestes.

Proposition :

Encourager l’innovation dans le domaine des petits équipements d’adaptation du domicile dans un esprit de confort et d’esthétique partagés.

Le designer Patrick Jouin168 a marqué un intérêt pour cette démarche. La réflexion doit se poursuivre autour du cadre approprié pour soutenir cette innovation.

La Direction Générale de la Compétitivité, de l’Industrie et des Services (DGCIS) du Ministère de l’Économie, de l’Industrie et de l’Emploi, sollicitée à ce sujet, indique que très peu d’aides aujourd’hui sont disponibles pour l’innovation non-technologique car elle n’est pas prévue dans les textes européens qui encadrent les dispositifs des aides aux entreprises. Une évolution pourrait avoir lieu dans le cadre du futur plan européen de recherche et d’innovation.

Si les aides sont réservées pour le moment à l’innovation technologique à l’instar du crédit d’impôt-­recherche, des dispositifs plus ponctuels existent pour l’innovation non-technologique.

Un appel à projets lancé le 19 mai 2010 par la DGCIS vise à susciter des projets collectifs autour de l’évolution des produits et services pour répondre aux besoins croissants du marché des seniors.

Un autre appel à projets sur l’innovation, la création et le design devrait également être lancé en fin d’année 2010, mettant en valeur l’apport de l’innovation non-technologique pour répondre à de nouveaux besoins.

Ces appels à projets peuvent être l’occasion de réaliser un cahier de propositions de “nouveau design” et de nouveaux usages pour un petit nombre d’objets ou d’équipements du quotidien qui facilitent la mobilité, la sécurité ou le confort de vie des personnes âgées à leur domicile, voire la réalisation de prototypes testés par des usagers.

Solliciter le concours d’écoles de design est par ailleurs intéressant pour sensibiliser les jeunes générations de designers à cette problématique.

Abondamment décrite dans le premier rapport, l’innovation à l’échelle d’équipements plus grands (salle de bain, cuisine…) et du logement est aussi en marche.

La diffusion n’est cependant pas encore massive parce que le prix est élevé.

Le parc public est le relais pertinent pour le déploiement de l’innovation dans un « marché » de près de 4 millions de logements.

En effet, la conception des logements n’a pas encore évolué à la mesure des bouleversements des modes de vie : augmentation de l’espérance de vie, familles monoparentales, pratique plus fréquente de la cohabitation…

Ce retard s’observe notamment en comparaison avec d’autres pays européens comme la Suède ou le Danemark.

Pour Li Edelkoort169, l’innovation en matière d’aménagement intérieur tiendra beaucoup à la flexibilité dans l’usage des pièces qui évolueront en fonction de la vie, des besoins, de l’âge.

Quelle place pour les NTIC ?

Le sondage OpinionWay pour la Fondation Le Temps des Villes170 révèle que les gérontotechnologies sont encore peu connues des Français : 73 % s’estiment mal informés.

Leur coût (à 96 %) et la complexité d’apprentissage (à 34 %) sont les deux principaux freins à l’achat et à l’utilisation de ces technologies.

Le CREDOC171 estime que seuls 21 % des plus de 70 ans et 62 % des 60-69 ans sont équipés d’un ordinateur à domicile contre 74 % pour la population totale172.

Au-delà de l’aide technique que les gérontotechnologies représentent, elles ne peuvent se substituer au lien social direct. Rien ne remplace la visite de l’aide à domicile ou de l’entourage, ne serait-ce que parce qu’elle crée une attente et un point de repère dans la journée.

Le rappel de ces freins culturels, générationnels et de ressources est nécessaire pour poser le contexte dans lequel peut s’inscrire le développement des technologies au service du maintien à domicile.

Stimulée au niveau européen par le projet “Ambient Assisted Living”, la mutualisation des recherches dans ce domaine doit s’appuyer sur une expertise d’utilité afin de s’assurer que les produits de la recherche répondent aux besoins sociaux et sont accessibles au plus grand nombre. Ceci est repris dans la proposition n° 12 portant sur la création d’une plateforme européenne.

En termes de faisabilité, il a été évoqué lors des auditions l’idée d’un « kit numérique » démontable, convenant à un logement neuf ou existant. Cette solution permet d’éviter

l’immobilisation financière d’un coût important d’équipements qui deviennent assez rapidement obsolètes.

Le développement des services à la personne, notamment dans les domaines de l’« e-santé » et du maintien à domicile, sera enfin conditionné par la disponibilité d’infrastructures Très Haut Débit, mais aussi par l’accès des opérateurs de services à une partie de la bande passante.

Le Département développement numérique des territoires de la Caisse des Dépôts préconise une intervention de l’ARCEP173 pour obliger les opérateurs d’infrastructures à offrir aux opérateurs de services, un accès ouvert et non discriminatoire à des ressources de bande passante sur fibre optique à des tarifs compatibles avec la fragilité des populations ciblées.

ANNEXES PROPOSITION 11 - p. 151 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-11)

Extrait du sondage OpinionWay - La place des seniors, février 2010 : Les gérontotechnologies

Données statistiques population

PROPOSITION N° 12 Créer une plateforme européenne « Habitat et vieillissement des Européens » en préparation à l’année 2012, année du vieillissement actif et des solidarités entre les générations

L’Europe est un continent vieillissant.

« Reine des batailles et clé des futurs »174, la démographie est l’un des principaux enjeux de la prochaine décennie, si l’Europe entend conserver son rang sur l’échiquier économique et politique mondial.

Au vieillissement de la population, à une faible fécondité et à l’allongement de l’espérance de vie des Européens, s’ajoute la contraction de la main-d’œuvre intérieure : faible taux d’emploi des seniors, chômage élevé chez les jeunes…

Dès lors, quel avenir durable pour nos modèles de cohésion économique et sociale ?

Si rien n’est entrepris pour renforcer la participation au marché du travail, dont celle des travailleurs âgés et des femmes, et pour mettre en œuvre une politique d’immigration proactive appropriée, le ratio de dépendance entre actifs et personnes de plus de 65 ans passera de 4 pour 1 à 4 pour 2, voire 4 pour 3 en 2060.

Dans le même temps, les dépenses publiques liées au vieillissement, notamment retraites, soins de santé, soins de longue durée, devraient augmenter d’environ 43/4 points de pourcentage du PIB européen.175

Ces enjeux sont clairement identifiés dans le rapport du groupe de réflexion sur l‘avenir de l‘U.E.17 6 à l‘horizon 2030 remis au Conseil européen le 8 mai 2010.

Si le vieillissement n’est pas en tant que tel de compétence communautaire177, l’Union européenne s’est saisie du sujet ces dix dernières années par le biais d’un ensemble de communications de la Commission européenne et de rapports d’initiative du Parlement européen.178

La coordination et la modernisation des systèmes de protection sociale et de santé, la lutte contre la discrimination et l’exclusion sociale des personnes âgées et enfin la promotion du « vieillissement en bonne santé » sont les trois axes de la politique européenne qui se dégagent en la matière.

Le logement est la deuxième préoccupation des Européens après l’emploi.

Le rapport 2009 Eurostat sur la situation sociale dans l’U.E. indique que les Européens consacrent près d’un cinquième de leur revenu disponible au logement, dont une large part pour les dépenses énergétiques, de maintenance et de réparation.

Le taux d’effort relatif est plus élevé pour les populations modestes, en particulier si elles sont locataires du secteur privé.

Le statut majoritaire de propriétaire dans les anciens pays de l’Europe de l’Est ne garantit cependant pas un coût moindre car les dépenses d’énergie et de réhabilitation restent conséquentes.

Au niveau européen, la question du logement est abordée par plusieurs biais :

- l’énergie,

- le marché intérieur avec l’exclusion du logement social du champ de la Directive Services,

- des aides d’état avec le paquet Monti179.

Le « paquet énergie » avait introduit une clause spécifique sur les tarifs sociaux pour les personnes âgées afin de protéger les populations vulnérables.

Puis depuis 2009, dans le cadre du plan de relance pour stimuler l’activité de la construction et répondre aux objectifs de l’Union européenne en matière de réduction des émissions de CO², la révision du règlement FEDER180 a rendu éligibles aux financements européens les dépenses d’investissement en matière de performance énergétique et d’énergie renouvelable dans le parc de logements existants destinés à une population modeste.

Un autre défi apparaît, celui d’assurer le confort et l’adaptation du logement pour permettre aux citoyens européens de rester à domicile en bonne santé le plus longtemps possible. C’est également un moyen de réduire la pression exercée par l’allongement de la durée de la vie sur les systèmes de santé à travers une meilleure prévention, par l’habitat, des risques liés au vieillissement.

La sous-consommation régulière des crédits FEDER et FSE181 laisse espérer une marge de manœuvre.

La possibilité de recourir au FEDER pour des investissements croisés vieillissement/énergie dans l’habitat a été évoquée favorablement par plusieurs députés européens de l’Intergoupe Urban et de l’Intergroupe Ageing lors d’une réunion organisée dans le cadre de la mission.

Les territoires européens, inégalement confrontés au vieillissement et inégalement équipés pour y répondre, bénéficieraient utilement du concours européen pour répondre aux disparités urbain/rural, de revenus, de niveaux et de types d’activités, de couverture numérique, etc. Les territoires ruraux, qui représentent 92 % de l’espace européen, 56 % de la population et 52,8 % des emplois182, se caractérisent par :

- un revenu par habitant inférieur d’environ un tiers à celui des espaces urbains,

- des taux d’activité des femmes plus faibles,

- un secteur des services moins développé,

- des niveaux d’enseignement supérieur plus faibles

- et un pourcentage moins important de foyers disposant d’un accès Internet à large bande.

L’action européenne s’inscrirait donc dans le principe de cohésion territoriale introduit par le Traité de Lisbonne et développé par la stratégie 2020 de la Commission européenne.

D’autre part, « disposer d’un logement décent est la base de la lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale » pour le député européen PPE Lambert van Nistelrooij183.

Ceci prend d’autant plus de sens que 13 millions de personnes âgées courent un risque de pauvreté dans l’Europe des 25, soit près d’un sixième des 74 millions de personnes âgées vivant dans l’Union.184

La nouvelle stratégie « Europe 2020 », le document cadre185 majeur qui orientera la politique de l’U.E. pour les dix années à venir, annonce un renforcement de la politique d’innovation en réponse aux défis sociaux, en particulier dans le domaine des « technologies permettant aux personnes âgées d’être indépendantes et actives dans la société ».

Soyons vigilants à ce que ces innovations soient accessibles au plus grand nombre et n’excluent pas des franges de population pour des questions de fracture générationnelle, culturelle et de revenus, notamment chez les femmes âgées.

Selon les intentions affichées, 2012 sera l’année européenne du vieillissement actif et des solidarités intergénérationnelles.

C’est un rendez-vous communautaire important pour faire émerger sur la scène européenne l’enjeu de l’adaptation de l’habitat et accompagner le vieillissement de la population dans les territoires.

Proposition :

Initier la création d’une plateforme européenne « Habitat et vieillissement des Européens » pour participer à la réflexion 2012, année européenne du vieillissement actif et des solidarités entre les générations et établir des propositions.

L’objectif est de rassembler les acteurs d’horizon divers au sein d’une plateforme européenne souple et ouverte pour favoriser les échanges d’expériences et permettre une anticipation collective à un défi largement partagé.

La plateforme serait ouverte à toutes les parties prenantes intéressées :

- États membres,

- urbanistes, financiers, sociologues,

- autres acteurs de marché : filière de la construction, filière électrique, filière énergétique…,

élus locaux,

- DG ENTR, DG MARKT, DG INFSO, DG EMPL, DG SANCO.

La plateforme pourrait s’appuyer sur le concours actif du CECODHAS186 qui possède une connaissance fine des territoires, des situations et des habitants.

Les échanges permettraient d’apprécier l’opérationnalité des solutions innovantes proposées, notamment dans le domaine des NTIC, pour qu’elles soient abordables, reproductives, accessibles au plus grand nombre de personnes âgées, dans le respect de l’éthique.

La DG INFSO, responsable du programme ”Ambient Assisted Living”, est demandeuse de l’implication de toute la chaîne des acteurs pour la validation et l’application des technologies.

Le lien pourrait également être fait avec le travail de recensement des normes liées à l’accessibilité des bâtiments, des produits et des services aux personnes handicapées et âgées. Ce travail sera initié dans les mois à venir par le Comité Européen de Normalisation (CEN) sur mandat de la DG Emploi et Affaires sociales.

La contribution de la plateforme pourrait, enfin, porter sur l’intégration du vieillissement dans un certain nombre de programmes européens sectoriels, par exemple :

- favoriser, en s’appuyant sur le PCRD187, la recherche multidisciplinaire dans le domaine des bâtiments afin de répondre aux besoins des personnes âgées dans leur logement,

-mettre en place un projet (programme Progress) pour travailler sur le développement et la qualité des services à la personne dans le cadre particulier du vieillissement.

- soutenir, via le programme Leonardo, un programme de formation professionnelle et de validation des acquis pour soutenir le développement de ces nouveaux métiers dans le cadre, par exemple, du label artisan français contenu dans la proposition n° 3. L’objectif est de structurer les filières professionnelles et donner des perspectives de carrières à des emplois peu reconnus pour le moment,

- favoriser le développement des projets intergénérationnels à travers l’Europe, notamment dans les zones urbaines où les risques de ségrégation territoriale sont constants, à travers des programmes comme Urbact.

Une réflexion pourrait également s’engager autour des outils financiers non budgétaires tant pour les propriétaires que pour les locataires afin de prévenir les risques de dépendance et de précarité.

Les expériences nationales, régionales et locales sont riches, à l’instar des politiques de prévention et d’amélioration du cadre de vie menées par les pays d’Europe du Nord comme la Suède et le Danemark, ou encore de la stratégie nationale en matière de prévention par l’habitat des risques liés au vieillissement initiée par le Royaume-Uni en 2008.

Les différentes directions générales de la Commission européenne rencontrées lors des auditions sont intéressées par cette approche transversale et ouverte, tout comme les membres, sollicités, des Intergroupes Urban et Ageing.

ANNEXES PROPOSITION 12 - p. 154 (http://muriel-boulmier.com/rapport-ministeriel-2/annexes/annexe-proposition-12)

Extrait de l’étude Les logements des Européens de 50 ans et plus - INSEE

Cartes - Eurostat

SYNTHÈSE DES PROPOSITIONS

Proposition 1 - Développer, particulièrement en milieu rural, des réseaux de repérage actif de « prévention » souples et ouverts.

Repérer les personnes âgées isolées, souvent fragilisées, dont l’habitat n’est pas adapté, est la première difficulté à laquelle sont confrontés les acteurs de terrains, particulièrement en milieu rural où les personnes âgées restent moins familières des dispositifs d’accompagnement social.

La mobilisation de réseaux informels de proximité (réseaux consulaires de l’artisanat et des services de proximité, artisans du bâtiment) permettra d’élargir le champ de la prévention.

Entendue comme service des territoires à destination de leurs populations vieillissantes, cette mission de repérage participe de la dynamique de revalorisation et d’innovation des territoires.

L’alerte de ces réseaux informels est ensuite relayée aux acteurs professionnels du “travail social” (PACT, Habitat & Développement, CCAS, MSA, CLIC).

Proposition 2 - Organiser le premier diagnostic : une grille d’évaluation des risques au domicile.

Tous âges confondus, les chutes constituaient, en 2006, la première cause de décès par accident de la vie courante, les trois quarts survenant chez les 75 ans et plus. Dans ce contexte, la CSC a établi, en partenariat avec l’ANSP et un ensemble de fédérations, une grille d’évaluation des risques du domicile.

L’objectif est de permettre à un proche ou à un intervenant professionnel (aide à domicile…) de réaliser un premier diagnostic des risques potentiels.

La possibilité est alors ouverte de proposer à la personne âgée des solutions de petits aménagements simples et sécurisés, ou de l’orienter vers les professionnels qualifiés dans le cas d’aménagements plus lourds.

Une diffusion large de cette grille favorisera un langage commun entre tous les acteurs et contribuera au déploiement d’un message de prévention grand public.

Proposition 3 - Organiser, avec la profession, la labellisation de l’intervention professionnelle des artisans pluridisciplinaires.

Le « maillage » territorial des PME et des TPE artisanales explique leur proximité avec les habitants.

La mise en place, à l’initiative de la CAPEB, d’une reconnaissance professionnelle (équivalente à un label) permettra de créer une “spécialisation” reconnue.

Elle sera ouverte à tous les artisans qui acceptent de suivre des cycles de formation réguliers dans le champ pluridisciplinaire de l’adaptation du logement, de valoriser les échanges d’expériences, de s’engager sur des prix et des délais maîtrisés.

Les entreprises “labellisées” seront répertoriées dans un annuaire diffusé auprès du grand public et des financeurs publics.

Proposition 4 - Garantir la fluidité, la rapidité et l’efficacité du circuit des aides publiques en créant un lien avec les professionnels labellisés.

Les aides publiques cumulées (État, collectivités locales et territoriales) constituent un effort conséquent mais dont l’efficacité est atténuée par le délai des décisions. Le même délai s’observe pour l’intervention des entreprises qui réalisent les travaux, alors même que l’urgence médicale ou sociale de la situation nécessite un temps de réaction rapide.

Conforter l’avance sur subvention aux bénéficiaires modestes et garantir un paiement dans des délais raisonnables aux prestataires labellisés, incitera les entreprises à maîtriser les délais d’intervention et les prix des chantiers d’adaptation.

Proposition 5 - Transférer le crédit d’impôt ouvert aux personnes âgées à leurs descendants ou collatéraux qui financent les travaux de « maintien à domicile »

L’adaptation nécessaire du logement se heurte aux « possibilités » financiers des occupants, même propriétaires. La Loi de finances du 30/12/2005 prévoit un crédit d’impôt de 25 % pour les travaux favorisant l’autonomie des personnes âgées ou handicapées. Ce crédit bénéficie soit à la personne concernée soit à une personne valide qui équipe son habitation principale pour la rendre accessible à un ascendant ou un descendant.

La proposition vise à transférer ce crédit d’impôt aux descendants ou collatéraux qui financent les travaux permettant à une personne âgée bénéficiaire des minima sociaux de se maintenir dans son domicile.

Le financement qui bénéficierait de ce crédit d’impôt est la somme nette engagée par la famille, déduction faite des aides publiques.

L’avance de trésorerie réalisée par les proches permet d’engager et de régler immédiatement les artisans sans attendre le crédit d’impôt (18 mois plus tard) et de faire face notamment à des situations d’urgence. La subrogation des « financeurs familiaux » dans les droits de la personne âgée doit alors être prévue dans les règlements d’intervention des financeurs institutionnels, sous réserve du contrôle de la bonne destination des sommes.

Le surcoût public de l’hébergement, hors soin en maison de retraite, évalué par la DREES permet une comparaison coût/bénéfice de la contribution publique.

Proposition 6 - Aménager le prêt viager hypothécaire.

Si 75 % des plus de 65 ans sont propriétaires de leur logement, être propriétaire n’est pas nécessairement synonyme de richesse. Dès lors, dégager des liquidités en gageant le logement est une solution qui suscite l’intérêt.

Le Prêt Viager Hypothécaire est réglementairement organisé en France depuis 2006 et distribué par le seul Crédit Foncier depuis 2007. C’est un prêt remboursable in fine (capital et intérêts) au moment du décès de l’emprunteur. Le montant exigible est plafonné à la valeur du logement au moment du remboursement.

À l’heure actuelle, ce prêt constitue un marché étroit. Il s’adresse plutôt à des biens urbains et/ou d’une valeur de l’ordre de 200 000 e, pour des propriétaires âgés de 75 ans ou plus. Le montant du prêt est calculé en fonction de l’âge de l’emprunteur et de la valeur du bien.

Les difficultés évoquées sont la faible quotité prêtée et le taux d’intérêt élevé, la réticence des personnes âgées à recourir à l’emprunt, la baisse des valeurs immobilières. L’accroissement des besoins de financements du grand âge, liés au risque de dépendance devrait cependant faire évoluer la tendance.

Il est encore prématuré d’envisager l’intervention d’un fonds d’état comme aux États-Unis pour garantir la part systémique du risque immobilier. Pourtant, des aménagements fonctionnels rendront le produit plus attractif :

- un versement fractionné sous forme de rente hors fiscalité,

- des règles de publicité plus lisibles,

- une faculté de substitution d’un tiers au prêteur en cas de recours au pacte commissoire.

Proposition 7 - Organiser le contrat de viager HLM

L’habitat des centres villes est au cœur des préoccupations croisées : lutter contre l’étalement urbain, densifier l’habitat des centres en résolvant notamment le problème récurrent des logements vacants, répondre à la demande croissante des personnes âgées d’adapter leur logement pour leur permettre d’y rester en sécurité.

Organiser la possibilité pour les organismes HLM d’acquérir des logements en viager, occupés ou vacants, fait partie des solutions à explorer. Pour le vendeur qui avance en âge et qui veut s’assurer d’un complément de ressources tout en restant dans son logement qui sera adapté par des professionnels, de surcroît solvables, le viager est une opportunité intéressante.

Pour les organismes HLM, cette possibilité nécessite la mise en place d’un cadre réglementaire, professionnel et contractuel autour d’une solution financière assurantielle, mutualisée et garantie.

Proposition 8 – Développer et diffuser le microcrédit-adaptation du domicile des personnes âgées.

Plus connu dans un contexte d’entreprise, le microcrédit est un outil-levier utile. Les aides publiques sont nombreuses mais aucune ne couvre l’intégralité de la dépense des travaux d’adaptation. Pour les personnes âgées dont les ressources sont très faibles, comment trouver les 1 000 e ou 3 000 e qui restent à leur charge ? À partir de 70 ans, l’accès au crédit est pratiquement inexistant et, il est vrai, la réticence à emprunter, reste forte.

Entre 1 500 et 8 000 e, le prêt microcrédit-adaptation à un taux entre 1,5 % (ou inexistant) et 4 %, pour 36 mois, hors assurance, hors garantie serait ouvert sans condition d’âge. Au-­delà d’acteurs déjà efficacement engagés comme PROCIVIS, les caisses de retraite, les établissements financiers comme le Crédit Mutuel ou la Banque Postale se sont joints à cette proposition.

Proposition 9 – Assouplir et adapter les règles de décisions des copropriétés pour l’adaptation des parties communes au vieillissement des occupants et à leur sécurité

L’adaptation des parties communes nécessaire à la sécurité, à la mobilité et donc au maintien à leur domicile des personnes âgées, propriétaires ou locataires, représente le défi contributif que les copropriétés ont à relever.

Les principaux obstacles concernent les règles de majorité actuelles et le financement des travaux.

Il convient donc :

- d’assouplir les règles de majorité aux Assemblées Générales pour permettre le vote à la majorité absolue (art. 25) de travaux d’adaptation et d’amélioration des parties communes quand ils favorisent la mobilité et la sécurité des personnes âgées,

- de sensibiliser, les différents partenaires en amont de l’engagement de la dépense,

- d’inciter les copropriétaires à élaborer une programmation pluriannuelle des travaux pour anticiper leurs financements et à constituer un fonds de réserve prévisionnel.

Proposition 10 – Organiser une entraide solidaire contractuelle entre les personnes âgées, les jeunes, le bailleur, la puissance publique, l’État ou la collectivité : l’habitat intergénérationnel.

Occupation partagée d’un même logement par deux générations, colocation entre seniors, coopératives d’habitants…, les formes de l’habitat intergénérationnel sont multiples mais participent toutes de la même observation : le manque de logements dans les zones urbaines et universitaires, la baisse des revenus des personnes vieillissantes, leur solitude.

La réponse de l’État n’est pas de se substituer aux initiatives privées, associatives, mais de proposer un cadre opérationnel et reproductible.

À partir de l’expérience conduite par la Municipalité d’Alicante (335 000 habitants), en Espagne, qui a réalisé 456 logements à occupation mixte (personnes âgées de plus de 65 ans autonomes, jeunes de moins de 35 ans), avec des conditions de ressources, dans lesquels les jeunes s’engagent par contrat à rendre des services aux résidents âgés en contrepartie d’un loyer minoré, plusieurs propositions peuvent être faites :

- étendre les conditions du bail HLM pour permettre un accueil temporaire (3 ou 5 ans) dans le cadre d’une entraide solidaire contractuelle,

- prévoir, dans le bail, une contribution symbolique et forfaitaire de la personne âgée,

- exonérer de la qualification de « travail », l’entraide solidaire contractuelle temporaire, en échange d’une diminution de loyer limitée par la réglementation.

Proposition 11 – Sensibiliser le grand public à l’intérêt d’un logement adapté à un prix abordable.

L’adaptation du domicile se heurte fréquemment à la réticence des personnes âgées elles-mêmes car elle est perçue comme marqueur de la “vieillesse” et de la “dépendance”. Pour en changer les codes de perception et promouvoir l’approche préventive, la création d’un portail internet public permettrait de présenter les bonnes pratiques, le confort et l’esthétique, les financements… Il complétera utilement les démarches de sensibilisation médiatique grand public d’initiative privée (émissions et magasines de décoration, communication des chaînes de distribution bricolage…).

Dans le même temps, le soutien à l’innovation et au design dans le domaine des petits et grands équipements du logement par des appels à projets comme celui de la DGCIS, contribuera à développer une offre de produit abordable et attractive.

Le développement des gérontotechnologies devra s’inscrire dans une expertise d’efficacité et de respect de l’éthique pour répondre au plus près des besoins du plus grand nombre de personnes âgées.

Proposition 12 – Créer une plateforme européenne « habitat et vieillissement des Européens » en préparation à l’année 2012, année du vieillissement actif des solidarités entre générations.

L’Europe est l’échelle territoriale à partir de laquelle s’observe le mieux le vieillissement massif, profond et durable de la population sans que la natalité endigue la perte d’habitants.

Cette double observation a conduit l’Europe institutionnelle et politique à s’exprimer au sujet du vieillissement qui n’est pas de compétence communautaire : notamment dans la stratégie 2020, données de cadrage pour les dix ans à venir, publiée par la Commission européenne en mars 2010.

Le logement s’il n’est pas, lui non plus, de compétence communautaire a été largement pris en compte dans le domaine de l’énergie. Le logement social, quant à lui, fait l’objet de dispositions particulières dans le Marché Intérieur (Directives Services, Aides d’État) et la mobilisation du FEDER…

La nécessité de l’adaptation du logement des personnes âgées pour leur permettre de rester à leur domicile, a été intégrée dans les politiques nationales de plusieurs États Membres (l’Europe du Nord, la Grande Bretagne…).

Aller plus loin est une réflexion qui a été engagée avec quelques parlementaires de l’Intergroupe Urban et Ageing (le logement est la 2e préoccupation des Européens après l’emploi).

Créer une plateforme européenne pour contribuer à la réflexion de « 2012, année européenne du vieillissement actif et de la solidarité intergénérationnelle », réunissant institutionnels, élus, entreprises et filières économiques, permettrait de proposer un cadre d’intervention organisé pour l’habitat et le vieillissement.

Les fils de parcours de vie tiennent à la famille, l’emploi et le logement. Quand vient l’âge de fin d’activité professionnelle, le domicile constitue un point central, objet de projets, d’initiatives et de souhait profond d’y demeurer.

LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES

LES PROFESSIONNELS

A.D.E.R.E.

Frédéric MORESTIN, Coordinateur du Département de Recherche et de Formation Continue

ATLINKS

Philippe LOUISON, Business Developer

Bureau AIDA

Bernard THUMEREL, Directeur

CAP CONSOMMATEURS HABITANTS

Pierre-Luc LANG LET, Président et Vice-président du Club de l’Amélioration de l’habitat

CAPEB – Confédération des Artisans et des Petites Entreprises du Bâtiment Patrick LIEBUS, Président

Gabriel D ESGROUAS, Administrateur Confédéral

Alain CHOUGUIAT, Chef du service des Affaires Économiques

CLUB CLIENTS URBANIA

Gilles RAVOI RE, Président fondateur

CLUB DE L’IMMOBILIER TOULOUSE Régis BOYER, Président

Danièle METGE

CONFEDERATION NATIONALE DU CREDIT MUTUEL

Marie-Christine CAFFET, Directrice du développement

Guy LERE, Responsable du Département Logement social, Prescription et collectivités locales

CREDIT FONCIER

Nicole CHAVRIER, Directrice des Relations Institutionnelles

Patrice HAUBOIS, Responsable Département Offre Produits, Direction du marketing des prêts aux particuliers

Jean-François PAYEN, Direction des risques

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - PROCIVIS

Claude SADOUN, Président du réseau

François MOIROT, Directeur Délégué aux Missions Sociales PROCIVIS

PROCIVIS LES PREVOYANTS

Gérard MARTIN, Président, Vice-président du réseau Anne MARCHAND, Chargée des Missions sociales

DOMOFINANCE

Franck OURADOU, Directeur Général Délégué

FEHAP – Fédération des Établissements Hospitaliers et d’Aide à la Personne Antoine DUBOUT, Président

Yves-Jean DUPUIS, Directeur Général

FFB – Fédération Française du Bâtiment

Bernard COLOOS, Directeur des Affaires Économiques et Financières Internationales

FNAIM – Fédération Nationale de l’Immobilier

Gilles RICOUR de BOURGIES, Vice-président et Président de la Chambre FNAIM de l’Immobilier de Paris et de l’Ile-de-France Jean-Marc SAMEDI, Conseiller du Président

LA BANQUE POSTALE

Patrick WERNER, Président du directoire Serge BAYARD, Directeur de la stratégie

LEROY MERLIN SOURCE

Pascal DREYER, Chargé de mission

Marie-Reine COUDSI, Directrice de l’éditorial et responsable de Leroy Merlin Source

LES AMIS SERVICE A DOMICILE

MESOLIA HABITAT

Arnaud LECROART, Directeur général, Président de l’Association Régionale HLM Aquitaine

PACT de la GIRONDE

Denis CARAIRE, Urbaniste, Directeur de Praticité

PACT Var

Armand ROUVIER, Directeur

PRO-BTP

Paul GRASSET, Directeur Général

P RO MO LO G IS

Max AIRA, Président du Conseil de Surveillance

REUNICA

Joël-Robert HANSCONRAD, Directeur des Activités Sociales

UNIS – Union des Syndicats de l’Immobilier

Chantal COSTE, Présidente déléguée

LES INSTITUTIONNELS

ACFCI – Assemblée des Chambres Françaises de Commerce et d’Industrie Jean-Alain MARIOTTI, Président de la CCI 47

Dorothée PIN EAU, Directrice juridique

CRCI d’Auvergne

André MARCON, Président et Premier Vice-président de l’ACFCI

ANAH – Agence Nationale de l’Habitat

Sabine BAÏETTO-BEYSSON, Directrice générale Laurent GIROMETTI, Directeur technique et juridique

ANIL – Agence Nationale pour l’Information sur le Logement Bernard WORMS, Directeur

APCM - Assemblée Permanente des Chambres de Métiers

Alain GRISET, Président

Christine URIBARRI, Directeur de la direction des actions économiques

CAISSE DES DEPOTS & CONSIGNATIONS

Jean-Pierre SCHAEFER, Responsable des Études économiques, Direction des prêts et de l’habitat

Eric DORIZON

Liliane PIOT, Responsable e-Social, Département Développement Numérique des Territoires Dominique NGUYEN

CNISAM - Centre National d’Innovation Santé, Autonomie et Métiers (Chambre Régionale de Métiers et de l’Artisanat du Limousin)

Jean-Claude PIERRE, Président

Michelle DENIS-GAY, Responsable du CNISAM

CONSEIL SUPERIEUR DU NOTARIAT

Pierre BAZAILLE, Président de l’Institut de l’Immobilier Olivier PAVY, Directeur des Affaires Économiques

CSTB - Centre Scientifique et Technique du Bâtiment Bertrand DELCAMBRE, Président

Alain ANFOSSO, Ingénierie de l’Innovation et des Services

CSC - Commission de la Sécurité des Consommateurs

Luc MACHARD, Président

Claire WEBER, Conseillère technique Partenariat et Relations Internationales

USH – Union Sociale pour l’Habitat

Pierre QUERCY, Délégué Général

Dominique DUJOLS, Directrice des Relations Institutionnelles et du Partenariat Dominique HOORENS, Directeur des Études Économiques et Financières Florence SLOVE, Directrice du Service Juridique et Social

LES INSTANCES PUBLIQUES

Cabinet de Michel MERCIER - Ministère de l’Espace rural et de l’aménagement du territoire Etienne GUYOT, Directeur de Cabinet

Julien TARIS, Conseiller chargé des services au public

Cabinet de Valérie LETARD - Secrétariat d’État chargé des Technologies vertes et des Négociations sur le climat

Florence GERARD-CHALET, Directrice adjointe de Cabinet

Agnès de HEREDIA, Conseillère Parlementaire et Études

CONSEIL GENERAL DU BAS RHIN

Rémi TROCME, Directeur de l’Habitat

Geneviève BRUN, Chargée de développement Habitat

DGALN – Direction Générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature/DHUP – Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages

Hélène DADOU, Sous-directrice des politiques de l’habitat

PUCA – Plan Urbanisme Construction Architecture Mai Phuong HUYNH, Chargée de mission

DGCIS - Ministère de l’Économie, de l’Industrie et de l’Emploi Catherine GRAS, Directrice Générale Adjointe

Mission Union pour la Méditerranée

Gilles PEN N EQU IN, Responsable Développement territorial et Responsable-adjoint Développement durable

LES PERSONNALITÉS QUALIFIÉES

Vincent CARADEC

Sociologue du vieillissement Université de Lille 3

Cendrine DOMINGUEZ Sylvia MINNE

D’HOME PRODUCTIONS

Jean-Claude DRIANT

Institut d’Urbanisme de Paris

Université Paris Est Créteil Val-de-Marne

Monique ELEB

Sociologue de l’habitat, Directrice du Laboratoire Architecture, culture et société de l’École d’Architecture Paris Malaquais, Membre du conseil d’administration de la fondation Leroy Merlin

Bernard ENNUYER

Sociologue, Directeur de l’Association LES AMIS SERVICE A DOMICILE

Ramy FISCHLER Designer

Alain JAFFRE

Délégué Permanent auprès de l’Union Européenne (Bruxelles)

Patrick JOUIN Designer

Philippe LEROY

Sénateur de la Moselle, Président du Conseil Général de la Moselle, Président de la Commission Logement de l’ADF

Thierry REPENTIN

Sénateur de la Savoie, Rapporteur du Budget Logement au Sénat Président de l’USH

Elizabeth TOUTON

Adjointe au maire – Mairie de Bordeaux, Chargée du logement, de l’aménagement urbain et des transports Présidente de la SEM In Cité

Françoise VILAIN

Présidente de la délégation aux droits des femmes et à l’égalité des chances entre les hommes et les femmes du CESE, Membre du Conseil Économique Social et Environnemental, Membre de l’Observatoire de la parité entre les femmes et les hommes

INTERGROUPE AGEING

Jean LAMBERT, MEP, Verts, UK Kinga GÖNCZ, MEP, PSE, Hongrie

INTERGROUPE URBAN :

Sophie BRIARD AUCONIE, MEP, PPE, France Jan OLBRYCHT, MEP, PPE, Pologne

LES CONTACTS EUROPÉENS

CECODHAS – Fédération européenne du logement social Claire ROUMET, Secrétaire générale

Julien DIJOL, Chargé de mission

Carine PUYOL, Chargée de mission

DG MARCHE INTERIEUR - Commission européenne

Unité « Opérations avec les particuliers, politique des consommateurs et systèmes de paiement »

Eric DUCOULOMBIER, Chef d’unité adjoint

Maria Dolores MONTESINOS TRIGO, Administrateur

DG ENTREPRISE - Commission européenne

Unité Développement de la politique de l’innovation

Charlotte ARWIDI, Policy Officer - Innovation policy analysis and development Bertrand WERT, Directorate General “Enterprise and Industry”

DG ENTREPRISE - Commission européenne

Unité Construction, Équipement de Pression et Métrologie Antonio PAPARELLA, Analyste socioéconomique

DG EMPLOI – Commission européenne

Unité Intégration des personnes Handicapées

Immaculada PLACENCIA PORRERO, chef d’Unité Adjoint

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1) L’âge moyen de la population mondiale est passé de 23 ans en 1975, à 28 ans en 2009, il est projeté à 38 ans en 2050 (Christiane Crépin, Familles et politiques familiales dans le monde, évolutions, enjeux, perspectives - mars 2010). 2) La proportion d’inactifs est importante : un sur cinq en 2009. 3) Pour la Chine et le Maroc, l’estimation est à 25 ans et pour la Syrie 17 ans. 4) Vincent Caradec : professeur de sociologie à l’Université de Lille 3, membre du Haut Conseil pour la population et la famille. 5) Monique Eleb : psychologue et sociologue, professeur à l’école d’architecture de Paris-Malaquais, dire ctrice du laboratoire ACS (Architecture, Culture, Société). 6) Bernard Ennuyer : ingénieur, sociologue, directeur d’une association d’aide à domicile. 7) Rapport Gonzalez (Felipe Gonzales Marquez, président du groupe, ancien Premier Ministre espagnol). 8) CECODHAS : Comité Européen de Coordination de l’Habitat Social (28 millions de logements, 45 millions d’habitants). 9) Dont Jan Olbrycht, membre du Parlement européen et Président de l’intergroupe Urban. 10) Voir les études du GART et du CERTU sur la mobilité et l’accidentologie des personnes âgées. 11) Voir le fonds d’intervention public d’adaptation-prévention de l’habitat mis en place en Grande-Bretagne dans le cadre de sa stratégie nationale « lifetime homes, lifetime neighbourhoods ». 12) PACT : réseau associatif national au service des habitants et de leur habitat (Mouvement Propagande et Action Contre les Taudis). 13) CCAS : Centre Communal d’Action Sociale. 14) MSA : Mutualité Sociale Agricole. 15) CLIC : Centre Local d’Information et de Coordination. 16) La visite à domicile des « assistantes sociales » n’est désormais plus systématique. 17) Secrétaire d’État chargée des technologies vertes et des négociations sur le climat. 18) APA : Allocation Personnalisée d’Autonomie. 19) PROCIVIS : marque commune créée en 2008 par les SACICAP (Sociétés Anonymes Coopératives d’intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété, anciennement SA de Crédit Immobilier) et l’UES-AP (Union d’Économie Sociale pour l’Accession à la Propriété) qui exprime l’ensemble de leurs valeurs et leur engagement dans les Missions Sociales : - accompagner la politique de la Ville en poursuivant les objectifs de mixité de statuts d’occupation et celle des populations, - répondre aux besoins de populations spécifiques qui ne peuvent accéder à la propriété sans un dispositif d’aides complémentaires, - aider les propriétaires occupants très modestes à réaliser des travaux (réhabilitation, adaptation à l’âge ou au handicap, opérations d’amélioration de l’habitat…). 20) Fondation présidée par François Rivière. 21) Rapport au Premier Ministre sur les finances départementales, 20 avril 2010. 22) ANAH : Agence Nationale de l’Habitat. 23) Source : Les Cahiers de l’ANAH – avril 2010. 24) ACFCI : Assemblée des Chambres Françaises de Commerce et d’Industrie. 25) APCM : Assemblée Permanente des Chambres de Métiers et de l’artisanat. 26) CRCI : Chambre Régionale de Commerce et d’Industrie. 27) CRMA : Chambre Régionale de Métiers et de l’Artisanat. 28) La CRCI d’Auvergne est présidée par André Marcon, premier vice-président de l’ACFCI. 29) GART : Groupement des Autorités Responsables des Transports. 30) NTIC : Nouvelles Technologies de l’Information et de la Communication. 31) Discours du Président de la République sur l’avenir des territoires ruraux, 9 février 2010. 32) CCI : Chambre de Commerce et d’Industrie. 33) L’APCM est présidée par Alain Griset. 34) CA PEB : Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment. 35) UNIS : Union des Syndicats de l’Immobilier. 36) FNAIM : Fédération Nationale des Agents Immobiliers. 37) Cité par Frédéric Morestin dans une intervention de 2008 « Prévention primaire et situation de désadaptation habitat/habitant », Actes de la journée d’étude « Étapes de la vie, vieillesse et perte d’autonomie : quand l’habitant réinterroge son habitat », Leroy Merlin Source/Adere, novembre 2007. Frédéric Morestin est coordinateur du département recherche et formation continue de l’ADERE, Association pour le Développement, l’Enseignement et la Recherche en Ergothérapie. 38) SADEER : Soutien A Domicile Et ERgothérapie. 39) CHU : Centre Hospitalier Universitaire. 40) Programme PADCHUTE (Prévention A Domicile des Chutes de la personne âgée) du CHU de Poitiers impulsé par le Pro fesseur Kemoun. 41) Le CHU de Limoges vient de lancer une unité de Prévention, de Suivi et d’Analyse du Vieillissement - UPSAV. 42) Commission de Sécurité des Consommateurs : CSC. 43) Bulletin épidémiologique InVS (Institut de Veille Sanitaire) n° 8 - mars 2010. 44) Étude de la Société française de documentation et de recherche en médecine légale menée en partenariat avec la Haute Autorité de Santé : Recommandation et argumentaires pour la prévention des chutes accidentelles chez la personne âgée - novembre 2005. 45) HCAAM : Haut Conseil pour l’Avenir de l’Assurance Maladie. 46) Les personnes de plus de 75 ans concentrent 20 % de la dépense de soins. 47) CSC : Commission de Sécurité des Consommateurs. 48) ANSP : Agence Nationale des Services à la Personne. 49) ADESSA est une fédération nationale d’Associations d’aide et de services à domicile. 50) ADMR : Association d’Aide en Milieu Rural. 51) CCMSA : Caisse Centrale de la Mutualité Sociale Agricole. 52) UNA : Union Nationale de l’Aide, des Soins et des Services aux Domiciles. 53) FEPEM : Fédération des Particuliers-Employeurs de France. 54) IRCEM : groupe professionnel de protection sociale des emplois de la famille. 55) www.securiteconso.org. 56) ANIL : Association Nationale d’In formation sur le Logement. 57) ADIL : Association Départementale d’Information sur le Logement. 58) CODERPA : Comité Départemental des Retraités et Personnes Agées. 59) L’action est décrite dans la proposition sur la fluidité des aides publiques. 60) ASSAD : Association Soins et Services à Domicile. 61) Projet GERHOME (Gerontologie at Home). 62) CSTB : Centre Scientifique et Technique du Bâtiment. 63) PME : Petites et Moyennes Entreprises. 64) TPE : Très Petite Entreprise. 65) Source ANAH Mémento Habitat Privé 2009 - p. 14. 66) Année européenne du Handicap. 67) FFB : Fédération Française du Bâtiment. 68) Présenté dans le premier rapport « L’adaptation de l’habitat au défi de l’évolution démographique : un chantier d’avenir ». 69) CNISAM : Centre National d’Innovation Santé, Autonomie et Métiers. 70) FEHAP : Fédération des Etablissements Hospitaliers et d’Aide à la Personne. 71) MDPH : Maison Départementale des Personnes Handicapées. 72) CRAM : Caisse régionale d’Assurance Maladie. 73) Michel Mercier. 74) Une négociation peut être engagée avec le CNISAM autour des formations existantes. 75) La plupart des chantiers correspondent à des situations particulières et la règle de l’art pallie l’inexistence de la norme. 76) Cet aspect est essentiel dans le cas des travaux d’économie d’énergie, installation de chauffage etc. 77) Philippe Leroy, Sénateur et Président du Conseil Général de la Moselle, préside la Commission Logement de l’ADF, l’Association des Départements de France. 78) Maximum 70 % du montant prévisionnel de la subvention. 79) Maximum 40 % du montant prévisionnel de la subvention. 80) SACICAP : Société Anonyme Coopérative d’intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété. 81) CEP-CICA T : Centre d’Exposition Permanent-Centre d’Information Conseil Accessibilité Technique. 82) Subventions du Conseil Général et de l’A NA H. 83) DREES : Direction de la Recherche, des Études, de l’Évaluation et des Statistiques. 84) Montant mensuel au 1/04/2010 : 709 e pour une personne seule, 1 147 e pour un couple. 85) Cahiers de l’ANAH - avril 2010 - p. 21 : 40 % des logements inconfortables sont en zone rurale et 70 % des bénéficiaires MSA des propriétaires occupants. 75 % des bénéficiaires des aides de la MSA sont des personnes âgées. La moitié des dépenses sont consacrées aux travaux d’amélioration pour du maintien à domicile. 86) Thierry Repentin, Sénateur de la Savoie, Président de l’USH. 87) Procivis évoquait le travail d’une aide ménagère autour des nécessités d’une cheminée, l’installation d’un chauffage adapté l’a libéré pour d’autres tâches. 88) NHS : National Health Service, système de santé public du Royaume-Uni. 89) Dès 2011, l’ANAH doublera son intervention de soutien aux propriétaires occupants modestes dans le cadre du programme de 500 millions d’euros financés par le « Grand Emprunt ». 90) Plafonds de ressources « prioritaires » de l’ANAH au 1er janvier 2010 : pour une personne seule 11 771 e en Ile-de-France et 8 606 e dans les autres régions. 91) À titre d’exemples, à enrichir : main courante, barre de maintien, installation de chauffage, équipement de salle de bains, de sanitaires adaptés, adaptation des sols, fermetures sécurisés et accessibles… 92) Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées, par Nicolas Jachiet (Inspection Générale des Finances), Jacques Friggit (Conseil Général des Ponts et Chaussées), Bernard Vorms (ANIL), Claude Taffin (USH). 93) Chercheurs au CERLIS, Centre de Recherche sur les Liens Sociaux, Université Paris V. 94) PUCA : Plan Urbanisme Construction Architecture. 95) Ordonnance du 23/03/2006 relative aux sûretés, qui crée le prêt viager hypothécaire, Arrêté du 24 août 2006 qui définit le taux d’usure et Décret du 6 décembre 2006 qui définit ses modalités de remboursement anticipé. 96) La différence de montant du prêt tient à l’espérance de vie plus faible pour les hommes. 97) Communiqués lors de l’audition du 16 mars 2010. 98) 2007 : 185 PVH / 2008 : 2 843 PVH - 7 000 viagers classiques / 2009 : 1 233 PVH - 2 000 viagers /Janvier 2010 : 68 PVH. 99) Chute des prix de l’immobilier en Europe (Irlande : 2008 -9 %, 2009 -18,5 %, Espagne : 2008 -11 %, 2009 -10 %, 1 million d’invendus) mais aussi dans certains pays de l’Europe de l’Est (Hongrie, Pologne où le stock d’invendus est considérable et le nombre de transactions a baissé de 40 % en 2009 avec une chute des prix, Lettonie : la chute des prix atteint 53 %). 100) Présidente de la délégation aux droits des femmes et à l’égalité des chances du Comité Économique Social et Environnemental (CESE) et, à ce titre, membre désignée par le Premier Ministre à l’observatoire de la parité entre les hommes et les femmes. 101) Les 60-69 ans en détiennent 13,1 %, les plus de 70 ans, 21 % (source INSEE). 102) Les proportions varient peu avec le revenu sauf pour le premier décile, dont le patrimoine total est très faible et du quartile supérieur dont le patrimoine est très au-delà du logement. 103) Pour pallier comme aux États-Unis les aléas de santé couverts en France par le système de protection sociale. 104) 90 % des plus de 80 ans vivent chez eux. 105) Hélène Gisserot : Perspectives financières de la dépendance des personnes âgées à l’horizon 2025, pour M. Philippe Bras (Ministre délégué à la sécurité sociale, aux personnes âgées, aux personnes handicapées et à la famille), 2007. 106) CNSA : Caisse Nationale de Solidarité pour l’Autonomie. 107) Exemple cité par Claude Taffin et Bernard Vorms dans le rapport du 7 mai 2008 sur le PVH. 108) Une baisse des prix de l’immobilier lié à un événement macroéconomique, comme la crise financière du 2nd semestre 2008. 109) FGAS : Fonds de Garantie de l’Accession Sociale 110) PAS : Prêt d’Accession Sociale. 111) “Study on Equity Release Schemes in the EU”, Prof. Dr. Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud, Dr. Elena F. Pérez­Carrillo, Dr. Achim Tiffe, Michael Knobloch, Institut für Finanzdienstleistungen e. V., janvier 2009. 112) USH : Union Sociale pour l’Habitat. 113) ”Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées” de Nicolas Jachiet, Jacques Friggit, Bernard Vorms et Claude Taffin - page 36. 114) Devenu le Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD). 115) Tête : propriétaire sur le bien duquel porte le contrat de viager - Crédirentier : vendeur - Débirentier : acheteur - Bouquet : montant du capital versé au moment du contrat - Rente : montant du versement périodique versé par le débirentier au crédirentier tout au long de sa vie. 116) Évalués par l’ANAH à plus de 2 millions de logements. 117) Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées de Nicolas Jachiet, Jacques Friggit, Bernard Vorms et Claude Taffin. 118) Art.669 du CGI (modifié en 2003 par la Loi de Finances pour 2004). 119) Plusieurs solutions peuvent être discutées : - le crédirentier reste occupant à titre gratuit et la rente est faible (réévaluée en cas de départ en maison de retraite, puisque l’occupation du bien ne sera plus au bénéfice du crédirentier), - le crédirentier acquitte un loyer et la rente est plus élevée et le départ du logement n’entraîne pas de modification de la rente, - le crédirentier ne s’acquitte que de la différence entre la rente et le loyer mais cette dernière solution est d’une gestion complexe. 120) Il faut rappeler que les plafonds de ressources ne prennent pas en compte la valorisation du capital. 121) CGLLS : Caisse de Garantie du Logement Locatif Social. 122) La convention pourrait viser la vacance structurelle de plus de 3 ans. 123) Filocom : système d’observation statistique des logements. 124) APL : Aide Personnalisée au Logement. 125) Les prêts consentis doivent être remboursés à 85 ans. 126) Mars 2010 : cette étude menée par Exton consulting montre que vis-à-vis de leur banque, les seniors de 50-74 ans ont un comportement plus lié à leur âge qu’à leur pouvoir d’achat, et que seulement un sur 10 a changé de banque dans les dix dernières années. 127) Les CEL, constitutifs des avoirs de l’épargne populaire, nécessitent un questionnaire de santé. 128) Old’Up : association présidée par le Professeur Tubiana qui a contribué au Rapport précédent et dont la devise est « Plus si jeunes, mais pas si vieux ». 129) Les personnes qui avaient constitué une petite épargne la gardent comme épargne de précaution, sentiment renforcé par la crise de 2008. 130) Philippe Pelletier est Président du Comité stratégique du « Plan Bâtiment Grenelle ». 131) Fonds de Cohésion Sociale ou FCS : fonds financé sur le budget de l’État qui en a confié la gestion à la CDC et dont le bénéficiaire final (le particulier) ne peut bénéficier que par l’intermédiaire d’une banque. 132) Le travail classique pour un prêt : contrôle du dossier, étude du financement, l’émission de l’offre, la signature du contrat, le contrôle des versements au regard des factures, la gestion et le suivi des remboursements. 133) La même résistance s’observe pour le recours au prêt viager hypothécaire qui pourtant s’adresse à des ménages dont la situation patrimoniale est très différente. 134) Cependant PROCIVIS indique que, dans des situations de grand âge de la personne contractante et pour des financements importants, une hypothèque peut être prise pour éviter l’effet d’aubaine pour les héritiers. 135) Comme les SACICAP PROCIVIS ou la Banque Postale. 136) PIG : Projet d’Intérêt Général. 137) MOUS : Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale. 138) OPAH : Opé ration Programmée d’Amélioration de l’Habitat. 139) PROCIVIS les Prévoyants a investi, pour 2008 et 2009, 2 350 Me dans les Missions Sociales. 140) Observations indiquées par Gérard Martin, Président de la SACICAP PROCIVIS les Prévoyants. 141) Les médias titrent « un scandale méconnu, la discrimination des vieux : crédit, logement, assurance… de plus en plus les personnes âgées sont victimes d’exclusion. Une pratique qui risque de s’aggraver avec le vieillissement de la population » (Le Parisien 13/11/2009). D’ailleurs la puissante organisation de retraités américains, l’AARP (American Association of Retired Persons), avec 35 millions d’adhérents, milite efficacement contre le syndrome “anti senior” (L’Express 28/08/09). 142) CERTU : Centre d’Études sur les Réseaux, les Transports, l’Urbanisme et les constructions publiques. 143) JORF du 3 juillet. 144) En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante. 145) Brice Hortefeux. 146) Elizabeth Touton. 147) SEM : Société d’Économie Mixte. 148) Jean-Claude Driant : géographe, urbaniste- professeur à l’Institut d’Urbanisme de Paris, directeur de Lab’Urba (Université de Créteil) intervenant à Sciences-po Paris. 149) Vincent Caradec à propos des travaux de Martin Kohli, sociologue allemand. 150) Les différentes situations en sont remarquablement décrites par Sophie Nemoz - novembre 2007. 151) La Ville de Paris a signé fin avril 2010 une charte avec trois associations (PariSolidaire, Ensemble2générations, Logement intergénération) pour développer la cohabitation intergénérationnelle. 152) Habitat Kangourou : forme d’habitat répertoriée en Belgique et au Québec où elle a été « inventée ». 153) Regis Bigot, directeur de recherche au Crédoc « fins de mois difficiles pour les classes moyennes ». 154) Encadrée par la loi de 1947 : dans la coopérative d’habitants, à l’inverse des copropriétés où la revente est libre et le prix non encadré, le coopérateur, qui souhaite vendre, récupère le montant de ses parts sociales augmentées du coût de la vie. En outre, le nouveau coopérateur doit être agréé. Enfin, à la différence du copropriétaire, le coopérateur ne dispose que d’une voix, quel que soit le nombre de parts détenues. 155) Charte : « un toit, deux générations », réalisée par des étudiants de Sciences Po, composée de quatre articles pour « encadrer les idées généreuses ». 156) Catherine Vautrin, Secrétaire d’État aux personnes âgées en 2005. 157) Eau, gaz, électricité. 158) Après une précédente réforme de 1975 qui précisait parmi le sol non urbanisé : le sol protégé, le sol urbanisable et le sol urbanisable non programmé. 159) Les pouvoirs publics doivent motiver la protection d’un terrain. 160) L’organisation territoriale et législative en Espagne est partagée entre l’État et les collectivités autonomes qui disposent de très larges pouvoirs, dont ceux de réglementer. 161) Terrains municipaux non destinés à des projets concrets à long terme. 162) Le principe de base est d’échanger un temps d’un service contre un temps identique d’un autre service, hors de toute prestation marchande (banco de tempo). 163) Lors de la première attribution, certains bénéficiaires disposaient de revenus mensuels inférieurs à 500 e. Les Revenus minimums demandés à la personne âgée sont de 5 050 e annuel. 164) Initié par Réunica en partenariat avec l’ADERE. 165) Présentatrice de l’émission Téva Déco. 166) Le spot « Du côté de chez vous » diffusé sur TF1 est le plus connu. 167) Commission Staff Working Document “Design as a driver of user-centred innovation” (SEC(2009)501 final) 168) PatrickJouinID - designer français - du 17 février au 24 mai 2010, le Centre Pompidou lui consacre une exposition « La Substance du design ». 169) Designer néerlandaise et « détecteuse de tendances ». 170) Op. cit. 171) CREDOC : Centre de recherche pour l’étude et l’observation des conditions de vie. 172) « Pour les seniors, Internet est encore compliqué » - Le Monde, 24 février 2010. 173) ARCEP : Autorité de Régulation des Communications Électroniques et des Postes. 174) Jacques Marseille « Allemagne stérile, France féconde » - Le Point - 17 septembre 2009. 175) Source : communication de la Commission européenne « Gérer l’incidence d’une population vieillissante dans l’UE » - Rapport 2009 sur le vieillissement COM (2009) 180 final, 29 avril, p. 3-4 176) U.E. : Union Européenne 177) Dans ce domaine, l’Union européenne ne légifère pas mais propose aux États-Membres de comparer leurs approches et d’échanger les bonnes pratiques grâce à la méthode non-contraignante dite « méthode ouverte de coordination » (MOC), où chaque pays se fixe des objectifs et un calendrier pour les atteindre. 178) La Commission européenne a, dès 1999, publié une première communication « Vers une Europe de tous les âges - Promouvoir la prospérité et la solidarité entre les générations », suivie par le livre vert de 2005 « Face aux changements démographiques, une nouvelle solidarité entre générations », puis par une autre communication en 2006 « L’avenir démographique de l’Europe : transformer un défi en opportunités », qui posent les enjeux d’une nouvelle société européenne vieillissante ainsi que des pistes d’action. Le Parlement européen s’est lui aussi saisi du sujet en présentant en 2008 deux rapports, l’un le 30 janvier 2008 sur l’avenir démographique de l’Europe et l’autre le 4 février 2008 sur l’amélioration de la qualité de vie des personnes âgées par les nouvelles technologies. 179) Le Paquet Monti est une décision qui permet de dispenser de notification préalable obligatoire l’attribution d’aides publiques pour certains Services d’intérêt économique général notamment les entreprises de logement social dès lors que certains critères sont respectés : - définition du service d’intérêt économique général, - calcul du coût, - interdiction de surcompensation. 180) FEDER : Fonds Europé en de Développement Régional. 181) FSE : Fonds Social Européen. 182) Décision du Conseil du 20 février 2006 relative aux orientations stratégiques de la Communauté pour le développement rural (période de programmation 2007-2013) (2006/144/CE). La définition de l’OCDE repose sur la part de la population vivant dans les communes rurales (c’est-à-dire de moins de 150 hab./km²) dans une région NUTS III donnée. 183) Co président de l’Intergroupe Ageing. 184) Source : Zaidi A., « Pension Policy in EU25 and its Possible Impact on Elderly Poverty », Policy Briefs, 2006 - cité dans le Rapport Mal-Logement 2009, Fondation Abbé Pierre. 185) Communication de la Commission « EUROPE 2020 : Une stratégie pour une croissance intelligente, durable et inclusive », 3 mars 2010, COM(2010)2020, qui remplace la stratégie de Lisbonne de 2000. 186) Le CECODHAS représente 28 millions de logements et près de 50 millions d’habitants. 187) Programme-cadre de recherche et développement.

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