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Bien-être et santé, les préoccupations montantes du secteur immobilier
- © ILLUSTRATION : KIM ROSELIER

Bien-être et santé, les préoccupations montantes du secteur immobilier

Dossier coordonné par Julie Nicolas - Ludovic Clérima |  le 11/05/2018  |  SantéParisFrance entière

Une nouvelle génération de bureaux entend améliorer le quotidien des salariés.

Et cela passe par un environnement plus sain.

Une tendance qui gagne désormais l'habitat.

Un corps sain dans un bâtiment sain. Tel est le nouveau credo des constructeurs de bureaux partout en France. Car un salarié heureux est un salarié moins prompt à quitter son entreprise. « La qualité des locaux et l'aménagement des espaces sont devenus des données fondamentales pour capter de nouveaux talents et fidéliser les employés », assure Laurent Bizeur, directeur général délégué de Nexity Immobilier d'entreprise. La conception des bureaux s'en trouve bouleversée. « Auparavant, les salles de réunion ne représentaient que 5 % de l'espace total d'un immeuble. Désormais, elles en occupent plus de 20 % », constate Jean-Frédéric Heinry, directeur général d'Altarea Cogedim Entreprise. Le bruit dans les couloirs et les réunions à la machine à café seront bientôt de lointains souvenirs.

Finis les bureaux aveugles. La préoccupation du bien-être en entreprise va plus loin. Tout le bâtiment est repensé. Finis les locaux aveugles, où ne filtre pas la lumière du jour. Place au lien avec l'extérieur, comme au sein de l'immeuble Austerlitz, dans le XIIIe arrondissement de Paris, réalisé par Altarea Cogedim. Les bureaux y sont disposés sur de grands plateaux baignés de lumière grâce à des vitrages de 2,35 m de haut pour une hauteur sous plafond de 2,75 m. Un défi pour les architectes, qui ont dû mettre à la disposition de leurs clients des façades vitrées capables de conserver la chaleur en hiver sans trop la stocker l'été. Avec pour conséquence des coûts d'installation et de matériaux plus importants.

La biophilie, qui fait référence à l'attrait inné des hommes pour les autres formes de vivant, végétal en tête, revient également en force. De nombreuses études établissent le lien entre productivité et bien-être au travail. L'écologue Olivier Lemoine, chef du service biodiversité chez Elan, cite ainsi les observations du cabinet GoodWill Management : une personne qui a accès à la nature sur son lieu de travail sera 3 % plus productive qu'une autre, qui, dans des conditions similaires, n'a pas de contact avec du végétal, l'air extérieur ou les saisons (lire aussi « Le Moniteur » n° 5923 du 26 mai 2017, p. 72).

Autre avantage de la végétalisation, mise en œuvre en toiture ou en façade : elle favorise la dépollution de l'air extérieur, réduit l'effet d'îlot de chaleur urbain en période estivale, participe à l'inertie thermique du bâtiment ainsi qu'à son isolation acoustique.

Des logements flexibles et intelligents. La question du bien-être dépasse d'ailleurs le lieu de travail. « Elle se pose de la même manière dans le résidentiel. La maison de demain devra être flexible, intelligente et saine », affirme Ella Etienne, directrice générale du cabinet de conseil Green Soluce. La flexibilité sera apportée par l'habitat modulaire, qui offrira aux propriétaires la possibilité d'ajouter un espace de vie avec son entrée dédiée et ses commodités, tout en conservant un lien avec l'appartement initial. Cet espace disponible ou facile à construire dans le cas d'une maison individuelle peut permettre de faire face à l'arrivée d'un nouvel enfant ou d'un parent âgé. Une flexibilité qui participe à la réduction du stress des occupants.

Les promoteurs sont les premiers à tester, pour eux-mêmes, de nouveaux modes de construction.

Le promoteur Icade avec sa gamme de logements Bihome surfe sur cette tendance depuis 2012. Le promoteur parie sur l'attrait pour les appartements connectés, capables d'intégrer un système d'éclairage, de chauffage et de contrôle des volets roulants depuis un simple smartphone.

Le BIM pour contenir les coûts. Quid cependant des surcoûts engendrés par cette nouvelle façon de bâtir ? De l'avis des professionnels, ils seraient de l'ordre de 0,5 à 1 % du prix total de la construction. « L'usage du building information modeling (BIM) dès la conception nous permet de limiter les dépenses », confie Eric Mazoyer, directeur général délégué de Bouygues Immobilier.

Les modèles numériques commencent même à prendre en compte la santé. La start-up Snapkin les utilise ainsi pour repérer les zones amiantées dans les bâtiments, tandis que la jeune société Octopus Lab prend en compte la ventilation et les matériaux mis en œuvre afin de modéliser la qualité de l'air zone par zone avant même la construction (lire p. 35).

De façon générale, disposer d'une maquette numérique à jour d'un édifice existant doit permettre d'améliorer sa maintenance et son entretien, ce qui participera aussi au confort et à la santé des occupants. Les filtres des systèmes de ventilation seront peut-être enfin changés avant leur encrassement complet. De même, les fuites d'eau pourront être colmatées avant de créer des moisissures, néfastes pour la santé. A ce titre, le BIM fait sans doute partie de ces technologies qui favoriseront l'émergence de bâtiments durables et sains pour leurs occupants. Des édifices attendus avec impatience.

19 Mds € Le coût annuel des effets sur la santé d'une mauvaise qualité de l'air intérieur .

100 décès et environ 1 300 épisodes d'intoxication liés au monoxyde de carbone chaque année .

1 000 à 5 000 décès du cancer du poumon en France métropolitaine, dus à l'exposition au radon(2) .

La qualité de l'habitat : un objet d'études et d'actions

Le lien entre santé et habitat ne date pas d'hier.

En 1946, l'Organisation mondiale de la santé décrit l'habitat de qualité comme un lieu qui contribue à « un état de complet bien-être physique, mental et social » pour ses occupants. Une définition que rappelle Dominique Allaume-Bobe, rapporteure auprès du Conseil économique, social et environnemental, dans son ouvrage intitulé « La qualité de l'habitat, condition du bien-être environne mental et du mieux vivre ensemble ».

Publié en avril 2017, le rapport présente notamment les différents plans nationaux santé et environnement.

Le dernier en date (2015-2019) a retenu plusieurs actions prioritaires en lien avec l'habitat : le radon, les perturbateurs endocriniens, le plomb, les champs électromagnétiques, les pesticides dans l'air en milieu urbain et rural, le bruit…

Parmi les solutions proposées, on retrouve l'idée de « mieux intégrer les enjeux de santé environnementale dans l'aménagement et la planification urbaine », grâce notamment à des études d'impact à l'échelle d'un quartier, afin de « mieux cerner les enjeux sanitaires et environnementaux. » Une préconisation destinée non seulement aux pouvoirs publics, mais aussi aux maîtres d'ouvrage, aux urbanistes et aux architectes.

(1) Sources : Anses, OQAI, université Paris-1 Panthéon-Sorbonne. (2) Source : Santé publique France.

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